ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

２００年に一度の水害で２階まで水没するレベルだったかな。
川沿いなので仕方ありませんが、地盤の緩さもネックですね。
戸建てだと地盤改良が大変らしいです。
しかし、考えられた間取りといい、二重床といい、他の長谷工物件とはちがいますね。

ディスポーザー、二重床、三井のおおたかより全然いい物件かも。検討上位物件になりそう。

>>61
勘違いしてますよ。
プランを練るのはあくまでデベ。
長谷工カンケイない

>>６３
長谷工の場合はちがうんですよ。大手デベ相手だと施工だけを請け負うこともありますが、長谷工は自前で土地を仕入れて、住民説明、設計施工、販売までセットで請け負って事業主を探すんです。だから郊外の長谷工物件はみな似たような感じになるわけです。

この物件も、土地仕入れ、住民説明、設計施工は長谷工です。販売が住友なのは、入札の段階で住友商事がからんでいるからでしょう。今回は珍しく長谷工自身が事業主に名を連ねているので、気合いが入っているのかもしれませんね。

>65
お前何も知らないな。おおたかや柏の葉はつくばエクスプレスが出来るまで何も無かったから、開発しやすかっただけで、南流山はJR武蔵野線があり、元々この辺りでは便利だったから住む人が多くて住宅街が既に形成されていた。だから開発が遅れただけで、本来はおおたかや柏の葉より圧倒的に上だよ。

確かに。南流山の方が都心に近いし便利。これで開発進めば、将来的には良くなるかも。

二重床！ファミリーマンションには必須、ここの事業主はよくわかってる！

>65
「本来はおおたかや柏の葉より圧倒的に上」と申されましても、
現実は圧倒的に下。
目をお覚まし下さい。
すでに中途半端に開発されているために、これからの開発で
大幅に良くなることも期待できない。
駅から離れた所に新しいマンションが建つだけで、
まあほとんど現状維持ですね。
東京に近い・２線利用は言われなくてもわかる事実ですけどね。

おおたかや柏の葉に比べると、駅前にまとまった土地がないし、人口増も少ないので、駅前の開発には期待できないと思います。パチンコ屋や葬儀屋はどかないでしょうしね。でも、交通の便はＴＸ沿線で一番いいくらいなので、住むにはいいところだと思います。

「南流山地域の活性化を目指す区画整理事業の中心には、全345邸の規模を誇る計画のあるマンション街区と戸建街区、および大型商業施設があります」という事はお隣に大型商業施設ができる計画なんですね。
肝心の詳細ですが、どのような商業施設が入るのかまだ未定ですか？
現段階ではヨーカドーまで徒歩22分など、使える商業施設が少なすぎる印象を受けております。

隣にスーパー、ホームセンター、家電量販店が入るらしい。相当いいかも。

確かにそれは希少性高いかも。なかなか一体開発ってないからねー。はやくモデルルーム見たい！

そうだよねー。アホな連中は、おおたかの方がいいとか言ってる奴もいるらしいけど…あんなとこなんにも無い所だったからねー。

確かに！おおたか、柏の森？あんなとこただの野原でしょ。

駅からちょっと離れてるのが逆に住みやすい感じです。地元人気の高いマンションになりそうですね。心配なのは流山街道の渋滞がひどくならないか、ということです。商業施設のほうで、車の流れを考えてルートをつくってほしいですね。

南流山在住ですが、ここ相当気になりますね！
ファミリー向けと言うのと、商業施設併設がかなり魅力的
ランドスケープは、ゆとりをとって欲しいですね

地区は違いますが、グリーンシア川崎京町のようなゆったりした作りが理想…

ヤマダ電機が入る予定らしいですよ。不動産屋さんが言ってました。本当かわからないですけど。

おおたかのマンション用地は南流山の４倍するらしい。
http://www.kensetsunews.com/?p=28737

駅近でもないのにすごい価格。新しい小中併設校に近いから？　こっちも隣だから併設みたいなものだけどね。

行政としたら、やはりおおたかに予算を多く
つぎ込むのは仕方ないですね
南流山は、区画整理も必要ないので
民間主導で発展していくような気がします
新しくアリーナもできますし、保育園や幼稚園の補助も
増やしていくので、流山市自体はいい発展してると思います
マンションの資産価値も結構高くなる気がしますが

平置きと自走式駐車場って事は、立体になるのかな？

となりのパチンコ屋はどうなるのかな？
やっぱりそのまんまかね？

区画整理してるんだから、パチンコ屋は動いて欲しいですよね。販売センターで確認ですね。
それと、流山の待機児童の実態ってどうなんでしょうか？

そうそう、本当にあのパチンコ屋にはどいてほしいです。駅前にあるのはまだしも、マンションや戸建ての隣になるわけですからね。ただ、地図を見ると流山街道沿いは「沿道市街地」になっています。区画整理の対象ではないのかも。

待機児童はほとんどいないんじゃないですかね。３つくらいある人気園は厳しいと聞きますけど、無認可園が「流山は無理」って撤退するくらいですから。

地図を見る限り、現パチ屋も計画敷地内では？？

それと、地図をじっくり見ていて気づいたこと
商業施設と戸建街区はマンション街区より南側なので、アプローチにもよりますが、駅徒歩10分~
って感じですね
あと、南寄りのマンション棟は、アプローチからの移動を加味して8分は軽く超えるでしょう
んで、信号の数
TXの場合、Ａ１出口から、武蔵野線の場合、南口から、ロータリーのモスの脇を抜けて、一直線
信号は0です
これはいいことだと思います


それと

自宅付近とはいえ、鉄道利用者から見て
やはり便利な買い物スポットは、駅から自宅へのルート上に位置すること…

そう考えた時に、マルヤと薬の福太郎、セブン、お母さんの方が日常的に使いやすいかも？
常に自宅にいることが多い方は、自宅付近または、敷地内に買い物スポットがあると便利ですが

とはいえ、南流山に、アトレのような駅ビルは欲しいですね~
菓子折りが売っているようなお店、花屋、ケーキ屋、シュークリームとかミスド系、カルディのようなコーヒー豆や調味料が揃えられるハイカラな食品店など…
秋葉原やおおたか、新三郷で買うのもひと手間なので
これだけでもあると助かります

車で通った時は遠いと思いましたが、実際に歩いてみると…
現地から駅に向かうと、真正面に緑の駅の表示板が見えます。
あれっ思ったより近い。
平坦な道を信号を待たずに行けるのもいいですね。

ただし間取りに関しては、ＨＰを見る限り、
寝室の柱が邪魔をして、ベッドを置くときにデッドスペースができます。

おおたかや柏の葉にも駅ビルはないと思うけれど、ここにできる可能性はあるのでしょうか？

駅ビルは無理でしょうね。たとえ木やにしひれの開発が予定通りに完了しても、絶対的に人口が足りません。
間取りはすごく丁寧につくられていて好感が持てます。他のを見るのが楽しみ。

ここのところ、おおたかの森駅がDNAで占拠されてます。
三井はもう諦めたんでしょうかね。

ブランドはNTTのウェリスが有力

ウェリスでいいですね。やたら長いのは勘弁です。
しかし、けっこう広告費つかってますね。
ＴＸとは持ちつ持たれつで安く出せるのかもしれませんが。

NTTとTXって持ちつ持たれつの関係なんですか？

一般的に、鉄道会社と沿線開発する不動産会社は利害が一致するものでしょう。とくに住友はＴＸに広告枠をけっこう持ってますから、融通も利くのではないかと。その点は三井も同じか、それ以上ですけどね。

駅ビルはできて欲しいですがとりあえずお隣の街区に大型商業施設ができるので
ある程度は便利に暮らせるのでは？と思っています
ヤオコーとコーナンとかが入るんですよね？
あとは外食が便利だったりちょっとしたカフェがあればうれしいなぁ。

資料請求届きました。
価格はどんな感じなんでしょうね？
越谷レイクタウンと比較すると安価なのかな？

越谷レイクタウンよりは高いでしょう。
交通がレイクタウンは不便だから。

レイクタウンより高くなるのかな、やっぱり……
あそこは東向きはかなり安いですけど、南向きは低層でも3000万台前半からでしたよね？
それ以上からスタートだと、少し考えてしまうな。
でも、会社への交通の便的にすごく魅力的な場所！
うぅーん……

レイクタウンは見てないけれど、普通に考えて、交通の便が違いすぎるから、
当然高いと思いますが。

資料きましたねぇ

やはりウェリスでしたね
そして名前が短い！

資料見ました！無難な間取りですね

全体的に狭いな～と思いました
主寝室はアウトポールじゃないなら７畳は欲しい
５畳の部屋とか物置にしか使えないじゃん
リビング１３畳とかだし

郊外の物件なんだから部屋もリビングももっとゆったりした間取りがいいな～
全体的にコンパクトすぎ

て訳でうちはここパス

>>101
HPだけですが、なんだか全体の形が縦に長すぎなのかなあと思いました。
部屋にもったいない部分が確かに多い気がしました。そこは本当に残念です・・・

新しく出た間取りは残念でしたね。西向きが狭くて安くなりそうなのもちょっと……。
条件が悪いほうは広くして価格帯をそろえてほしかった。

リビング11畳は狭すぎでしょよう
スライドドア開けて隣の洋室と繋げて使う事を想定してるだろうけど
一部屋つぶれちゃうからファミリー層には狭いよね

大型商業施設と直結ではないんだね。
間取りは全く魅力なしだな。
あとは価格次第。

1階はサイクルポートと庭付きで、直接庭から出られるようですね。戸建街区との間に縁道をもうけて、余裕を持たせているのは良いイメージでした。また長谷工だけど二重床のようです(個人的には直床でもどちらでもいいですが)。価格にもよりますが、西向きは苦戦しそうな予感がしますね。

野田線のおおたかの森と比べたら将来的にはやっぱりこっちかな〜
でも三郷に行く橋が一本だと高速は不便だな〜

あの橋いつも渋滞してるよね～
土日は特にヒドイ

橋もう一本ほしいよね

場所やコンセプトは良さそうではあるけど、長谷工物件てのが嫌ですね。おおたかの森もそうだけど長谷工物件ではないのを探そうとするとなかなか見つからない。戸建は大成建設ですかね？

大成建設のようなスーパーゼネコンは、高層マンションなどは施工することはあるけど、戸建てなんて作ることはないですよ。なんで長谷工が嫌なのかわかりませんが、名前も聞いたことがないような建設会社よりはよっぽどましだと思いますけどね。

長谷工はそこそこの品質に定評がある施工会社なので、名前も知らないところが建てるよりよっぽど良いと思います。
安心感、安定感のある中流です。

私も長谷工が施工って聞いたら　う～ん　って感じかな
長谷工のマンション見学した事あるけど
なんか安っぽいマンションだな～って感じたから
まぁ実際安いから仕方ないんだけど・・・
直床・直天井・安い素材使ってコスト抑える会社　的なイメージ

でもここは二重床みたいだね

昔のイメージはよく分からないけど、現時点のマンション施工実績数は他を圧倒しており、価格は出来るだけ安く、でもそれなりの品質をという購買層にマッチングしてるのでは。長谷工に限らず、施工会社にまでブランドを求めようとすると、選択肢が
相当狭まると思いますよ。

安く作るノウハウを持ってるのは長谷工だけだから、長谷工の施工実績が増えるということはマンション業界としてはあまり良いことではありません。
ただ、手頃な値段で買えるので、購買力の低い層には良いでしょうね。

長谷工は、低予算内で一般的な団地型マンションを作らせたら右に出る者なしです。支払いが多ければ、それはそれできちんと施工するのも長谷工。物件によって差が出るのは、支払額が違うのでしょう。
それよりも、二重床>直床と単純に考えるのは危険。安普請の二重床の遮音性能は、直床に劣ります。

長谷工ってただのゼネコンでしょ？
マンションの仕様決めて、いくら工事費使うか判断するのは事業主なんだから、長谷工＝安物みたいな議論って不毛じゃないですか？スーパーゼネコンが施工したところで事業主が低仕様のマンション工事発注してたら、意味ないんじゃないですか？

スーパーゼネコンでも青山の物件なんかを見てると信用できないですしね。

景観、眺望を維持したいというのは分かりますが、だとすればマンション街区を予定した県の開発計画自体の修正を求めるしかなかったですね。マンション街区として売却してしまった以上、民間企業としてはまず赤字にならないようにするのが最優先にならざるを得ません。勿論、その範囲内で周辺と出来るだけ協調していく努力は必要でしょうが。ところで、裏手の方々というのは、マンション予定地の北側の戸建の方々ですか。マンションの配置を見ると、建物は全体的に南寄りに建てられ、北側は駐車場になっているので、戸建の方々が日陰になることはそれ程ないのでは。当然ながら、日陰規制もクリアしているでしょうし。

流山市が公開している議事録を見ると、県や市がバックについているわりには、業者側がかなり譲歩してますね。おかげで緑の多いマンションになりそうです。当然、そのぶんは価格に反映されるのでしょうが。

今度のGWに事前案内会がスタートしますね。ここでもっと詳しい内容が開示されるでしょうが、通常はここである程度の価格も分かるんでしょうか。

保育園が併設されるのは、いいですね。
マンションのそばに保育園があるのは、凄い助かります。
今、本当に保育園の空きがなくて、子供も持てない人が多いんです。
ウチもそう。
ですから、こういうマンションと一緒に複合開発するところを探しています。

流山のマンションをいろいろ調べましたが、ブランドは三井とか住友とかNTTですけど、長谷工物件の割合がすごく多いので、長谷工イヤとかいうと、買えなくなりそうです。しょうがないですね。

友達から、買う前に都市計画を確認しろと言われてます。
あのスーパーとかができるところは高い建物ができないらしいから、大丈夫だとおもうんですが

今時のマンションギャラリーはこんなにお洒落なのか

すごいおしゃれ～♪
楽しみです！

都市計画を市役所で確認しました。
マンション正面の戸建てエリアは高さの制限がないので当面は大丈夫のようです。でも、将来的はわからないそうです。
お店ができるエリアは30メートルの制限があるそうです。

戸建じゃないと困りますね。

徒歩1分の戸建街区に保育園が誘致されるのは良い情報ですね。
計画人口約6,800人だそうなので、子供の数も増える事でしょう。
保育園が誘致されれば保育園、小学校、中学校が全て徒歩5分圏内に集まり、親子ともども安心できる環境が整う事になります。
学校が近いと親も何かと便利ですよ。

マンションギャラリーの壁に空いてる穴ってなんなんだろう？

十字架模様にイルミネーションが点灯するのでは？

南流山はどうしても地盤の極端な弱さが気になる。
駅周辺も地盤沈下が進行しているようだし、南流山のほぼ全域が液状化地域だし、揺れやすさも各種調査結果を見ると周辺地域に比べて断トツに悪い。
基本的に地盤が極端に悪いところで古い街区が残っているようなところ（23区内の江戸川区や足立区、川崎市や横浜市の海側立地など）は資産価値も低いから購入価格は（例え都心に近かろうが）安くなるんだけど、値段が安ければいいかといったら、やっぱり資産価値や災害時の安全面など安いなりの理由がある。
値段の安さや都心への近さをとって南流山を選ぶか、それとも地盤の強さを考えて値段が上がろうがおおたか辺りまで行くか、それともTXを全く候補から外すか…悩ましいところ。
正直、都心に近くて安いというだけなら足立区という選択肢もあるわけだし（治安面を挙げる人もいるけど、足立区が世田谷区のように犯罪件数・人口当たり犯罪発生率の多い地域よりも突き抜けて安いのは地盤面とごちゃついた古い市街の影響が大きい。そういう意味では南流山も近しい状況）。
皆様は何が決め手ですか？
南流山に現在住んでいる人だとどうしてもひいき目が出ちゃうだろうから、できれば居住者以外で検討している方にお聞きしたい。

建設地周辺はおおたかより地盤いいよ。液状化エリアにも含まれてない。流山街道より西側は悪くなるけど。

＞駅周辺も地盤沈下が進行しているようだし、南流山のほぼ全域が液状化地域だし、揺れやすさも各種調査結果を見ると周辺地域に比べて断トツに悪い。
初めて聞きました。
根拠となる資料を提示してくれませんか？

戸建てだと地盤改良費が相当かかるらしいですが、マンションは深いところまで杭を打つので、あまり関係ないのでは？　それから、「地盤が極端に悪いところで古い街区が残っているようなところ」の資産価値が低いのは、地盤のせいではないですね。

>>141
駅周辺の地盤沈下は、地域の通信等に過去に記載があったとの（知人住民の）情報があり、なおかつ検索すればwiki等にも記載があります。
『付近は年間20mmから60mm程度の地盤沈下がみられるため、（中略）沈下防止対策をとっている』
揺れやすさに関しては、内閣府と千葉県が発表するマップです。
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/05_sonae/58_hazard/ejk/pdf/y...
建設地域である南流山駅南西部およびその周辺は、表層地盤増幅率の高い地域に指定されています。
液状化についても、各種公的または民間機関の調査データが、調べればいくらでも出てきます。
というか、下手すれば一生ものの買い物になるかもしれないのに、あなたはそういうことを前もってご自身で調べないのでしょうか？
それに、「建設地周辺はおおたかより地盤いいよ」などという人は、逆に何で調べているんでしょうか？
明確なソースがあるのか知りたいです。

>>142
地盤も間違いなく一因ですよ。
古い住宅地が立ち並ぶところで地盤が軟弱なところは、どうしても災害時の被害が拡大しやすくなるので、そういうところは安く評価されがちです。典型例は、23区の足立区・葛飾区などですね。
逆に、武蔵野台地など地盤が強固なところでは、古い街区が残っていても高く評価されがちです。

というか、できれば、「皆様は何が決め手ですか？ 南流山に現在住んでいる人だとどうしてもひいき目が出ちゃうだろうから、できれば居住者以外で検討している方にお聞きしたい」というQに対してAで答えられる方にレスをお願いしたいです。
大変失礼ながら、はっきり言って、Qに対してAも出さずにQでレスしたり、回答にもなっていないようなレスを垂れ流したりといった行為は検討スレで不要です。

>>145
>南流山のほぼ全域が液状化地域だし

こういう、悪意を持った嘘を書き込むのは大変頂けないと思いますよ。
人格を疑うレベルです。
ソースのリンクを貼らないのもご自分の嘘がバレるからですよね？
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/05_sonae/58_hazard/ejk/pdf/e...

意見を募る風を装ってヘイトスピーチを書き込むのが目的なら、二度とこの掲示板には来ないでください。

流山市のホームページ見たけど、確かにおおたかより地盤良さそうだけどね。
145は、言葉使いから年配者みたいだけど、何したいの？

自分が住んでる所は地盤がいいと宣伝したいんじゃない？

南流山はつくばエクスプレス、武蔵野線と通っていて電車の便はいいですよね。
つくばエクスプレスはいずれ東京駅まで延線になる予定も出ている様なので、
期待してしまいますね。武蔵野線でも本数は少ないですが、東京駅まで直通が出ています。
ただ乗車時間が４５分と長いです。つくばエクスプレスがもし東京駅まで延線になったら
多少だと思いますが時間が短縮されるでしょうね。

話は逸れますが、TXの東京延伸は、大深度地下方式と言い、用地買収が不要の地下50m以下(リニア中央新幹線品川駅と同じ)に建設されることがわかっていて、位置としては、丸の内中通り二重橋前駅付近です
このことより、新東京駅から乗り換えの利便性はそう良いものでは無いと判断できます
しかし、下の記事のように、成田スカイアクセスが併設された場合、泉岳寺、品川、羽田空港方面への
アクセスは、格段とよくなると思います(千代田線、大江戸線に継ぐTXとの組合せが抜群に良い路線)
TXが現在苦手としている、東京南部へのアクセスが容易になり、TXの利便性向上も見込めます

http://blogs.yahoo.co.jp/shinkeisei8918/25777281.html

また、JR東日本が、今年度末に開業予定の上野東京ラインは、秋葉原こそ止まらないものの
北千住からの乗り換えで、常磐線ルートも考えられると思います(上野駅の構造上、本数は少ないと予想されていますが)
こちらも、品川方面へは、従来通り秋葉原から京浜東北線と、北千住で上野東京ラインに乗るか、どちらが早いのかはわかりませんが…

いずれにせよ、副都心線の開業や調布、下北沢の地下化等、東京西側の整備は一旦終わり
上野東京ラインをはじめ、東京東側の鉄道整備がこれから著しくなると予想できます
オリンピックもありますので…期待しましょう

揺れやすさマップならこれが細かくて参考になるかも
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...

結局Qに対してAを返すような人は本当にいないんですね。みなさん、本当に真剣に購入を考えているんでしょうか。
>>146
リンクならいくらでも貼れますよ。
東京湾北部での地震の際の液状化危険区域です。
http://www.pref.chiba.lg.jp/bousaik/jishin/higaichousa/souteijishin/to...
繰り返しになりますが、まともなレスをしないで噛みつくだけの方なら、あなたのほうが二度と来ないでください。
ここは検討スレです。

まともな回答もせずにただ単純に噛みつくだけのような人が多いことは嘆かわしいことです。
マンション選びなんて、いいところと悪いところ、両方合わせての検討でしょうに。
少しでも都合の悪いことを書いた相手に対して、まともなレスもせず攻撃的になるだけで検討と言えるんですか。
あなた、本当に検討しているんです？それとも、関係者の方ですか？
あまりに酷いレスがこの後も続くようなら、書き込みどころかこの物件の検討もやめます。
正直、関係者であれ住人であれ、そんなレベルの方とは係わりあいたくありません。

昨年、南流山に転居しました。
周辺には目立つ文化施設やショッピングモールはないけれど、
生活に必要な機関と店は揃い、小さな公園が点在しています。
戸建てと集合住宅が混在し、雑然とはしていますが、平坦な街並みは住む人に優しい。
駅周辺の道に大型車両の通行はほとんどなく、ＴＸ沿いの
おおたかの森～柏の葉に向かうルートは、のんびりドライブが楽しめて、
自転車好きの自分にとっては、江戸川サイクリングロードも魅力。
南流山というより、緑豊かで素朴な流山が気に入っています。
震災のときの液状化の話は、私が知る限りではありません。

＞書き込みどころかこの物件の検討もやめます。
＞そんなレベルの方とは係わりあいたくありません。
ほっとしています。
どうぞ自分の‘レベル’に合った人と土地へ赴いてください。

>>152
私も検討をやめてくれたほうがありがたいです
あなたのような方はもっと内陸を検討した方がいいですよ

広告を見たら、流山市が推薦するマンションなんですね。
広告はちょっと疑ってしまうところがありますが、すごく安心しました。

大規模な複合開発で市も力が入ってるんでしょうね。
大型マンションやショッピングセンターが出来れば人も増え雇用も増加しますし。
公式サイトを見ましたが、紹介されてる保育園は一つしかないようですね。
マンション予定地の近くにこれから出来る予定・計画はあるのでしょうか？
幼稚園も写真を見る限り規模はそれほど大きくないようですね。
待機児童数を含め、そのあたりがちょっと気になりました。

流山市が販売に協力するほど力を入れているマンションなんですから、保育園とかも新設してくれないでしょうか。
最近おおいですよね、マンション敷地内に保育園のあるところも。お隣の住宅地も合わせて作ってくれればいいのに。
こういうのは市の責任なんですよねえ。

隣接する戸建て街区に保育園は誘致するそうですよ。

ここ、掘り出しものかも。三井のおおたかの森は高いらしいからねー。

マンションに掘り出し物なんかないよ。
高い安いは、きちんとした理由があります。