西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

私が依頼した条件でいきますと間取りで該当するのは
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 です。
ここの価格が4500〜6000万だと記憶していますので
280での仕様を+してもまだ高い感は否めませんね。
また、通常ですと大型物件、開発地域最初の物件というのは
設定が安めになります。
その分も考慮に入れると５％下げても適正価格と言えるかどうか・・・。
どうしても足立区・西新井にこだわる人以外にはかなり高めだと思いますよ。

>>281さん P-A は3階-18階で　4850-5210万くらいの値段が仮に提示されていたかと思います。
　下層なら、185万/坪くらいで、この物件の平均値段程度に収まっているので、
案外角部屋もしくは、高層階での割り増しがないということで、割高感の少なめの
部屋になっていたかとは思います。　ただ、低層階の場合、10階相当まで西側に立つ
ヨーカドーとお見合いなので、確かにハト看板と向かいあわせでは、角部屋割り増しとか
いってもぴんとこないですね。　まぁ、確かに中層で 4500位が適当なところでしょうか。
やはり4000万代前半がはっきり分かるところまで10% 引いたら安すぎだとは思いますけど。

　皆さん高い高いとおっしゃる割には、例えば LMの106m^2 の角部屋とか4000万まで
下げてもなかなか売れないですから、多少高くても”駅近の利便性”を非常に高く評価する
方が多いということかもしれません。　確かに足立区のマンション販売は利便性のいい
立地の物件は、再開発でもないとでないですからね。

　私の記憶が確かなら、P-A　85m^2でかなり無理に4LDKにしているので、結構窮屈な間取りの
部屋でったですね。5畳台で、実質的に入り口部分が使えない部屋×2 に LDK の入り口付近に
大きなデッドスペースがあるので、実質的には 9畳くらいにしか使えないですよね。
こりゃちょっととか思った記憶あります。　個人的には、90m^2を超えない限り 4LDK って間取り
には無理があると思いますね。逆角の P-K はあの値段なら The Tokyo Towers か、豊洲のシェルタワー
かなという値段で(ちょうどタワーにありがちな形をしているのでこっちに連想がいく）
まぁちょっとあり得ない価格ですけれども。

個人的にはここの90m^2を超える間取りにしても
動線が悪く使い勝手が良くなさそうでしたので４LDKはお勧めできませんね。

P-A は4850-5210万くらいでしたか。
坪単価186万-200万。
そうすると10％引いたとして4365万-4689万。
坪単価168万-180万くらい。
ここの元々の坪単価からすると仕様の分を足しても
坪単価にして170万-180万が妥当な範囲ですので
５％−１０％の間くらいでの値引きくらいがちょうど良いかと。

>ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
>シャワートイレ/手洗いカウンター付き
この分はドアサイズ、キッチンの天板、フローリング、タンクレスでないトイレ、
天井高が低いこと、外壁の軽量気泡コンクリートで金額が相殺されそうですし。

　異論ないけど...　足立区の標準的な物件レベルをチェックしたほうが
いいかも...

もともとプラウド＊＊・パークハウスレベルのマンションは足立区にはなかった
(梅島にできた・北千住に作っているけど) ので、城東地区以外まで足を延ばして
MRにお勉強にいく人以外には、案外よいように見えるんですよ。　全員が
272さんのようにちゃんとお勉強されているわけではないわけです。

　安さで最初から値段を出して勝負するトキアスみたいなもの以外は、
マンションは、6-7割まで地元の人に売られるのが普通なので、直近に同じ
レベルのがなければ、だまされて買ってしまうんですよね。

>>283 さんへ
　P-K のモデルルームプランみたいに3LDK以下に部屋数減らすと、入り口付近の
変なデッドスペースが減って少しはよくなるんではないかな。
入り口を、なるべく廊下寄せで作って、リビングはいってすぐしばらく
廊下が続いている感じにすれば、LDK何畳をいう数字は多めにかけるという
マジックに皆ひっかっかって、引き渡されたからあれこんなに小さいのとか
泣くはめになるんですよね。　（私自身も、最初のマンション購入はそうでした
ので自戒。　まぁ高い勉強代だと思って次（多分最後）は注意したいなと）

90m^2を超える間取り(89m^2も)で一番目立つのは
家事動線の悪さのほうですかね。(個人的にですが)
この場合部屋数を減らしても解消はされないので仕方ありません。
80m^2台の間取りではそんなに家事動線が悪くはないんですがね。
>284
もちろん足立区の他の物件も見てますよ。
ただそうするとここのマンションの印象は
「ボッタクリのように高い」との印象しか残らないので
足立区の標準的なマンションの価格からするとですがね。

>>272
なるほどね。　そろそろ他に調査の重点移すしかないかな。　もうこんなこと
1年以上やっているんだけどねぇ... マンションの資料を自分の背丈以上に
集めたんで、家族はあきれていますが。　調べれば調べるほどあらが見えて
くるようになるので、実際の購入には踏み切りにくいもんですね。　性格的な
問題もあるかもしれないです。　多分この板からはこれで去ります。

足立区の標準的なマンションの価格というのは、何を基準とするかで違ってくると思います。
今まで足立区にあったマンションでは、そもそも検討レベルにさえもあがらないものしかないのでは？
そこと比較して足立区にしては高い、高いといってもちょっと違うのではという気がします。
設備、仕様に標準以上のものを求め、価格も安くというのは、結局ないものねだりですよね。
足立区＝安いをメインに求めるのであれば、他にいくらでもありますし。
プラウド仕様がよければプラウドを選べばいい話だし。もう少し安ければなぁと思いつつ、ぐだぐだ
考えている時点で自分は結構この物件を気に入っているのかなぁという気はしますが。
今までみてきたマンションはいいけど高い→あきらめよう。とか手ごろだけど→気に入らない。とか、
わりと決断しやすかったけれど、ここに関してはかなりうだうだ迷っています。

>288
意味が伝わりにくかったみたいですね。拙い文章ですみません。
足立区の標準的なマンションとこことの
マンションの価格自体で比べて高いと言っているのではありません。
マンション同士というのは仕様等が違うのでそのものの価格で比べても仕方ないからです。
まず、マンション価格から仕様でかかってる費用を算出して引きます。
次に筐体(内装等ではなく、マンションの構造の部分)部分の費用を引きます。
そうすると残るのは立地すなわち土地代です。
これは不動産屋等で実際の土地代の原価がわかりますのでそれとマンションの土地代とを
個々に比較します。
大体平均すると1〜1.5割増しなのですが、ここは2.5〜3割り増しぐらいですね。
この比較方法で出してみて個人的に「ボッタクリのように・・・」
と感じたわけです。
(仕様、筐体の価格差は個人単位で割ると実はそんなに価格差でないものです。)

周辺環境やまだまだ計画が未定な開発の部分に魅力を感じる方もいると思うので
それを高いと思わないで買える方はそれで良いと思います。

ここの物件が悪いとかという話ではなく、
あくまでここの物件を見た個人的な感想ですので・・・。

今週末、セレクト説明会に参加予定の者ですが、10％割引で交渉してみようと思います。
まあ、この時点で割引に応じてくれる事は100%ないと思いますが、現状、いかにこの物件が
割高なのかを主張した上で、『10％割引で提供可能になったら又、又、知らせて下さい』と、
担当営業の方に話そうかなと思います。
個人的には、絶対に売れ残ると思っていますし、仮に完売だとしても、本当にここに住みた
ければ、２〜３年待って中古物件が出てから適正価格での購入の方がかしこい選択かなーと
感じます。

他地域の開発の受けてが決まってから、若しくは開発が全て終わり工事がなくなってから
中古でって手も悪くないかも。
住んでから何年も工事音で悩むのいやだからなぁ。

　投資目的だったり、家賃収入狙いだったら当然中古狙いだろうけど、
自分が住むのに中古待ちなんて現実的じゃあないよ。　築浅でちょうど
欲しいような部屋が中古ででるかな？　ここ、確かに値落ちは激しいとは
思うけど、一生気持ちよく使おうって考えて新築を皆買いに来るわけでしょ
待ってたら寿命が先に尽きてしまうって。
　そんなこという人に限って最上階・角部屋が中古で欲しいとかいいがちなんですよね。
ま、皆がいらないといえば無抽選で欲しいへやが手に入るから私はいいんですけどね。
　車だったら１割くらいで高い安いとかいわないでしょ？　マンションなんて、
借金して買っているのに資産価値もへったくれもないでしょ。　気持ちよく使えれば
それでいいんだよ。　とにかく安いのが欲しい人は、最初から値段だして勝負して
いるコストパフォーマンス系の新越谷とか、南千住へゆくべし。　

　変に倍率上がって買えないとやなので、今のままでよし。

　　うちは転勤とかもないし、30-40年は住むもの。 400万割高だって、年10万ほど
だよ。　気にしないな。　こういうとこに細かい人に限って、週末しか
使わない車を持っていたりするんだよね.. 　原価償却と、駐車場・税金・保険・整備費用
・ガソリン代もろもろで年50万くらいかかっているんだよ〜。
　ずっと住む場所が便利で気持ちよく住めると思えば、ちょっとは割高なのは当たり前だよ。
文句ぶうぶういうのは”買えないから”だと勘ぐられても仕方ないと思うな。

>292、293さんへ　290です。
私の『10％割引で交渉』とか『中古物件』で・・とかの発言が気にいらなかったのでしょうか？
一生住まれる覚悟があって、ローン（組まれる方は）の心配がない方であれば、新築狙いで
少々割高だとしても御購入されれば良いと思いますが、こんなに噛み付かれるのは
何か理由があるのでしょうか？　私が逆の立場なら、ライバルが減って放置かなと
と思うのですが。（笑）

私も今の価格でも購入します。　別にチョイスはいくらでもあるわけですし、
値引き交渉する人がいたからといって感情的になるもんでもないでしょう。

>>294 さんへ
　当然、一生住む(当方自営業につき転勤リスクなどはありません）/
完全にキャッシュで購入です。　P-N高層を考えています要望書はまだ
だしてないけど。

>290、294
マンションって一生住む人と買い替えを考えてる人の割合は4:6ぐらいなんで
中古狙いも悪くない選択だと思いますよ。
最近の大規模物件だと、売れ残り＆築２〜３年での中古なんかもちらほら出ますしね。
買い方なんて個人の自由でしょうからケチつけるもんではないと思いますがね。

あっ、購入者が減って困る人なんかだとケチ付けたくもなるのかもね。

施工の淺沼組がハズレが多いとこなので青田買いはちょっと・・・と考えてます。
>290、294、297
のように中古狙いなんかだと
実際住んだ人の意見が聞けるころなので一番買い時かもしれないですね。
自分なりの狙い方が見えて参考になりました。

中住居は、どれも似たような間取りなので、どこでもいいかと思えば
550戸もありますし、十分築浅の物件が中古で狙えるでしょう。
もっとも今かっても2年先なので、5年先とかでよければですが。
　一方角部屋とか、最上階指定とかだとなかなか難しいのではないかな。
ここ、階や、角部屋とかでの坪単価の差が少ないので、特に低層/中住戸の
価格の割り増し感が高いですよね。　中住戸なら中古、それ以外(最上階プラン
含む）なら新築狙いがよいのではないでしょうか。　もっとも上の議論のように
P-K とかはお奨めしかねるとは思うますけど。