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前スレッドが450を越えましたので、新しくスレッドを立てました。
前スレッド→https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/
公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
[スレ作成日時]2005-07-21 09:06:00
前スレッドが450を越えましたので、新しくスレッドを立てました。
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[スレ作成日時]2005-07-21 09:06:00
うむ。 ここは価格に換算できないものが割といいわけ。 格安物件は、
価格に換算できない環境で劣悪なものが多い。 考え方次第だと思うな。
利便性・環境・住居設計 全部いいなんて坪300万超でないとあり得ないよ。
何をきるかだけの問題。
水曜日に書き込んだら営業さんと断定された購入予定者です。
日をおいて見にきたら結構伸びていて、この物件の関心の高さを語ってますね。
マンション購入にあたっては立地・日照・管理優良で非埋め立て地。加えて23区内再開発が条件でした。
ここはディベロッパーも一流だし、ウチにはパーフェクトに近い。
どなたかも既に言及されていますが、23区内駅近で価格下落は当面は無いと考えています。
価格、資産面で極めて妥当な買い物でしょう。ちなみにキャッシュ購入。
一応永住予定ですが、子供二人共に私大医学部進学といった
うれしいような悲しいような事態になれば、売るも貸すもありということで。
ひぐらしの里の物件も気になりましたが、あちらだとさすがに即金は無理です。
山上兄弟は、得意のマジックで、土壌汚染のマイナス・イメージを消し去ることができるか。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050805
ここの土壌に関しては、神経質になるほどの問題は無いと思います。
それを言えば、ここと比較にならない程
問題のある場所が既にあるわけですから。
専門ではないですが、一般より多少はそちらの知識があります。
湾岸地区ならほぼ100発100中で汚染出るからね。 この付近ではウェルファーマの
跡地からダイオキシンざくざくでたけど、ここはまぁ大したことはない。
でも、今残っているかどうかが問題なわけじゃないんだよ。
1) 一つは風評被害 。地元の人に汚染地区の上に乗っかっているMSだと皆認識しているわけ。
中古で売ることになったときにさくっと売り抜けることができるかな?
2) もう一点は、法律が変わって基準が厳しくなったために、一度除染してからUR→野村/地所へ
売り渡された”後”で また除染しなおさなければいけなくなったこと。 これはもともとの
法律には準拠した除染を行ったわけだろうから、URに瑕疵責任を追及できるわけじゃないんだ
よねきっと。 これにかかる費用がエンドユーザー負担になっているってのが、この
高い価格の一部にはなっている訳だよ。
単純な疑問なのですが、キャッシュで六千万出せて何で他を検討しないのだろうか。
私だったら杉並・世田谷で普通に検討すると思います。だってあと追金二千万もすれば同程度の広さは確保出来るし、
埋め立て地は嫌だとのことですが、その埋立地より地盤の悪い西新井を選ぶ基準が分かりません。
せいぜい2割程度の頭金しか用意できないサラリーマンの戯言ですけど。
>>216 さん 213です。 Max 6000-6500万で、かつキャッシュという条件は、
仕事の特殊性から来るものです。 勤め先が完全年俸制に移行してボーナス・退職金なしの
変わりに毎月の給料が1.7倍ほどになりました。私の月収は100万をかなり大きく超えるように
なりましたが、ローンは多分組めないんですよ。そんな不安定な雇用で借金を大きく背負い
たいとも思いませんし、家の支払いなどはさっさと済ませて自分の退職金分などを貯金せねば
なりません。 共働きの妻は、都心方向が勤務地ですが、私は埼玉の方向に向かうし、
しょっちゅうつくばに出張があるしで、 東京の西・南方向は最初から考慮外です。
何が悲しくて、日本一に近い値段のする住宅地から2時間かけて埼玉に出社せねば
ならんかとね;まぁ妻は都心に30分ほどで出られればどっちからでもいいそうですけども。
生き方っていうか、好条件の基準って人それぞれって感じですよね。
ところでこの間六本木の森ビルで仕事中に地震に遭ったのですが、免震構造のおかげか
本当に一段小さな地震に感じました。フロアに居た人は皆さほど気にせず業務を続けていましたし、
地震速報の数字を見て驚いたくらいです。初めて効果を実感して、免震にちょっと惚れ直してしまいました。
浅沼さんの施工に期待します;;(そこだけが心配)
免震はその後にメンテやチェックが必要なんですよね・・
それに単発ならいいけど何日も余震が続く事を考えるとゾッとしますが。
それに周りにできる賃貸マンションが倒壊する事も考えられるし
今一安心できないなあ
とにかくまわりの賃貸が嫌でそのおかげで価値が下がる気がするんですが・・
淺沼初の免震ということで、実績をつける為にも丁寧な施工を心がけてくれる・・・
って期待は却下ですかね?アタリ施工の方である事を祈っています。
>>223 (206) さん
ご説ご尤もなことです。少なくとも中古マンションの価格は、周辺物件・賃貸相場などとのバランスで決まる
ので、ここも孤高を保つわけにはいきませんものね。
昔、マンションの土地仕入れの仕事をしていたことがあります。 建蔽率・容積率・高さ・日照規制などで
どのくらいの床面積まで確保可能であるかどうかを見積もって、購入にいくかどうかまでの決断を上司が
するまでに、1−2週間とかでしょうか。 のんびり決めていたら他社にとられてしまうので。
原価積み上げ方式価格 << 周辺相場から勘案した価格 になっているパターンだと、路線価どころか、
公示地価の2倍を超える価格で入札を行った例もあったと記憶しています。
今は逆(?)に不動産価格の評価(担保設定のため)が仕事(の一部)になってしまったのですが、
土地の価格とか、建物とか見ると、元がどのくらいかかっているか分かってしまうのが、仕事には
邪魔になることも多いですね。 今回の例などが典型的なパターンでしょうか...
225の投稿ですが、名前は207でするのが適当でした。紛らわしくて申し訳ありません。
さて、ここの価格ですが、足立区の80m^2 平均 3516万(坪単価145万)からは +25%ほど
乖離しています。 足立区は交通の便の悪いところが多いですが、こういうファミリー向きの
間取りは、徒歩15分とかなっても -10% ほどしか都心から離れたこのような地区では下がりません。
免振/装備面の充実などを見ても、+7% 分程度が妥当で、交通利便性などを考慮して、大体
7〜8 % 高すぎるようだというのが私の見方です。 私自身が査定に参加した野村の物件は
新築時購入価格が、相場からみて大体ちょうど+10% というのが平均的な数字でしたから、
野村的にはこれで普通だと思います。 こういう掲示板を見ると、ネットでの情報交換が進んで
Web page/宣伝ビラにも値段は明示せず、やってきた客に、ネームヴァリューでやや高飛車に
売りつけるという、野村など一流どころのデベロッパーのビジネスモデルがそろそろ限界に
来ているということかなと思います。 ネット検索と、5-10件程度のMRめぐりをこなせば、
全くの未経験者でも、適正価格を〜5% 程度の精度で知ることは簡単になりましたから。
なお、この掲示板の記事で、土地仕入れは、1戸あたり1000万よりかなり下だろうという予測が
ありましたが、マンションのような土地の高度利用が可能な場合(ここは容積率も300%使えて
いるようですし)公示価格よりかなり上の値段で取引がなされます。1000万下ということは
多分ないと思います。
なお、真剣に購入を考えている知人に価格について相談を受けたのが、ここを調べた
理由です。 MR資料のみで、実際には現地に足を運んでいないので、駅の雰囲気とか
分かりませんので、多くの方が言われるように、すっきりした町並みが実現されるのなら
買いかもしれません。 ただ、知人にもいいましたが、転売価格は期待しにくいので、
基本永住で考えるべきかと思います。 ちなみに、その知人も、
1) 南千住
2) 日暮里
の物件を、他に購入可能性のある第2,3候補に挙げていましたので、コンセプト的には
かぶっているところがあるのではないでしょうか。
>>230 さん
然しここ、上の投稿にあるとおり、標準的な足立区内の物件より角単価で
25%も割高の物件です。 逆に 1.8億/〜30年とかで 600万前後なんていう
所得レベルの人が手を出しますかね。 不動産価格は、高所得層で年収4年分、
中所得者層でも5年分を目処とするのが標準的ではないでしょうか。
(実際調査会社のの統計でもそのようなものですね)
してみると、4000万円台半ばをボリュームゾーンとするこのプロジェクトの場合、
入居者の平均年収は 800−900万とかを超えていると思うのが自然で、
生涯年収1.8億の 1/4 をつっこんで買う人がそう多いとは思えません。
1) お金のある熟年層の買い替えもしくは、
2) 夫婦共働きなどで、世帯年収1000万オーバー
ってのが、標準的な購買層ではないでしょうか。
P-AだのP-K だのには 5000-6000万級のお値段がついているわけで、人気は寧ろそちらの
ほうが高いわけでしょう(最近いったわけではないので、この掲示板の投稿を信じて
の話ですが)。 そのあたりを狙っている人にとっては、日暮里の物件は十分
対象内だと思いますけれども。 多分+2000万ということはなくって
+1000万前後ほどですよ。 いくら山手線沿線といっても、最も安い駅ですから、
90m^2 そこそこの部屋で7000万オーバーつけたら今度は湾岸物件と勝負になりません
ので。 1)の層にはそこまでの利便性はいらんでしょうが、
2) のタイプの人は何より利便性重視です。 そういう層の人数は実際に多い。
(うちもそう)
でないと、都心のUR賃貸住居家賃25-30万もとるのに一杯であるはずもないでしょう。
30年で元を取ろうとするとなんらか30万/年。 月2.5万にすぎません。
日暮里なら、ここよりも少なくとも夫婦で合わせて毎日1時間は得できると思えば、
標準的な層の 各々の所得600万/年間労働時間を2400時間として、2500円/日の
得なので、2.5万分を優に超えるメリットがあることになります。
うちもそうですが、時間を浮かせて資格の取得など自分への投資を行うことは
必須の条件です。 価格で1000万程度の差であれば、当然都心方向にいったほうが
よいと判断するのが当然だと思いますがいかがでしょう?
都心のタワーマンションの坪単価が200万円台前半に相当落ちてきたいま、
我が家の結論は、1000万程度の物件価格差では足立区のような、周辺部分に購入するのは
得策とは思えない... ですが。
ちなみに、私は、P-A もしくは P-K を検討した(結局やめましたが)
共働き(未就学子供あり)の者です。 即金は無理ですが、70-80% までは頭金を積めます。
自分達の両方がちゃんと勤め続けられる保証もないので、高額のローンは気分として
組みたくないので、年収4年分程度; 7000万は超えないというのを目処で探しています。
少なくとも P-A/P-K 狙いの層にはもろ競合していると思いますけれども...
207です。 230さんほかへ →
年収別の物件価格レンジ・年収との倍率に関しては
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20050419a8000a8.html
が参考になるかと思います。 600-800万レンジでも年収の6倍以上を購入される
方は、28%いらっしゃいますので、あり得ない話ではありません。
一方1000万以上の人は、90% が4倍以下で止めているわけです。
上の話のかみ合わないところにはそんな年収別の購買行動の差を考慮にいれると
わかりやすくなるかもしれませんね。
年収が低くても預金があったりしている人もこの東京にはたくさんいます。
年収でどうのこうのは、あまり意味が無いのでは。
それより、この物件がどうかということでしょうね。
231さん
我が家は2)でPK希望です。
世帯年収から言えばこの物件は費用対効果で割安でさえあります。
老婆心ながら申しますと、子供が学齢期に達すれば現実が見えてきます。
住まう街より教育費ですよ。どれくらい投資できるかです。
子供たちは小学校から私立に行かせてます。
所詮は夫婦で宮仕えの身ですから
城南城西地区との差額1000万〜2000万はまるまる教育に投下します。
公立の教育だけでなんとか、というのは昭和の時代の話です。逆に公立では塾代よけいにかかりますよ。
通勤も通学も利便性を優先、浮いた時間と体力は競争社会でのアドバンテージです。
私立だろうが公立だろうができる子はできる。できない子はできない。
親が思うようには行かないことが多いですよね。
いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
もうちょっと安いところを購入すれば、
奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。
全てのことは、社会のせいでもなく、自分に起因しているんですよね。
また、ご主人がもう少し稼ぐとかすれば、ここを購入し
奥様をゆっくりとした生活ですごさせることができるでしょう。
登録説明会に行ってきました。
・8月27日〜9月4日 申込登録受付
・9月5日 抽選会
・9月6日、7日 重要事項説明会、資金計画会
・9月10日、11日 契約締結
だそうです。登録説明会に来た人に、いつ申込にくるかのアンケート調査してましたから、
これで確定でしょう。
しかし、いざ申込だ、契約だ、となるととたんに平日が多くなるのは勘弁してほしいです
よね。(どの物件もそうでしょうけど)
>>235 >>236 さん
私も236さんの考えの通りです。私自身が足立区で中学まで公立で、高校は私立、大学は
都内の国立大学というコースで、2-3年前まで東大で教官職にありました。大した収入には
ならないので、今は企業研究所に移っています。
親がかなり無理してお受験をさせて東大にやってきましたというパターンは、なんかそこまでで
息切れしているのか、目的を果たしてしまったという感じで、入学後あんまり使える人材には
育ってくれません。(大学院まで自分の学生として取りたいかというとそういう感じではない人が
多いということです) 理研の場合、親が期待するような”一流企業”への就職は、基本大学院に修士まで
いかないと難しいのが現状ですが、小学校からお受験して莫大な投資をしてきた割には
(あるいはそれだからこそ)大学院などへの進学成績がいまひとつというのは実感としてあります。
できがよければ私立でもいいでしょうが、親が決めてしまって無理やり進ませるというのには
私自身は反対です。 本人の出来次第で決めればよいことなのではないでしょうか。
一方 >>236 さんの考えに同感なのは最初の2行だけです。
>いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
>もうちょっと安いところを購入すれば、
>奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。
こう書けてしまうという”発想”は30年ほど古くないですか? 子育てなんてのは、
高々 高卒で18年/大卒で22年のものです。 一方、仕事は子育てが終わった後も
ずっと続くわけです。 妻は、結婚前から銀行で総合職をしていましたが、子供を持つにあたっては
子供の有無で仕事をしたろやめたりということはしないというのが結婚の時の約束でした。
無論やめるのも勝手ですが、それは本人が自分の人生として決めるべきことであって、
夫側の稼ぎの多寡で勤めたり・辞めたりというものではないと思います。
食っていけるかどうかであれば、私も税込み年収は1000万を超えていますから、
ここステージオを買ったとしても食っていけますが、だから妻に仕事をやめよというものでも
ないのではないかと。 大体収入の少ないほうがやめるというのであれば私が仕事
やめて”主夫”にならねばなりません。 なぜ”妻を働かせている”ということになるのか
これにはちょっとかちんと来たので書いておきます。
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