ナビューレ横浜タワーレジデンス （４）

駐車場の想定稼働率は７２％です。この稼働率を割ると将来の管理費増額要因になるかもしれません。
駅に近いのでこの数字には注意しないといけません。
住民は他の無駄も含め管理費削減の工夫をしないといけないのは必至ですね。
契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

修繕計画はマンションでは至って普通のものじゃないでしょうか（少なくともフォレシスと似てる）。
３０年間大規模でお金を取らないと言っているのだし。
３０年後に１４０万程の負担の可能性がありますが、３０年あれば備えることもできますよ。
他のマンションではこの部分はかなりグレーゾーンなことが多いようです。
http://www.webvision.jp/house/mansion/20041208/0002.html

>>182さん
>契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

本当ですか？それは頼もしいですねぇ。私も微力ながら応援しますよ。

うちのマンションのコンシェルジュ、何をきいても要領を得ないオバサンで
住人たちはほぼサジを投げました。
不在荷物の預かりくらいはできますが、別に留守番ロッカーもありますから、
業者はもっぱらそちらに直行しています。その方が間違いないですし。
最近はもっぱらエントランスをホウキではいたり、水撒きして暇をつぶして
いるようです。
２４時間コンシェルジュが絶対ムダとはいいませんが、一番肝心なのは体制
ではなくどういう人材かということでしょう。
この管理費の額で、フタをあけたら無能なコンシェルジュが暇つぶしをして
いるようなら、住人たちの暴動がおきるのではないでしょうか（笑）
管理会社さん、人材選考はくれぐれも慎重に。

>186
>通常の庶民マンション以上に『管理費滞納者』が続出する危険を感じて恐れています。

私の住んでいる公団の分譲団地でも、何件かの長期滞納者の方が居ます。
最近では小額訴訟の手法などで回収を図ることもありますが、年金生活者などで本当に払えないようなケース
では対応に困ります。
滞納債権回収のために、住戸自体を競売にかけて回収することも不可能ではありませんが、そうすると滞納者
は住むところすらなくなってしまうことになります。数万円の管理費が支払えない状態では、自力で賃貸に住
むことができるわけでなく、あとは生活保護でも受けてアパート暮らししてもらうしかなくなります。

一番良い方法は、滞納額が大きくなる前に回収することです。温情だと思って待つことは、かえって事態を悪
化させるケースが多いように感じます。

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

前スレの最後にこんなカキコがあったけど何か勘違いしてるみたい。
どちらかというと管理費見直し派が、滞納の心配をしていると思う。

186と187が言ってることは全くその通り。
ここで一番危ないのは、滞納者続出でハーレム状態になる危険性だ。
毎月の口座振替結果がいつわかり、滞納者が特定されるのは何日か？
それに対して管理会社はどう対応するのか？
質問したけど全くわからないようで何の回答も帰ってこなかったから、
尚さら危険だと思う。

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

上記のカキコした者です。勘違いではないと思います。滞納者の心配をしているのは管理費見直し反対派の方達だと思います。
この少し前のレスを見て頂ければ話の流れがご理解いただけると思います。
188さんは見直しは必要とお考えのようですね。私も同じ考えです。

滞納者の心配は、管理費見直し賛成派、反対派の両方から出ている意見だと思います。
減額しないと滞納者が増えるって意見と、現段階で生活不安を書く人も居て滞納者が出るって意見。
どちらも正しいと思いますよ。
管理費や固定資産税の支払が心配・・・と書いてた契約者が居ましたよね、滞納する前に売却して転居する・・・ってな人とか。
人生予定外の事が発生するのは仕方が無いとは言え、財務状況が健全であろう現時点でさえ支払いが
不安だというような人が多いのは、賛成派／反対派を問わず不安でしょう。
管理費を下げてやる！といった所で下がるとも限らないし、下げられたとしても実際に減額されるまでは
現在提示されている管理費を支払い続けないとダメな訳だし。
ちなみに近隣地区のスレで、管理費やローン、税金などが支払えるか心配などと書いている人を見掛けた事はありません。
高望みし過ぎな人も多いってのは困ったものです、身の丈にあった物件を選びましょう。

本体価格が安くて内容がいいので
少し背伸びすれば手が届くというところが罪つくりですね（笑）

ランニングコストを見ないで販売価格だけを見て選択した人は、問題外。
ランニングコストを見ても楽観的思考で選択した人が、問題家庭予備軍。
ランニングコストを含めた支出総額で支払いに問題の無い人が、普通の購入者。
これから増税や社会保険料負担が増えて収入の手取額が少なくなると言われているのに冒険出来る人って
地球滅亡を信じてる人なのかなw

ナビューレの支払いが冒険でない人は
実はそんなに少なくないのではないでしょうか？
フォレシスだって、あの本体価格で
６００戸完売したわけですし。
MMやポートサイド地区を見ていると
日本の中産階級は、なんだかんだいっても
お金を持ってるなと思います。

>193
ナビューレの問題点は、他のタワー物件以上に価格帯の幅が広く、かつ管理費が世間相場の２倍近い
金額であるということです。

億ション近い価格帯を買う方はまず問題ないでしょうか、サラリーマンが現状の低金利を背景に
４〜５千万円クラスの物件をきりぎりの資金計画で購入するようなケースはかなり危なそうです。

ローン金利が上昇すれば、まず最初に管理費の支払いがあやしくなるでしょう。
でも住宅ローンだけはサラ金に手を出してまで払おうとするのが、日本の住宅取得層の悲しい現実です。

そこで結局管理費の滞納債権は回収不能となる可能性が高いわけです。（住宅ローンの残債と競売価格が
相殺できれば良い方です）

回収不能となった債権は、結局積み立て不足という形で他の居住者がかぶることになるわけです。
永住志向の方が、管理費の滞納の可能性についてきちんと検討することは、とても大事なことだと
思います。

30年後に修繕積立金5億5千万の追徴金（1軒当たり140万）というようなレスがありましたが、
修繕積立計画グラフを見ると、25年目の工事額累計が16億、積立金累計が18億なので2億余りますよね。
その後の5年間の積立金が4億になるので、合計6億。
30年目の大規模修繕費用の5億5千万は賄える計算になりませんか？
私、何か勘違いor計算違いしていますか？

だいぶ前から、管理費や管理会社を変更するのには総会で3/4の特別決議が必要であるかのように書き込んでいる人がいますが、管理規約によると特別決議が必要なのは48条3項の列挙事由だけのように見えます。
可能性としては、管理費や管理会社の変更を48条3項5号に該当するように総会で決議することが考えられるけど、普通はわざわざそんな面倒なことはしないでしょうし。

どこか他に書いてあるのかなぁ？ 詳しい方、解説をお願いします。

通常の議決（議決権総数の1/2以上の出席で、そのうちの過半数の賛成）による場合でも、議決権は専有面積に比例するので、お金に余裕のある大きなお部屋の方々が団結された場合にはそれで決まりなのですが・・・。

5Fの80Aの部屋、欲しかったな。あれ、安くてよかったんだけど。
誰か当たった人いますか？

>196 議決権は専有面積に比例するので
勘違いしてません？

>>198
勘違いではないと思いますよ。
購入者の方でしたら、管理規約集 24頁〜の別表第３を参照して下さい。

あほーーー
議決権は専有面積比率で割り当てられるのだよ
そんなのあたりまえだみ

>201
当たり前ではありません。
うちは70-90の部屋のマンションですが、1戸1票ですよ！！！

玄関との段差が無い物件は微妙ですね
砂とか上がってこないかな

うちもないけど、内廊下でほとんど落ちるので問題なし。
よく裸足のまま玄関のクローゼットのもの出し入れしてます。
たまにぬれぞうきんがけしても
ほとんど汚れつかないですよ。

風呂も段差がない物件があるみたいだけど
水漏れしないのかな

カラリ床は大丈夫ですよ。
微妙に浴槽側に傾斜してるようで
うちは子供が小さいので
ドアあけたままシャワー使うことも多いですが
まったく洗面質にはもれません。

ちなみにわたし、ここのデベさんじゃないです（笑）

>202
議決権の規定はマンションによって違うのではないでしょうか。
専有面積の広さによって土地の持分と共用部分の持分と議決権が一欄表になっていますよ。

＞202
だからマンションによって違うんだってば。

食洗機、オプションで取り付けてもらうのと、後から自分で購入しお願いするのとでは、とどちらがいいのでしょうか？
やはり自分で購入した方が安くなったり、1年半後なので、今のよりも新型を選べる等メリットがあるでしょうか？
営業の方に、後付けも出来るような電源配置になっているので、後付けでも電気工事などの面倒な作業はなく、簡単に取り付けられると聞いたのですが。
今週末までに決めなければならないので、迷っています。みなさんは、どうお考えですか？

キャンセルが回ってきました。迷います・・・。

>>209さん
食洗機については、フォレシスの購入者掲示板で話題になっていましたので、参考にされてはいかがでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40650/

注文や、取り付け時の立ち会いなどの手間を惜しまなければ、いくらか節約になるようです。
最新の機種も選べますね。

>>212さん
ありがとうございました！参考にしてみます。

地震がきたらＮは揺れますよ。家具などはしっかり固定しておかないと
大変です。エレベーターも止まるのは間違いないけれど、警備員やコン
シェルジェは復旧できる技量はもっているんだろうな。
これほど高い管理費なんだから、それなりの人を配置してるとかんがえ
るが・・・。最寄の階に止まる機能が働かないエレベーターが続出した
ようだから、その辺も確かめないとね。

MMフォレシスのような巨根マンションはまったく揺れませんよ

フォレシスが揺れないのは横揺れ。直下型地震がきたらどれも同じ。
Ｎは地上に出ているだけ壊れても修理しやすいが、フォレシスは
建物全体のジャッキアップ必要で多額の費用が発生する。
阪神大震災と同じレベルってのはあやしな。あくまでも震度の話で
縦揺れには厳しいと質問すると返ってくるよ。
但し、どんな地震がくるか分らないので一概には言えない。
しかし、関東大震災級がきたらどの建物も無事にはすまない。
こればかりは運ですな。

>>２１８

＞Ｎは地上に出ているだけ壊れても修理しやすいが、フォレシスは
＞建物全体のジャッキアップ必要で多額の費用が発生する。

バカだな。ジャッキアップに金がかかるのは分かるが、地上にでていると修理しやすいと来たかｗ
地上高１００Ｍで修理しやすいとは恐れ入ったよ。

契約後は内覧会まで特にイベントはないのでしょうか。
１年半先だと買ったことを忘れてしまいそうですね（笑）。
もう少しゆっくりオプションなど選んで楽しみたかったなぁ。。
抽選から契約まであっという間のできごとでした。

ところでローンは、皆さんフラット３５ですか。
うちは財形１本か、財形＋フラット（or公庫）でリスクヘッジするか悩んでます。
どなたかお詳しい方いらっしゃいましたら参考意見お願い致します。

>219
構造分ってんのかな？
各階からアクセスできるの知らないのか？
勉強しようぜ。

>>212
バカだな。いくら地上でも、複数フロア修理することになったら意味無いだろ。
免震装置だけ壊れる方とどちらが大変かな？

212じゃなくて>>221だった。爆

<219,222,223
免震が壊れる方が大変に決まってるじゃん。
わかんない奴 （笑

部屋の中の被害が絶対的に少ないのは免震だ。
免震装置が壊れるくらいの地震が来たら
おそらく家族の誰かはどこかで死んでいるでしょう
修理なんてどーでもよくなるよ

まだ間に合うから
フォレシスにしましょう。
絶対に正しい選択であったと分かる日が来るはずです
ローンが終わる前に来ますよ
デカイのが必ず

>227
絶対なんてこと世の中にないよ。
ＭＭとポートサイドでは地盤も違うしね。
フォレシスを選んだあなたが正しいかは巨大地震が来た時に初めて分かる。
地震で死んだらローンは終わるよ。

そうですね。
早く結果が分かる事を望みます。
平成20年頃に巨大地震来て欲しいですね。
その時分かるんですものね。
死ぬ前に見届けるぞ〜

>>229
普通の購入者です。
なんとなく読んでいて思わず笑ってしまいました。
死ぬ前に見届けるぞ〜って、、すごく面白いですね・・・どっち派の方かわかりませんが。
たまにはユーモアも必要ですね！

巨大地震を待ち望むなんて、かなり変な人。
フォレシス購入者らしい。（笑

なんだこの展開は？
地震が来たら、NもFも、どっちも修理で大変なことになるよ。
だいたい、地震で死ぬより、生き残る方が、修理で後々地獄を見るんじゃないの。

望むかどうかにかかわらず
必ず来るんだよ＞巨大地震は。

もし来ないと思っているのなら
自分は大丈夫だとでも思っているのなら
相当なバカチンだぞ。

楽観主義者は死ぬで
マジ死ぬで〜

申し込みをして、抽選で当選して、それでもキャンセルする人って多いんだね。
知らなかった。他の物件でも普通にそうなのかな？
自分は、購入の意志を固めて覚悟を決めて、申し込みをしたよ。

最近都内のベイエリアも横浜もタワーマンションが乱立気味なので、隣の物件と常に比較されて、危うい状況に
あることは販売サイドもよく理解しているのかも。
本当はキャンセルなんて大騒ぎのはずだけど（営業は上司から怒られるし）、この状況下では各社当たり前に
なってきたのかも・・・
しかもNはきっちりした担当制ではないから営業と言っても・・・「販売担当？」くらいの意識では？
本当にNは営業マンではなく銀行の窓口みたいな印象だ・・・

■盛り上がりに欠けるパークタワーのスレで問題発言発見■

343: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/07(木) 22:38
きょうMRで確認したことをご報告します。(確認済みの方もたくさんいられるかと思いますが、知らない方のために)

・電波障害時の対策費　売価への上乗せをしていないので、対策が必要であれば、その時に購入者負担。
　　(Nと影響範囲が重なっており、Nが先にたつので、N側が対処するだろーから上乗せしてませんとのことでした。
　　　これってちょっとどうかと思います。もし折半とかなったら、購入者負担?)

>226
地震による上下・水平両方向の揺れをやわらげることができる世界最先端の「3次元免震システム」

これって、今までの横振動対策の積層ゴムの下に、縦振動用の空気ばねを重ねてますよね。
ということは、建物の重量を全て空気ばねで受けるわけです。数千トンクラスの重量を受けるため
には相当数の空気ばね（免震装置）が必要になります。

リリースに書かれているような、原子炉クラスの超特殊環境以外では実現の可能性はないと思うの
で、マンションクラスでも適用可能な技術を開発して欲しいと思います。

免震装置は装置自体が壊れなくても、一定震度以上を観測した場合には性能維持の為に
装置の交換をするってのが普通でしょ？
今回の宮城沖の地震の様に震度の割りに被害が少ない場合でも規定通りに交換するとなれば、
免震マンションは積立金取崩か臨時徴収って事になる。
そんな時になってローン返済でギリギリな住民は¥を出し渋って「不具合箇所がみつから無いなら
交換不要」なんて事を言い始めたりするのは、目に見えてる。
今後は機能保障されない免震装置の上に建ち続けるタワマンが増加するんだろうなぁ、これも
収入のばらつきが大きいタワマンの宿命なんだろうなぁ〜。
免震も波動によっては効果が・・・ってな事もあるしなぁ、この辺りだと東海地震がその典型。

ＭＭ地区ってブランド感が有るとか言っているけど、悲しくないですか？
眺望は最低、プライバシーを気にしながらカーテンを閉め切る生活、
日照が無い部屋が良いとか、電磁波、風害、液状化現象、観光客、ドリフト族
大したブランドですね・・・ただの見栄っ張りだと思うけど！どこのマンションも同じですよ！

>>243
ナビューレがあるのはポートサイド地区で、MM地区ではないですよ。区も違います。
誤爆でしょうか・・・？

244氏に深く同意、自爆でしょう。

>>244
僻み根性丸出しの貧乏人が投稿するスレを間違えたのでしょう。
可哀想なやつなので大目に見てあげましょう。

>>243
あなたが今住んでいる賃貸のアパートはさぞかし素晴らしい環境なのでしょうね（笑）

246さん、247さんの意見も分かるが、243さんと同レベルのような感じがする。
普通に行きましょ、あまり見栄をはらずに・・・・・・・（＾−＾）にっこり

皆さんにお聞きしたいのですが、なぜパークでなくNをえらんだのですか？
２期で検討しているので、気になります。

>250
>なぜパークでなくNをえらんだのですか？

絶対的なコストパフォーマンスでは、多分パークが上です。でも、パークにはいくつかの問題点があります。
１．多数の地権者住戸の問題
　賃貸にまわされる可能性が高く、住民間のコミュニティー形成にマイナス。
２．事業用地と住居用地が区分されず、一体となっていること
　居住者と事業者では利益相反が起こるので、避けたほうが良いというのが通説です。
３．中間免震構造の問題
　下層の事業者階は耐震構造で、その上に免震装置を設けて住居階を設けた構造です。
このような折衷構造は実績が少ない上に、有効性に疑問が残ります。
図面を見ていただくとわかりますが、中間免震であるがゆえに、下層のエレベータシャフトの
周囲に免震装置のストローク分の遊びが作ってありますが、地震時に有効に機能するかが非常に
疑問です。（単なるレールとはいえ、３０ｍ近い構造物が吊り下げられているわけですから）
Ｎの制震構造のも疑問がないわけではないですが、パークよりはましかと。

上記のような理由から、私はパークよりはＮを選択しました。

>241さん
「免震装置は装置自体が壊れなくても、一定震度以上を観測した場合には性能維持の為に
装置の交換をするってのが普通でしょ？」
小生見識不十分にて本件知らないのですが情報の出所はどこでしょうか？
どこかのサイトに記載があるようでしたら教えていただけませんか？

>>252

あんた意地悪いよ。２４１はデマに決まっているがな。

>>252　積層ゴム式の免震装置の場合、震度５以上（「強」か「弱」かは失念しました）を観測した場合は
　　　 ゴムや鉛ダンパーなど消耗品を点検し、一定のダメージが確認されれば交換するのが
　　　いちおうマニュアル上の規定になっていますよ。免震装置について詳しく紹介した本やサイトには
　　　当然、紹介されていると思いますが・・・・

　　　点検だけなら、それほど費用はかからないかもしれませんが、もしゴム交換となれば
　　　かなりの費用が発生しますね。建物をジャッキアップして持ち上げるので。
　　

>>253　ん？　２ｃｈでいうところの「釣り」ですか？？

254さん、ありがとうございます。
装置に対する必要十分な説明がなされている為、当方これ以上付け加える事はありません。
追加するならば免震ゴム等の交換費用は規模や構造により億を超える事もある出費ですが、
積立修繕費に含まれていない物件が多いって事くらいです。

そういう費用はたとえば地震保険などでカバー出来ないのでしょうか？

地震によって免震ダンパーがいかれて、交換することになっても、上物が壊れなければいいのだ。
制震派に聞きたいが、免震ダンパーが破壊されるほどの震動に、制震は耐えられるのかな？
一部が破壊されることで、倒壊を防ぐのことになるのかな？
そのような地震の場合、免震と制震とどちらが破壊程度が大きいのか、修繕コストがかかるのか
比較しないと分からないだろうな。
はっきりいえるのは、免震装置の上に強固な上物を置くなら、交換は免震装置だけだからなあ。
交換に１億円ってびっくりするのは貧乏人だが、５００戸でわれば、たった２０万、
３００戸でわってもたった３３万。大地震が来て３３万くらい出費してもしょうがないだろ。
液晶テレビが倒れて壊れるだけで５０万円がパーだけど、それが防げるなら安いもんだ。

>>256
当然カバーできる範疇だな。大規模マンションで、数億なんで安いもんだ。保険料の負担も大人数で分担負担できる
だろ。
タワーマンション同士で、免震だ、制震だと論争するのは無意味だと思うよ。どちらが地震に耐えれるのかは、
地震が起こらないとわからんし、揺れ方も立地によって全然違うわけだから。地震で起きる揺れは、各所各様だし
運の要素が多い。
免震、制震にかかわらずタワーマンションは、10階以下の低層マンションや戸建住宅に比べれば圧倒的に地震耐性
が強いわけなので、どっちにすもうが安心度は圧倒的に高いのだし。
仮にタワーマンションで大規模な修繕が必要な揺ればきた場合、戸建なんかにすんでいたら即死でしょう。
阪神大震災で死者が出たのは戸建て中心で、マンションではなかったことは周知ですよ。

免震構造の話って217、227、229のフォレシス購入者の発言が発端でしょ。
だから免震への反論が続いただけで、真剣にどうこうって誰も気にして無い気がするけど。
しかしこのスレでフォレシス売り込むほど困ってるって感じもしないけど、営業同士の仲間割れか？

＞営業同士の仲間割れか？　そんなわけないだろw

30階建以上のマンションで
日本で一番丈夫なのは極太巨根マンションの
フォレシスですよ
定説です

思い出した、昔いたなぁ〜。
根拠も示さず「定説です」を振りかざしてた宗教家が。

真理です

ほんとに免震が最も優れているなら、すべての高層建築で免震が採用されると思うんですけど。
そうではないってことは、必ずしも免震が良いというわけではないからなんだろうなと、素人は思う。

>>264
素人が考えるなＷ
ただ信じろ。

免震構造は世界中で使われていて、効果が証明されている技術ですからナビューレにも採用してほしかったのが本音ですね。
フォレシスと差別化したいんでしょうか？

でもナビューレに採用された制震構造Hi-DAMは鹿島建設の得意技ですから、心配は無用かと。

ここは商業施設も隣接させてるし、免震構造にするには無理があったんじゃ無いですか。
運河横で高台って訳でもないＮの場合、地下が浸水したら緊急点検が必要な免震をあえて選ぶってのも
どうかな〜って業者が思ったとか。

みなさん構造説明会に参加されなかったのですか？
制震にした理由を説明されてましたけど。

免震が一番だよ
妥協したんだろここは

>>269
こういう馬鹿がいるから困るね。

業者説明を鵜呑みにする純粋？な人ってのも、微妙なもんだ

負け惜しみか？
免震が勝ち残るよ
生き残るよ

どっちが優れてるとかじゃなくて建物の形状によって向き不向きがあるの。
何も知らない素人は黙って自分がいいと思う方を信じてればいいだろ。

>>273
同感。どうせデブ専のフォレシス派が吠えてるんだろ。
貧乏な自分への慰めに。

>>275
そりゃそうだ。あの形状で地震に弱かったら笑える。

もういいよ。免震・制震の議論はさぁ。
大昔に終わってる議論じゃん。
何でまた同じ事議論してるのか意味不明。

購入者専用のスレ立てた方がいいんじゃない？

ここで免震免震と一つ覚えで騒いで自己満足してる人って、結局自分が購入した物件とＮとを比較して
免震以外に勝ってると思える部分が無いって事でしょ？
叫ばせて上げましょう、放置してあげましょう。