ナビューレ横浜タワーレジデンス （５）

100

確かにそうです。グレードの高い物件ばかり熱心に調べたり確認していると
そこそこの物件が粗悪なイメージになってしまいますよね。
冷静に考えると横浜中心部の財閥系大規模物件はどこも平均レベルより上だと思うのですが、
知識が身に付きすぎてどうしても欲しい完璧な物件がなくなってしまいました。

高級感＝金箔？　かなりの年配の方かな？
冗談にもなりませんよ。

一期は投資目的と住居目的の購入者の割合はどんな感じなのでしょうか？
投資ファンドが複数住戸を押さえて後に売却されて管理組合がむちゃくちゃ
になったケースもあるようですし。心配です。

>102
90は「バスルーム・フローリング・ドア枠などの建具にて」といっている。
１Ｆの金屏風のことは一切言っていない（あれは購入者でも抵抗があるが）。
あなたも文章よく読まないで冗談言ってるでしょ。

どうでも良いが、102の人は95の人に対して、言った事じゃないの？(笑）

>105
そうでした。すみません。>102さん。無視してください。私こそ文章読んでない。

>103さん
私はまさしくその理由でキャンセルしました。

>100さん
>内装はナビューレ、建物の構造はフォレシスかなと思いました（素人判断）。
私も素人ですがそう思いました。

ザヨコがNo.1でしょ！

ザヨコってそんなにいいの？
全然知らないんだけど・・・
欲しいとも思わないし。

107さん

今週号の「日経ビジネス」の特集が「誰も知らないマンションバブル〜隣人は投資ファンド」です。
年間購買なので一足早く届きましたが、一般書店では明日あたり入手可能かと思います。

気になる内容ですが、最近では売れゆき苦戦のマンションを完売されるために値下げしたりしないそうです。
その理由が売れ残った物件をそのままファンドに転売してしまうそう。
売れ残り多い場合は一棟丸ごと売却（駒沢公園隣接の某マンションが例に出てました）もあるそう。

駅前とか繁華街というのは利回りが良いためにファンドの転売の標的になりやすいみたい。
一方で駅から遠いと必然的に投資物件として魅力が薄れる場合もあるので永住傾向が高く場合も多いようです。
一長一短ですが、自分の購入する物件に住む住人がどんな人が多そうか良く考える必要ありますね。
・・・うーん、内装や物件だけでなく、隣人や購入層まで考えなくてはならないなんて
大変な世の中です。

ザヨコには高層階海側にお金持ちがたくさん住んでるのも確かでしょうね。
でも外観からすると・・布団や洗濯物が思い切り干されていてとても庶民的で、高級でＮｏ．１っていうのはちょっと・・・。
ＭＭＴの方が内廊下がホテルライクですし、入り口共用部の落ち着きとかも大人で全然違いますね。
Ｎがそこまでの出来かは未知。

>110
記事の中で、横浜駅の評価がどんなもんでした？

１１２

横浜駅と近隣駅のデーターは下記の通り。

横浜・・・利回り「５．７％」　格付け「Ａ」　将来性「発展」　空室率「△」　リッチ度「Ａリッチ」
東神奈川・　　　「５．１％」　　　　「Ａ」　　　　「低迷」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」
桜木町・・　　　「５．２％」　　　　「Ａ」　　　　「発展」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」
戸部・・・　　　「４．８％」　　　　「Ｂ」　　　　「有望」　　　　「◎」　　　　　「庶民」
反町・・・　　　「４．６％」　　　　「Ｂ」　　　　「低迷」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」

格付けというのは利回りの格付けです。
空室率が低いほど記号が悪くなります。
リッチ度ですが、Ａリッチ→地価は高いが相対的に住居者の年収が飛びぬけて高いわけではない資産リッチ


　　

>>100
構造がフォレシスといっているあたりが素人判断かな。
まあそう考えてもいいでしょう。否定はしない。

110さん
どうもありがとうございます、
営業のかたもはっきり投資目的の人が多いとまでははっきり言いませんでしたが、
それらしきことは・・・・

114さん
あなたから見て構造NO1はどこなのですか？

>114
100の素人です。素人判断と指摘しつつ否定しないのですか。
気になったので数字を確認しました。でも違いがよく分かりません。Ｎの壁が1.2cm薄い程度で。
あなたのような専門家ならば解説できるでしょう。お願いします。
返信がなければ素人が思わせぶりのコメントで遊んでいると判断します。

　　　　　　スラブ厚（床・天井）（戸壁）　遮音等級　コンクリート強度　杭許容支持力
フォレシス　　　300mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-60N/mm2　　36,500KN/本ｘ88本
ナビューレ　　　370mm　　　　　　138mm　　　　　　　　30-70N/mm2　　28,000KN/本ｘ119本
ＭＭＴ　　　　　300mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-60N/mm2　　27,783KN/本ｘ340本
ザ・ヨコ　　　　230mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-70N/mm2　　22,000KN/本ｘ51本

フォレシス：　ダブルチューブ構造（免震）
ナビューレ：　スーパーＲＣフレーム工法（制震）
ＭＭＴ：　　　コアウォール構造（免震）
ザ・ヨコ：　　コア・チューブ構造（耐震）

初代MMTowersは、「みなとみらい地区」の大地主である三菱がプライドをかけて作った最初のマンションであったため、高い基本性能と居住性が達成されていると思います。海に最も近いため、東側のほか、南、北も棟によっては絶景が眺められること。
埋立地であるため、液状化対策としてコンクリートを混ぜた土に変えた上で免震装置を設置しました。私も地下の建設時に何度も見ていますが
大きな積層ゴムが並んでいたことを思い出します。この免震装置のおかげで、前回の地震でもエレベーターが止まらなかったという実績があります。駐車場を地下にしたため、タワー型と違って待たずに好きなときに入出庫できる点が大きな利点です。
セキュリティの面では、東、南、西棟各棟に棟専属の管理人がつくほか、全体の管理、防災、サービス（コンシェルジェ）を担当する部署があるため、
多数の人間による管理が特徴です。地域冷暖房であるため、バルコニーには室外機がなくすっきりしている点、また、すべての居室に冷暖房のファンコイルがついていることはうれしいことです。
間取りで見れば正方形を生かした機能的な間取りが多いこと、トイレ、洗面所の床はタイルであること、外壁は白い光触媒のタイルを使用しているため、汚れが自然に取れ、いまだに新築の概観を保っていること、管理組合は自治会になるなど、しっかりとした管理がなされていることなど。
一方、残念な点は、期待したほど森が育っていないこと、鳥が遊びに来てくれないこと、２重床ではないこと、床暖房がLDにしか設置できなかったこと、ローソンが公開空地にあるため、居住者には便利な反面、
部外者が入り込みやすいこと、幼稚園、学童など子供の学校が遠くにあること、などでしょうか。もちろん、これらは私の私見に過ぎません。

やっぱり免震構造にして欲しかったよ。
柱も目立たなくなるしね。
みなとみらいの地域冷暖房の仲間に入れてもらえば、
室外機がなくなって、エアコンが全室埋め込み式になるので完璧です。

ナビューレは土壌汚染が存在することがわかっていたため、これを完全に取り除いて、地下を作るとなるとコストが大きくなることから、地上だけにしたのではないかと推察いたします。
また、免震にしなかったのもこの地下の問題がからんでいるかもしれません。もちろん、コストを削減することも大きな要素でしょう。
ただし、土壌汚染については横浜市との間で許可が下り居住する上ではまったく問題なしとされていることは皆さんがご存知のとおりです。
当初計画より、レベルをダウンさせたとすれば、これらの点が大きいかもしれませんね。