ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

644さん、647さん、どちらの意見も正しいと思います。
掲示板を最初から丁寧に読んでいけば、
この物件について、南流山という地域について、十分と思えるくらい語られています。
無責任で野次馬な書き込みもありますが、真摯に検討している人が板の流れをつくっています。

２度目の引越しですが、ここで永住するつもりです。

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近隣の新築分譲ってほとんど庭がなくて駐車スペースのみの、4LDKくらいの家ですよね。この辺りではよく見かけますね。値段は安いと2500万円前後です。それでも駅から10分ちょっとですから凄いコストパフォーマンスです。
100㎡強で土地代は1500～1800万円くらいですかね。上物は・・・メーカーの利益を考えると800万円くらいで出来てるような気がします。ちょっと怖くて、うちは検討に入れませんでした。
ちなみに再開発地区の土地分譲は区画の面積が広いので、安くて2700万円からの売り出しになってます。あそこに住むのは金持ちですね。

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条件付き土地で売るということは、デベは戸建て街区から半分手を引く感じでしょうか。その可能性もあると聞いてましたが、統一感のある街並みになってほしかったので、ちょっとがっかりです。建売なら大手の施工でも安くなりますが、土地からだととても手の届かない値段になりそう。やっぱりマンションですね。

>>631
私も今日、申し込みしてきました。モデルルームは沢山の人がいて今日も大盛況でしたよ。

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抽選になりそうな人っていますかね？
私が申し込んだところは、今のところ抽選はなさそうな印象でしたが。

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私は営業さんに聞いてみました。まだ、同室には我々だけのようです。極力抽選は避けたいですね。
抽選になりそうなのは南と東南の低層階じゃないですか？人気が集中していて、要望書も埋まっていたようですが。

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私も戸建て街区の行方が気になるんですが、大手デベロッパーに販売して、そこから個別に分譲するメリットって何かあるんですか？
直接公社から販売した方が安く上がるのに・・・
建て売りではないものの、魅力的な街作りをしてくれるとか？

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公社の販売は地盤改良費が買い手持ちなので、この辺りだとさらに100～300万くらいかかるはず。それをデベのほうでやってくれるといいんですけどね。あとはまとめ売りだと公園や広場ができることもありますが、ここは保育園とクラブハウスができるんですよね。でもやっぱり、災害対策や防犯を考えるとマンションがいいような気になりました。

近くで家を建てた人の話ですが、地盤改良はきっちり杭を打って100万円とのことでした。土地/家の大きさにもよりますが300万円まではいかないと思います。ご参考までに。

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ここで一戸建てを買うのは無謀過ぎる。

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660さん
土地が低いからですか？

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たしかに無謀ですね
ハザードマップ真っ青なとこにわざわざ戸建建てたくないし、あそこに5000万とか出す金あるなら、他でいくらでも良いとこ探せますわ

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結局は考え方次第。リスクを
1.(命に関わらないという前提で)金銭的にヘッジする
2.(場所選びの段階で)極小化する
どちらも「あり」だと思います。
(3.顕在化はないとして無視する)はさすがに「なし」だと思いますけどね。

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>>661
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...
これ見れば一戸建ての危険性がわかります。
マンション周辺はまだ開発中ですが、開発が終わり地下に水が行きにくくなったら、洪水頻発の可能性もあるかと思います。

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保険に入ればいいんじゃないですか？火災保険でも保障してたような・・・。
命に関わるような洪水っていきなり来るものじゃないし。金銭的な問題なら手だてはあるでしょ。

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200年に一度の水害が起こった場合のハザードマップは、千葉県内の他の市とか東京の区でも出しているので、それも見てみたほうがよいと思います。
江戸川沿いの市とか区とか。結構どこも沈みますよ。
南流山よりも土地が高価な地域でもそうだし、沈む地域でも一軒家なんていくらでもあります。
まあ、だからと言って絶対に安全ということではありませんが、断層とかも考え始めたらきりがないような。。。
どこでも何かしらあると思うので、心配な人は保険をかけて安心をお金で買うのがよいと思います。


開発が進んで下水道がきちんと整備されれば、水害はむしろ減るという意見も出そうですが、
これから開発が進むところは、どこも同じようなことが言えそうですね。

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豪雨のたびに神明堀の水位を気にするのはけっこうストレスですよ。ここはマンションのほうがまちがいなく安全です。戸建てなら流山市の土地分譲がいいかもしれません。あれはたしか地盤改良費が売り手持ちだったはずで、そもそも改良いらないところもあるらしいです。

ついに第一期の申し込みが締め切られましたね。
うちは抽選ありませんでした。
皆さんいかがでしたか？

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うちも抽選なしでした。
営業さんが希望が重ならないように努力してくれたと聞いています。
どのくらいの申込みがあったのでしょうね。

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おめでとうございます

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皆さん手付金はどれくらい払われますか？
10%ってちょっと多いですよね？
そんなもんなんでしょうか？

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私も１０％です。それが一般的だと思いますよ。少なくていいと言われると逆に不安です。

少ないと何か困ることあるんでしょうか？
確かに数十万でいいとか言われたら何か怖いですけど。100万円以上あれば大丈夫では？

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多いと思うのであれば、営業の方に相談されてみては？
別に10%って決まりがあるわけではないので、額は変更してくれるはずですよ。

ただ、お金の話は掲示板で聞くのではなく営業の方と話し合いするのが建設的だと思いますよ

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今日は南流山の駅前で音楽フェスティバルをやってますね

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流山にも古民家カフェとかあるんですね。
しかも何軒か。皆お洒落な感じでいいですね。
あと同じように古い商店を改装したイタリアンレストランで丁子屋というのが気になります。
テレビでも紹介されたみたいですよ。
行かれたことあるかたいらっしゃいます？

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手付けで10％を高いとか言ってる人は、お金貯められない人でしょ
400万程度を払えない人は購入しないほうがいいんじゃない？

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>>677
ちょっと物言いが乱暴ですね。
すぐに住めないのに高いですよ。400万は。と言うのがだいたいの人の本音でしょ。
手付けには金利が付かないんだから、預けないで済むならその方がいいし。銀行の金利など無いようなもんではありますが。。。

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手付金は10％はまだ築途中なのを考えると高いと思います。普通は5％程度では？
一律で求められると、何かあるのでは？と少し勘ぐってしまいますね…

でも400万位は家を購入するならば貯めていて欲しいレベルであることは、確かですけどね。

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10パーセントは妥当な数字だと思います。
大手では一般的だと思いますが‥
入居後、管理費や修繕積立金の未納を防ぐためにも、
貯蓄の習慣と経済観念のある人が同じ住民になってほしい。

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中小のデベだと、５％未満とかでいいと言われることもあります。資金力のない客にもとにかく売ってしまいたい、保全措置をやりたくない、などの理由ですね。手付けは双方が契約の履行を保証するものですから、大手並みの１０％求められるほうが安心です。

いつの間にか、私が書いた内容でおかしな流れになってますね。すみません。
お金がなくて手付金が払えないという話ではありませんのでご安心下さい。不安を煽って申し訳ありません。
私が言いたかったことはもっと別のことなんですが、私個人についてはもうすでに解決したので大丈夫です。
ここで話すと売主様に迷惑がかかりそうなので、この話はもう切り上げて頂けると助かります。

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>>676
丁子屋はランチで行ったことがあります。店の雰囲気、味、接客、どれもレベルが高く良い店だと思いますよ。
夜は小さい子連れがNGですが、あの内装なら照明の具合で昼とはまた違った趣があるのではと考えています。

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丁子屋ぜひ今度行ってみます。これまでは良いイタリアンを食べようと思うと、近所だとシャーラくらいしか知らなかったのですが、選択肢が増えました。

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今週木曜に夢庵がオープンしますね。
街道を挟んで反対側にできるというマツモトキヨシはいつでしょうか？
そういえばスシローも噂ばかりで、場所と日程が明確じゃないですね。

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手付け金払えないフルローンの人達って、審査ギリギリで、月々の支払いもギリギリで、管理費と修繕費も払えなくて、他の住民に皺寄せが来るパターンになるんですよね。
ローン滞納は一発アウトだけど、管理費と修繕費は滞納しても追い出せないですからね。
これだけ大規模マンションだと、そういうの絶対出てくると思いますよ。

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676さん、
丁子屋さんには行ったことがありませんが、
昔ながらの民家そのままの「アンティグア」には行きました。
http://cafe-antigua.com/
日々のもやもや感を忘れるにはもってこいの場所です。
駅からは遠いので車が便利ですが、駐車場が限られているのと、
突然のお休みがあるので、電話での確認が必要です。

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アンティグアいいですね。オーナーのセンスが伺えます。こういったお店は流山では貴重ですから、大事にしたいですね。

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>>685
スシローは夢庵の向かいにでしますよ。

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なるほど、道を挟んだ北側ですね。
そういった情報ってどこから来るんでしょう？
役所とか？

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現地立て看板ですね。

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公式ホームページを見ると第一期の二次受付なんてものが、今日やってたんですね。しかも10時から12時までの2時間だけ。これは知らなかったですね。
これってなんのためですかね？乗り遅れた人の救済？
どちらにしろ第一期は完売とは行かなかったのかな。
だとしたら第二期は価格が下がりそうですね。

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と思ったら、もう先着順になってますね。やはり駆け込みで来た人の救済処置だったのでしょうか。
あと売り出されてるのは2タイプだけですね。他の間取りは売れてしまったようですね。

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　先着順は２０戸ですから、他の間取りもありそうです。わりときつめに言われていたのに、要望出しながら見送った人がけっこういたんですね。一度下げたので、ここからさらに値下げはないと思いますよ。状況しだいではあげてくるかも。流山はメディアに取りあげられることが多いですからね。

要望書が出た部屋だけが売りに出されたとは限らないのでは？こういうのって要望書＋αで第一期の販売戸数を決めてるんじゃないでしょうか。
第一期の販売は120戸くらいだったから、とりあえず100戸くらいは申し訳があったようですね。即日完売とは行かなかったものの、まずまずでは？

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抽選になって、ハズレてしまった人ようでは？とか予想してみる。

値上げも値下げも周りと時期の状況次第ですね。

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流山市のページを見てみたら戸建てについて少し書いてありましたね。

戸建ては101作るようですね。
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/business/68/329/014466.html


川沿いの方は中層ってなっているから小中規模マンションとかアパートとか戸建てになるんですかね？
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/localhost/123...

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抽選にハズレた人ですか。なるほどそうかも知れませんね。
川添いのマンションは中層ではなくウェリスと同じ計画地区になってるように見えますが。

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695
一般的に300戸クラスの大規模マンションは、第一期で半数以上は売れないと竣工までの完売は厳しいようですよ。

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住友は竣工後の販売に慣れているから、売れ残っても住人のストレスにはならないのでは？　もっとも、ただでさえ残りそうな西向き棟が、動線の悪さが明らかになって、さらに売れなくなるというおそれもあるね。

住友不動産と住友不動産販売はまったく違いますよ！

住友不動産販売はあくまで販売代理！

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どうせ良くても80戸くらいしか売れてないでしょ。

売れ残ってる部屋を全部先着順で出しはしないだろうですしね。

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でも住友不動産のマンションも販売は、住友不動産販売がやってますよね？

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竣工後の販売は不特定多数の人を敷地内にいれるわけだから、下手なところがやると住む人にとっては迷惑なんだけど、住友不動産の物件でノウハウのある住友不動産販売がやるなら大丈夫だろう、ということですね。

他の物件の営業マンは大変ですね。南流山の駅で邪魔な位ティッシュ配ったり、ここへやってきたり。

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>>705
確かに。
南流山駅前に大集合してますよね笑
多分周辺のマンションで1番お客さんが来てるんでしょう。

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やっぱあの立地であの価格は強気すぎるつうか、高いよね
第二期でウルトラＣの施策打たないとやばいんじゃない？

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なんか急に こんなとこ売れない！って感じの人が現れてますが、販売が始まったらマンション掲示板てこんな感じなのですかね。
中の人の書き込みでもいいからマンション自体についての情報が書き込まれると面白いんですがねー。

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>>708さん
　第一期が終わったところで、買う人も買わない人ももう決めてしまってますから、冷やかししかいませんね。過去の書き込みをさかのぼれば、有益な情報もあると思いますよ。

今後の流れが気になります。
特に駐車場と駐輪場の場所決めってどうなるんでしょうか？第一期だからって好きなとこに決めていいって訳じゃないのかな。

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まあ買った人は良いこと書こうとするし、見送った人はネガティブな意見を書くことが多いんじゃないかな。皆自分の判断を正当化したいんでしょう。

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管理費+修繕積立費+駐車場代を35年払ったら一千万くらいですかね？
マンションの価格+一千万を35年かけて払っていくのかぁ
ローンが終わっても4万くらいを年金から払っていくのかぁ

怖くなってきたｗ

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4万もするかな？修繕費ってそんなに上がるの？

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契約者専用スレッドを立ててみました。
よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519551/

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MR行ったら、結構検討中の人が来てましたね。
先着順なんで緊迫感ありますね。もうその部屋は昼に他の人が抑えましたなんて話がちょっと聞こえて来ました。

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>>710さん
駐車場は来年の8月頃に全入居予定者に希望をとり抽選会だそうです。

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なんとまあ、駐車場までもが抽選会とは、一難去ってまた一難て感じかな。
でもその方が、平等かな。
しかし、これだけのマンションを建てていて駐車場が少ないのもなぁ。
流山地区は車は無くても、生活には問題なしなのかな。

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一家に一台分では足りませんか？

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>>717
主に場所の抽選でしょう。
上とか下とか

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今日は南流山駅前で音楽イベントやってましたね♪ジャズバンドかいて、少しだけ屋台も出てました。
今日は少し涼しくて、ジャズを聞きながら生ビールを飲んでる人たちは気持ち良さそうでしたよ。
確か先々週の土日も音楽イベントやってましたね。先週の土日は何かのお祭りでしたっけ？最近駅前は賑やかでいいですね。

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立駐よりも平置きの所が人気があるみたいな感じの言われ方はＭＲでされました。
立駐の屋上が一番安いのかな？
屋根があるという点では立駐の中がイイのではないかと思います。
どこが実際は人気が出て気来るんでしょうね！？

車は一家に一台で足りるのでは。
駅までは徒歩8分とあるけれどフラットアプローチだからそんなに負担感ないし。

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平置きは車の出し入れが楽なので人気がありそうですね。立体の1階とかも人気がありそう。
全家庭が車持ちではないと思うので、空いていれば2台分確保も可能ですよ。後から1台目の希望者が出たら明け渡さなくてはいけませんが。
いずれにせよ、この物件は駐車場100%なので足りなくなる心配は不要じゃないですかね。

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立体でも上階の路面が網目状なら、雨は落ちて来ます
日除けには一役買いますが・・・
どうなのでしょうか

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うーんちょっと4千万円は高いなー
魅力的ではあるんだが
貯金1千万あっても買えないよここは。
ローン地獄に陥りそう。
3500万くらいだったら悩むんだけど
総じて4千万からだからなー
でも南流山は物件自体が少ないし
もっとこういうマンション建ってほしいけどね

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そんなこと言ったら今出てる流山の新築マンションはどれも買えないってことになりますね。少なくともおおたかはここより坪単価高いですし。
南東の低層階なら3700台からありましたけどね。（西でもよければ3200とかあるし。）

30歳程度で一千万貯金ある収支の人なら返済苦しくなることは無いと思うけれど。

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今後こういうマンションが多く立つということはないんじゃないですかね。南流山では。
流山市の計画だと、再開発地区のほとんどの土地が戸建向けのようだし。
もっと川の近くにマンションが建ちそうな土地はありますが、計画も持ち上がってないみたいだし。

値段は下がらないでしょうねー。
おおたかが人気だから、それに引きずられて高いままでしょう。

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その通りだと思います。
遠い将来の話になると思いますが、
北口のちばぎん、ジュゲム、ガストの一画は再開発の可能性があるとみています。

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>>722
あとから駐車場確保するときは一台目でも空き待ちだよ。
ＭＲでそういわれました。

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>>728
空き待ちの意味が違うと思うけど。

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>>728

契約時の重要事項説明書に、駐車場を2台契約している人は1台目の希望者が出たら明け渡さなくてはいけないことが明記されていますよ。
おそらくMRで言われたのは、2台契約の人が1台分を明け渡すまでの間の待ちが発生するという意味でしょう。

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>>730
MRで聞いたとき、そうは受け取れない営業の言葉だったのよね。
最初に抑えておかないと駐車場取れません、って言われてたから。

まあ、クレジットカード持ってます、をカードローン組んで借金あります、と意味取り違えて話し出す営業だったから、色々「こりゃだめだ」だったんだけど。

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要望書提出の時に、ここの部屋で決めました！って言ったら
ちょうどその上下と両隣埋まってるんですよみたいな事言われて、焦ったのですが
冷静に考えてみたら1次でそんなに集中するものなのでしょうか・・・
それとも、人間の心理をついた営業のテクニックですかねぇ・・・

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私が要望書出した時は「その部屋はもう埋まってます。周りは全部空いてます。」って言われましたよ。
でも「南と東南の低層階はかなり埋まってます。」とも言ってました。場所によっては実際に埋まってたのでは？
ところで、第一期の残り20戸の先着販売まだやってるみたいですね。売りにくい部屋があるんでしょうか。高層角部屋の高い部屋とか、西向きの低層ですかね？

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商業施設 スーパーは何が入るんでしょうか？コーナンは建築中ですけど

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月々の管理/修繕/駐車場を、修繕費が上がるのを想定して平均3万円としましょう
それを35年間支払うと1260万。。
マンションの値段に足すと5000万のローンを35年で返して行く感じかぁ。。

繰上げ返済頑張るぞ＞＜

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洗車スペースがあるのですが、他のマンションではあまり見かけません


ここは近所にコイン洗車が無いので助かりますね！

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機械式洗車機なら近所にありますよ。コイン洗車場は車で5分くらいかな。ま、使わなくなりますが。
ペットの足洗い場もあるし、助かりますね。
個人的には靴を洗えるような場所があると助かるんですけど。

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手洗い派の私は三郷か流山インターのほうの洗車場使ってます

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西馬橋の洗車場の方が近いですよ。広くて綺麗だし。
でも流山インター近くの洗車場と比べると、保留時間とかがちょっと短いかな？

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見学しました。二重床でした。お隣とのバルコニーの仕切り板も他のと違い上から下までしっかり張ってあり安心。ディスポーザーも付いてます。駐車場も周りより安くて100%だし収納も満足。商業施設もセットだし学校も近いのでよかったです。

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ウェリス南流山は二重床です。直床のふにゃふにゃの足もとが気持ち悪いフローリングのマンションが多い中で稀少です。バルコニーもお隣との隔壁も上までキチンと目隠しされています。自走式駐車場の一階が希望ですが人気が高そうですね。スシローも近いし楽しみが増えました。

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間取りが、広めなのがいいです。
ここなら南向きがいいですね。
レイアウトは、田の字で普通ですね。
やはりリフォームやメンテナンスがしやすい二重床がいいです。
バリアフリーになっているのは、家族構成によってはポイントが高いと思います。

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今時二重床は割とよくある装備だと思いますが・・・

むしろそのメリット、デメリットを理解して住まい
二重床か直床かのどちらを選ぶかという方が重要だと思います

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流山で現在売出し中の新築マンションはほとんどが直床なので、
そういう意味では2重床はあまり無いのは確か。

メリット・デメリットを理解して～というのは同感。
個人的には直床のふわふわした感触が苦手。

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二重床でしたね。長谷工物件って直床が多いという話を聞いていましたが、これは売主側の意向が強かったという風な感じなのでしょうか。

敷地内の洗車スペースいいなーって思いつつ、混んでいる日は並んじゃいそうですね（汗）でも平日の天気のいい日にささーっと洗っちゃうのはとてもいいと思います。マメに洗車すれば１回１回そんなに大変じゃないと思いますっ

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公式ＨＰがリニューアルされましたね。
第二期の情報も出始めましたが、何戸売り出すんでしょうね。

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第2期事前案内会ということですがまだ販売できないけれどモデルルームは見られるよということなのですか？

現地に行ってみたのですがおっ母さん食品館という所はあまり大きくはないけれど
一通りの食品は買うことが出来るなと思いました。

あと朝早く見に行ったので幼稚園バスが通るのを見かけました。
くろかわ幼稚園
このはな幼稚園
だいしょういん幼稚園
とバスに書いてありました。
参考までに。
おっ母さん食品館と駅を結ぶ道で見かけましたヨ。

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物件を気に入って前向きに検討しておりましたが本物件の下をつくばエクスプレスが通っていることを知りました。現場に足を運んだところ割りと近くまでは電車は地上を走っていて、急カーブで地下へ潜る様子が見えました。潜って間もない場所のようなので騒音や振動、地下鉄の上に建つマンションの地盤等何かと不安に感じたのですが、営業の方に尋ねたところ、そんなに気にしなくて大丈夫だと言われました。こちらが気づくまで地下鉄の存在の説明がなかったこと、大丈夫の根拠も特に提示されなかったので不安要素として残っています。購入検討さ
れてる方、また購入済の方で同じような不安をうまく解消された方はいらっしゃいますか？

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つくばエクスプレスの騒音は業者が白状した通り対したとはないです。
それに一本の列車が短小ですぐに収まります。
ただ言わなかったことが気にくわないなら業者的に候補としては下げるべきです。

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