ナビューレ横浜タワーレジデンス （４）

>02
ズルイというか何のルールも制定しないまま入居する方が、遥かにリスクは高いです。
かといって引き渡し前に住民予定者が集まり規約を検討・制定するなど出来るはずも無く、
当初の規約は業者が代行といった形で制定するのは当然の事だと考えます。
しかしサービス維持のまま管理費の値下げを検討するとの意見には同意しますが、
購入前から一部共用施設の廃止についてまで求めるのは身勝手な意見ではありませんか？
サービスや共用施設を含めた全体の価値で購入を決めた人達を切捨てる事と等しいと思います。

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どうしよう・・・あと３日(；一_一)

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明日には振り込まないと・・・(-.-)

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>>04
よく宣伝してるけど、こんな三流サイト読むだけ無駄（笑

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そうそう明日には振り込まないと
今日は振り込めなかった。やはり決心がつかない。
明日は決心がつくのだろうか？分からない・・・

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重要説明会で分かったこと：
○何で駅近なのにあんなに駐車場を作った？管理費が高くなるだけでしょ。
→ポートサイド地区の規定（？）で戸数の８割が必要
○何であんなに無駄な共用施設が多い？
→ポートサイドのまちづくり規定で文化・芸術施設を備えなければならない縛りがある。
　（茶室、演奏、ダンスあたりはこれか？）
　これを満たすことであれだけの高さ４１F（容積率、建ぺい率）を横浜市に認めてもらえる。
　つまり共用施設を否定する＝このマンションの建設計画を否定することになる？？

疑問に感じたこと：
スパが隣のスカイビルより高い（苦笑）、３０年後の大規模修繕費がありそう。
ビューラウンジ・宿泊施設・ジム・パーティールーム以外の共用施設は飾りだと思った方が
良さそうと思いました（私の場合ですが）。

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茶室、演奏、ダンスについては、教室の開催や外部への貸し出しにより収入が見込める
・・・なんて事はありませんか？
タワーズでは料理教室やワイン教室など開催する事もありますが。
駐車場の空きについては、来客用駐車場(有料)への転用も有りかと。
ここは立地が良いためＭＭ地区への観光などに駐車場を利用する来客が多いと思うので、
無駄に空けておくよりは良いと思います。
セキュリティの面で難しい事もあるとは思いますが、立地の優位性を活かせば共用施設を
有効に活用する事も可能ではないでしょうか。

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>10
スパはたぶんグループ貸切の利用料でしょう。家族４人で浸かっても２千円です。
１回ご利用毎に掃除をして、お湯を入れますから妥当な料金ではないでしょうか。

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>13さん
そうですね。人数が多ければ安い場合も。人数制限は特に書いてないですね（笑）。
ところでスパってどんなのでしたっけ？
イメージ写真で家族風呂サイズのが１つあるのしか見たことないのですが。

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僕も10さんと同じことを感じました。
イヤだったけど契約の方向で考えることにしました。

で、みなさん明日振り込み？僕はお金用意できないと言って契約は月曜日に延期して
もらいましたよ。週末じっくり書類を読むつもりです。それでも納得できなかったら
契約しないつもりです。

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ゲストルームも、３９０戸もあれば３６５日だから一年に一回使用できればいいほうじゃないの。希望日に使える保証はまったくない。

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音楽スタジオにはピアノくらいは置くようにお願いしたい。そこで思う存分引いてほしいね。
下手くそなピアノが部屋で聞こえてくるのだけは勘弁してくれ。

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キャンセル大歓迎です。
悩まないで早くキャンセルしてください。
私は待っていますから！

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マンションでピアノ弾くのＯＫなんですね。びっくりです。
頼むから隣に来ないでよ。

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ポートサイドの決まりだからって、茶室やピアノのない音楽スタジオ、スパとか「箱物」作っただけだよね。
本当にアートの町にするなら「魂」入れないと行けないね。

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>この物件、ビンテージ・マンションになるのか、はたまた不良債権化するのか？
北側に2千万円台の部屋をあんなに作った時点で、ビンテージ・マンションの資格は失ったと思います。
ほとんどが不在区分所有者（賃貸）になるでしょうから。
あれは管理規約の変更を阻止するために、わざと投資向け住戸の数を増やしたのかもしれないです。
それを除けば普通のファミリーマンションですよ。
管理費だけは間違いなくビンテージ・クラスでしょうが…。

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当面住んでみて、ギスギスして住みにくければ賃貸にするつもりです。
でもここを選んだのは、ポートサイド地区が好きだったからです。
アート縁日とか、本当に楽しいですし。
そういう時は、形だけではなく、マンション全体で一緒に楽めるような雰囲気になるといいですね。
そうなったら（修繕費はともかく、管理費が縮小できればなお）永住したい物件です。
だからこそ、閉鎖的なスパとかより、居住者用アトリエとかのが、共用施設にふさわしい気がするんですが。

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ポートサイド地区は良い場所ですよね。平和な空気とかＭＭとの距離感がいいですね。
あと皆さんナビューレばかりに気を取られていますが、
・ＹＣＡＴ跡地に分譲マンション（商業施設あり）
・三井不動産マンション
・その横の商業施設
・業務棟とホテル開業
・ＭＭに目をやると、マリノスの練習をぼ〜っと観戦できる（かも？）中沢、久保、岡ちゃん楽しみ
・高島町周辺整備（日産、セガ、マリノス、キング軸、運動公園）
以上、周りの環境がマンションの価値を更に高めるということもありますよ。
いいマンションになるって。

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住人が価値を下げることもある。

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>30
同じ悩み持ってます。
うちはここに住むのは１５年くらいと思ってます。仕事リタイアしたら
ちょっと田舎に引っ越そうと思っているので３０年後は気にしていませんが・・・
ここ１０年くらい滞納者がいっぱいでてくるのではないかとそれが心配なんです。

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運良く眺望のある部屋があったった人は絶対にキャンセルしてはいけません。
もう2度と手に入らない物件ですよ。手放すと一生後悔しますよ。
済んでみていやなら売ればいいだけです。眺望のある部屋なら買い叩かれませんよ。

つまらない煽りに負けないですダサい。

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今日振り込みに行ってきます。
皆さん、少々過剰に心配しすぎのように思いますがいかがでしょうか。
どこのマンションでも、一定数の管理費滞納者はどうしても出てしまうでしょう。
30年後の140万円も、可能性としてはあるでしょうが、その時私は70代。
退職金やら何やらで、資金的には十分払えると思っています。
まあその時には田舎に引っ込んでるかもしれませんし、そもそも生きてるかどうかも・・・。
皆さんの先々の心配・不安はわかりますが、実際どうなるか誰にも予測はできないですし、
何か問題が起きても、住民の皆さんで知恵を出し合って解決していけたらと願っています。

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参考まで、およその平米あたり管理費と管理会社

ナビューレ横浜タワーレジデンス　389円　三菱地所コミュニティー
ＭＭタワーズ　229円　三菱地所コミュニティー
ザ・ヨコハマタワーズ　198円　三菱地所コミュニティー
パークスクエア横浜　197円　三井不動産住宅サービス
−−−−−−−−−−−−−
青山パークタワー　275円　三井不動産住宅サービス
東京ツインパークス　310円　三井不動産住宅サービス（売主は三菱地所メイン）
品川Ｖタワー　275円　東急コミュニティ
シティータワー高輪　272円　住友不動産建物サービス
芝パークタワー　276円　三井不動産住宅サービス
−−−−−−−−−−−−−
銀座タワー　203円　三菱地所コミュニティー
パークハウス芝タワー　276円　三菱地所コミュニティー
Ｗコンフォートタワー　199円　三菱地所コミュニティー

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>>38
おっしゃる通りですね。
リスクがあることをわかって購入する人は、実はそんなに危なくないと思います。
Ｎの危ない所は、販売価格が一次取得者にも手が出る価格帯なのに、管理費だけがべらぼうに
高い点に尽きると思います。

37さんが掲げてくれた平米あたり管理費を見ると判りますが、ここに出ている物件の大部分は
Ｎより分譲時の販売価格帯が高いものです。
安いか同等なのは、横浜３物件とＷコンフォートくらい。しかしこの４件の管理費はみな安い。
つまりＮは購入価格が比較的手頃（といっても安くない）なので、後々のランニングコストを
あまり考えず立地の良さだけで飛び付いた、一次取得者が比較的多いのではと推測します。

管理費値下げを実現するためには、まず物件引渡直後から初期滞納者に対しても、厳格な対応
を取っていく必要があるでしょうね。それは管理会社まかせでは絶対ダメだと思います。

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３７さん、ありがとうございます。このような内容感謝します。

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>>37
>ナビューレ横浜タワーレジデンス　389円　三菱地所コミュニティー
>ザ・ヨコハマタワーズ　198円　三菱地所コミュニティー
これが正しい数字だとすれば、同じ地域・同じ管理会社なのに約２倍ということですね。
ナビューレの管理費が高い要因については前スレでもいろいろな分析(?)がなされていましたが、ソース不明の情報だったり、単なる推測だったりで本当のところは未だにわかりません。
管理会社が同じで費目等の比較がし易い対象がすぐ近くにあるのですから、売主・販売会社にはもう少し説得力のある説明をして頂きたいものです。
私は、管理費が高いことを嫌っているのではなく、他に較べて高い理由がわからないことに不信感を持っているのです。
なぜ高いのか理由さえ理解できれば、あとは納得して入居するか、他を探すかは買主側が判断するだけですので。

立地や建物の仕様については皆が高い評価を与えているのですから、管理費に関する説明さえしっかりして頂ければ気持ちよく頭金を振り込めるのですが・・・。

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スラブ厚370ｍｍを構造上のひとつの売りにして、防音効果が高いように言っていました。
ただ、スラブ厚370ｍｍは上下階の音には効果がありますが、同じ階においては何の意味もありません。
左右の戸境壁は通常タワーマンションと同様の乾式耐火壁で、しかも特別厚い方ではありません。
またこのスラブは内部が中空になっていて、それで軽量化を図っています。
タワーマンションは軽量化を図らないと、躯体として成立しませんから。
ただ中空ですと厚みほどの防音性が本当に出るのか、少し疑問を感じています。
遮音等級について構造説明会で確認された方がいましたら、教えて頂けると助かります。

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ここで悩んでいる人たちは心配ないかもしれませんが
抽選に当たってうれしくてうれしくて
ローンめいっぱい組んで初めてマンション買ったあ！！と
うきうきしている一次取得者には、
何かと説明不足でこわいですよね。

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>43
その通りです。
現在、スラブ厚230mm（ボイドなし）のタワーマンションに住んでおります。
戸境壁は乾式150mmでD60の性能ですが、上の音は全くしませんが、隣の音（低音）
は聞こえる事があります。（D60で６０デシベルの低減効果）
ナビューレの場合、確か乾式138mmで、ＬＧＳを４枚のボートではさんだ構造です。
現在の住居は、ＬＧＳを８枚のボードではさんだ構造ですので、気になって、
モデルルームの方にＤ値を確認お願いしたのですが、分かりませんでした。
ちなみに、現居購入時は、そのあたりのスペックは、パンフレットに掲載されて
いましたし、モデルルームにも一覧表がありました。
その他、スラブの遮音性能（LH）フローリング等級（LL)サッシ等級（T又はTS）
など、肝心なところが分かりにくいマンションだと思いました。

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そういえば住宅性能表示も取ってあれば
普通はパンフレットに等級などを記載しますよね。
ここは不思議。

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先ほど手付金を振り込んできました
私を含めこのマンションを購入される方は、もちろん、
管理費や修繕積立の将来リスク、耐震や防音などの問題点
などを分かった上、それでも、この駅近で眺望の良い物件
をトータルで気に入って購入するわけですよね

100％自分の気に入るマンションはないものです

現在の管理費や修繕積立は今後、見直しがあるかも
しれませんが、当然購入される方は、リスクシナリオ
（管理維持のための値上げや修繕一時費用の徴収）を
考え、自身の資産や収入で余裕があるかどうかを熟考
して、購入されると思います

どうも、批判的なコメントが多いですが、購入するつもり
の無い方ではなく、購入して2007/3月の入居を楽しみに
待つ方のコメントを強く希望します
私はこの眺望の良い、ハイサッシの部屋で、家族とすごすのを
今から楽しみにしています

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>管理費や修繕積立の将来リスク、耐震や防音などの問題点などを分かった上
それらの情報をきちんと開示しなかったり小出しにしてきたりするから、みなさん批判的なコメントや疑問
を出しているのではないでしょうか？

>購入するつもりの無い方ではなく、購入して2007/3月の入居を楽しみに待つ方のコメントを強く希望します
掲示板ですから様々な意見があって然るべきです。
特定の人の意見だけを強要するのは如何なものかと。
批判的な意見が出るのを、何か警戒しているようにも受け取られかねないですが。

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この物件の特徴は、内装や構造は完璧に近く、立地も最高のものに関わらず、
住んだ後の管理費の「中身」に納得がいかなくて、
諦めた人がとても多いということですね。

そりゃ47さんみたいに書き込みたかったですよ。
私だって購入するつもりだったんですから。
でも、納得いかない管理費を永遠に払い続ける決断は、できませんでしたよ。

ここの管理が三菱じゃなかったら。ここの販社が三菱じゃなかったら。
もう少しまともなものができていたのかと思ったら、本当に残念でなりません。

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こう言えば怒られそうですが、管理費1〜2万円の違いなんてどうでもいいことです。
ただナビューレを購入した人が管理の内容を精査していこうという話には、協力していきたいと思います。
しかしこの物件を購入する意思の無い人は、他の管理費の安いマンションの検討をしたほうがいいですよ。

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