プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

それと無駄に派手な看板と照明ですかね。23時までギラギラしてますからねー。
あとは、朝一の並びでしょうか。
朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかり
ってことに。。。なりそうです。

武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

窓閉めてても24時間換気で、
外気は常に入ってくるからなあ。

タバコのにおいが外から入ってくるとしたら嫌ですね。
換気する意味がないというか。
24時間換気はいいのですが、綺麗な空気が循環するように工夫してほしいです。
都会で便利で環境のいい場所を探すのは困難ですね。
蒲田は庶民的でいろいろと便利な街だと思いますが、少し雑然とした面もあり、好き嫌いが分かれそう。
これほど駅に近くなくてもいいかなと思いますが、電車通勤の人にはありがたいことでしょう。
部屋の向きによっては駅の騒音の影響が少ない場合もあるのかな。

部屋の向きと言っても
外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

元々投資マンションとして考えてましたが地権者さんの賃貸部屋が気になりますね

ここって賃貸に出すためのマンションなのか??

投資マンションとして検討。
賃貸物件が多すぎなのが懸念。
案外、人気薄物件かな・・・

賃貸間の競争が激化して、家賃設定が安くなりそう。
住むなら便利。

地権者物件が160戸ですから複数所有者がけっこういるんじゃないかなと。

買えもしない人の妬みの書き込みばかり。

過去レスにあったけど、この辺で
店舗や賃貸用を所有してても、自分は別な高級住宅街に住んでる人が多いそうですから。

そもそもここは駅前の商業地域ですよ？住むより貸して利用するほうが賢いと思いますけど

つまり、購入費用よりも
賃貸収入の方が儲かるってことですよね？
みんないくらぐらいの利益を期待しているのでしょうか？

投資利回り８％見込んでます

ってことは5000万で購入したとしても
年間400万の賃料取るってことですか？
家賃30万以上！！
高いですねー

by 匿名さん　2014-08-15 13:08:44
>>武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

小杉のマンションはパチンコ屋とマンションの入り口って相当離れているけどね・・・

>>825
都内で働いてれば誰でも買える価格だよ。

永住無理、投資無理なら誰が買うんだろう。

>>830
利回り計算で8%で、どうしてそういう計算になるかね…
8%は複利計算では無いとして、単純計算すると、仮に25年回収で8%の利回りとして、25年で5400万の家賃収入だから、月額18万。経年劣化による長期的な家賃下落と、特別修繕一時金を考慮すると、新築時に月額20万ちょいくらいかな。
これに管理費、毎月の修繕積立金を上乗せした額を借主に請求。処分時価格を考慮すると、コミコミで25万弱くらいが新築時の目安かな。回収期間30年想定だと、20万くらい。

賃貸管理を業者に任せる分の５％も上乗せしなければね。

>>834
どういうこと??
まず年間利回りの話でしょ?
釣り?

>>834
それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
ローン買いが普通だから。

>>837
ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

>>838
普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
何％で考えているの？

>>839
それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

一般的に表面利回りって
年間家賃総収入÷物件価格でしょ?

>>838
そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)

甘い考えで賃貸投資はしない方が良さそう。

中国人の法人個人問わずクライアントからけっこう需要あるんですよ。国内周りにも使い勝手がよさそうだとお考え。

>>841
ですよね

>>841
申し訳ない。話の前提が食い違ってましたね。
利回りがキャップレートであれば、その考え方です。
DCFベースで計算したIRRを想定して記載したのが、自分の書いた利回りです。
不動産前提ですと、キャップレートの、利回りを言うのが一般的でしたね。

追加ですが、仮にキャップレートで8%を考えているのなら、甘過ぎるでしょうね。1をキャップレートで割返したのが、巷で言われるマンションPERですよね。8%だとPERは12.5。PERが低い、すなわち投資利回りが高いと言われる都心の物件でさえ、15を下回ることはまずありませんね。
16くらいでもかなり良いと言われます。PER16.67として、キャップレートは6%の計算です。5000万の物件なら年間の賃料は300万、月額25万ってとこですよ。

みんなが賃貸考えてて、
住む為に買おうとしている人は、かわいそうですね。

地権者が半数で、駅の騒音があるマンション
を住む為に買おうとしている人なら、賃貸の多さは想定内なのでは。

このマンション高すぎ！価格聞いてびっくり。（正式発表前ですが）
蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは！？
野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらの
マンションは！
もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、
はたして一期即日完売はいけるのか？
二期以降の販売はどうなるのか？
今後が楽しみ！
このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準と
なりそうだな！

えっ！310との噂がありましたが、大井町というと350位に坪当たりなっちゃう感じでしょうか？もしそうなら、大井町超えて大崎位になっちゃいますね。えらいこっちゃ！！

アポ4000超えてるそーですよ

大森や大井町で「駅前」マンションの分譲なんてありましたっけ？
大森タワーや大井町三菱は、駅近だけど駅前ではなかったですよね。

JR大森駅や大井町駅なら魅力的なんだけどねえ。。

坪400万超えは冗談だろう。
そんな価値があるとは思えず・・・

聞いたら坪320前後ですよ

駅前と駅近はでは資産価値はどれくらい違うのでしょうか？

気分の問題だね
違いはないです

駅近ならいくらでも新築が出てくる。
駅前は滅多に新築がない。
大違い。

>>855
君が言えば言う程逆効果だよ。

プラウドシリーズ自由が丘、白金即日完売リリースありましたね

JR東日本が新宿駅から羽田まで23分のアクセス線を発表した。
新宿から渋谷に埼京線は5分だから、渋谷から羽田には18分って事になる。
とても蒲蒲線ではJRに勝てないな。東急線で渋谷から東京蒲田まで乗車時間21分だから。

東京蒲田じゃなくて東急の蒲田駅

http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/koutsu/ekishuuhen...
京急蒲田駅西口地区地区計画の都市計画変更に関する原案の説明会と縦覧の実施について

今のパチスロのとことか綺麗になるといいですね