オーベル若葉台ヒルズ

修繕積立金については、国土交通省から
ガイドラインが公表されているから
ここに限らず、マンションを買う前に
一度は目を通しておいた方が良いよ。

ガイドラインから、かけ離れた積立金が
初期に設定されていると、将来、大幅値上げとか
一時金徴収とかの可能性が高くなる。

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この物件を崖とか土砂災害とか書いてる人は全く現地見てないんだろうね。
真剣に検討している人は現地見て、全く惑わされないだろうけど。

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現地ちゃんと見てますよ。
斜面地ですよね。
今回どんな形で斜面地を仕上げるのですか？
適当に植栽して、はい、出来ました、ですよね。
最近は、大丈夫と思っていたところでも崩壊してるのですから、斜面地はできる限り避けたいです。

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適当には、本来適切と一緒ですけど。
植栽だけで大丈夫ですかと伝えたかっただけです。
それなりに育てば大丈夫ですけど、維持管理にお金がかかりますよね。
だから平地がよいと、私は考えます。

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>>336
管理費が異常に高いのは、崖のメンテ費用も含んでるんでしょうね。
崖地と平地、そりゃ平地のがいいに決まってます。
このマンションのマイナス要素であることには間違いないでしょう。
でもマイナス要素が一つもないマンションなんて存在しません。
全てが完璧なら、価格がマイナス要素になりますから。
ここは検討スレですから、メリットデメリットを意見交換する場です。
契約者に気を使って意見交換する場ではありません。
デメリットを付かれて不快に思う契約者は見に来ない方が身の為です。

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平地がいいなら検討対象外なんだから退場したらいかがですか？
埋め立て地で検討してください。絶対平地ですよ。

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だからぁ、自分の契約したマンションを悪く言われて、平常心でいられなくなるのなら、覗きに来ないこと。
ここは検討スレなのですから、契約者は退場したらいかがですか？となる。どっちもどっち。

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なんで埋立地で検討しなきゃならんの。
平地の物件はいくらでもあるよ、城西エリアに。
極端すぎるよね、視野が狭い。

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いやあー、東京都下のオーベル３物件はすべて長谷工物件なのですね、驚いた。
大成は金出して、売ってるだけなんですね。

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だから、、、ここは検討スレだからね。
マイナス情報書き込まれたからって、そんなにカリカリするのはお辞めなさいよ。契約者さん。
自分のくだした結論に自信があれば、どうこう言われようとどこ吹く風だと思うけど。
よっぽど迷いがあるのか、痛いところをつかれたか、かな？
ちなみに私は地元住民で、元検討者です。
結局他を買い、近い将来若葉台を去ることになりましたが、そのマンションの検討スレもああでもない、こうでもないと色々書かれてます。
でも、間違った情報でなければ、なんとも思いませんよ。
ここでよく書かれてる、直床であること、天井高が低いこと、崖地であること、管理費が高いことは、間違いなくここのデメリットですが、他にメリットもあるんだから、いいじゃないですか。
この場で契約者が感情的な発言をすればするほど、このマンションの品位は下がりますよ。

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自走式の駐車場がいいですね。若葉台だと自走式のマンションが多いのかな？
115戸に対して101台分あるみたいですけど、このあたりだとどの位埋まるんでしょうかね

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若葉台公園が近い立地。
あそこ自体には緑しかないけど隣にバーベキュー場があるんですよ。
この界隈の人達は使って楽しんでるみたい。

それと少し前に行った時は立地の近くにコジマだかヤマダだかがあったような。
かなりの大型店舗。
空いてたのは大きすぎてこう見えただけなんだろうなと。

駅周辺も綺麗だし道路も綺麗。
自然も多い。

良い地域だと思います。

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土砂災害地域ではないけど、すぐ下の鶴川街道は、液状化はするよ[液状化 稲城市]で検索して見て

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確かに敷地の一部（崖部分？）が液状化の可能性があるエリアに入ってますが、地歴として液状化した実績はないようですね。
建物が建ってるところはどうにか大丈夫そうですが、もし本当に崖が液状化しちゃったらどうなっちゃうんですかね。

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直床の実態
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-410.html?sp

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修繕積立金の料金設定は売主が売りやすいように設定しているだけで、
管理組合が見直す必要があるという事なのですね。
>330さん
>5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。
ローンの支払いだけでなく、将来的に値上がりした管理費・修繕積立金の支払いする余裕はあるか、十分検討しなければいけませんね。

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久々にモデルルームに行きました。
びっくりするほど売れてました！
１期の２次とかでかなり出ちゃったみたいですね。
これから２期とは信じがたいくらい赤花がついていました！
立地とか直床とか懸念もいろいろあるけど、駅徒歩５分とかが魅力なのでしょうか。
そもそも戸数もそんなに多くないせいか、意外とうまっていてびっくりしました！！！

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>>363さん
そんなに売れてましたか！
こちらは総戸数が115戸ですが、現在残っているのはどれくらいですか？
マンションは立地を買えと言う言葉もありますが、やはりみなさん
駅近という環境が決め手となって決断されているのでしょうか。

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二重床といっても、種類がたくさんあるのでしょうか？ 広告と営業マンからは良い情報しか入らないので、掲示板を参考にしています(別地区ですが)二重床、二重天井だけど子供の足音響くうるさいと、よく見かけます。
逆に直床でも荒れてないマンションもあります。

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二重床のほうが逆に音が反響すると聞いたこともあります。
足音の種類にもよるのでしょうか。

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知り合いが直床マンションで上下階音が気にならないと言っていました。最近のはクッション材が入ってるとか。どちらの床のが良いと決めつける前に調べる必要がありそうです。

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直床と二重床、下への騒音の観点では一長一短。
それ以外の点で直床は終わってる。

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マンションは気密性が高く二重床の内部は空気が循環せず太鼓みたいに響きうるさいと書いてありました。将来リフォームする場合は二重床が良いそうです。

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>>363
なんでそんなに売れているのに、第２期は１０月下旬なんですか？
安い部屋が売れて、高い部屋が沢山残っているんですよね。
これからが正念場です。

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崖のメンテ費用ってどうなのかな。

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100m2の広い部屋は1期でほとんど売りだして、かなり売れているようでしたよ。
角部屋以外の100m2は、角部屋の100m2より同じ広さでもかなり割安という利点もあるようでした。
角部屋は少し高くても相応に人気あるようでしたよ。
1期の時点で、80m2弱の部屋は価格が安い分、倍率もすごいみたいでした。
若葉台の新築は今はここしかないし、それなりのニーズはあるみたいですね。

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はいはい、ナイスフォローです（笑）。関係者の方ですね。

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372さんのおっしゃってる事は本当ですよ。実際に一期販売の100m2の部屋は、ほぼ完売してますし。先日ギャラリーに足を運んだ時に見たら、みな売約済みになっていました。まあ、本当に検討されてる方は、売約状況は既にご存知でしょうけど。

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低層マンションだとエレベーターが停まっても楽に階段の昇降ができるのでいい。
高層マンションだと階段での昇降が大変だと聞きました。
忘れ物を取りに戻るのも許容範囲ですが、タワマンの友達は面倒だから忘れ物は取りに戻らないと話していました。

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高さ制限の地域等で建った低層マンションは戸数が少い傾向でしょうか。
エレベーター等管理費が高そうなイメージなので比較はしてみたいと思います。

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玄関側の道路は駅方面に通ってると思いますが、交通量がどのくらいかご存じの方いますか？
スピード出して走るような道路ですか？トラックなどは多いのでしょうか。
バルコニー側の鶴川街道は割と離れているようですが、玄関側の道路はすぐですよね。
空気はどうなのでしょうか。

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>>377
それは私も気になって、見に行ったことがあります。
玄関側の交通量は昼間でも多くはありませんでした。夜も12時頃に行きましたが、本当に静かなものでしたよ。
ただし、もうすぐコーチャンフォーがオープンします。そうしたら車の流れも変わるのかもしれませんね。

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エレベータが停まるといっても１基ごとに順番に点検するので大丈夫ですよ。前に済んでるマンションがそうでした。でも１基しかない場合は完全に使えないので困りますよね(ベビーカーや車椅子の方は自宅待機なのか？)

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オープンキッチンは、調理中も家族の姿が見えて
明るい家庭というイメージでとっても良いのですが、
揚げ物などをしたら、リビング全体が臭いなどしみつかないかなって
不安な部分もあります。気にし過ぎでしょうか?

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近くに大型の商業施設ができることで、どんなことが懸念されるでしょうか？
周辺道路が混雑するだろうけど、近ければ便利だな程度に考えていたのですが、
なにかデメリットになるようなことってありそうですか？

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今年の4月にアクロスプラザがオープンしてヤマダ電機、かっぱ寿司などが入っていますが、
来年の4月13日には「アクロス若葉台イースト」(仮)がオープン予定だそうです。

以下の店が出店予定となっているようです。
・JSSスイミングスクール
・喫茶店「高倉町珈琲」
・七輪炭火焼き肉「味ん味ん」
・ドラックストア「ウエルシア薬局」
・ペットショップ「PETFOREST」
・美容室「Colour Jacques」
・他にも2店舗

今週はコーチャンフォーもオープンしましたし、駅の周りが大きく変わりますね。

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オーベル若葉台ヒルズ良いところですね！

若葉台もマンションも気に入ったので購入を考えているのですが、駐輪場のことで悩んでいます。

駐輪場のラックは下段でも30kg以下の自転車しか置けないとのことで、電動アシスト付子ども乗せ自転車が置けないことになります。

自転車屋に聞いてみてもカゴ等を付けて重量30kgを切る電動アシスト付子ども乗せ自転車はないと聞いたので実質平置でしか置けないことになります。

ファミリー向けのマンションであることと周辺に坂が多い環境を考えると、115戸に対して平置自転車置場が14台というのは少ない気がしてます。

担当の方に聞くと、入居説明会までは希望者の数が不明で、抽選になって外れた場合は諦めてくださいとのことでしたが、他のマンションの話を見ると抽選は確実かなと。

やっぱり抽選にかけるしかないんでしょうか…。

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電動自転車を停めるスペースは悩みますね。実際に平置きのみ駐輪可能の台数が何台あるのか分からないのが現状でしょうし。私もオーベルを検討していますが、このマンションで生活する事を第一に考えるか、自転車置場を優先させるか少々考えております。100点のマンションって、ないですね。

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子供イス付き自転車で生活してるので手放すのは出来ません。

抽選に外れなかったら部屋契約ってできますか？

契約しないと抽選権利がないのならきついので、やめようかな。

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やはり同じ悩みを持ってる方がいらっしゃるんですね。

384さん
私も同じ事を考えていました。
マンションの中の生活と自転車を含めた環境での生活、どちらを優先させるかですよね。高い買い物なので妥協したく無い気持ちもありますが、やはり100点は難しいですね。ちなみに、平置駐輪場は14台のようです。

385さん
駐車場、駐輪場含めて契約後の抽選とのことでした。抽選の結果で考えたい気持ちは私も一緒ですが難しいんでしょうね…。

敷地が限られた中での話なのと、子ども乗せ自転車を使う期間は限られているので、何とも言えないところもありますが、平置きを増やすのは難しくても電動アシスト付き子ども乗せ自転車をおけるようなラックがあればと思ってしまいます。

せめて希望者がどの程度いるか確認するなどしてもらえるだけでも気持ちが違うんですけどね。

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このあいだ近くを通ったので工事現場を見学しましたが、２階や３階はタイル貼りも完了していて順調に進んでいるようです。
近隣にはコーチャンフォーもオープンしましたし、入居が今から楽しみです！

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自動車免許がない方は自転車ないと子供と手を繋ぎながら買い物大変ですよね。
他マンションの方ですが１階を契約して玄関前に停める方が多数。駐輪場のお金を節約か？ほぼ全戸が自転車や三輪車停めてるそうです
抽選に外れたから仕方ないと言えば「停めるな」とは言えないでしょうね。

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他のマンションの事情を教えていただき、ありがとうございます。

電動アシスト付子ども乗せ自転車まで考えるのは贅沢なんでしょうね。

もう少し将来のことを考えると収容台数が多いほうが置き場がなくて困る…という状態は避けられるでしょうし。

いろいろと皆様の意見をいただいたのを参考にさせていただきたいと思います。

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>>388
玄関前の共用廊下に自転車を置くのは管理組合で許可されていなければ、例え抽選でハズレた場合でもダメだと思います。

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>>390
ですね。管理規約違反です。といってもうちも悩んでますが。
値段は高いですが、30㎏以下も売っているようです。抽選後に買う自転車決めようと思ってます。

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管理規約、入居前はみんながそう思ってるんですが、現実を知っておいた方が参考になりますよ。
新築マンションにお友達多いのですが、傘、三輪車、生協空箱など私物置いてる方ばかりです。特に角部屋と１階はそれがしたくて部屋選んでる(自転車も置ける)
正論ですし掲示板には書けても、実際は近所の方に「ルール違反です」とは言えないでしょう？ 長いおつきいで、うまくやっていきたいから。その辺りが原因でしょうか。

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現在分譲マンションに住んでいますが、自転車なんて置いている方いませんよ。
ベビーカーや三輪車でさえ、一時的に置くくらいです。
管理規約を守らないのを前提に考えるのはいかがなものかと思います。

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共用部分について、公営住宅と見間違えるような
ずさんな状態の分譲マンションも、確かに見かけますね。
同じレベルの方が住んでいると言うことなのでしょう。

>>392さんの紹介されているようなマンションばかりが
「現実」ではありません。

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>>392
購入済みの立場ですみませんが、ルール違反をあおる方、はじめからルールを守らないと宣言されるかたにはマンション購入検討の資格はないと思います。
しかも管理組合、管理会社通じてクレーム言われて、逆に住みにくくなるのはあなただと思います。

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玄関前にポーチがあるなら、多少物置いても構わないが、
すぐ廊下だと他者に迷惑だし、緊急時の危険が増します。

駐輪場が必要な郊外のマンションで駐輪場が無いのは欠陥マンションだね。

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どこのマンションですか？素敵ですね。最初から全世帯がパーフェクトに規約守ってるのは理想だし嬉しいですね。私もルールは守りたいタイプなので。ところで、３９３さんは１階から最上階まで、全ての階段を歩いたのか？ずいぶん暇な方？角部屋の死角まで私物を置いてるかチェックは大変でしたでしょう。個人的にはあまり細かい方が近所だと疲れます。

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うちはポーチとトランクルーム付き。廊下しかないマンションと比較したら玄関前広さは３〜４倍あると思う。
それによっても感覚が違い話も噛み合わないだろう。置きたくても置けないし。

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こちらは浴室乾燥はついていますか？
モデルルームで確認しそびれました(汗)

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>>399
ありますよ。
モデルルームに行かれたなら、もらった図面集の後ろの方に書かれていると思いますよ。

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>>400
ありがとうございます!!
パンフレットばかり見ていたので気づきませんでした汗
よかったです(*^^*)

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相変わらずここは貧乏くさい売り方してますね。
平日に短時間に登録締め切りとは。
これで沢山売れてるならまだしも、９戸だけ。
最終期はいつになることやら。

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マンションを売るのに、どんなやり方があるのかわからないですが、
ここの売り方には、どの様なメリットがあるのでしょうか？
また、他に最善と思われる方法があれば、知りたいです。

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こんな平日の２時間だけの登録なんてするなら、堂々と先着順にすればいい。
誰も並んでまで買いに来ないよ。
セコい。

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平日の登録はよくあることです。
事前に購入登録申込の代行を販売員に委任するため、その時間帯に
登録する方は、ほとんどいないと思います。

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事前に登録？
ありえない。大丈夫ですか？
公取違反。

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>>406
申込者は一週間位前から委任状を書いて事前登録する。
委任された代行者が登録期間中に本登録する。
って流れだと思います

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不動産屋さんの駅から徒歩〇〇分というのは大体その通りにはいかないのですよね。
信号も考慮していなければ、地図上で一番短い距離をはかって、
建物だって考慮していない事もあるとか。実際歩かないとわからないのですよね。
物件を探すまではこういった事も知りませんでした。でもここは、信号なしの
フラットアプローチなので徒歩5分で着きそうですね。

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優先分譲って何ですか？
２期２次の告知して、物件概要には優先分譲とは、相変わらずいい加減な宣伝広告。
大成とは、なんでもありの業者なんですね。

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優先分譲って2期1次の売れ残り分じゃないでしょうか？
他の物件で売れ残りの先着順と次の広告を同時に出したりしてるのと同じかなと・・・
ただ、ここの場合は売れ残りを先着順じゃなくて抽選にしたってことかなと思いました。

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>>410
随分とお優しい解釈ですね。
しかし、何に対して優先なのか、誰に対して優先なのか、定義されていませんよね。
一番やってはいけない、広告表現です。

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さっきまで、２期２次の予告が記載されていなかったのに今は記載とは。売る順番を誤魔化していますね、だから優先分譲なのか。
それとも掲示板で指摘されて、あわてて対応ですかね。

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駅まで徒歩５分の立地はなかなか良いと思う。
けど、やっぱり買い物など多くする場合は車を利用するから
全戸分の駐車場は確保しても良かったのかなって思うね。

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管理費が高いなぁって思ってたら、管理会社は、大成有楽不動産の系列会社ですか・・・。
結局ここでも儲けを取ろうって事ですかね？！
しかも、規約を見たら、２年目以降の専有部分の無償点検は、この管理会社と契約していないとやってくれないとか・・・。管理会社を変更させないための手段ですよね。こういうのって、普通なんでしょうか？？
固定資産税も、低層で、しかも土地は広いんで、結構な金額かかるんでしょうか・・・。
質問ばかりですみませんが、ご存じの方、教えて下さい。

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系列だから管理費が高いというよりも、面積が大きいから高いのでしょう。管理会社が系列でない程の中小デベから買うことの方がリスク高いのでは？
管理会社による専有部の無償点検の件は、当たり前でしょう。そんな義務は管理会社にはありません。本来対応すべきは売主であって、売主であっても点検の義務はありません。契約サービスを管理会社である子会社にやらせているだけです。
税金は土地の持分が多くて、かつ面積が大きいので、どうしても高くなってしまいますよね。

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「規約を見たら、２年目以降の専有部分の無償点検は、この管理会社と契約していないとやってくれないとか・・・。」どーゆう意味ですか？

話し合いで管理会社を変えるのは良くある話ですよ。
専有部分点検をやってくれる管理会社を探せば良いのでは？

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>>415

系列の管理会社だと割高なのかと思ったのですが、あまり気にしなくて良いのですかね。
415さんのとおりだと、管理会社を見直してもあまり値下がりは期待できないってことですね。
一応、管理費が高い理由として、系列だからっていう意見もあるようです。
http://tama-plan.com/reducecost.html

>>416

無償点検の件は、無知が故の発言でした。お二人の言われるように、義務ではありませんので、やって欲しければしてくれる会社を選べば？ってところですね。
まぁ、いずれにしても、その分のコスト高はあるかもしれませんが・・・。

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高ければ高いなりの、安ければ安いなりの管理になると思います。
当初の管理会社指定は契約条件ですが、管理組合が機能し始めたら、相見積もりをとるなりして、それぞれの管理組合で判断されれば良いことです。
そんな掘り出し物的な管理はないと思いますが。

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ふらっとモデルルーム寄ったら完全予約制でご案内出来ませんだって。人気なんですかねぇ。
買う可能性あったんですけどね。お金持ってない風に見られたかな。持ってるんですけどね。笑。
対応に冷めてしまったので、そそくさと退出しました。

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全て３ＬＤＫで、79.59m2～94.53m2とあるので、広めのお部屋ばかりになるのですね。
なによりも、収納が豊富なのが魅力なんでしょうね。
大型の収納が多く、使いやすそうです。
あと、２４時間ゴミ出し可能とありますが、こちらはゴミ置き場があるのでしょうか？
玄関横に置いて、収集してくれるのとは違うのでしょうか？

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今回は3LDKのみの販売なんですね。
確かに、4LDKはあと2、3戸だったかも…
最後にとっておく戦法!?でしょうか。

ごみ置き場はあると思います。
図面を見ても、どこにあるのかわかりませんが。

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100超は終わったんじゃないの？
物件概要に戸数未定で100超の表示がないから、すべて供給済みのはず。
取っておくなんてことなんて、できません、

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だから本当はHPのトップ、ゆとりの100超は修正しなくちゃいけないんだよね。おとりだよ。
まあ、公取違反OKの大成だから、無頓着なんだろうけど。

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>>423
必死ですね…

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なにが？

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素朴な疑問ですが、本広告対象の住戸以外に関することは、絶対載せてはダメなんですか？

例えば1階庭付きがあるマンションで、その期は1階を売らない場合、庭に関する記載は全て載せてはダメ？とか。

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いずれ売り出すのであれば、広告してもいいのでは。
しかし、100m2は概ね売却済ですか。
狭い部屋が先に売れ、広い部屋が残ると思っていたのですが、
驚きです。

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予告広告で販売戸数が未定ということは、これから売り出す予定の住戸がすべて対象になります。(未定ということは売り出す部屋が決まっていないので、すべての部屋が予告広告の対象になるということ。)
しかしながら、面積は93平米までしかないので、100平米超がないのは明らか。
だから100超あるような広告展開は囮なんです。

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>>421
ごみ置き場は1階にありますね。ペットマナールームの奥の部屋みたいです。
このマンションはエントランスが2階なので、朝ごみを出してから出掛けるのはちょっと面倒かもしれませんね。

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ゴミ置き場が１階でエントランスが２階なら、確かに面倒かも知れませんが、
その方が臭いも漂うことも無いでしょうから、良いことだと思いますよ。
でも、朝は確かに忙しいから、１階に行ってから２階に上がるのは凄く大変な動きになりますね。

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