パークホームズ流山おおたかの森 ザ・レジデンス

すーもに告知出ましたね。ところでザ レジデンスがあるのと、ないのとじゃなにが違うんだろ

ついに三井不動産の大物が現れましたね。
おおたかの森駅近で大規模となるとこれで最後になるかもしれませんね。
その名に恥じないようなマンションであるよう期待。

いよいよ柏の葉キャンパスからおおたかの森へ三井が本気で乗り出してきましたね。
三菱地所は南青山で不祥事があった分三井には期待大です。

三井のマンションだけど、恐らくゼネコンは当初の予定どおり長谷工だど思いますよ。
さすがにこの近辺では柏の葉以上に力を入れることはないですね。

レジデンスというのは、もともとは大邸宅や高級住宅という意味ですが、日本では高級マンションの名称に用いられることが多いそうです。

当初施工会社は長谷工と発表していたのにも関わらず、現在は未定としているのは不可解ですよね。
変更もあり得るかと思います。

このマンションがどうかは分からないのですが、
もし施行会社が長谷工であるならば、マンション用地をまず長谷工が仕入れて、
マンション計画を各マンションディベロッパーに提案していると思います。
たまたま今回、三井が住友などの他会社より高い値段で受注してくれることになったのでは。
あくまで想像です。
それにしても、おおたかの森は長谷工マンションが多いですね。

ここの土地はURから三井不動産レジ自らが入札で落としたところですよ。
URの入札済の土地を調べれば出てきます。
デベというのは常に土地を探して、マンションを作り続けていかなければ破綻してしまうような業界ですから。
高額で仕入れた土地だからこそ、利益を出すために長谷工にするという可能性があります。
おおたかの森に長谷工が多いのはそういう理由です。

ここは長谷工ではなく差別化してほしい。

最近、施工予定が変わったり、ぎりぎりまで決まらない物件が多いのは、やっぱり人手不足、資材不足のせいじゃないでしょうか。長谷工は南流山の自社落札のほうで手一杯になったんじゃないかと。

三井は工期に余裕もってますし、西から畑違いのゼネコンを呼んだりはしないと思うので、造りは安心ですが、仕様・構造が長谷工物件のままという可能性はありますね。

なんか団地みたいな外観ですね。
駐車場は機械式で100%ではないようで。

A棟～C棟を単純に並列に配置しただけで団地のよう。
敷地はシティテラスより広く、戸数は少ないのに、
駐車場が機械式な上に80％しか確保されない…
どうなることやら。

車離れが進んでいる昨今、すべての家庭が駐車場を希望しないでしょう。
２台の所有者もまれ。
無駄を省くには80％は妥当な線かと思う。

駅前の住友不動産のシティテラス？に住んでる友人から聞いた話ですが
そこは駐車場100％なのに常にすべて埋まってて、
空きが出ると抽選会みたいなのをして決めるらしいんだけど
その抽選会には毎回20世帯くらいがくるらしくて、なかなか当たらないって。
1台目の人が最優先で割り当てられるから
みんな外に駐車場借りてるみたいで大変だ、って言ってました。

まぁ何処ぞやのマンションのようにディスポーザーが無いなんて事が無ければ、おおたかの駅まで3分だし機械式とはいえ100%駐車場なら相当人気が出るわ

>14さん
ここは駐車場100％じゃないですよ。

100%駐車場を謳えばそれを求める客層になるってだけじゃない？

全戸南西向きなので、3棟ともTXおおたかの森駅を向いている感じですか。
線路を見ずには済みますが、先頭の棟は別にして、後ろの棟は前の棟との距離が気になります。
かなり広く取る感じでしょうかね？

自走式で100％確保されているのと
機械式で80％しか確保されないのでは
イメージはだいぶ違いますね。
将来的に絶対にずっと車は持たないなんてわからないわけだし
必要なときには確実に確保できるかできないかは大きな要素です。
早い者勝ちなのかな？
早めに申し込みさえすれば80％の中に入れるのかな？

そういう人は100%駐車場を条件にして探すべきでは？
使いたい時に無いと困る。当たり前ですが、一戸建てか、駐車場100%のマンションでなくてはそれは無理な話です。
この辺りには前述の物件のようにあるはずです。
ここは三井が手掛けるおおたかの森の大規模、に共感できる人が買う感じでしょうかね。駐車場もそんなに気にしないとか。私は車を持つ気もないので気にしない派ですね。
まだ資料も来ないので何とも、ですが。

もし事前の調査で駐車場希望が８０％超えたら、近隣に月極駐車場を確保してくれると思いますよ。そこは三井ですから。ただ、将来的に、となると厳しいでしょうね。おおたかだと２台持ちの方も多そうですし。

間取りを見ると、廊下側の部屋が梁で凸凹しないように工夫されているのは良いです。

でも、ここより狭い敷地で戸数が多いシティテラスが自走式100％だったのに、
ここが機械式80％なのは何故？

100％必要かどうかは横に置くとして、
機械式駐車場は定期点検や劣化した部品の交換などで、維持費が高いです。
高額な駐車場利用料を徴収できる都心部なら別ですが、
このあたりだと、駐車場利用料の範囲内で維持費をまかなえるか微妙です。

＞20さん
近隣の駐車場って、いまおおたかの森駅近くの駐車場は月10,000円ですよ、相場。
マンション内の駐車場はおそらく500円から5,000円くらいまで。
差額の5,000円を三井が負担してくれるならそれでも良いですけど…

＞２２さん
　ここの駐車場は機械式が多いので、その値段ではさすがに無理ですよ。維持費が出ません。
安くても機械式4,000円～、平置き8,000円～にはなるのでは？　100％ない場合は近隣相場も関係してきますし。

平置きや待ち時間0秒の機械式駐車場は、三井は近隣相場と同額で設定するでしょう。
駐車場収入の全額が駐車場の維持費になるのではなく、管理費として運用されます。

南口の超小さいパークホームズは投資用の人が多いだろうし賃貸に出す方が多いのも予想できてただろうから駐車場は無くても良かったのかもしれんが、こっちで駐車場100％確保できないのはまずいだろ。
なんでシティテラスより広い敷地で少ない戸数で駐車場がほとんど機械式なのに100％確保できないんだ？
建蔽率か何かか？

それとほんとに公営団地みたいな3棟平行配置になるの？ほんとに？

21さんの書き込みが気になったので比較。


シティテラスおおたかの森ステーションコート
敷地面積:8377.75平米、戸数:328戸、駐車場:328台(全て自走式)

パークホームズ流山おおたかの森ザレジデンス
敷地面積:9882.12平米、戸数:258戸、駐車場:206台(自走式65台、機械式141台)


ステーションコートもかなり広い敷地と思ってたけどあれより広いのか。
なのに70戸も少ないとなると各部屋が相当高い販売金額になるんでしょうか。
駐車場も100％確保できない上に駐車場代も高い、純粋な販売金額も高くなる、となると
なかなか笑えない金額になりそうですね。
これで安い(妥当な)額で出してこれるとしたら逆に少し恐く感じるわ(笑)

シティテラスの土地は、近隣商業地で容積率300%、
パークホームズは一種住居地域で容積率200%。
258戸は妥当な数字で、どこが作っても（三井でも住友でも）似たような戸数になるはず。

でも、平凡な団地にしか見えないA～C棟の配置と駐車場、なぜこうなった？という感じがします。

シティテラスみたいにL字型の棟配置すれば低層階の日照も多少マシ？になって、
自走式立体駐車場を全戸数分作れたと思います。

電車の騒音を考慮して、線路側を正面にして建てるのを嫌ったのか、
あるいは、住友と似たような構成にするのは三井のプライドが許さなかったのか。

＞28さん
わたしも建築基準法の基礎の基礎がわかっていない猿以下なので
猿以下にもわかるように御高説賜れますか？
御優秀であられるようなので、ぜひ猿以下の私にもわかるようにご説明いただけると嬉しいです。
買った土地は広いのに戸数が少ないから1戸あたりの負担額は増える
って違和感なくそうだよなぁって受け止めていたのですが
そう受け止めるのは猿以下とのことのようですし。
どうぞよろしくお願いいたします。

同じ徒歩３分でも建ぺい率が違うと土地って安くなるの？
安くなるなら良いんだけど、関係ないならやっぱり広いのに戸数が少ないとなると値段は高くなるんじゃね？違うの？
やべ、俺も猿以下かｗ

ウッキー。すねないの↑
でも、僕もわからないでちゅ。

売り出し価格って建築基準法によって決められるんだ？
私も知らなかった…
土地の価格と戸数との兼ね合いで決まるもんだと思ってたけど違うのね。

話の流れはわかりませんが、土地価格は用途地域や建ぺい率で変わってきます。土地の形もよくないですし、住友の土地よりは安かったのではないかと思います。ただ、資材費や人件費が上がっているので、坪単価は上がるかもしれませんね。

駅から同じ距離でも用途地域や建ぺい率でも土地価格って違うんですね。
ひとつ賢くなりました。俺もこれで猿以下から猿程度にはなれたかな。

話の流れがわからないのは、賢い28さんがいなくなっちゃったからね(笑)

ここのマンションが完成するまでには北口も形にはなってくれるかな？
あの民家はいつまでいるんだろう？
流山市のサイトを見ると駅からパークホームズまでは一本道ではなくて多少クネクネしそうですね。

北口もそうですけど西口はいったいいつになったら動き始めるんですか？

36さん
それはスレ違い
同じこと思うけどここの話題じゃないですよ

>35さん
"車道"はクネクネしていますが、
パークホームズから駅までの線路沿いには歩道があります。徒歩であれば、まっすぐ一本道です。
メインエントランスから改札近辺まで、という条件なら正真正銘3分で歩けます。


ところで、パークホームズの団地のような構成は、建設コストを抑えて分譲価格を安くするためでしょうか？
住友のように15階建てにするより、10階建て3棟の方が工期は短いはずですし。

ごめんなさい。いま見直したら線路沿いに歩行者専用通路がありますね。
一直線でした。失礼しました。

とうとう三井も長谷工を使うのか・・・
そうなると仕様は直床・外廊下かな？

ポジティブな話題がほとんど出てこないな、この物件。
なんか無いのか？「三井であること」だけしか売りはないのか？

あとは価格次第かな。

まぁ三井価格で出てきたらまちがいなくアウトなんじゃね？
住友と同じ価格帯なら話にならん。
タカラレーベンより上、住友よりは下、そんくらいじゃない？
価格をあげられる要素がまるでみつからん…

ほんと、ないの？誰か、教えてくれ！
「三井であること」以外に、ここの良いとこを誰か教えてくれ！

うーん、住友も質を下げつつ単価あげて売ってるから、市況を考えると、それより上がってもおかしくないかと思います。マンションは過去の物件と比較しても仕方がないですから。買う人は都内が高くてこっちに回ってくるケースが多いわけで、おおたかのなかで比べて高いといっても、都内通勤圏の他の街と比べたら、充分に競争力はあるでしょう。

おおたかの森は、つくばエクスプレス、野田線と通っていて交通の便は
いいなと思っています。ま、つくばエクスプレスは乗車料金が高いので
そこは気になるのですが。秋葉原まで乗って、２７分で着くのはいいけど
６００円もしますからね。往復で１２００円・・・・。安くならないのですかね。

＞47さん
現在の料金でも想定以上のスピードで利用者数が増えており
朝晩のラッシュもどんどんひどくなってきています。
現状では料金を下げるよりも先に8両化を進めないとまずい状況です。
仮に先に運賃を下げて利用者数がさらに増えてしまったら
今の設備では対応しきれないところまで来てますから。

もしTXの運賃がどうしても気になるようでしたらここのマンションは検討から外し、
例えば伊勢崎線とか常磐線沿線とか、他の路線で検討された方が良いかもしれませんね

TXの料金が気になるなら
柏経由で都内に行けばいいです
秋葉原勤務でなければ、10分ほどの違いです
今年度までに常磐線は東京駅まで繋がりますから
今よりもっと早く都心まで行けるようになります
ここはTX、常磐線といろいろ選択できるのがいいですよ

おおたかの森に住んでよかったこと、過去の住まいに比べて悪かったことってなんですか？
新築マンション自体の設備以外で。