ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

>>276
毎月500円位で、長々お疲れ様です。
役員こそはしてませんが、うちは商売してましたので、30年前から1万払ってました。
払いたくない方の懸命な言い訳や質問に
答える義務は無いです。
天神祭近くに住んでも、あれこれ言うのでしょうね。
払いたくない方は払いたくない方で勝手にどうぞ。
払う側に煽ったり負担になるような事しないで下さいね。

個人個人の金額の多寡を言っているのではない、例えば３００世帯のマンションの場合
年間１８０万円もの金額になる。　　この金が既得権益などに消えてしまうのが許せな
いと言っているのです。
それだったら、日本の国民一人あたりから５００円ずつ徴収したらどうなる？
その結果、６００億円以上の金額徴収されることになります。濡れ手に粟とはこういう
ことです。　　元総理が「新国立競技場の建設費はたったの２５００億円、これくらい出
せないものか」と発言しましたが、この不況の続く時代に庶民の感覚からはずれている。

皆さん、反対される理由は根本的にこのようなことではないですか？
納得できる金でしたら皆さん支払うはずです。

不正、既得権益あるでしょうね。もう１０年近く前だったか、町内会の運動会に参加して
最後の抽選でラジカセが当たった。受け取った時梱包がかなり古く、おかしいなと思いながら

家で開けてみると、こはいかに！　相当な年代物、試しに電源を入れると全く音は出ず。結局
こちらで粗大ごみ処分。数日後、同じ景品が当たったという役員（かなり下の人？）の人も同
様だったとか。　その理由を聞いてみたらと促すと、とても聞けるものじゃないとの仰せ。
　
その他、家内が出席した最も大事な決算報告時には、とても内容について質問できる雰囲気で
はなかったとの事。

とにかく、たくさんの住民の方から徴収した町内会費、だれもが納得できるようにすること、特
に会計決算報告ははっきりとさせることが大事です。これらが拒否されるひとつの理由でしょう。


　

これから永く住むことになる街。過去の歴史もあるが、これからの更なる発展を目指す町内会を作れるのではないか、と思います。

>>279さん
まず、皆が同じ視点で共通財産を守る共通本はないかと、改めて参考本を探してみたのですが、いい本が見つかりました。立ち読みして、とても分かりやすかったです。理事会役員全員の基本図書として使えそうです。Amazonでも評価は高いです

日経アーキテクチュア
すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで (日経BPムック)

次に、大阪市マンション管理支援機構は法律面だけでなく、専門家無料相談や定期無料講座、機関紙のネット配信や送付もしてくれることが分かりました。バックナンバーをパソコンで読んでみましたが、素人にも分かりやすく作成され、多くの公益団体がバックアップしてくれており、加入は無料でした。井の中の蛙では困りますから、様々な管理組合の方々と話し合う機会があるのも良いと思いました。

さらに、前のマンションでも今のマンションでもマンション管理新聞は理事会役員回覧は必ずしています。前のマンションでは住民回覧もしていましたが、今回のジオは世帯数が多いので、TOPIXだけを掲示板にコピーして理事会便りにすると良いのかもしれません。
管理組合が防衛策と安定化させるには最善の新聞だと思いますので、理事会発足後から購読してはいかがでしょうか。

マンションは管理を買うものですね。管理には修繕積立金管理も含まれます。最初の半年以内で管理費に見合う管理レベルかどうかも把握できるでしょう。

なお、今回の町会談義はPTAよりタチの悪い自治会、町内会の話は、東洋経済オンラインでもバックナンバーで読むことが出来ます。見直しをして本当の意味での自治会をボランティア中心で作りなおしたそうです。

参考になれば幸いでございます。

２８５さん、情報ありがとうございます。　書籍読んでみます。
大阪市マンション管理支援機構、名前だけは聞いておりましたが、かなりの組織ですね。　

利用しない手はないと思います。「ＰＴＡよりタチの悪い自治会、町内会」には思わず
吹き出しました。　　見直しは必要ですね。　　私も勉強しておきます。

>>280
会合である奥様が役員から加入が低いと言われたのでしたら、役員側が多人数のマンションは集金マシーンと思っていたのに想定外だったのでしょうね。人よりお金が目当てだと普通は思われますね。

>>282
消費税も更に上がります。派手な活動は避けて、税金の無駄遣いにならないよう、基本は行政にしてもらえば済む話でしょう。税金も払っていますし。

納得できる金か、町内会の活動経費の内訳を見たら、私達は即判断出来るでしょうね。過去の領収書の類も提出してもらえれば、様々な使途も含めて加入可否の判断材料にもなるでしょう。そのうえで住民予定の皆さんにどうされますか？と聞けばいいですよね。

全国の自治会や町内会が廃止に向かっている最中ですから、月500円でも庶民感覚からずれている気がします。任意団体とは知らなかったのでかなり安堵しました。

新町のサンクタスさんに住んでる友人は意思に関わらず全員自動引き落としだそうですよ。それはそれで便利ですが、嫌な人もいるでしょうね。

はっきり言って大規模、中規模マンションは良い資金源です。ジオで年間１２３万円、ヴィーク
は全世帯加入？でジオ以上の資金源、この二棟のマンションで３００万前後の年間収入、一体ど

こに消えるのか、ふと思いましたね。お金を塵に例えるのは不謹慎ですが「塵も積もれば山となる」
皆さんそういうことではないですか。

町内会の行事の後の日吉会館での飲み食いを見てください。私の家内はどんなものか知らずに一度
招かれていきましたが、後で変な目で見られるのは嫌だからとそれっきりでやめました。

新町のサンクタス、甘いね。　町内会の思うつぼではないですか。

>>289 自動引き落としはやめて欲しいです。
とりあえず、どういう活動をしているのか、詳しく案内してもらって中身を吟味してから、加入するかどうか意思を決めたいです。
夜に見回りするのは警察にしてもらえばいいし、仮に交代で集団見回りするにもお金は要らないでしょ？
引き渡し後、管理会社に真っ先に貼り出して欲しい。
また、販売元の最高裁見解も知りたいわ。

>>251さん
話は私達の財産、つまり、維持管理に向いてきましたね。管理費は駐車場収益がない状態で、収支ゼロ以上が必要だと思っています。管理会社は稼働率担保はしませんから、今のマンションでは昔から駐車場収益を切り分けています。最初の三ヶ月で、予実割り当てがこの範囲で管理費が収まらなければ、管理費削減交渉開始と思います。断れば、裏で管理会社相見積もりを開始を進めるのも一手ですね。

駐車場予定契約率は予算では65％で計算、駐車場の収益は管理費に入れるのではなく、修繕
積立金にプールではなかったですか？　私の勘違いかもしれませんが。

ただ管理費に入れるということであれば大変なことになるのではないですか。
駐車場契約率はおそらく65％以下となると聞いています。

管理費、修繕費を削減するための究極の対策は自主管理ですが、このようなタワー型
マンションで自主管理の例はありますか？　ご存知の方、お教えください。

自主管理の場合いろいろと問題が出てきますが、経費削減としては最良の策と考え
ます。自主管理、委託管理にしても管理組合は必要です。　自主管理の場合は委託
管理よりも管理組合の結束は固い傾向にあるのは事実です。この物件、ある程度検
しても良いかなとは思いますけど。

>>295さま
駐車場稼働率が70%を切ると管理負担が増えると聞いたことがあります。65%以下だとは知りませんでした。また、この収益は修繕金プールという認識はありませんでした。修繕金は支払ったら専用口座に直接入る方式しか知りません。
今のマンションでは三段式の機械式駐車場が故障も多く、当初修繕費に組み込まれていなかったので、会計分離して専用の修繕計画とその修繕費用に回しています。

>>296さん
タワーで自主管理は聞いたことがないですね。
昔の週刊東洋経済でタワーは特殊管理が必要と
なっていました。

>>296
自主管理マンションに住んだことはないのですが、管理組合の結束と経費削減では一番良いかもしれませんね。自主管理の方法はどのようにされるのでしょうか。すでに管理会社が決まっている世帯数が200を超える物件でも可能なのでしょうか。初回契約をかわさずに全て直接契約出来れば最高ですね。

似た形式かもしれませんが、法人化したマンションを持っており、そちらは清掃とか一部委託管理契約でコストカットしています。マンション法人化のメリットデメリットはありますが、駐車場の外部貸出をすれば課税されます。そこも管理組合法人がきちんと税的コントロールもしています。

スレを読んでみると駐車場稼働率は65パーセント以下とのことで、これを外部貸出で100パーセントに近い稼働率にするだけでも状況はかなり変わるでしょう。管理依託費が高すぎる認識は同じです。全ての購入者の金銭負担が下がるさらなる妙案が欲しい時期ですね。

駐車場稼働率は年々稼働率は下がっていきます。市中のパーキングを見ればわかることです。
また今居住のマンションでも、高齢化に伴って100％維持がやっとの状態。

自主管理ですが、以前は管理人１名を採用、管理人室に住み込み常駐、勤務は9：00～17：00
家賃無料、光熱費無料、賃金１５万円/月、ボーナスなし、また防火管理者に選任、マンション
全体の清掃、連絡事項を主とした職務内容。　この条件で採用して３０年近く管理を行ってき
ましたが、管理人は４代目で廃止（碌な人物ではなかった、これは採用したマンション側の
責任）、今は４人の掃除要員をシルバー人材から採用。掃除と簡単な連絡事項のみの仕事内容
としていますが、かなり良い状態で運営できています。

マンションは５０世帯ぐらいですから、理事を４人抽選で選任、理事長、副理事長、会計、監事
（監査）。任期は１年、管理費、修繕費等は当然自動引き落としですが、時々引き落としができ
ない世帯が複数出るとのこと（これはいつも決まった世帯）。

通常の出費については、１物件１０万円未満は理事会での決、１０万円以上は総会の決。
大規模修理等の工事については第三者の監理組織を使って競争入札、以前にも書きましたが相当
費用は削減できています。
自主管理で最も大事なことは監事の職務（特に会計の監査）これを疎かにすると使い込み、バック
マージン等でやられてしまいます。

神戸市のある大規模板マンション（４００～５００世帯）は自主管理で運営でしたが、大規模修理の
さなか、理事長の３億円ぐらいの使い込みが発生、当然その理事長は逮捕されましたが刑務所暮らし
を終え、今は年金で悠々自適の生活とのこと。その３億円は当然返却されず。　因みにその理事長、
会社経営をしていたのでがその運転資金に流用したとか。

当物件の場合、タワー型で免震装置あり、規模は２０５世帯（中規模程度）、これで自主管理ができる
かの判断となりますが、問題は超高層、それと免震装置？　になろうかと思いますがいかがですか？
超高層はあまり問題はないと思いますが、免震装置....これもそこそこの歴史があるので可能かなと
思うのですが、これは建築屋ではない私の素人判断です。

300です。補足です。
掃除要員４人の人件費は合計で月１５万円から１６万円です。
神戸市のマンションは管理費、修繕費合計で４０００円/月、駐車場使用料は１５００円/月
程度だったと記憶しています。
ご参考に。

>>300
情報ありがとうございます。
神戸市にある世帯数で自主管理が出来ていたとなると不可能ではないのでしょうね。

問題となる点は管理組合法人となって、各社と直接契約を交わせば良いだけですし、地震対策の設備も施工元が直接やる訳ではないですから、下請業者と直接契約も可能でしょう。世帯数の多いタワーの問題点を見てみますと、理事会役員数の不足、合意形成がしにくい、コンピューター管理されているなど多岐に渡りました。

理事数は10パーセント近く、10年一回りでないと負担が重過ぎますから、20人近くの理事らで運営していく必要はありますね。自主管理するのはハードルは高くないようですが、資金管理なども含めてアドバイザーを雇った方がいいのかもしれません。
最初が肝心ですね。

なお、駐車場は外部貸し出し以外の解決策はないでしょうね

205世帯の超高層マンションで免震装置ありで自主管理が無理な点、何がありますか？
技術的な問題が中心となりますか？　神戸の自主管理を見れば相当な費用削減となる
のは明らか、特にローンを抱えた人たちは真剣に考えるべき事ではないですか。
ここは委託管理、自主管理いずれにしても慎重に検討すべき問題ではないでしょうか。

駐車場の外部貸しは余り期待できないと思います、今はそこらあたりの駐車場が空い
ており、現に当物件の東側にある駐車場も空いてきている始末。月極めの他にコインパ
ーキングにもなっています。　ジオの駐車場、35％以上空けば過剰設備となりますネ。

因みに近くのヴィークタワーは30％、ドゥーシェは約70％程度の契約率と聞いています。
（駐車場台数までは把握できておりません）このため両マンションも外部貸しを募集中。

>>300
神戸のそのマンション名を教えて下さい

須磨区の名谷にあるマンションと聞いています。それ以上のことは聞いておりません。

>>303
自主管理は周辺の駐車場契約率からも考えても、必然的に視野にいれる必要性もあるでしょうね。最初にどう進めたら良いのか教えていただけますか。
ローン組からしたらありがたいお話ですが、その方法が分かりません。
よろしくお願い致します。

マンションの管理組合は委託であろうが自主管理であろうが、結成しなければならないのは
ご承知の通り。　そこで管理を委託にするか自主でやるかの問題になるわけです。
ここで最大のポイントは、管理組合員が自主管理を選択する意思があるかどうかが最大の
ポイント。　今居住するマンションは自主管理にしたことによっておそらく、委託の半額
以下の管理費、修繕費で運営できています。　神戸市須磨区の例が参考になるかと思います。

自主管理を選択すれば一番厄介なことは会計ですが、会計は毎月の集計が大変、また年一度の
会計報告があります。　ただ、今は毎月自動引き落としのためほぼルーチンワーク、ここで困る
のは必ず引き落としができない世帯が出てきます（銀行口座に残なし）。　引き落とし口座は
近くの銀行，一箇所にすること（ここでしたら郵便局、もしくは大正銀行）。

２０５世帯ですから会計は複数人が必要かと（３人ぐらい？）、また先に書きましたが、監事
（監査）が大事で不正がないかのチェック、また業務の管理、これが大事です。２０５世帯とも
なれば複数の会計に詳しい居住者の方がいらっしゃるはずです。もしいなければ会計を近くの
会計事務所にでも委託することで可能。

また大規模を含む修理工事等は、過去に書いた第三者の監理で行えば費用は相当安く行えます。
恐らく委託管理の50％から60％程度で可能のはずです。　もし大規模修理以外で工事が必要と
考えられることが起きればその都度連絡すれば対応してくれます。当然金額が大きければ競争
入札。　　　大規模工事については大体１２～１４年サイクルで実施、これも第三者を入れ競争
入札、その結果、随分費用の削減になりました。

委託であれば管理会社に託せば簡単ですが、自主管理の場合はこの監理会社に委託する手間が
少しかかるだけ、まあ一日もかからないことですけど。この手間を嫌がる人がいますから厄介
です。
いずれにしても皆さんが毎月の出費を考えて、委託にするか自主を選択するかです。　計画書
では将来、修繕費等が毎月５～６万円になる様子、ここを良く考えることです。

今居住のマンションで自主管理を導入しようと賛否を採った時ただ一人反対の人がいましたが、
その家族は結局、支払い不能になって夜逃げ同然で退去しました。　
委託であろうが自主であろうが、毎月の出費を良く考えて判断することです。また、もしこの件
が議題として提案されれば本音で討論すべきです。　とにかく、このご時世、高度成長の時代と
違うことを良く認識されることが肝要です。
また委託であれば管理組合の内容について無関心な人が多くなりますが、自主であれば熱心に参加
される方が多くなります。つまり管理組合の結束が強くなること、これは大きなメリットですよ。
参考になれば幸いです。

補足です。肝腎なことが抜けていました。進め方ですが、最初の（結成した）管理組合に提案事項として
「自主管理組合」を文書で提案すればよいことです。その文書は記名で行うこと、そうでないと野次馬的
な提案として受け付けてもらえないことにもなりかねません。
まあ、私も提案しようとは思っていますけどね。　ローン組さんも忌憚のない提案をお願いいたします。

>>308
自主管理は身近にないため、いきなり書面提出されても、利益は分かっていても住民による十分な討議が理事会外でも必要でしょう。ですから、貴殿に初期理事長に就任していただきたいと思いますが、やはり金で楽したい理事や監事もいるでしょうから、管理費が安くなる方法論として、同時に別の複数管理会社との相見積も想定して、管理費を下げる方法を検討することも同時平行で進めた方が望ましいかもしれません。

仰る通りで管理費に着目、何しろ管理費で年間３３００万円前後の金額が徴収されることにな
るわけで、この管理費がここまで必要か、他の管理会社に相見積もりを依頼、早急に検討すべ
きです。管理費だけの見積もりでしたらそんなにも日数はかからない筈。修繕費については阪
急から計画書が出ているので、これを参考に後日検討すればよいわけです。修繕工事について
は過去に書かれている方法でよいのではないですか。

とにかく、自主管理は究極の選択であるということであり、また組合員の相当な協力が必要だ
ということです。　もちろん理事会だけで検討するものではなく、ある程度のたたき台を作成
、これを総会に提示し住民で検討すべき事案です。

自主管理はハードルが高いよ
今の時点で総会にかけるなら反対票入れるな

築1年のジオタワー天六がやったみたいに
新築の売主指定の管理会社から他社へ変更するなら支持する
5社くらいから相見積もりとって
他へ変更すればそれだけで管理委託費が30%も安くなるんならそれを先にやって欲しいわ

管理委託費以外の発注単価とかも安くなるのかな？

自主管理絶対反対！
組合に積極参加してる連中の思うがまま！
参加してないと白い目でみる！

そもそも、管理会社に委託だからここを契約したんですよ。自主管理したいなら他に行けっていうの。

自主管理なんて、、、
頼むから資産価値落とすような事はしないでほしい。
たとえ管理費が半分になったとしても、売るときそれが理由で下がったら、元も子もない。

自主管理反対、自主管理なんて....組合活動に積極的に参加している連中の思うがまま？
このように積極的に参加しない人がいるから管理会社の思うがままになるわけです。

自主管理になれば資産価値が下がる？....理解しがたい内容です。　このように管理組合
に積極的でない人は一軒家にでも行ったらどうですか。　修繕費だけで月６万円程度にな
ればそれだけで売るときに買い手がいなくなるけどね。

このような書き方、管理会社の人だったらわかりますけど。

正直な話、修繕費だけで月額６万円ともなれば、ローンを組んだ人はおそらく半数以上
が支払い不能、所謂、ローン破綻ではないですか。　　
管理費、修繕費については最初の設定額を良く見ればわかることで管理費は相当高い...

つまり最初から管理会社は相当な利益が得られる。修繕費は最初に一括払いありですが
将来不足となる（管理会社から発注すれば）仕組み、したがって相当な値上げとなる。

この物件の西側にあるマンション、入居５年後で約１万円の値上げとなったが、相当支払
がしんどいそうですよ。

>>312
管理会社に委託って、今の管理会社が管理組合から支持されているわけではないでしょう。初めから決められていた。選択の余地なしだ。

しかも、調べて見る限り、400世帯の店舗付きジオタワー天六で、一年ちょっとで見限られた管理会社なのは間違いない事実のようですね。

自主管理は究極の金銭負担負担の軽減法には間違いないけれど馴染みがないだなけ。法人による部分委託もある。周辺物件の事情も考えれば、初年度から検討する価値は大いにある。折衷案で管理会社変更による依託費軽減もありだね。

委託していなければ資産価値が落ちるわけではない。
きちんとしていれば、逆に管理組合の資産面から対外評価も上がる。反対する前にマンション資産価値がそもそもどこにあるのか学ばないといけないと思いますね。

>>311さん
管理依託費には固定費としての日々の清掃代やメンテナンス代も含まれるでしょう。払って消える管理依託費年3300万円が、自主管理なら数百万円、ジオタワー天六の話だと管理会社変更なら30%ぐらいは節約になりそうだから990万円は確実に浮かせる。

駐車場契約が初期に65%以下だなんて管理組合として収入で致命的です。10%増税も控えていますから積極的に考えていきませんか？

>>317
316です。
自主管理なら数百万ではなく、数千万円の間違いです。訂正します。

>>310さん
管理費だけの相見積にも第三者専門家に入ってもらい、見積りの透明性確保と総会前に各社の住民に対しての説明会は必要でしょうね。他社管理組合vs自主管理でしょうか。おそらく、様々な事前アンケートによる住民意向も確認して解析する必要もあります

修繕工事については異論なしですね。入札に関して透明性確保されてあればよく、施工元以外でも問題なしでしょう。施工元しか出来ない大規模修繕工事があっては困ります。

316さん、「法人による部分委託」というのはどのようなものでしょうか？
良かったらお教え願えませんか。よろしくお願いいたします。

319さん......施工元しかできない修繕工事はまずないですね。　施工元、メーカーの
ＯＢの人たちが立ち上げた会社もあり、その会社にメンテを依頼すれば費用の削減にな
るとマンション管理の本には書かれていました。

ただ5年ほど前でしたが、居住するマンションのエレベーターの更新の時に他のメーカー
にも相見積もりを依頼しましたが、他のメーカーには拒否されました。　何かメーカー
どうしでの暗黙の了解、協定があるのかと邪推しましたけどね。

他の管理会社に委託、自主管理運営にしても組合員の積極的な協力が重要だということです。
２０５世帯ともなれば建築関係に携わった方、また管理運営に詳しい方がいらっしゃるはず
です。　ご協力を願い、我々の財産を大事に守って行こうではありませんか。みなさん方は
いろいろな職業、経験、また考えをお持ちでしょうから、忌憚のない意見を出していただき、
まとめていけばきっとよい結果が出せるはずです。

>>321
エレベーターの更新は既設メーカーは使える部分は残して安く、短工期で更新できます。
他のメーカーはその点更新しなければならない部分が沢山でるので、費用がかさみ停止期間も1ヶ月超と長くなります。また寸法によっては容量が小さくなったり施工できない可能性があります。
だから出さない（出せない）場合があるだけですよ。

暗黙の了解でもなんでもないです。

321です。その時は他メーカーのエレベーターでも更新の見積もりを受けるということで依頼
しましたけどね。最終的に拒否されました。

上棟おめでとう

竣工まであと半年ですからね、早いものです。入居後はいろいろな費用の削減の問題、
頑張らないとね！

>>324
324です。あっ私某昇降機のメーカーの者です。
書いてる通りです。費用が高く、工期も長いため、基本的には既設のメーカー以外は出しても蹴られるため、積極的には動きません。勿論、その点を説明した上で。

それでも出してって言われる時は、既設のメーカーが嫌いだとか、対応悪くて不満だとかそういう時です。相見積もりでとかの場合は価格で既設メーカーに敵うわけないので出しません。

暗黙の了解とか全くないよ。
ただこちら側にもあなたみたいなお客さん側にもメリットがないだけ。

>>320さん
遅くなりました。法人の部分委託とは、まず管理組合を法人化します。よくある話です。メリットデメリットはさておき、法人化する事で管理会社を通さずに直接契約出来る関係会社が出てきます。
つまり、間抜きによる経費節減で、あとは通常通りに管理会社に委託管理させる方法です。

>>322さん
まず、皆んなで経費流出源を探して、毎月見直すことからスタートですね。次に、積立金の見直し。以前に住んでいたマンションでは、引き渡し翌年から積立金が30年均等支払いになったらしく、潤沢な積立金がありました。不便な場所でしたが、2回目の大規模修繕工事を終えた後の転売時に資産価値が購入時より上がりました。
増税も近いですし、管理費を下げて、積立金を増やす事が資産価値維持につながりますね。ただ、積立金値上げは頭では理解出来ても、心がついていかないのがあったでしょうから、今回の場合、他方で管理費を下げることとセットでバランスを取ることが肝要でしょう。理事会外でじっくり話し合うのが最善とも思います。
あとは、必ずしも入居者がこのサイトを見ているとは限りませんから、管理費を下げるために、いきなり自主管理や管理会社相見積もりの話を初回総会で話すのは突拍子もない話になりかねませんので、資料から今の管理会社への質問をあれこれと考えた方が賢明でしょうか。

３２８さん、３２０です。良くわかりました、ありがとうございました。