ミッドレジデンス文京について

最近建築費高騰のせいかマンションの仕様は落ちる一方みたいですが、坪単価270万ぐらいを越えたらキッチン天板が人造大理石はありえません。
リフォームしないと中古では売れないと思っていいです。
目玉住戸に釣られて安いマンションと思ってるかもしれませんが、買おうと思っている部屋の単価をきちんと見てください。
さらに周辺物件に比べてあまりに仕様が低いとどうなるかよく考えてみるべきだと思います。

欲しいネガさんですね。

ここ、パンダ部屋以外も結構コスパ良いんじゃないかって思ってます。
周辺相場をみると。

設備仕様を求めるなら、プラウド文京関口が良いんじゃないでしょうか。

もう要望書始まった？

周辺相場と言ってもアインスタワーとパークハウスとプラウドじゃあカテゴリーが違うんで参考にならないね。参考にすると失敗しますよ。

キッチンが人工大理石ってだけで売れない訳ないでしょう。
天然御影石でも300万あればリフォームできるので、グロスで300万程度安ければ売れますよ。
また、天然石は傷みやすいので、もともと天然石でもリフォームして新品にしたいくらい。

そんなミクロなことより、ここはノンブランド低仕様マンションというのが痛い。
キッチンに関係なく中古で売るのに苦労すると思いますよ。
中古市場で地域最安値じゃないと買い手がつかないんじゃないでしょうか。

新日鉄興和というのは売主としてはマトモな方だとおもうけど。立派なブランドと思います。

上の「タンクレス風」トイレについてですが、地震災害時に一回だけ流せると言っていましたが、他のトイレと比べるとそこは弱いところなのでしょうか？普通は屋上の貯水タンクに水が残っていれば流せたような・・・

トイレだのキッチン台だのはこだわる人が自腹でこだわればいいだけなので、こだわりがない人からすれば
そこそこの仕様で物件価格を抑えてくれているのだから、買う方としてはありがたい。
しっかし、実際見に行ってきたけど・・・。パンダ部屋はヒドイですね。
どれだけ安くても買わないし、賃貸に出てたとしても借りないレベルかと。

189↑　確かに。
私も見てきましたが、パンダ部屋の正面ヒドイですね。
４５００万でも高い気がしちゃう。
賃貸だと確実に内覧されるし、ベランダからの景色みた途端
やめるでしょうね。
周辺家賃相場からみて破格の家賃で出さない限り無理。
そう考えると、投資用として購入するには向かないし、住むにはもっと向かない（笑）

パンダ部屋目当ての牽制合戦が始まってるな

どんな家でも時が来れば建て替えになります。10年か20年か40年か分かりませんが、それを待てるかどうかの戦いですね。

面白い！
うちはパンダ以外を申し込み予定だけど
実際購入できたら、パンダ部屋をどうゆう人が購入したのか
見に行きたい（笑）

他の部屋の住人に好奇の目で見られるかもしれませんが、別に気にする必要ないですよ。
世の中には4500万円の部屋を買えない人だっているんですから。
ちなみに予想では、パンダは個人ではなく業者が引くのではないかな～と思います。

予定調和ゲームですね。

狭い。

榊淳司

この建物ってすごい場所に建ててるんですよね。やたら安いと思ったら4500は半地下で、他は相場。皆さんがパンダパンダおっしゃっている意味がやっとわかりました。
あんなに囲まれていて陽当たりないところを買う人いるんですかね？不思議でたまりません。
そもそもあの地で、高速真ん前は買うところではありません。神楽坂寄りか、早稲田寄りを選ぶのか普通。
いろいろあり得なさすぎます。

物件の場所すら載せないで価格のみで煽ってるからどうかと思ったけど
現地みると納得いく、あれは現地見られたくないんだな

事前説明会に参加されていれば分かるかと思いますが
HP公表のパンダ部屋以外にも4,000万円台の3LDKはあります

必死にネガらなくとも
低地・浸水リスク、北側駐車場を抜けた高速からの騒音、日照皆無等全てのマイナス要因を理解した上での登録だけでも
異常な高倍率抽選になるでしょうね

現地見て何も思わない人はいないと思います。
家探しって大変だし早く決めたい気持ちはわかりますが、３方囲まれて残る北側が高速なんて、最悪に近いポジションですよ。
ホームページに物件の場所を明示しないなんておかしいと思いませんか？
売るときに1000万単位で損して泣きを見ても誰も助けてくれないですし、本当に冷静になることをおすすめします。

繰り返しになりますが、登録する人はその条件を理解した上で登録する訳ですから問題ないですよ
モデルルームにもちゃんと地図は載ってますし、現地案内もありますよ

それとも、他人に登録されては困る理由でも何かあるのでしょうか（笑）

先日、事前案内会に行った感想です。

現地案内図が無いのは、確かに他の販売マンションでは、ほとんど例がないかと思いますが、
案内会では、現地や周辺を案内していただいたので、しっかりと自分の目で確認することができました。
そして、マンションの３方が囲まれていること、文京区と新宿区の谷間に位置していることを再確認しました。

現地を見た１０分間位の間に気づいた点としては、３方を囲まれているせい（おかげ？）で
大通りの音はあまり気になりませんでした（このマンション建設工事の音が響いていたせいもありますが）。
日照については、１年間を通して考えると、最低でも10階前後以上でないと期待できないかなぁ、という感じでしたが
逆に高層階の北側になると、高速の音が聞こえやすくなるのかなぁ？とも感じました。
隣接関係、価格、間取りの３点から、どの当りが良いのかなぁ・・・なんて考えていました。

文京区と新宿区の「谷間」についてですが、マンション周辺で生活する分には平坦で暮らしやすそうですが
神楽坂方面や指定小学校までの道のりは、ただただ坂道を地道に登っていくしかない場所でした。
小学校までは実際に歩いてみましたが、運動不足の私にはしんどかったです。
それから水害面では、神田川の氾濫以外にも、地形的に谷間であることによって
他の場所から水が流れ着いて来るなんてこともあるのかなぁ？なんてことも考えました。

現地を見学した後に、モデルルームに戻って全プランの間取り図をみましたが、間取りは、私好みでした。
３ＬＤＫで探していますが、基本的にはリビング中心の居室配置で、廊下が無駄に広くなくて、効率的かなぁと。

結局のところ、私個人としては購入するかどうか迷っている状況ですが、
なにはともあれ、現地とモデルルームに行かれることをお勧めします。

高級住宅地の谷間にある環境の悪い地域最安マンションに住むのは精神的に辛いものがあるなあ。
高い金払ってまで肩身が狭い思いするなんて考えられない。

204↑さん
精神的にツライものがあって、考えられないなら考えなきゃいい。
なぜ、この掲示板にいるの？
コメントする意味がわからない。

場所を誤魔化しつつ金額で釣って、MRまで誘導してるからやり方があざといんだよね
牽制合戦？なのかどうかは知りませんが、批判が的な人がいるのも仕方ないでしょう
まして現地があの立地ですからね。

まあ駅１分の立地を活かして昼間家にいないＤＩＮＫＳ家庭には需要あるかなって思います。
パンダ部屋ならそのまま賃貸で利益でるでしょうね、抽選高倍率必至でしょうが・・

もう、ネガるのやめましょうよ。
このクラスになると、ネガ情報で多少間引きされたって、超高倍率は確定なんですから。特に不動産業界では知る人ぞ知る物件ですよ、ここ。
それよりもどうやったら、他の部屋をお値打ちでゲットできるかに注力したほうがいいと思います。

安いものにはやっぱり理由がありますね。
営業さんも他の部屋への誘導に必死でした。

やはり一番人気はＧかＦの間取りですかね？上階の方だと価格は６０００万越えますか？
それでも、文京区で新築３ＬＤＫ１０階以上だとリーズナブルですよね！
まさか、ほとんどがオプション・・・・なんてことはないですよね？

建具やフローリングの色のセレクトなんかももう本当に上の階以外は無理だって。

安いんだから仕方ないでしょ？的な部分が結構多いんだよなぁ。

文京区…坪３００万
駅近…＋10％
眺望なし…－10％
騒音…－10％
低地…－5％
仕様の低さ…－5％

適正価格は坪２５０万くらい。それを下回ってるならお買い得だと思うけどパンダ部屋除くと平均いくらくらい？

２１２さんのご意見、厳しいですね。
当方の感じ方としてましは
駅近・・・＋２０％（徒歩一分は稀です！）
眺望なし・・・―１０％
騒音・・・±０（都心に住んだ事がある方なら問題ないレベルかと）
低地・・・-５％
仕様の低さ・・・±０（低い訳じゃない、標準くらいの認識です）

トータルで考えると買い！な物件かと思います。
坪単価２８０～２９０はするかと。
２１２さんの言うとおり坪単価２５０万だとすればカナリお買い得～

駅１分は希少だけど江戸川橋だからね～
15%くらいか

購入検討中ですが、坪290はない気がしますね。
その金額出せるなら敢えて本物件を選ばないかと。
私としては、

駅近・・・＋１５％（徒歩一分の魅力)
眺望なし・・・―１０％
環境・・・ー１０％（高速騒音、空気汚れ)
低地・・・ー５％
仕様・・・±０

上記を踏まえて、坪260〜270 を想定しています。
坪250ならやや割安かと。

まあ、坪２５０～２７０万が妥当（低層～中層）だろうね。
けど１０階以上で７０平米越えのタイプの部屋なら坪２９０以上じゃないかな？
日当たりも悪くないだろうし、坪３００から眺望代引いて２９０ってところじゃないかな？

乾式の時点で低仕様ｰ10%確定でしょ。
あと、江戸川橋は坪300万もないんじゃない？
神楽坂寄りでようやく300万オーバー。

広告住戸以外がいくらなのか気になる。情報出てる？
3LDK4000万台ならかなり前向き。5000万台前半なら検討。5500万越えてきたら割高に感じるな。

乾式はいま普通だからマイナスはないんじゃない？湿式だったらプラス10パーセントくらいかな。

価格はそんなに変わらないのに、どんどんグレードが落ちていますね。
1年前に契約しておいて良かった。

なんか、投資で買う人多そうですね。

パンダ部屋以外でも3LDKで4,000万台ありますよ。
パンダが日照など条件が厳し過ぎるだけに、意外とその近辺にも散りそうな気がします。

意外と6000万円台も多いですよ。

4000万台の部屋はお得だね。
条件良い部屋にしたい、って考えて5000万以上の部屋に誘導されちゃったら＊＊＊。マンションの囲まれ感と低仕様はどの部屋も一緒なんだから。

正にそう。4000万台以外は何の魅力もない物件。

4000万台の部屋買って賃貸で回したい
販売開始はいつから？

賃貸っていうのは中古物件買ってやるものだよ。表面利回り10パーセント越えでね。

投資理論としては、確かにその通り。
ただし、中古物件の場合は実質利回りとの乖離や流動性リスクなども考慮に入れないと、ですけどね。