深沢ハウス(スレッド移転)

割高。それに尽きた。

123戸も残ってたんだ。住民はこの分管理費負担するようになるのかな？

管理費は問題ないんじゃない。
賃貸住民と購入住民のモラル・意識の持ち方の差異の方が長い目で見ると問題では。
自分だったら賃貸がそんなに多いマンションは購入候補にはならない。

意識の高い人は長谷工は避けるでしょう。

>92

週末になると入って来るケン・コーポレーションのチラシによれば、2LDK(76.44m2)で月28万〜
122.94m2の3LDKだと月55万！（しかもきっちり礼金2敷金2必要）
分譲も割高だけど、賃貸もかなり割高。一体どんな層をターゲットにしているんだろう？

>103
所有権者が管理費を負担するはず。
売れていないということは、まだデベに所有権があるから、
管理費も修繕積み立て金も固定資産税も、支払うのは本来、デベのはずです。

>１０６さん
この会社は外人向けの賃貸を多く手がけているので、そういった一流企業や
外交官などの外人さんを相手にしていると思われます。
公園も近いし、けっこう外人さんにうけるかもね。

このあたり、富裕層の外国人、結構多いですからね。
でも、他にもそういう賃貸物件多いんですよ。だからあんまり埋まらないんじゃないかな・・・。やっぱり。

うーん、深沢ハウスはね、パッと見がね。良くないの。
欧米だと、こういう建物は、まさに低所得者用の公営団地なんだよね。
だから、一流の外人は住まないよ。

でも、ここは日本だから。確かに、一流外人は赤坂あたりに住むでしょうけど。

駒沢公園は外人多いよね。公園内のジムも。

値段が割高なのもあるけど、何より外観が悪すぎ。
全体を低層にするか、せめて最南の２棟をもっと奥に引っ込ませて、
緑地帯を作って目隠ししていたら、印象も結構違ったと思うんだけど...

賃貸もあんな値段で、どうするのかな...もっと低かったら、借りてもい
いなと思うんだけど。

>107
じゃあ、管理が行き届かなくなることはないんですね。
なーんだ。よくデベ側のかきこみでゴースト化するとか脅す人いるけど、
そんな心配はない訳ですね。

確かに分譲にせよ、賃貸にせよ、値段・外観ともども中途半端過ぎたかもね。
東京テラスみたいに思いっきりコストを下げて値頃感を出し、１次取得者層をターゲットにするか、
免震構造・全戸分の地下駐・両面バル等コスト掛けるなら中低層億ションにして、富裕層の熟年
夫婦とか外国人相手にすればもっと売れたのにね。
環境だけはすごく良いんだから、駅からの遠さを安さでカバーするか、電車を使わない富裕層を
ターゲットにすべきだったと思うよ。

都心に住む外人ならともかく、あえて深沢辺りに住む外人って環境の良いところでゆったりと
したプライベートタイムを過ごしたがるから、やっぱり低層マンションか一軒家を選ぶみたい。

>>115
全く同感。
土地仕入れコストが高すぎたのが敗因でしょうけどね。

一流インバンの外人は深沢なんて不便なとこ住まねーだろ・・・
みんなバカの一つ覚えで広尾近辺だな。

>>114

でもデベ（売主）が倒産した場合は、払わなくなりますよ。
ここは長谷工でしょ・・・。

そもそも最初に価格設定が間違ったから
賃貸料もばかみたいに高い。
こういう建物も青山のような一等地であれば
外人が入る可能性もあるが、ここではまず無理でしょう。
最初にボタンを掛け違ってしまったんだな。
結局の所どうなるんだろう。
何年か経ってから、値下げ販売するんだろうなー。

グランドデザインって重要ですよね。
日照や高さ制限いっぱいに作るとここみたいなレゴのおもちゃみたいな
建物になってしまう・・・
やはり敷地内に数棟建てるのであれば、各棟に統一感のあるデザイン
や高さやゆとりが欲しかった。東京テラスの方が街並みとの調和が
出来ている気がしますね。
世田谷のような住宅地域こそグランドデザインは周囲との調和が大切。
内装がどうのよりまず見た感じが大切でしょ?

土地が割高すぎた。資金回収するために、目一杯部屋作って、それでも割高。

なんでそんなに高い土地を無理して購入したんだろう？

複数のデベで競売になっためと聞いています。
落札した業者だけが、突出した金額を入れたようです。

土地的には希少価値があったのは間違いないと思います。
世田谷区で大規模な土地などそうそう売り出されませんので・・・

ただこうした土地には大手をはじめ他業者も連合体で競い合うので、
終わってみたら落札価格がスッ高値になっていたのでは?
最近の都内の大規模マンション用地は財閥系など資本力や総合的な開発力がないと
利益を出せない気がします。

幹線道路沿いでもないし、何と言っても都内でも最高の公園のひとつ、駒沢公園に隣接。
駅からの距離があるとはいえ、雨後の筍のように都心に乱立してるタワーや、商業地区に建つマンションに比べて環境は段違いに良いのに、最低のデベの手にかかったばかりに・・・。

長谷工さんの事が売れない理由のひとつになっているようですが、長谷工は建築請負で受注のために最低限デベロッパーに加わっているだけですよ。
長谷工は経営不振の再建策でデベロッパー事業から原則手を引いています。
長谷工は建物竣工でちゃんと利益を確保していますよ。
販売不振の理由は、周辺住民の反対運動の激しさでしょう。一般紙でも報道されていましたから。

駒沢公園にしっくりと馴染むようなデザインだったら近隣も含めて
多くの人々の支持を得ていたでしょうね。
駒沢公園隣接を謳いながら、駒沢公園との調和を全く欠いたデザインになっているのには
驚きでしたね。
敗因は、美しくなく素晴らしくないのに、価格だけ素晴らしかったからでは？
つまり、マーケティングの失敗です。

適正価格よりも３割程高いね。

>>１２９

ほんとそう思います。
価格はあのくらい高額でも、モノさえよければ、あの場所だったら買う人はいくらでもいたのでは。

近隣住民ですが（反対運動はしてません）、駒沢・深沢のために計画の失敗を残念に思います。

裁判までおこしているんですよ。普通の反対運動じゃないですよ。デザインなんかの問題じゃなくマンション建設そのものを否定しているわけですから。
いまでも撤去要求しているんですから、これを知っていたら敬遠してもおかしくないのでは？

http://www7.plala.or.jp/atochi/

裁判を起こされたということが失敗の証明なんですよ。
なぜ起こされたのかをみんな言ってる訳です。

>>デザインなんかの問題じゃなくマンション建設そのものを否定しているわけですから

気持ちはわかるけど、建設そのものを否定とか言われると・・・。
そこまで行くと住民エゴに感じてしまう。

反対運動や裁判を起こされているマンションは他にもあるわけだし、反対運動そのものは販売不振の決定的要因ではないと思うけど。
やっぱり価格じゃないですかね？

裁判後にかなりの数のキャンセルがでたのでは。
当初は抽選ではずれた人も結構いたみたいです。

実際今の販売価格からいくらほど値引きをしているのでしょうか？
その価格次第で購入を検討しているのですが・・・
まだ大田区のサーハウスほどはしていないのでしょうか？

デベがたくさんいるから調整が大変だけど、竣工後1年以上たつと自力の営業はあきらめ、専門業者にまとめ売りでしょう。

建設そのものを否定しているんじゃなくて、もっと街並みに調和したマンションだったら、
反対運動にならないか、なってもここまで盛り上がらずに沈静化していたんじゃないですか。
確かにマンション建設には多かれ少なかれ反対運動が起こりがちだけど、ただの住民エゴ
だったら裁判にまではならないと思います。

反対運動とか裁判ってそんなに影響与えているのかな？
要するにせっかくのいい土地に無理矢理いっぱい建築して、
団地みたいにしちゃって、それで安けりゃいいけど高値ときている。
売れるわけがないよな。
そんなことより、どうなるんだ結局のところ、
それが知りたい。
ところで東０テラスのチラシが以前からいやになるほど入って来るけど
ここも厳しいのかな。どうなんだろう。

>>129
>>138
全く同感です。
もし、周囲と調和した緑豊かな中層〜低層のマンション群だったとしたなら、あんな反対運動も
起こることなく、むしろ周りの土地のイメージも一緒に引き上げてくれるような建築になったはず。
それなら、今と同じ値段水準でももっと売れたと思うし、私自身、買った可能性が高いと思う。

　最初から巨大団地を造るつもりで、あんな高値で落札した時点で間違ってたし、そんな売り方を
した都も、居住環境というものについてどう考えているのか、はっきりいってデベと同レベルだと思う。

公園の中から見るとそんなに圧迫感はないけど、逆から見ると凄い浮いてる。巨大な空母みたい。

チョコレート・ショップ行ってみたけど、パンが異様に高かった。の割にはイマイチ・・・。
ブロートハイム、ラテールの方が全然おいしいね。

仕入れコストを考えれば、あの程度の戸数をつくらないと儲けが出ませんね。
仮に中低層だけにしたら値段を倍にしないと儲けが出ないのは明白ですから。
結局、事業計画そのものがマンション市場の変化とあわなっかたようですね。

>143
というより、あんな割高としか思えない団地群を受け入れるようなマンション市場なんて、
そもそもあったのだろうか…

あの土地そんなに高かったのか？
公園に隣接と言ったって、公園に面してる建物なんて
ほんの一部で、奥の方の大きな建物なんか
公園とは関係ないじゃない。

賃貸の集合住宅の一部を高値で買うと逃げようがないな。勉強になる。
２年後半値以下にならないかな。駅から遠いけど環境は良いからね。

でも25万以上で貸し出せるマンションを買えるなんてやっぱり金持ちばかりだな。ここを2年後に買って住んだとしても生活レベルの差で惨めな思いするかも。

賃料25万円なら年間300万円の収入、利回り5％（20年間で回収）として6,000万円がおよその目安価格、実際には管理費、税金などで利回り低下するが。

>145
たしかに公園の隣の敷地に建っているが、公園とは別世界。
公園ブチッ！深沢ハウス。風景が全く連続していない。上に伸びている分、密集した感じが強まっている。
同じ密集でも、もう少し低くすれば樹木に隠れるからマシなのに。
おまけに団地群周辺はビル風が吹くようになった。
隣接しているジョギングコースを利用する者にとっては、不快なことこの上ない。
良好な環境の本質を忘れているとしか思えません。

立派なチラシが入った時にはかなり食指が動いたんだけど、
結局別で契約してしまって、こちらはMRにも行きませんでした。
このスレを読む限りでは良かったのかな．．．？

モデルルームオープン直後に行った時はなかなか素敵な感じを
受けましたが今みるとかなりイメージが違います。
でも外側からしか見えませんが・・・。
植栽や池なんかはどんな感じなのでしょうね？？
でもマンション内に時間はかかっても緑が多いマンションは魅力的。
まあ最初は緑もまばらだし、専用庭なんて芝生も茶色でイメージ違うでしょうが・・・。
ここも時間が経つとよくなるのかな？？

>>145
でも、あの公園にダイレクトに出れる出入り口は大きな売りですよね。
散歩するたびに目障りだから閉鎖して欲しいけど。

あれだけの借り手だって、簡単に見つからないんじゃないかな？

となると、この先、どうなっていくのだろうね？

この物件のせいで深沢・駒沢近辺の価値が下がっちゃうのかな・・・。

根拠ないですけどそんなことないでしょ。いいところだもん。
でも私は買わない

多分、あの家賃じゃ高くて入らないでしょう。
そうなると家賃を下げて、入居者の質が悪くなる。
団地みたいにしちゃったからしょうがないよね。
すでに入居済みの住人どうしてるんだろう。
かわいそうだよね。

>156
確かに高いですけど、このマンションを買おうとしている人にとってはとりあえず様子見で
賃貸で住めるというのは非常に良いと思うけど。（賃貸での家賃の支出分位は賃貸で住んだ
年数分以上に値下がりしていると思いますので）住民の質も観察できるし。

ここのマンションのメリットとしては、これから購入する人にとって、このようなマンション
がどのような結末になるのか考えるのにとても良いモデルケースになると思います。

今朝、また新聞折り込みチラシが入っていました。
チラシ広告代だってバカにならないだろうに
広告費いったいいくらかかってんだろう。
余計な事まで心配してしまうよ。

総戸数７７２戸のうちの未分譲棟２棟・１２４戸を一括でパワーマネジメントに売却。
売却価格は約75億円だそうです。
長谷工はこの方法しか選択の予知が無かったのだろうか？

これにより既存の居住者にはどんな影響が考えられるんでしょうか？

７５億を１２４戸で割ると６０００万強。
売却価格にしちゃ高くね〜か？

居住者の人、今の状況は精神衛生に悪いでしょうね。

>161
平均賃貸料は月当たり約３５万だから年間４２０万。利回りにして７％だから妥当じゃない？
実際はこんな高い賃貸料じゃ全部埋まらないだろうから、平均賃貸料を月当たり約３０万に
下げても年間３６０万。利回りにして６％だから充分だと思うよ。
と言うか、一般向けに６千万くらいで販売してればもっと売れてたんじゃないの？
一般向け価格より１千万は安いよ！？

>163
>一般向け価格より１千万は安いよ！？

一般向けより１戸１千万安いだけじゃ、デベが丸儲けじゃないの？
もともとの価格からみて、２０００万程度安くしないと駄目なような？

日比谷線人形町 徒歩７分 ２９.８０万円／月 　2ＬＤＫ ９０．６８m2　築２年というのがあるけど
深沢賃貸団地とどちらが魅力あるのだろう？

>165
ちょっと単純比較は難しいね。
とりあえず言えるのは、新築分譲マンションの平均坪単価は人形町より深沢の方が
１割以上高いってこと。

値引きは激渋だったから、売れないのは当然

>165
都心が好きな人と田舎が好きな人、一生相容れない。

【購入検討者とは思えない投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

>165 166
住環境はそりゃ深沢の方がいいでしょうねえ...

地元で暮らすのは当たり前ながら、地元で働くならね。
そうでないとなると毎日の通勤時間をどう理解するかだよね。
都心に通勤するとなると日本橋の立地は実に魅力的だろうし。

勤務先のことだけ考えて住居決めるのって空しくない？
そりゃ近い方が楽でいいけど、だからといって、緑もないビルだらけのところに住みたいかどうか・・・。人形町、神田、日本橋、秋葉原とか。

深沢は都心に近くて環境がいいのが魅力なのでは。でも買わないけどね（笑）。

広広した一戸建てなら是非住みたいな・・・
会社なんてところにはそもそも行かないか、お迎えのクルマで出社。
そもそも、買えないけどさ・・・

言わんとしたのは単に「そりゃ近い方が楽でいい．．．」だけだよ。
毎日片道1時間の通勤にしても往復で2時間、1週間で10時間、
1年で500時間、10年で5,000時間．．．積もれば山となるから．．．

この周辺は桜が多く、この季節は本当に綺麗。

あの駅からの距離が売るにせよ貸すにせよ致命的では

あの価格で買うか借りる人は基本的に車通勤前提。駅から遠くてもあまり影響ない。
このエリアにはそんな人々が多いけど、でも深沢ハウスすべての部屋を埋め尽くすほどはいなかった、ってこと。

今日桜見に行ってきましたが、この季節は見事ですね！
主人が６０歳過ぎて定年退職したころならぜひ購入したいと思いました。
ここってそういうマンションですよね？？
自営業の方やそういう方にはいいマンションですよ〜。
今日もパン屋さんもコンフィチュール屋さんも大賑わいでしたよ。

>180
>今日もパン屋さんもコンフィチュール屋さんも大賑わいでしたよ。
花見の今日だけではないのですか？明日もパン屋の賑わい具合を教えて下さい。よろしくお願いします。

通勤が関係ないなら相当いいと思いますよ。

通勤以前に、外観が嫌い。醜悪すぎる。
見た目がよければ、別に徒歩１５分ぐらい平気。

え〜、醜悪すぎますか？？
どんなマンションがいいのか逆に聞きたいですよ。
テラスバルコニーの庭でファミリーで公園に向かってテラスランチなんて羨ましいですけど・・。

パン屋は平均単価２００円以上（普通のパンの半分以下の大きさで）、コンフィチュール屋は普通
のジャム瓶の半分以下で１３００円程度。
まあ貧乏な人には両方買えませんね！
パン屋は冬の週末でも並んでますけど・・・。

外観の好みはそれぞれだろうけど、でも正直、公園をジョギングしていると洗濯物、部屋の奥まで丸見えで、おまけに目の前は杉林（笑）。
公園でもホームレスが住んでいる一角に面していて、公園に接している低層階は環境はイマイチだと思う。

パン屋はものめずらしいから開店当初は皆並ぶけど、味はおいしくないからそう入らなくなるのでは。このあたりはおいしいベーカリーが多いから。

パン屋はこの近所でもおいしいと評判ですよ。
高いのも有名ですが。毎日賑わってますよ。

>184
>186
なんか、デベ工作員のごとき雰囲気が...

住民じゃないかな、この手の話を書くのは

地下駐の雨もりは直ったのかなぁ〜

１８４ですが、お隣目黒区の住民です。
別に深沢ハウスを勧めたり、誉めたりしてるのではなくそんなに悪くないって
言ってるだけです。
専業主婦の目から見て。
もちろん通勤や通学する主人や子供はかわいそうなのでやめましたけど・・。

>186　住人です。
>187　は何をやってらっしゃるんですか。

>186

住民以外の近隣の方は白い目で店を遠巻きに見ていますね〜。

あそこまで景観と合っていない建物も珍しいな

>>190&184さん

発言内容が矛盾してますけど...


>184: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/11(月) 10:01
>え〜、醜悪すぎますか？？
>どんなマンションがいいのか逆に聞きたいですよ。
>テラスバルコニーの庭でファミリーで公園に向かってテラスランチなんて羨ましいですけど・・。

>190: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/12(火) 16:27
>１８４ですが、お隣目黒区の住民です。
>別に深沢ハウスを勧めたり、誉めたりしてるのではなくそんなに悪くないって
>言ってるだけです。

今日はパン屋ならんでいましたか？

いっそのこと、ショッピングモールしたらどうだろう？
半分ぐらいは駐車場にして。

アウトレットモールでもいいな。