♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪ 【7】棟目

利回り予想じゃなくて、川崎駅の近くにある都市整備機構（UR）の賃貸マンションとの比較と、
それを基にした利回りの単純計算表でした。
近くにURがあると、分譲を賃貸に出す場合のいい目安になったりしますから。
（大体の人がURの入居率を見て、それに色をつけた価格で賃貸市場に出しますからね）
URは1LDK〜2LDKで15万円〜20万円だったかな？
ラゾーナに投資の方がいて、いきなり賃貸に出すなら18万円〜20万円位で出すんじゃないですか？
URの入居者の人をある程度食いそうですね。

>>281
難しいよね。
利回りいいと、将来の売却や賃貸にメリット大きいけど、いきなり賃貸者が入る可能性が高くなるし、
かといって利回り低いと、将来売却や賃貸に出しづらいって事になるしね。
簡単に言えば、1LDKがもうちょっと少なければよかったのかな？
永住向きな南向きの2LDKや3LDKをもっと作れば良かったんだと思う。

ライトウィング、レフトウィングは永住向きだあね。
セントラルタワーの低層階１ＬＤＫが賃貸用に買われたっぽい。
高層階は１ＬＤＫ結構残ってるからね。
賃貸者は階数より賃料を気にするし、物件価額が安いほうが利回りがよくなるからね。
２ＬＤＫや３ＬＤＫ、４ＬＤＫは利回り低めなので自己住居用の可能性が高い。
セントラルタワー低層階の１ＬＤＫの横を買われた方は、それなりの対策が必要になるかも。
でも１ＬＤＫに１５万円以上も出す人ですからそれなりの人だとは思いますけどね。

法人ということもありますよね。
　

そんな住む前から気分悪くなるような事ワザワザ言わなくても・・・284は不動産関係者？

法人は無いでしょう。
何で社員にここまで駅近の一等地物件を斡旋しなければならないのか。

そういえばここは東芝の社員さんが結構買っているみたいですが、
不動産関係者（中古物件取扱業者の社員さん）も多く買っているみたいです。
やっぱり不動産に携わる人でもこの物件は魅力のようですよ。
川崎駅前の地域一番物件は今後も含めて確定とのことでした。

>278
>284
なんで利回り低いほうが永住向きなんでしょうか？
資産価値という面では利回り高いに越したことはないような気もするんですが。
うちは、ウイングで３ＬＤＫで高層階なので、利回り最低ですね。はぁ。

>277
ラゾーナ前からソリッドスクエア方向に向かって歩いていくと、明らかに
地盤の高さが異なることが体感できます。そのつもりで周囲を歩いてみて
はいかがでしょうか。それにしてもハザードマップには５ｍの浸水になる
ところもあるとのことで、驚き！！

＞２８９
１．利回りが良い
２．人に貸したときに利益を上げやすい
３．一部住民が住み替えと共に賃貸に出す
４．資産価値に興味の無い賃貸者による荒れが進む
５．荒れを嫌う比較的資金に余裕がある人から退去を計画する
後は３〜５の繰り返し。

単純に高利回りだといいってわけでもないんです。
住み替えない、つまり永住なら利回りなんて関係ないんですからね。
２８９さんが転売目的でも関係が無いですよ。
転売と利回りは相関関係にありませんから。

賃貸のほうも少なくとも１５年は平気ですよ。１ＬＤＫも高賃料ですから。
１５〜２０年目ぐらいが山場では？レジデンスは大規模修繕時期で住民層が変わる可能性があり、
またラゾーナプラザも定期借地期限に達し、建て替え（改築）の可能性もあり、
商業施設の内容が変わる可能性がありますから。
きちんと乗り切れるかは管理組合次第でしょうね。

>>289
>資産価値という面では利回り高いに越したことはないような気もするんですが。
中古売価と利回りは比例関係じゃないぞ。
逆に考えれば、賃貸相場を考慮するとより高く物件を売れるともとれるね。
>うちは、ウイングで３ＬＤＫで高層階なので、利回り最低ですね。はぁ。
賃貸に回すきないならため息つかんでもいいと思うが。

290さんに全面同意。浸水に関しては、周囲を歩けばご理解いただけると思います。
ポイントは、ウイング棟の北東側に面する府中街道。
268さんが、見事に解説して下さっています。
逆に、洪水が起きるような大雨のときは、ラゾーナの浸水よりも、
周辺の低地での通行に十分気をつけてくださいね。

サラリーマンの場合、転勤があるから、買い換えないにしても最悪貸せる状態が
どの程度確保できるかを見るのに、やはり、利回りが高い方を望むのでは
無いでしょうか。
タワー上階の4LDK、3LDKてやはり利回り低そうでしょうか。

>277,290
ハザードマップは堤防が決壊した場合の想定なんじゃないの？
堤防が決壊するぐらいなら地面より水面のほうがかなり高くなっているから
そのぐらいにはなっても不思議ではないですね。隅田川などと同じ。
小河内ダム（奥多摩湖）が一気に放水して濁流が、、、という状況下でしょう。

>あの領域だけ地盤は高いのでしょうか。
東芝が工場を建てるときに盛土したからじゃないかな。
ラゾーナの北にある河原町団地は東京製綱の跡地で、こちらも微妙に周囲より
高くなっているように見えた。そういえばソリッドスクエアは明治製菓の跡地
だったかな。
それから水は地面に高低差がなくても、注入口から排水口に向かって流れるから
水位差はできます。

災害発生時の対処方法と通常の降雨量での浸水被害の可能性は別の問題と思いますが、
後者のほうは私はほとんど心配していません。前者のほうは地震を含めて、自分の
ところだけでは話が済まないし、大問題ですね。

>>294
平米ごとの利回りはこんな感じです。

面積 35平方M 45平方M 55平方M 65平方M 75平方M
----------------------------------------------
徒歩 5.4% 5.3% 5.2% 4.9% 4.8%

川崎は狭い部屋のほうが利回りがいいです。
ご質問の3LDKだと80平米弱だと思いますので、
昨年度までの利回りは4.8%という事になります。

詳細はこちらでどうぞ。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/rimawari.php?no=324

すいません。堤防が決壊⇒河川が氾濫　が正しいと思います。

最近発売された経済雑誌では軒並み高評価のようですね。
当てにならないといわれる経済紙もありましたが、
やはりいい評価が書かれていると嬉しいものですね。

武蔵小杉は殆どマンション開発だけなんですよね。
あれが大規模商業施設との複合開発だったら、悩みに悩みましたよ。
うちの場合は商業施設隣接が絶対的条件なので、武蔵小杉は除外してしまいました。
もしラゾーナが無かったとしたら今は豊洲が最有力候補だったと思います。

3〜4年後には武蔵小杉に40階建て級のマンションが沢山建つので、
武蔵小杉が新宿副都心より近い、格好の夜景の一つになってくれますよ。＾＾

同じ川崎で大規模開発。川崎のネームバリューがもっと上がれば嬉しいですね！

>>294
駅前なんでへんな賃料でなければ借主はつくだろう。
賃料が同じなら、売買価格が高ければ低利回り、売買価格が安ければ高利回りになる。
さてあなたはどっちが得と思う？