西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

　実家が近くです。
　子供がいる場合は教育レベルに注意。すくなくとも15年くらい前の
中学校のレベルは、都内では最低のものでした。荒れていたし。　今でも、区議会とかの
やりとりを Web で見ると　足立区は教育レベル低いとかの議論が延々と...
”金八先生”が足立区が舞台でしたが、中学生が妊娠したりとか、この程度の
話は実際にあるよなぁとか思いながら見ていた記憶あり。
あと共稼ぎだったりする場合、足立区は保育園の待機児童数が非常に多いという
ことにも留意要です。
　直ぐ近くに小学校があるけれども、確か今は一学年1クラスとかなので、
ここの都市計画通りに、2000戸とか、若い子供もちの世帯中心にどかっと
流入してきたら、徒歩１分のところのが自分の学区になるかどうかは
確認の必要があると思います。
　治安レベルは、この物件のあたりではまぁまぁ。　ほめられたものでもないが
特にひどいというもんでもないです。

なんぼなんでも高すぎ...

野村不動産が一枚噛んでいるので、ボッタクリ値段は織り込み済み。
でも坪２００なんかで買ったら、売却時の損失が大変なことになるね。
地所の良心に期待。

首都圏の住宅販売において、属性の良さは一般的に時計まわり。
東横線→田園都市線→小田急線→京王線→中央線→以下略。
魔の伊勢崎線、地獄の京成線はどんなに安くしても、まずローンが
通らないので手を出したくないエリア。

足立区に対する銀行の査定は厳しいですよね。特に中古に対しては他地区より融資上限額が下がる傾向にある。
銀行もリスク回避のために貸付額を減らす。→そんな地区の売れない→なお資産価値が下がり足立区より動けない。

都内ファミリータイプ向け物件の中でも割安といえる坪150〜160万が妥当な価格ではないでしょうか。

プロジェクト説明会に行ってきました。物件に魅力はあるのですが、お高かったです。
治安のいい場所という、説明がありましたが、果たしてそうなのか疑問に残ります。

80m^2 が中層で4500万　98m^2が中層で6000万　程度って（500万刻みでしかでてないけど）いうことは、
各々坪単価で 180/200万ということはかなり高いですね。近い条件の竹ノ塚のエミエルタワーは77m^2
4000万ちょいを瞬間蒸発的に売り切ったので、装備がちょっと勝っていることを考えると、高層で
4200-4300万前後で適正価格かと思っていましたけれど、10% ばかり高いようですね。一般に野村が
かむと１割は割高といわれているので、まぁ野村的には普通の値段設定なんでしょうね。
　98m^2のワイドスパンの東南角部屋で200万/坪(低層-高層で、5500-6500のレンジなので平均だと思って）
ってのは、ちょうど予想していた程度ですけれども。
　80m^2そこそこで、4000万円台後半なんてのをざくざく作ってしまったら、ライオンズタワー竹ノ塚ガーデンよろしく、竣工まで大量売り残しを
出すんではないかという気もしますけれども...

坪単価200って、4000万円台後半で、75m^2程にしかならないもの、江南のタワー物件の値段だよそれは。
そら買い手つきにくいでしょう。　あまりマンション相場に詳しくない、地元の人に売りつけるしか
ないわな。

足立区の物件価格は150万/坪なんでしょ。
野村がやっている別のモデルルームで誇らしげに図示されたものを見せてもらったよ。
西新井の場合はこの資料は当然出さないのだろうね。

野村で他の足立区物件というと、梅島の？ 長谷工直床にところどころシングル配筋でさぼった
のと一緒にされてもかわいそうな気もするが... まぁそれにしても高いわな。
それとは別に、ここもともと日清紡東京工場跡地で、もう立ち退きから４年ほどたって
いるってのには、土壌汚染問題が絡んでいたはずだが、完全に除染できているのだろうか。
”ダイオキシンマンション”とか呼ばれるのにすみたくはないよなぁ〜

発表会いったけど、野村の説明の人が自分で”高いですけど”って言っていたよ。
判っているなら、あんな値段つけなきゃいいのに...

野村不動産がボッタクリってどういう意味ですか？宜しければ詳しく聞かせてください、この物件に興味を
持っているので気になります。

ｍｍ

MM

>14　さん
　なにせ一流イメージがあるので、高めの値段設定で売り切ろうとするということです。
別HPになりますが、すまいサーフィンでは、直近の１年ほどで、野村の扱った物件の
相場からの乖離率は+10% となっています。
　マンションの元値は、土地代に、建築費を加えて 1.5倍(土地買ってからの利息分/設計費用/
販売経費/Model Room代/CM費用/利益などで大体5割増しが相場でしょう）すればよいわけです。
このくらい水増しして、デベロッパーの儲け分は10-15% 分がいいところです。

　このマンション元々の路線価〜20万/m^2の場所に立ちます。ここで許される
容積率400% を目一杯使ってきますので、共用施設などにとられるとしても、実際に負担する
土地代は専有面積の1/3程度にしかなりません。 この物件の場合、公園に面しているなどの
理由で、入札はかなり厳しいものになったでしょうが、多分落札価格は 40万/m^2というところ
ではないでしょうか。　実際に必要な土地は、マンション一戸あたり30m^2未満に過ぎないので、
土地の仕入れ値は、一戸あたり1000万を超えているということは多分ない。
専有面積に換算で、坪あたりでせいぜい40万まで。
　一方、このマンションそれなりに構造はしっかりと設計されていますが、実際に建設
業者に支払われる工事費用というのは、せいぜい70万(免振工法による増加分を含む）
です。ちょっと位設計をしっかりしたからといって、劇的に高くなるわけではないです。
合わせて 110万/坪に、上記50%の経費を載せると、 160万/坪という原価積み上げによる価格が
出てきます。実際に足立区のマンションの相場は、20万/m^2程度の路線化に立地していた
場合でそんなものでしょう。
　

18>　続き
このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まで。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。
　　このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、装備の分ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まででしょう。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。

　一方で、まだ500万刻み程度しかでていないですけれども、79m^2中層階で、4500万程度の
数字を提示してきているようなので、これ、坪単価に直すと、185-190万程度になります。
やはり 10% 程度の水増しは行われていると考えるのが自然でしょう。 確かに高いですが、
野村の平均的な水増し率を超えているわけではありません。
(最近話題になった、プラウドタワー二子玉川では、この水増し率が、20-30%で、
坪300万とかつけて、かつちゃんと売り切ったのには驚きました）

>18 続き
　装備を考慮しても　+10% という値段 (80m^2弱で、400-500万の割りだか分）を
* 野村・三菱扱いによる"安心"料
* 都市計画による、電柱などのない綺麗な町並みに住むこと
* 南側に公園があって半永久的に日照が確保できること
への対価と思えるかどうかです。
　これは、人によって見方の変わるところでしょうけれども、私の個人的
意見としれは、確かに割高ではあるけれども、”ぼったくり”とまでいうのは
ちょっと言いすぎかと。

　まだ、モデルルームとか見ていないので、どの程度室内の仕上げがよいか・悪いかというのは、
上記には考慮していません。また、発表会での予想価格の発表は、500万円刻みでしたので、
レンジのどのへんでもうすこし細かい値段が出てくるかにもよりますよね...
”高め”レベルなのか”ぼったくり”レベルなのかはそれで微妙に違ってくる気がします。

　都市公団によって発表されている計画では、東隣の街区も、400戸/320台駐車場の
〜20階ほどの分譲マンションの予定になっています。　この物件で竣工まで2年待ちですが、
さらに待てて、かつ、上記プレミアムが、”野村”のせいであると思うのであれば見送り
という手もありかとは思います。　こっちは、まだ業者が決まっていませんね。

　南千住の大型物件も、デベロッパーが藤和とかだったしてちょっとという感じですし、
大型物件狙いの私個人としては、まだモデルルームを見てからでも判断は遅くないかな
と思っています。　

いろいろ理屈つけても、予定価格高すぎ！ あと500万予定価格帯下に下げないと買いとは言いがたいんでは。