ナビューレ横浜タワーレジデンス （４）

駐車場の想定稼働率は７２％です。この稼働率を割ると将来の管理費増額要因になるかもしれません。
駅に近いのでこの数字には注意しないといけません。
住民は他の無駄も含め管理費削減の工夫をしないといけないのは必至ですね。
契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

修繕計画はマンションでは至って普通のものじゃないでしょうか（少なくともフォレシスと似てる）。
３０年間大規模でお金を取らないと言っているのだし。
３０年後に１４０万程の負担の可能性がありますが、３０年あれば備えることもできますよ。
他のマンションではこの部分はかなりグレーゾーンなことが多いようです。
http://www.webvision.jp/house/mansion/20041208/0002.html

>>182さん
>契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

本当ですか？それは頼もしいですねぇ。私も微力ながら応援しますよ。

うちのマンションのコンシェルジュ、何をきいても要領を得ないオバサンで
住人たちはほぼサジを投げました。
不在荷物の預かりくらいはできますが、別に留守番ロッカーもありますから、
業者はもっぱらそちらに直行しています。その方が間違いないですし。
最近はもっぱらエントランスをホウキではいたり、水撒きして暇をつぶして
いるようです。
２４時間コンシェルジュが絶対ムダとはいいませんが、一番肝心なのは体制
ではなくどういう人材かということでしょう。
この管理費の額で、フタをあけたら無能なコンシェルジュが暇つぶしをして
いるようなら、住人たちの暴動がおきるのではないでしょうか（笑）
管理会社さん、人材選考はくれぐれも慎重に。

>186
>通常の庶民マンション以上に『管理費滞納者』が続出する危険を感じて恐れています。

私の住んでいる公団の分譲団地でも、何件かの長期滞納者の方が居ます。
最近では小額訴訟の手法などで回収を図ることもありますが、年金生活者などで本当に払えないようなケース
では対応に困ります。
滞納債権回収のために、住戸自体を競売にかけて回収することも不可能ではありませんが、そうすると滞納者
は住むところすらなくなってしまうことになります。数万円の管理費が支払えない状態では、自力で賃貸に住
むことができるわけでなく、あとは生活保護でも受けてアパート暮らししてもらうしかなくなります。

一番良い方法は、滞納額が大きくなる前に回収することです。温情だと思って待つことは、かえって事態を悪
化させるケースが多いように感じます。

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

前スレの最後にこんなカキコがあったけど何か勘違いしてるみたい。
どちらかというと管理費見直し派が、滞納の心配をしていると思う。

186と187が言ってることは全くその通り。
ここで一番危ないのは、滞納者続出でハーレム状態になる危険性だ。
毎月の口座振替結果がいつわかり、滞納者が特定されるのは何日か？
それに対して管理会社はどう対応するのか？
質問したけど全くわからないようで何の回答も帰ってこなかったから、
尚さら危険だと思う。

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

上記のカキコした者です。勘違いではないと思います。滞納者の心配をしているのは管理費見直し反対派の方達だと思います。
この少し前のレスを見て頂ければ話の流れがご理解いただけると思います。
188さんは見直しは必要とお考えのようですね。私も同じ考えです。

滞納者の心配は、管理費見直し賛成派、反対派の両方から出ている意見だと思います。
減額しないと滞納者が増えるって意見と、現段階で生活不安を書く人も居て滞納者が出るって意見。
どちらも正しいと思いますよ。
管理費や固定資産税の支払が心配・・・と書いてた契約者が居ましたよね、滞納する前に売却して転居する・・・ってな人とか。
人生予定外の事が発生するのは仕方が無いとは言え、財務状況が健全であろう現時点でさえ支払いが
不安だというような人が多いのは、賛成派／反対派を問わず不安でしょう。
管理費を下げてやる！といった所で下がるとも限らないし、下げられたとしても実際に減額されるまでは
現在提示されている管理費を支払い続けないとダメな訳だし。
ちなみに近隣地区のスレで、管理費やローン、税金などが支払えるか心配などと書いている人を見掛けた事はありません。
高望みし過ぎな人も多いってのは困ったものです、身の丈にあった物件を選びましょう。

本体価格が安くて内容がいいので
少し背伸びすれば手が届くというところが罪つくりですね（笑）

ランニングコストを見ないで販売価格だけを見て選択した人は、問題外。
ランニングコストを見ても楽観的思考で選択した人が、問題家庭予備軍。
ランニングコストを含めた支出総額で支払いに問題の無い人が、普通の購入者。
これから増税や社会保険料負担が増えて収入の手取額が少なくなると言われているのに冒険出来る人って
地球滅亡を信じてる人なのかなw

ナビューレの支払いが冒険でない人は
実はそんなに少なくないのではないでしょうか？
フォレシスだって、あの本体価格で
６００戸完売したわけですし。
MMやポートサイド地区を見ていると
日本の中産階級は、なんだかんだいっても
お金を持ってるなと思います。

>193
ナビューレの問題点は、他のタワー物件以上に価格帯の幅が広く、かつ管理費が世間相場の２倍近い
金額であるということです。

億ション近い価格帯を買う方はまず問題ないでしょうか、サラリーマンが現状の低金利を背景に
４〜５千万円クラスの物件をきりぎりの資金計画で購入するようなケースはかなり危なそうです。

ローン金利が上昇すれば、まず最初に管理費の支払いがあやしくなるでしょう。
でも住宅ローンだけはサラ金に手を出してまで払おうとするのが、日本の住宅取得層の悲しい現実です。

そこで結局管理費の滞納債権は回収不能となる可能性が高いわけです。（住宅ローンの残債と競売価格が
相殺できれば良い方です）

回収不能となった債権は、結局積み立て不足という形で他の居住者がかぶることになるわけです。
永住志向の方が、管理費の滞納の可能性についてきちんと検討することは、とても大事なことだと
思います。

30年後に修繕積立金5億5千万の追徴金（1軒当たり140万）というようなレスがありましたが、
修繕積立計画グラフを見ると、25年目の工事額累計が16億、積立金累計が18億なので2億余りますよね。
その後の5年間の積立金が4億になるので、合計6億。
30年目の大規模修繕費用の5億5千万は賄える計算になりませんか？
私、何か勘違いor計算違いしていますか？

だいぶ前から、管理費や管理会社を変更するのには総会で3/4の特別決議が必要であるかのように書き込んでいる人がいますが、管理規約によると特別決議が必要なのは48条3項の列挙事由だけのように見えます。
可能性としては、管理費や管理会社の変更を48条3項5号に該当するように総会で決議することが考えられるけど、普通はわざわざそんな面倒なことはしないでしょうし。

どこか他に書いてあるのかなぁ？ 詳しい方、解説をお願いします。

通常の議決（議決権総数の1/2以上の出席で、そのうちの過半数の賛成）による場合でも、議決権は専有面積に比例するので、お金に余裕のある大きなお部屋の方々が団結された場合にはそれで決まりなのですが・・・。

5Fの80Aの部屋、欲しかったな。あれ、安くてよかったんだけど。
誰か当たった人いますか？

>196 議決権は専有面積に比例するので
勘違いしてません？

>>198
勘違いではないと思いますよ。
購入者の方でしたら、管理規約集 24頁〜の別表第３を参照して下さい。

あほーーー
議決権は専有面積比率で割り当てられるのだよ
そんなのあたりまえだみ

>201
当たり前ではありません。
うちは70-90の部屋のマンションですが、1戸1票ですよ！！！

玄関との段差が無い物件は微妙ですね
砂とか上がってこないかな

うちもないけど、内廊下でほとんど落ちるので問題なし。
よく裸足のまま玄関のクローゼットのもの出し入れしてます。
たまにぬれぞうきんがけしても
ほとんど汚れつかないですよ。

風呂も段差がない物件があるみたいだけど
水漏れしないのかな

カラリ床は大丈夫ですよ。
微妙に浴槽側に傾斜してるようで
うちは子供が小さいので
ドアあけたままシャワー使うことも多いですが
まったく洗面質にはもれません。

ちなみにわたし、ここのデベさんじゃないです（笑）

>202
議決権の規定はマンションによって違うのではないでしょうか。
専有面積の広さによって土地の持分と共用部分の持分と議決権が一欄表になっていますよ。

＞202
だからマンションによって違うんだってば。

食洗機、オプションで取り付けてもらうのと、後から自分で購入しお願いするのとでは、とどちらがいいのでしょうか？
やはり自分で購入した方が安くなったり、1年半後なので、今のよりも新型を選べる等メリットがあるでしょうか？
営業の方に、後付けも出来るような電源配置になっているので、後付けでも電気工事などの面倒な作業はなく、簡単に取り付けられると聞いたのですが。
今週末までに決めなければならないので、迷っています。みなさんは、どうお考えですか？

キャンセルが回ってきました。迷います・・・。

>>209さん
食洗機については、フォレシスの購入者掲示板で話題になっていましたので、参考にされてはいかがでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40650/

注文や、取り付け時の立ち会いなどの手間を惜しまなければ、いくらか節約になるようです。
最新の機種も選べますね。

>>212さん
ありがとうございました！参考にしてみます。

地震がきたらＮは揺れますよ。家具などはしっかり固定しておかないと
大変です。エレベーターも止まるのは間違いないけれど、警備員やコン
シェルジェは復旧できる技量はもっているんだろうな。
これほど高い管理費なんだから、それなりの人を配置してるとかんがえ
るが・・・。最寄の階に止まる機能が働かないエレベーターが続出した
ようだから、その辺も確かめないとね。

MMフォレシスのような巨根マンションはまったく揺れませんよ

フォレシスが揺れないのは横揺れ。直下型地震がきたらどれも同じ。
Ｎは地上に出ているだけ壊れても修理しやすいが、フォレシスは
建物全体のジャッキアップ必要で多額の費用が発生する。
阪神大震災と同じレベルってのはあやしな。あくまでも震度の話で
縦揺れには厳しいと質問すると返ってくるよ。
但し、どんな地震がくるか分らないので一概には言えない。
しかし、関東大震災級がきたらどの建物も無事にはすまない。
こればかりは運ですな。

>>２１８

＞Ｎは地上に出ているだけ壊れても修理しやすいが、フォレシスは
＞建物全体のジャッキアップ必要で多額の費用が発生する。

バカだな。ジャッキアップに金がかかるのは分かるが、地上にでていると修理しやすいと来たかｗ
地上高１００Ｍで修理しやすいとは恐れ入ったよ。

契約後は内覧会まで特にイベントはないのでしょうか。
１年半先だと買ったことを忘れてしまいそうですね（笑）。
もう少しゆっくりオプションなど選んで楽しみたかったなぁ。。
抽選から契約まであっという間のできごとでした。

ところでローンは、皆さんフラット３５ですか。
うちは財形１本か、財形＋フラット（or公庫）でリスクヘッジするか悩んでます。
どなたかお詳しい方いらっしゃいましたら参考意見お願い致します。

>219
構造分ってんのかな？
各階からアクセスできるの知らないのか？
勉強しようぜ。

>>212
バカだな。いくら地上でも、複数フロア修理することになったら意味無いだろ。
免震装置だけ壊れる方とどちらが大変かな？

212じゃなくて>>221だった。爆

<219,222,223
免震が壊れる方が大変に決まってるじゃん。
わかんない奴 （笑

部屋の中の被害が絶対的に少ないのは免震だ。
免震装置が壊れるくらいの地震が来たら
おそらく家族の誰かはどこかで死んでいるでしょう
修理なんてどーでもよくなるよ

まだ間に合うから
フォレシスにしましょう。
絶対に正しい選択であったと分かる日が来るはずです
ローンが終わる前に来ますよ
デカイのが必ず

>227
絶対なんてこと世の中にないよ。
ＭＭとポートサイドでは地盤も違うしね。
フォレシスを選んだあなたが正しいかは巨大地震が来た時に初めて分かる。
地震で死んだらローンは終わるよ。

そうですね。
早く結果が分かる事を望みます。
平成20年頃に巨大地震来て欲しいですね。
その時分かるんですものね。
死ぬ前に見届けるぞ〜

>>229
普通の購入者です。
なんとなく読んでいて思わず笑ってしまいました。
死ぬ前に見届けるぞ〜って、、すごく面白いですね・・・どっち派の方かわかりませんが。
たまにはユーモアも必要ですね！

巨大地震を待ち望むなんて、かなり変な人。
フォレシス購入者らしい。（笑