新浦安と幕張ベイタウン住むならどっち？

さーて落ち着いたレスが入ってくるかどうか、、、醜い争いにならんといいね。
当方新浦在住ですが、都内勤務なら交通の便という点ではやはり新浦が良いかと。
武蔵野線も停まるのが大きいよね。

微妙かな。

通勤は駅までの距離を考えればどっちも変わらないよね。
新築は新浦安駅まで徒歩３０分、ベイタウン１０分。
タクシー利用の場合は新浦安有利だけどね。
自分は妻、子供の生活環境重視なのでベイタウンにしようと思ってる。

確かに新浦安の最近の物件は駅から遠杉。
駅近物件は中古のみで価格下落率低いが高杉。
固定資産税の差と地代でちゃらかな。

幕張は生活する場というより、遊びに行く場所のイメージ。同じ埋立地だけども、新浦安の方が、まだ生活に必要なものが揃う。閉店時間はどちらも早いけど。特に幕張は閉店時間の制限に厳しいので、ワルのたまる場所が決まっている。

幕張ごときの坊やたちがワルとは片腹痛い。浦安のワルに比べたらライオンとシマウマだよ。
それと、幕張も新浦も、普段の買い物はどっちもヨーカドーでしょ。変わらないよ。
すこし違った物を買おうと思ったら、新浦はとたんに不便になるけど。

http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/2357/
これで比較してみれば？

個人的には幕張は好きな街だけど
もし最終の住み家とするなら間違いなく新浦かな。
幕張のデメリットは東京から遠い借地であること。
地主が千葉県であること。
３０年後の千葉県をイメージすると・・・。
せめて行政範囲の小さい政令都市・千葉市の管理だったらと思う。
例として人工海浜の稲毛、検見川の浜（千葉市所管）と幕張の浜（千葉県所管）の違いをみればわかる。
一方、新浦はなにしろ都心に近いのと浦安市の財政事情が今のところ格段にいい点。
人口減少の時代に都心に近いことは大きなメリットだと思う。
資産価値としても。

新浦安は今大規模な売り出し物件がないのでさびしいです
３８街区が本格化するまでちょっと休戦状態ですね

そっかぁ。新浦安にもワルは沢山いるのね。幕張（海浜ではないけど）方面は空き巣とか、車上荒しが頻繁で、実際やられましたが、新浦安はどんなことが起こっているのかしら。まあ、新浦安なら、大通りにケイヨーＤ２とかイトーヨーカドーベビーザラスがあるから、昼間はいいかなーと思ったんですけどね。あとはダイエーかな。

浦安は暴走族の抗争で人死にがでてますから。

中町の人間に聞くと、この十年、浦安の治安は悪化の一途をたどっているそうだ。
県警の統計を見ても、凶悪犯罪が意外に多いよね、浦安。

最近はどこも犯罪は増加傾向にあるしね。。。
浦安そんなに治安悪くないと思うよ。
暴走族は浦安のどの道路を走っているのですか？
夜は避けたいです。

鉄鋼団地のあたりではないでしょうか？
先日、友人の家付近で空き巣が多発したそうです。
安全じゃないところもあるでしょうけど、悪いことばかりではないです。
何十年も住んでますし、財政事情等考慮した上でも、私は浦安が好きなので浦安を選びたいです。
でも、幕張は幕張で、やはり長く住んでる方は、幕張のほうが好きだと思います。
似ているようですが結構違う町なので、どういうところにすみたいかによるのではないでしょうか。

新浦安は小洒落た店が全く無いのがね。舞浜にマンションが建てばいいのに。
まあディズニー内を覗ける立地にマンションは不可能だけど。

幕張には、めずらしいとこでは、コストコとガーデンウォークは暇つぶしには便利です。
ベイタウン内のリンコスはやや高級感があって宜しい。　稲毛にAEONとかもありますが、これはヨーカドーと
同じ。

食事も幕張の方がずっといいね。オレアジはほんと、残念だった。個人的趣味だけど、バーガーも舞浜のクアアイナより、
幕張のアウトバックの方がアメリカらしくていい。

街並みと環境と買い物の便利さは明らかにベイタウン。でも、接待が多く　いつまで会社からタクシー
代出るか判らないので・・悩みましたが新浦安に買いました（笑）。（銀座から浦安　６０００円　　幕張１２０００円）。
本当は、月島とかが良かったのですが、１００㎡以上は物件がないのと価格が・・・　

豊洲なら新浦と値段変わらなかったんでは？

豊洲これから先（２０年）に出来る三井のタワーはいいと思いますが、小中学校が・・・・
あと住むにはやや環境が気になりました。１００−１１０㎡となると、難しいですね。

ああ、子供が居るなら豊洲は無いですね。新浦で正解。

まあ、マンションはすでにリタイアの歳では無い限り
途中で売るか、貸すかの可能性を考えた資産としての価値見なければいけないから
そうすると、よほどお徳な物件で無い限り新浦だろうね。

マンションは１５年位から大きい修繕が出てくるし
それとともに一定の資産価値がダウンするでしょ。
しかも幕張はまずは３０年の転貸借だから残り時間が資産価値を決めるのでは？
仮にもう３０年の延長しても築３０年のマンションは大規模修繕を前提とするし
建替えは４／５の住民の賛同というと土地なしでは実質難しい。

一時的に空間を借りる発想なら幕張だけど・・・

↑家も考えたけど
幕張って、ようは長期契約の賃貸みたいなものなんだよね。
家はそれでいいんだけど

幕張の転借は定借と違って残り時間とか関係ないよ。県企業庁が海浜幕張の都市計画を全て破棄して、
ベイタウンを全部更地にするつもりにでもならない限り、ほぼ自動的に更新される。

ベイタウンはもう少し東京へのアクセスが良ければって思う
朝の京葉線はほとんどの電車が途中で特急とか（通勤）快速の通過待ちがあるよね
なんとかならないかな〜

微妙に新浦が勝利だね。
電車の本数と、車での都内への移動のし易さがポイント。
だが、新浦の欠点は駅遠物件が多いこと。それでも、上記条件を勘案すると
微妙に新浦が勝利と言う結論に。

舞浜から、モノレールを高洲公園経由でオリエンタルランドのホテル（三井もホテルを作るし）まで
のルートを作れば、空き地の資産価値もあがるのだが・・・　土地はありますが、まあ、民間が半分
入るとしても無理でしょうね。３８街区と言えども　徒歩２３分くらいありますからね。
あとバスの終電も、もう少しベイタウン並に遅くまでやってほしいものです。　ベイタウン新規物件は
土地がないにも関わらずやや高いと思います。　９０平米で８００万プラスし所有権物件と同じと考えると
デベは建築費だけなのでかなり儲かりますね。　同じ年の物件の値落ちもベイの方が価格下落率は大きいと
思います。

ところが東洋経済の評価によると、価格下落率では、海浜幕張より新浦安の方が大きいという
結果がでている。

幕張の住民で不動産関係です。主体を仕事と考えるか、子育てと考えるか、リセールバリューなのか
永住なのかで違うと思いますが、うちは子育てと環境ですね。そりゃ一長一短はありますがＢＡＹＴＯＷＮ内
の安全性と学校のレベルは捨てがたいですよ。新浦は知り合いの学校長が言ってましたが、公立は城東地区並み
に荒れてきているそうで、幕張を勧められたことがありました。

2000年以降の物件は幕張の落ちが大きいと言う感じがします。幕張の　現在販売中の物件では
なく、つい最近の物件（線路側：野村：伊藤忠：丸紅）は比較的良心的な価格な価格をつけていたので
築浅中古物件が値下がりしたという感じ。浦安はもともと所有権なのでバブル時の物件は土地値下がり
に平行して価格の下落はベイより激しかったですね。建築費だけなのに法外な値段をつけていた初期パティオス
１−１１番街の価格下落も半額程度ですので悲惨ですね。でも、環境は明らかにベイタウンが住みやすい。

僕は新浦派です。ベイタウンは良いけれど
結局は千葉県の財政状況によるし
物件がこれ以上増えないということは
町の居住者人口が増えないということ。
県の設備投資もピークは過ぎてる。

それにマンションは永住ということは考えるのが難しいでしょ。
僕もマンション所有だけど
マンションって２０年超えると価値は土地だけの状況。
物価があがらず幕張の価値だけがあがるとは考えにくい。
物価があがれば地代が騰がるシステムだからね、幕張は。
それに何十年にもわたって幕張を千葉県が維持できるか？
民間に土地権利を売ることも十分に今の県の財政からは
考えられるから。

ただ、最近のベイタウンのマンションは賃貸部分を多く持っているから
（デベ曰く人口の流動性が目的）実際はこの部屋分の管理組合の議決権を
デベが持つという意味があるんだよね。

子供も高校に入り、ベイタウン（公団）から新浦安（分譲）に引越した物ですが、小中学校のお子さんがいる方は
落ち着いた環境のベイタウンがお勧めです（リスクは少ないです）。高校以上になると受験なのでどちらも
同じといえば同じですが、浦安の高校は市が教育にお金かけている割にはどこもレベルが低すぎて駅でのガラが悪いです。
その点、ベイは徒歩圏内に千葉最難私立の渋谷幕張と昭和秀英が中学からありますし、公立も幕張総合もレベルが上がって
来ています。　お子さんが小中学校の間は、荒れていないベイで過ごし、その後　行く私立中学及び高校で最悪引越しを考えても
良いかとは思います。　幕張からさすがに都心の中学は辛そうでした。　

地上権だけの幕張でも
築１０年くらいまでは資産価値は十分あるよ。
そこまでの住家なら一定の返済を終わらせてる条件で幕張じゃない？
ここの一番の問題は転借地以上に１０年くらいの間に街が出来上がり
将来、町全体が一斉に古い建物になること。

今、浦安の富岡、今川、見明川それに入船あたりがその状態に陥ってて、
世代交代がうまくいってない。老人団地化してる。あと15年したら、
日の出でも同じことが始まるだろう。
行政がこれをどう解決するかが見ものだね。

現段階では都心へのアクセスが悪いにもかかわらず
幕張の方が環境は良いと思います。
でも今後２０年（私の退職まで）を考えると
転貸借の土地（デベロッパーの友曰く建替えはまず難しい）と言う点が
最大のネックです。
実際、土地の利用（敷地内空き地に新住戸など）の利用も制限されるし
住人の４／５の賛成はまず難しいと言われました。
時間とともに（マンションの寿命）資産価値の低下は避けられず
街全体が築２０年以上になると資産価値はなくなるだろうと。
大手建設会社の人も同じことを言っており
そこの会社が手がけたベイタウンの物件を考えていると話したところ
反対され諦めました。
どの人たち曰く、ベイタウンの環境を満喫したいなら
賃借物件がいいとのこと。
結局、新浦安へとしましたが
未だにベイタウンは好きです。

日の出は社宅が多いし、平均世帯年収も１千万円を超えているらしい
一般的な老人団地化のイメージとは違う方向に行くんじゃないかな？
まだ土地余ってって発展途上だし、まだ期待が持てると思うよ。

＞２５
＞ほぼ自動的に更新される
これは間違いですね。
契約は３０年、再契約は現段階ではもう３０年一度。ここまでです。
但し、用途は現行の住宅建造物だから
現実には６０年はいかない。
途中で建て直しが発生した場合は別契約になるはずです。
なので、建物が古くなれば土地が無い分に資産は大きく目減りします。
だから税金も建物だけなんですから

>契約は３０年、再契約は現段階ではもう３０年一度。ここまでです。
これは間違いですね。再契約以降の契約期間は20年。つまり、30年、30年、20年、20年…となります。

まるでベイタウンには転借地権物件しかないみたいな話してますね（苦笑

どもに転貸借権しかないって書いてあんだ？

まあ、ベイタウンほとんどは転貸借だからね。
それと、契約がどこまでいけようと
マンションってのは基礎コンクリートでさえ理論上100年（実際は半分以下）
配水管等は30年だから
そんなに持つもんじゃないから・・・
人生50年の残りがあるなら老後の建て替えは考えるが
ないなら自分の人生とともに終わるでいいんじゃない？
少なくとも賃借権の上物は相続には向かないんだから。

土地が所有権だろうが借地権だろうが、どのみちマンションの建替えなんて
実質ないんだから、どちらでも同じこと。

まあ、幕張も新浦も基本的にはマンション群を基本にしてる街だから
今よりも築２０年の物件が出てきて大幅な価格下落が出たとき
街全体の物件価格がどうなるかだな。
幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になることと
東京へのアクセスかな。

以前に某ＮＴに住んでました。
そうなんですよね、そこも最初はよかったんだけれど
時間と共に物件価格が下がって（築１０年以上から顕著に）
何が起きたかと言えば「今までと違う層」の住民が増えてきて
街のルールがどんどん無視されていったんです。
同時期に一斉に街が出来るって難しいですよね。

20年、30年経ったマンションの資産価値は、管理と駅からの距離でほぼ決まる。
だから、浦安の場合は駅から10分圏の内か外かで、価格が維持できるか大幅に下落
するか分かれるだろうね。今の美浜、入船を見てみればいい。20年経ったって
まるで下落なんかしてない。

>幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
>１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になる

幕張の各分譲物件の竣工年度を並べてごらん。それと分譲物件と賃貸物件の比を見てごらん。

新浦安と幕張を比較して、一番根本部分で違うのは、グランドデザインの
スパンとスケール。浦安もね、熊川時代はそりゃあ良かったんだよ。でもね。
今はダメだね。

>39
>再契約以降の契約期間は20年。つまり、30年、30年、20年、20年…となります。
間違いです。どこのデベがそう言ったのか知りませんが
ベイタウンの転貸借は千葉県と事業者（デベロッパー）が土地貸借契約を結び
事業者がそれを建物の区分所有者に転貸する制度です。
もともとは千葉県が県民の資産を売却せず、かつ早くに一定の資金を県が得られるよう
考えた制度で、基本は３０年契約。３０年後は年間地代の５％以内の更新料で
再度３０年までです。県ではそれ以上は現段階では想定できないのでしていないのです。
基本的には６０年で区分所有者の資産（建物）の耐久年数が終わるため
それ以上の想定は必要ないからです。
ですので、旧借地法での半永久使用権のようなものではなく
基本は最長６０年の契約です。
どちらでも良いのですが、これから幕張にいらっしゃる方が誤解されるのはいけないので
書き込みました。

>旧借地法での半永久使用権のようなものではなく基本は最長６０年の契約です。
じゃあ１００年コンクリートは不必要になる可能性あるの？
ブエナは１００年コンクリートもウリだよね

１００年ってコンクリ自体の理論上でしょ？
配管とか諸設備は５０年ももたないじゃん。
富士フイルムの１００年プリントとか
「千代に八千代に」と同じで永くもつって意味でしょ　笑