ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

>>249
情報ありがとうございます。そう出てきましたか。
抽選前にアンチを見極めるための首実験が主目的かと裏読みもできるので、質問は注意が必要かと。

抽選まではステルス作戦ですね。

>251
そうですね。でも私は質問しますよ。
曖昧なまま登録して当選してもしょうがないですからね。
納得の出来る説明でなければ登録はしません。

私は管理費問題徹底追及派ですが、当選までは
「そんなこと全く考えてません〜」な、カモネギの客を装うつもりです。

で、管理組合が立ち上がった暁には・・・・まあ、「スリーパー」とでも呼んでください。

スパなどの共用施設の廃止も是非勧めてゆきたいです。
ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
どうせなら究極のコストカットを考えています。
賛同いただける方多そうでしたら動いてみたいです。

>>248

フォレシスやＭＭＴのような「団地的」タワーマンションを見慣れると
390戸が「戸数少ない」と見えてしまうのかも知れませんが

300戸を越えるタワーマンションなんて、そもそも少数派。
それに棟数が多いマンションは、建物への出入り口や警備ポイントも多く
警備に、より多くの人数が必要。

＞256：デベも、管理説明会控えてたいへんだ。今日もヒマなのか？？？
・Nは単棟型マンションだから、多棟型のフォレシスや所謂大規模団地より、警備はよっど容易。
・３００戸以上のマンションなんて、都心や、供給過剰の港南地区では数限りなく建っています。
↑
管理費が高い理由にはなりません。

>>255
>ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
ここは賛否が分かれるところでしょうね。
私にはどちらも必要です。屋上にスカイガーデンのようなものも欲しいです。
他は全部不要ですが。

>256の意図するところが不明。もし、デベだというのが、個人的な誤解だったらすみません。

>255
フォレシス程度の必要最低限だけでいいのでは。個人的には次の２つが必要です。
１．コミュニティルーム（理由）管理組合総会や懇親会会場費が節約できるから
２．フィットネスルーム（理由）フィットネスジム費用が節約できるから

ゲストルームとラウンジは、公正な利用方法を決めて、商業目的利用を締め出すことができれば、あってもいいかもしれないと思います。
問題点：点検・清掃費用という名目で、ろくに仕事しないで管理費をぼったくられること。

管理費を決めたということは、それぞれの見積もりコストを積み上げて
出してきたものだろうから、説明会でじっくり聞きましょうや。
なにが高いのか一目瞭然だろうから。人件費、それぞれの共用施設維持コスト、セキュリティーの維持コスト、制震システムメンテナンス費用
駐車場維持コスト、てな感じで聞けばいいですかね？ エレベータの保守管理費って聞いたらいね。
メンテナンスの仕方で大きく費用が変わる項目だから。あと、これ聞いとけばいいよってのがあればアドバイスください。
それと、大規模修繕計画書ですかね。他のマンションでも修繕費の上がり具合は提示してるから。

>260 さんの意見にほぼ賛成かな。あと、音楽スタジオは微妙だな。部屋でラッパ
やバイオリン、ピアノなんかやって欲しくないもんなー。
防音性は良いとはきいてるんだけど。
スパは維持費用が結構かかりそうなので、採算が取れるような金額をとればいい
と思うけどだったら、ＭＭにできるスパに行ったほうがいいもんね。
とにかく、使用者がかたよりそうな施設については入居者が決定してから意見を
聞いて変更するなど柔軟に対応してほしいものだ。
変更といえば、ちいさなことだけど、洗面所のお洒落なだけの使いにくい蛇口と
は別にもう一種類加わって、選択できるようになったの知ってる？ＭＲのトイレ
に行ってみてください。実物が見れますよ。

土壌環境説明資料をもらいました。　これの意図するところが分かりません。　どなたか説明していただけますか？

>>261さんの参考になれば
★管理会社への全面委託の必要はありません
まず一部委託から始めて、究極は、できれば管理組合法人による自主管理です（個人的意見）
【管理業務仕様書を提出させる】
各業務の、保守点検・清掃頻度のチェック。新築早々のマンションに、エレベーターのフルメンテナンスは不要。初期は不具合が生じた場合の点検など、POSで十分。
清掃業務も、１F・３Fエントランスを除き、他の共用部清掃は、使用頻度も多くなく毎日は不要。また共用施設の清掃は、使用の前後だけで十分。入居後３ヶ月は、必要最低限の頻度で行う。状況に応じ、初回契約満了の3ヶ月前（総会時）に改正すればよい。
【全ての管理業務の明細】
人件費の検証：延べ人数、勤務時間数、一人当たりの単価を細かくチェックすること。※特にコンシェルジュは、ホテル・航空業界関連人材会社と直接派遣契約すれば、最低半分はカット可能。
【管理報酬手数料】
管理組合としての目標：①出来高報酬制（管理組合で毎月業務完遂度を別途作成したチェックリストに照らして評価し、基準をクリアした場合２〜３０万程度を支払う。但し、不完全な業務遂行だった場合はゼロ（不払）②割合を３〜５％に削減する
【間接委託業務（＝再委託業務）費】
基本的には、管理組合と直接契約する方がコストカットできます。
管理業務を再委託する会社名と、再委託業務費に占める管理報酬手数料を個別に提出させること。

>>264特に、パート従業員の経費を、正社員並に請求されます。
※コンシェルジュと夜間・早朝勤務のフロントスタッフ（管理員）は、パートや関連会社(子会社）のパートがほとんどですから、その人件費原価＝時給×勤務時間数です。
コンシェルジュ２人×勤務時間数/日×勤務日数/月×時給（1,000〜1,500/勤務時間帯に応じて）、夜間・早朝勤務のフロントスタッフも前述の計算方法で、時給を想定すれば、大概把握できます。

>263
この周辺は倉庫街でしたが、その昔は造船関連施設があったので塗装などに鉛を含んだ
ものを使用されていたので、土壌も汚染されています。なのでボーリング調査などを
おこなって、汚染状況確認、汚染土壌の除去などを行っています。３ｍ程度ですが。
完全に除去したわけではないので、３ｍも掘ればもとの土壌が出てきます。
説明資料は、そのときの調査方法・汚染状況・及びその対策などが書かれています。
周辺は明治時代（だったと思う）くらいに埋め立てられたものなので、比較的安定して
います。かといって地震の際に液状化が無いということではないです。埋立地ですから。
その辺は横浜市の防災マップなどで確認されたら良いと思います。

この立地にフォレシスを建ててくれたら完璧だったのに…

>266さん、Nに地下施設が建造できない理由はこれだったんですね。ありがとうございました。
地下を作るためには、３ｍどころか、地下階数＋α　掘削し、更に土壌の除去をしなければならないから、建設コストが嵩むため地上建築のみとなった訳ですよね。多分。

管理費高いだの、スパをやめろだの。
じゃあ他を探してよ。その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
一部の掲示板有志が総会で管理費削減を謳ったって、私は断固反対するよ。

>>269
一人で反対しても無理でしょうね。
>その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
この程度の施設、設備だったら今時のタワーマンションならどこにでもありますよ。
管理は並かそれ以下です。
あなたこそ他を探すべきではないでしょうか。眺望や利便性、内装に惹かれたのなら話は別ですが。

270さんに1票！！！！

じゃ、269さんに一票。
一方的な考え方で変更していくと言うのは賛成できないですね。
現状から合理的に考えて、不要と思われる事柄に限定していかないと。
それには話し合いが必要です。

抽選まで静かにしておいて後から騒ごうなんて人が少なくないんですね。そのような人は先々も信用できませんね。検討するときに売主に要望するのが筋でしょう。

防音で他の？マンションだったかで遮音等級が３５とうたっていましたが、ナビューレれでなにか聞いた方います？
外部の東側の道路や南側の商業棟の騒音を測って（推定して）あると思うのですがそのあたりも確認された方います？

>>273
このようなやり方で管理費ぼったくる売主に筋を通す必要があるのでしょうか？

私も270さんに1票！！
ホントに施設や管理に惹かれてここ選んだのなら笑っちゃうよ。
他の物件ちゃんと見た？？

茶室も不要ですね。
駐輪場、バイク置き場に変更したほうがいいでしょう。
是非お願いします！

うひー、どんどん安くなるぞ

個人的に茶室は不要と思いますが、以前にご意見あったように管理組合の会議などが
できるコミュニティルームを兼ねればよいかと思います。
ただ、４Ｆの位置付けがよく分りませんね。アトリエなどはオープンにしたほうがよ
いと思いますが、現状では自由に外部の人が入れる雰囲気ではないですし。
どんな人、会社がはいるのか気になるところです。審査の過程や入居者の情報を公開
してほしいですね。

>279.さん、コミュニティルームは、敷地内の別棟に独立して設置されています。（かなり広め）

＞２７９さんThat's good idea！
アトリエをオープンにすれば、投資用１ルームマンションとして購入を考えている人への牽制になりますし、入居後も本来の目的以外には使用できないから、一石二鳥。

>外部の東側の道路や南側の商業棟の騒音
現地を何回か視察しましたが、シーバス出発案内のアナウンスってかなり大きい音ですね。
向こうが先住民ですし、乗り場近接も売りのひとつらしいから文句は言えませんが。
みなとみらい大通りの車両騒音も、交差点と少し上り坂になってる関係でうるさいです。
あと天候により異なりますが、新田間川河口の匂いが私にはちょっと気になるレベルでした。
他のマンションだと現地を見に来ている人が多いのに、ここは何故かほとんど見かけません。
「そごう、ＹＣＡＴ隣接」で全て片付けられてる方が多いのかもしれません。

アトリエ住戸については売買契約時に活動計画書が売主に提出されるので、確認したいですね。
しかし、管理組合にも毎年、活動報告書が提出されるようですが、実際に活動している内容を
どのように確認していくか、また守られない場合についても管理規約を確認しないといけない
と思います。芸術・文化関連施設目的達成のためっていうのが難しいですね。
横浜市もどのように今後関わっていくのでしょうか？

私は269さんに一票です。
270さんとは別の考え方の人もいることをわかって欲しいです。

管理組合法人による自主管理というご意見の方もいらっしゃるようですが、
その煩雑さ、時間の拘束と気疲れを想像すると正直うんざりします。
これだけの戸数がありますから、やる気のある立候補者だけで理事の人数が埋まることを期待しますが、
もし立候補者がおらず、抽選などで当たったらと思うと気が重いです。

以前、100戸のマンションの理事を経験しましたが、
その時の負担はかなり大きいものでした。
理事会の準備でずいぶんと休日がつぶれました。
理事でもご意見はおっしゃるものの出張だ仕事だと理事会を休む方がいて、
実際の作業は一部の理事にのしかかりました。
住民の約7割は管理組合の活動に関心がなかったりあまり協力いただけない方でした。
正直、お好きな人にお任せできるのならお願いしたいが、
自分が担当するなら勘弁という気持ちです。
もちろん管理会社の活動を監視する大切さは理解しておりますが、
自分の時間とエネルギーをそこまで出す気はありません。
「あの電球は電気代の無駄だ」などの住民のクレームに振り回されて大変でした。
電球１個の電気代を気にしないで済む、余裕のある高級志向のマンションを希望しております。
多少無駄のある施設があっても、多少管理費が高くても、あれに比べれば我慢できる気がします。

もちろん、今の管理費は高すぎると思いますので多少の値下げ交渉は必要と思いますが、
施設をつぶしたりする必要はないと思います。
「無駄」があることが、「余裕」であり「高級感」を生み出すと思いますので。
茶室の場所を駐輪場にだなんて勘弁して欲しいです。エントランスにママチャリですか？
逆に、法人の利用者にうまく貸し出して管理組合の収入を増やすなど、
施設を利用する方法を考えてはいかがでしょうか。

西の駐車場が土日曜にかなり混んで周辺が渋滞していますが、商業施設ができれば
充分な駐車場が確保されるといいんですがね。
視察は、いろんな機会をみて行ったほうがいいですね。そろそろ台風の季節ですし高潮の
状況なども見たらおもしろいかもしれないですね。

私はこのマンションに余裕や高級感は求めていません。
東口に近く、MMにも近いことが購入の理由です。
実際かなり安い部類の部屋を希望しております。

もし管理費の圧縮で意見が割れるようなら、
共用施設の維持管理費は受益者負担ということででよいんじゃないでしょうか？
茶室やスパなんて絶対使わない施設にお金を払いたくないです。
使いたい人だけが全面的に負担すればよろしい。
そんなものに金払うならエントランスにママチャリで大いに結構です。

>285さん、管理組合役員はボランティアではないので、出来る範囲での負担は組合員としての義務です。
役員はひとりだけではないのですから、あなただけで仕事を背負い込まないようにすることも、組合運営の大事な要素です。

区分所有者は、管理組合員であり、役員も当番として必ずいつか回ってきます。
管理に関心のない住民が多い状況では、コスト意識のある人が主導となって、
管理会社を監理していかなければ、マンションが骨の髄までしゃぶられてしまいます。

貴方のように安易なネガティブ思考ではなく、管理組合で全ての業務内容とコストを把握した上で、任せられる部分は他人（管理会社やその他）に委託し、
出来ることは、管理組合がやる方向で進まないとマンションは破綻してしまうと思います。共用施設の件も皆さんの話し合いで決めることですし、ヒステリックに高級志向と言っておられますが、Nの施設・設備は、高級マンションと言えるほどのグレードではありませんよ。
電気代のムダをなくすことが、何故いけないのか私には理解できません。
かけるところは徹底的にお金を掛けても惜しくありませんが、無駄なお金は1円でも支出しないのが私どもの流儀です。

もし貴方も当選して、輪番制で役員になったら、出来る範囲で運営に協力しましょうよ。

訂正：＞２８５⇒＞２８４へ

＞２．フィットネスルーム（理由）フィットネスジム費用が節約できるから
あの程度のしょぼい設備でフィットネスジムの代用ができるんですかねぇ？
その割りに維持経費はかかりますよね。
専属のトレーナーはいないにしろ誰が管理者をするんですか？
ケガ人が出た時はどうなるんですか？

>>284
誤解されるといけないので断っておきますが、>>286,>>287は>>270ではありません。私が>>270です。
私は施設、管理、設備を重視するなら他の物件を探してみては？と言っただけです。
管理がどうこうと言った覚えはありません。
まぁ共用施設や管理組合に対する考え方は上記のお二方と一緒ですが。
みなで協力して運営していくものと思っています。私も協力は惜しみません。

>西の駐車場が土日曜にかなり混んで周辺が渋滞しています
そごう駐車場に入庫待ちの車が、みなとみらい大通りから路沿いに沿って停車し長い列を作っています。
Ｎの駐車場出入口は、ちょうどこの入庫待ちの列に囲まれる形となります。
土日など今のままでは、車の出入りにかなり支障が出るのではないかと懸念しています。
ただ逆にいえば、余った駐車場を時間貸しして、組合収入を増やし管理費を下げることも可能と思います。
料金徴収や入出庫管理を、誰がどうやるのかという問題はありますけど。

まあ、ジムくらいならあってもイイと思うけどね。使う人は多いでしょうから。
でも茶室やダンススタジオとかスパなどは、あまり稼働しそうにないような。
「あるだけ」に終わりそう。

あと、このマンションにホテル並みのサービスを期待してる人って、どれだけいるんでしょうか？
ざっと見たところ、１億を越える部屋が36戸、９千万円台が10戸。
この辺の部屋は高級物件といえるかも知れません。このあたりを買う人なら
「金ならナンボでも出す！ホテルと同等のサービスをせんかい！」となるかもしれないけど。
実際には390戸の大半が、５千万円台なんですよね。つまり、殆どの住民は普通の庶民です。

そんな人たちが、月に３万円以上もの管理費をこれから永遠に払ったり、
使いもしない共用施設の維持費を、素直に出し続けることを期待すること自体
大きく間違ってると思うんですけどねぇ。

「金なら幾らでも出すからホテル並みのサービスをせい！」という（一部の）方には
別料金で、そうしたサービスを個別に提供すればいい話ではないですかね？

というか、ホテル並みのサービスって・・・・必要ですか？

コンセルジュサービスメニュー（予定）

■来客への対応・居住者への取り次ぎ　→→→　普通に警備員・管理人がやればよろしい。

■メッセージの受付・お伝え　→→→　外国じゃあるまいし。携帯電話があれば充分でしょ？

■近隣店舗や諸施設・機関・各種サービスのご案内

　→→→「見知らぬ土地の」ホテルに滞在中は、有り難いサービスかも知れませんが・・・・
　　　　横浜に移り住んで間もない人ならともかく、すでに何年か住んだ「その土地の住人」に
　　　　こんなサービスが必要だと思いますか？

　　　　おそらく２年もすれば、よその街から「通勤」してくるコンシェルジュよりも
　　　　居住者の方が、こんなことには遥かに詳しくなっていると思うのですが。

■クリーニングの取り次ぎ　→→→これはあってもイイけど、管理人がやれば充分。
　　　　　　　　　　　　　別に、気取ったコンシェルジュが必要な仕事じゃないし。


■タクシー、ハイヤーの呼び出し　→→→　いや、だから外国じゃないんだからってば・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　というか、私なら外国にいたって、それくらい普通に出来ますが。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　それとも、こんなことも下々の者にさせるような
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「エライ」人が、大勢入居するのですか？　でも、そもそも
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そんな人なら専属の運転手がいるでしょうに。

>293さん　全く同感！！本場フランスのコンシェルジュの本来の仕事は以下の通りですよ、皆さん。

『コンシェルジュは旅行者には開けられない都会の秘密の扉を開ける黄金の鍵を持っている』と言われ、お店やエンターティメントの案内役として頼りにされてきました。

コンセプト会議の時に
「普段は田園調布とか芦屋の豪邸とかに住んで、週末だけ横浜に来る金持ちの老人」
なんてのを夢想して、「ターゲット顧客層」に想定したんでしょうかねぇ・・・・。

でも、そこまで金持ちの人は、こんな庶民が何百世帯も住む（であろう）マンションに
そんなホテルチックな生活を期待しないんじゃないですかね。というか
そこまで求めるなら、素直に「ホテルに泊まる」と思いますが（笑）

タワーズ住民ですが、タワーズの場合はアトリエの個別販売は行っていません。
タワーズ居住者である事がアトリエ購入者の条件となっているので、ナビューレも同様な
規約になっているのではと思います。
（ポートサイド地区はアート＆デザインの為、一般マンションとは違ったルールが多々あります）
またもし同様な規約であるならば、アトリエやＳＯＨＯを対象とした作りとなるでしょうから
ミニキッチンとトイレは付いても居住目的では無いので、シャワーなどは付きません。

駐車場入口ですが現在のそごう駐車場が移動するので、多少状況は変わりそうです。
ただ現在でも混雑時は大橋を超えた所まで待ち行列が続いているので、余程商業施設の
駐車スペースの増設が計られなければ、出入庫の不便が発生する事は避けられないかとは
思います。

ただ正直、この場所だと車より自転車の方が何かと重宝します。
ですので週末の午後頻繁に車を利用される方以外は、現在の不安ほど大きな影響は無いかと
思ったりもします。

>>296
タワーズ住民の方、駐車場の状況など詳しく教えて頂きありがとうございました。
もうひとつ気にしているのが、室内における携帯電波の感度です。
階数や方角、携帯電波会社によって差があると思いますが、ヨコハマタワーズの場合はいかがでしょうか？
通話は固定電話に転送できますが、メール転送は会社によりできないところもあるようですので。

>296
アトリエ住戸購入にあたってはタワーズのようにＮ居住者であるというような条件は
無いようですね。具体的な規約は見ていませんが、条件についての記載にはないよう
です。もちろん通常のキッチン、トイレ、浴室があります。
せっかくなら住人も関われるような活動をしてほしいものです。また、特定の分野に
偏らないようにして欲しいですね。
しかし、毎年提出される活動報告書をどのように取り扱えば良いのでしょうか？
活動していなければ出て行くようにも言えないでしょうし。管理組合も大変です。

いよいよ管理説明会がありますね。皆さんはいつ参加されるのでしょうか？