ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

今日は天気もいいので、散歩ついでにＭＲも行って
きます。

初代のスレッドの案内が抜けてました。失礼。
＜横浜タワー４１（仮称）＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/
＜ナビューレ横浜タワーレジデンス＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39312/

http://www.lean-management.com/

マンション管理費削減センター（有料）のURLです。
既存の管理会社を変更せずに、公正な管理費削減を計画するなら、色々調べて、専門家に任せてもいいでしょう。

管理組合による管理会社変更のためには、５１２付近のスレッドを読めば、デベの手法がよくわかりますね。

重要なことは、三菱グループの息がかかってない購入者が理事長になり交渉することです。管理会社の明細には、管理報酬（手数料）として、委託業務費総額の１５％ぐらいを計上していますので、この％を削減させることも必要です。
その削減目標を、１０％減の５％におくといいでしょう。（つまり、委託業務費が高額になるほど、管理会社の手数料収入が高くなると言う仕組みなので、委託管理業務費が高い方がいいのは当たり前）

また、委託業務には、直接委託（三菱コミュニティが直接業務を行う）と間接委託があります。この間接委託が曲者で、管理会社が関連会社などに、再委託しそこから、マッチポンプ式にバックマージンを吸い上げています。この再委託業務を、管理組合との直接契約にすることで、この部分で３割程度削減が見込まれますが、管理組合の業務が増えますので、自立した管理組合になることが大切なのです。
（ex:エレベーターや施設・設備の保守点検業務）それとともに、コンシェルジェ部分の人件費の見直し（削減）です。

★参考用NHKサイトURL（修繕積立の話もあります）
　http://www.nhk.or.jp/kurashi/2005program/0618.html

　管理組合で、デベロッパーの息が掛かっている役員かどうか見極める方法
①意見交換の際「管理組合役員は、ボランティアでやっています」と積極的管理組合活動推進者を牽制する。
②「何もしないで、管理会社にお任せすれば安心です」と強調する。

こんな方々は、十中八九デベや施工者の息がかかっていると考えて間違いありません。
一例として、法人名義の区分所有者や名士的な人物（ex:地元の零細or中小企業オーナー）が挙げられます。外資系大企業や上場企業などでは、内規で互恵取引を規制していますが、そういった締付のない、個人商店やワンマン企業の実力者には、三菱グループや鹿島建設が互恵取引を持ちかける替わりに、管理会社及び修繕工事の請負を既存の会社が死守するよう命令するのです。だからそういった方々は、利権確保のため、区分所有者全員から搾取しようと、必死に管理会社や施工者をかばい、自立した管理組合にならないように、あらゆる手を使って妨害してきます。

そのためにも、管理準備委員会の段階から、仲間作りを始めておく必要があります。サービスが低下せずに、管理費が値下げされるのなら、異を唱える人はいないはずです。それに難色を示す（恐らく三菱系列側の息のかかった）メンバーを、決して理事長・副理事長・分科会部長にしないで、自らそれらの役職に立候補することが大切です。

格付けの方法
１．管理組合に管理規約の形成や修繕工事の内容など、基本的データを登録してもらい、インターネット上に公開する。
２．個人情報に配慮し閲覧には一定の制限を設ける。
３．管理の質を客観的に評価する指針をつくる。
管理状況や管理費の滞納比率などを５段階評価。

9月23日/日本経済新聞　朝刊より【マンション管理、格付けで評価・国交省】

国土交通省は、マンションの管理状態を客観的に評価する格付け基準をつくる。
2005年度に入居者や入居希望者が修繕の記録や管理費の積み立て状況などを閲覧できるデータベースを整備。
場所や間取りに加え、管理の質を基準に購入・賃貸物件を選べるようにする。管理情報の開示が進めば、中古マンション市場の価格設定にも大きな影響を与えそうだ。

マンションは都心部を中心に年20万戸程度の大量供給が続いている。中古市場も首都圏で推計年5万戸程度の取引があるとみられる。ただ、購入者が事前に管理状況を把握するのは難しく、大半は築年数や販売会社の説明に頼っているのが現状だ。情報登録や格付けの取得は、各管理組合の任意。

意識の高い人が購入者にいるので、安心した。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

管理組合の理事をしたことがありますが、
「管理会社にお任せした方が安心」という声は
一般的にまだまだ多いと思います。
「デベの回し者」だからそういうのではなく、
純粋に「安心だから」そう思っておられるようです。

そうした方は、管理会社を変更するどころか
大規模修繕に外部の会社を関わらせることも抵抗があるようです。
関連会社でないとご心配なようです。
「区分所有者」としての意識が低いので、
総会にもお見えにならず対応が難しいです。

ここに書き込まれているように意識の高い方が集まるといいですね。

>>15
確かにそうですね。文句だけは一人前に言えても、改善努力をしようとする人は少ないですね。

でも検討者なんだろうね。
ここの倍率だと購入者になる事は目に見えてるし。。。
私も前向き検討者ですが、なんか今からブルーになります。。。

モデルルーム見てきました。
さすがに、ＭＭ地区の物件に比べると天井高が高くてゆったりした感じがします。モデルルームの億ション
だと天井が高すぎて、かえって部屋が狭く感じる位です。
床スラブ厚も３７０ｍｍと十分厚くとられていて好感が持てました。階高についても３４００ｍｍということ
で、余裕のある設計になっています。

ただ残念だったのが、このスレでも既出ではありますが管理費（修繕積み立て含まず）の高さです。９０平方
メートルクラスでも、３５０００円と通常の１．５倍近い設定になっています。

あとは、価格帯の幅がかなり広く、アトリエの１０００万台は別格にしても、北向きの５０平方メートル
２０００万円台から、最上階東南角部屋の１億５０００万円台までと、かなりランクが分かれそうで、
コミュニティーの維持管理での合意が大変そうです。

構造については、免震ではなく耐震というのが気になった点ではあったのですが、超高層ビルに近い柔構
造で中層階以上では、地上での振幅の約半分程度のゆれにとどまるとの説明でした。
スーパーＲＣ構造というらしいですが、この工法での実績がどの程度あるかが気になるところです。コア部
が建物中心に対してオフセットして配置されているのが、機械屋としては生理的に気になります。やはり
シンメトリーな配置が基本かと・・・