東京23区の新築分譲マンション掲示板「プラウドシティ蒲田(京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業)」についてご紹介しています。
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マンコミュファンさん [更新日時] 2014-09-07 02:01:24

関連プレスリリース(2011年3月11日付):http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/o2011031100271.pdf

<全体物件概要>
所在:大田区蒲田4-100
交通:京浜急行本線京急蒲田駅徒歩1分、京浜東北線・東急多摩川線池上線蒲田駅徒歩9分
総戸数:320戸(事業協力者住戸159戸含む)
間取り:1DK~4LDK、38.25~101.5m2
入居:2016年2月下旬予定

売主:野村不動産住友商事
施工:東急建設


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【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/1511



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2014-02-21 20:38:36

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プラウドシティ蒲田口コミ掲示板・評判

  1. 835 匿名さん

    賃貸管理を業者に任せる分の5%も上乗せしなければね。

  2. 836 匿名さん

    >>834
    どういうこと??
    まず年間利回りの話でしょ?
    釣り?

  3. 837 匿名さん

    >>834
    それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
    ローン買いが普通だから。

  4. 838 匿名さん

    >>837
    ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
    とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

  5. 839 匿名さん

    >>838
    普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
    何%で考えているの?

  6. 840 匿名さん

    >>839
    それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
    個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
    最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

  7. 841 匿名さん

    一般的に表面利回りって
    年間家賃総収入÷物件価格でしょ?


  8. 842 匿名さん

    >>838
    そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)

  9. 843 匿名さん

    甘い考えで賃貸投資はしない方が良さそう。

  10. 844 匿名さん

    中国人の法人個人問わずクライアントからけっこう需要あるんですよ。国内周りにも使い勝手がよさそうだとお考え。

  11. 845 匿名さん

    >>841
    ですよね

  12. 846 匿名さん

    >>841
    申し訳ない。話の前提が食い違ってましたね。
    利回りがキャップレートであれば、その考え方です。
    DCFベースで計算したIRRを想定して記載したのが、自分の書いた利回りです。
    不動産前提ですと、キャップレートの、利回りを言うのが一般的でしたね。

  13. 847 匿名さん

    追加ですが、仮にキャップレートで8%を考えているのなら、甘過ぎるでしょうね。1をキャップレートで割返したのが、巷で言われるマンションPERですよね。8%だとPERは12.5。PERが低い、すなわち投資利回りが高いと言われる都心の物件でさえ、15を下回ることはまずありませんね。
    16くらいでもかなり良いと言われます。PER16.67として、キャップレートは6%の計算です。5000万の物件なら年間の賃料は300万、月額25万ってとこですよ。

  14. 848 匿名さん

    みんなが賃貸考えてて、
    住む為に買おうとしている人は、かわいそうですね。

  15. 849 匿名さん

    地権者が半数で、駅の騒音があるマンション
    を住む為に買おうとしている人なら、賃貸の多さは想定内なのでは。

  16. 850 不動産業者さん

    このマンション高すぎ!価格聞いてびっくり。(正式発表前ですが)
    蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは!?
    野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらの
    マンションは!
    もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、
    はたして一期即日完売はいけるのか?
    二期以降の販売はどうなるのか?
    今後が楽しみ!
    このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準と
    なりそうだな!


  17. 851 匿名さん

    えっ!310との噂がありましたが、大井町というと350位に坪当たりなっちゃう感じでしょうか?もしそうなら、大井町超えて大崎位になっちゃいますね。えらいこっちゃ!!

  18. 852 匿名さん

    アポ4000超えてるそーですよ

  19. 853 匿名さん

    大森や大井町で「駅前」マンションの分譲なんてありましたっけ?
    大森タワーや大井町三菱は、駅近だけど駅前ではなかったですよね。

  20. 854 匿名さん

    JR大森駅や大井町駅なら魅力的なんだけどねえ。。

  21. 855 匿名さん

    坪400万超えは冗談だろう。
    そんな価値があるとは思えず・・・

  22. 856 匿名さん

    聞いたら坪320前後ですよ

  23. 857 匿名さん

    駅前と駅近はでは資産価値はどれくらい違うのでしょうか?

  24. 858 購入検討中さん

    気分の問題だね
    違いはないです

  25. 859 匿名さん

    駅近ならいくらでも新築が出てくる。
    駅前は滅多に新築がない。
    大違い。

  26. 860 匿名さん

    >>855
    君が言えば言う程逆効果だよ。

  27. 861 匿名さん

    プラウドシリーズ自由が丘、白金即日完売リリースありましたね

  28. 862 匿名さん

    JR東日本が新宿駅から羽田まで23分のアクセス線を発表した。
    新宿から渋谷に埼京線は5分だから、渋谷から羽田には18分って事になる。
    とても蒲蒲線ではJRに勝てないな。東急線で渋谷から東京蒲田まで乗車時間21分だから。

  29. 863 匿名さん

    東京蒲田じゃなくて東急の蒲田駅

  30. 864 匿名さん

    http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/koutsu/ekishuuhen...
    京急蒲田駅西口地区地区計画の都市計画変更に関する原案の説明会と縦覧の実施について

    今のパチスロのとことか綺麗になるといいですね

  31. 865 匿名さん

    蒲蒲線はもはや西武方面と新宿三丁目ピンポイントしかJRに勝ち目なしのところまで追い込まれたな。
    それでも意地でやるか大田区

  32. 866 匿名さん

    蒲蒲線は(積極派) 大田区 目黒区 東急 (消極派) 東京都 京急 (長期保留) 国交省。

    9月に全て(最終決着)が決まりますよ 

  33. 867 匿名さん

    東急は言うほど乗り気でもない気がする。

  34. 868 匿名さん

    羽田空港アクセス整備という大義名分で蒲蒲線はギリギリで救い上げてもらえるだろう。ただ整備効果は非常に低い。
    でもこのマンションからすれば渋谷直行始発手段が手に入る。その価値は非常に大きい。
    蒲蒲線整備決定前に値付けして買うべき。

  35. 869 匿名さん

    >>868
    投資対効果が低くなるだろうね。
    京急蒲田駅で地下ホームから羽田方面ホームまで
    重い荷物を持って移動するのを嫌がる客は多いと思う。

  36. 870 匿名さん

    >>867
    東急はIRだしてますけど

  37. 871 匿名さん
  38. 872 匿名さん

    >京急蒲田駅で地下ホームから羽田方面ホームまで 重い荷物を持って移動するのを嫌がる客は多いと思う。

    駅構内は羽田空港駅(地下駅)でもどこの駅でも重い荷物持って移動ですよ?
    延伸構想にある新宿池袋は地下鉄駅です。意味がわかりません

  39. 873 匿名さん

    >>870
    検討に入れてるのは知ってるけど、渋谷の開発や相鉄直通と比べて
    どこまで前向きに本腰を入れてやる気なのかが判然としない。
    JRが整備の方針を示した今、東急にとってのメリットはさらに薄れたわけで。

    負担の割合次第だろうけど。

  40. 874 匿名さん

    渋谷を起点に目黒区大田区世田谷区川崎市中部・横浜市北部)を主戦場とし、城南エリアの雄を自認するする東急としては、羽田空港アクセスになんとしても関わりたい。
    少々不利な条件でも蒲蒲線を作りたい。
    この機会を逃すともうチャンスはめぐってこない。9月の決定をかたずをのんで待っているよ。

  41. 875 匿名さん

    むしろ空港線使って羽田空港に行って、
    乗り入れてくる電車を利用できるメリットがあるかも。


    あまり無いか。

  42. 876 匿名さん

    >>874
    JR羽田新構想に合わせて大井町線をりんかい線に乗り入れさせて羽田直通させればいいのに。

  43. 877 匿名さん

    >876
    その手もあります。田園都市線方面からのアクセスがぐっと良くなります。自由が丘も通ります。
    しかし、東急にはその顔である絶対的拠点の渋谷にこだわる宿命が。渋谷をなおざりにできない。
    都内一高いビルを2020年に東急東横店のあった地点に完成させる予定もあります。

  44. 878 匿名さん

    >>876
    りんかい線は、JRが3方向から羽田に乗り入れさせるから4方向目なんて無理ですよ。

  45. 879 匿名さん

    >>872
    京急蒲田駅の乗換えで、1回余計に移動させられます。

  46. 880 匿名さん

    京急蒲田乗り換えでもかまわないから、大田区(と東急は)は蒲蒲線を2020年までになんとしても作りたいんだ。
    このマンションには好都合だね。

  47. 881 匿名さん

    >>879
    現状の東急蒲田~京急蒲田間カート移動よりずっとましでしょ

  48. 882 匿名さん

    蒲蒲線はかなり高い確率で実現すると思うな。ついにその時が来るか。

  49. 883 匿名さん

    蒲蒲線が決まった後、南蒲田駅直結マンションができて、意気消沈する予感。。

  50. 884 匿名さん

    南蒲田改め京急蒲田駅になるから(=駅の建設場所変更)それはない。駅の真上の立地とみても1分で空いてるところはなし。

  51. by 管理担当

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