ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

２５０さんありがとうございます。２４９です。
私の今居住のマンションは、自主管理で行っています（５０世帯のこじんまりとしたマンションのため）。
その為、関西住宅維持管理機構（マンションドクター）に加入、大規模工事の時は設計監理を委託、相当
な経費節減となっています。いわゆるブレーンとして活用させてもらっています。　また法律面でも相談

に乗ってくれるし、いろいろな面で助けてもらっています。平成１３年に大規模工事を行いましたが、そ
の時は、一般で４０００万円程度の工事が２３００万円ぐらいでできた記憶があります。また会報も年単
位で発行しています。
いずれにしても当物件に工事関係のプロが居てもいなくてもブレーンは必要ではないですかね？

今日、市立中央図書館でマンション管理の本で「マンション管理見直しの極意」　自由国民社発行　　
をざっと読みましたが、やはり販売会社の関連会社の維持管理は高くなると書かれていましたね。
特に大規模修理では管理会社を通すとムチャ高くなるとのこと、一般の管理費用についても高い、
その為、管理会社を変更する判断の方法等書かれていました。　全国のマンションの委託管理は

当初の販売会社の関連会社にそのまま委託しているのが８０％とか、ここが管理費が高くなる原因
のひとつであるとの内容です。（まあ、当たり前のことですけどね）
その他、費用をできるだけ抑えるノウハウ的な記載内容です。　市立中央図書館にはあまり管理
関係の書籍はなかったような気がしました。

いずれにしても、ここ最近維持管理についての前向きな意見が多く出てきたのは大変良いことです。
お互い良い意見を交換して、我々の財産をしっかり守って行こうではありませんか。

大阪市マンション管理支援機構、法律の方には強そうですね。いいじゃありませんか。
また大規模工事にも積極的な様子、契約済みの皆さん、しっかりと足固めをして行こうではありませんか！

２３８さんの投稿によると、合人社は修繕費を高く設定するとか、仮に合人社を介して大規模工事を行ったら
合人社の思うつぼ。　　管理費は安くなっても修繕費が高くなれば本末転倒となります。この大規模工事が管
理会社の最大の収益源、ここをよく理解する必要がありますね。　　これが合人社の評判の悪い所以ですか。

ところで管理費、修繕費以外に町内会の会費がありますが、これについても検討が必要。
ここは毎月５００円、ジオは町内会に加入らしいですが、町内会への加入は任意のはず

で強制できないとの裁判所の判決が下っています。　　行事などを見ているとかなり盛
んに行っていますが、役員、関係者の飲み食いが多いのは事実。ある年の決算の報告書

を見た一般の主婦が吹き出してしまったと話に聞きました。わずか５００円などと言う
なかれ、ジオの２０５世帯ともなれば年間１２３万円！　　この２１世紀のこの世の中

で町内会？　　検討すべきでは？

>>255
日吉の行事に文句？
最初からわかってるのに今更

256は何者？

町内会の役員かな？

256...　そうすると行事の後でそういうことがあるということを知っているし、
また認めたことになるね。
成る程! 日吉地区に居住する人以外は知りえない話だしね。

255さん
最高裁判決で町会や自治会の加入は任意です。
重要事項説明書や管理規約に書いてあっても、守る必要性はありません。
販売元に公式見解を出させて、掲示板に掲示させましょう。

この前の都構想選挙でも上部団体ごと問題にもなりましたよね。
老害グループの飲食費や遊興費に払う気は一切ありませんよ。

>>254
返信が遅れました。申し訳ありません。
修繕費を安くするには、国交相の外郭団体に相見積を依頼する、マンション管理新聞に無料入札公募記事を出して、独立系のハウズイングや合人社と比較するのが良いかもしれません。少額でしたらインターネットも管理会社とは別に自分達で取得も可能ですね。

そもそも、ゼネコンは会社に関係なく新地などで新年会を行うような談合当たり前の時代錯誤な輩ですから、管理組合としては上記が精一杯でしょう。なお、大規模修繕に利害関係者を関わらせないように理事や専門委員会の構成メンバーを選ぶ必要は必須ですね。

>>255
町内会の加入率は年々下がり、高齢化が進んでいる、とインターネットでも読み取れます。華美な宴会写真も拝見できます。地方都市でも自治会廃止もあり、本来なら行政にさせたらよいのです。
マンション内には理事会と管理組合しか必要ありません。町会費を強要してきたのは、建設前の施工元と周辺地域とのやりとりがあったのでしょう。
どちらにせよ、町内会は古すぎますね。マンションコミュニティー条文すら消えることが決定したことが話題になっていましたよ。

うわ、町内会費払おうとしない人が居るんだ。
その場合、明確に誰が払って誰が払ってないのか明確にして欲しいです。

子供の成長過程でお祭りや享受出来る物を利用するので、
私は払う派なのですが、払わない大人とは話しかけません。

40年町内会費払ってボランティアしていたような町の代表のお歳を召した方々に
いきなり新参者が頭ごなしに喧嘩売りますが宜しく言ってるような物ですね。

お祭り地域の氏子内で町内会費払わず住んできた「もぐり」の方って
、在日か帰国子女ですか？
それとも、年金生活者の賃貸所有の方が享受出来る処少ないんでって話なら解ります。

でも、民生も利用できない1人暮らし者って、情けないでしょうね。
30年後に町内会費払ってなかった建物の中で、
1人で死んで腐って臭ってから、猫の死体かと思った場合とかでも
管理組合が住民片ずけるとでも期待してるんじゃないのですか？

２６３、は町内会の役員？　　わかってないですね！　私はこの日吉地区に住んで
３０年以上、町内会の行事に家内は進んで参加していましたが、ある疑問から参加

していません、それからは公園の掃除のみの参加です。
「在日、帰国子女」？そのような差別的な発言をするから余計な反感を買い、また
邪推されるわけです。

「一人で死んで」...余計なことです。　　　とにかく、私は長く町内会を見てきま
したがその結果不要と判断しました。　

マンションコミュニティは削除が決定、これには驚きました。　しかし強制されるもの
ではないことを考えるとある意味では正解ですね。

「一人で死んで」...確かに随分前だったか孤独死があり、町内会が後処理をしたとか
聞きましたが、こういう書き方はこのことを知っている町内会役員だと推察します！
　　　　

役員じゃないけど、母親が詳しいだけです。
毎年役員に誘われるそうですが、30年断り続けてます。
憶測っぽい書き込みは失礼しました。
ただ、その様に勘違いする方も居るという事を覚えておいてください。
30年以上、行事に取り組んでいた方が辞められるのは
理由があるのでしょう。
公園の掃除を自発的にされてる方には頭が上がりません。
私は町会費を払いますが、公園清掃まで出来ません。

だったら尚更、「誰が払って誰が払ってないのか明確にして欲しい」は随分と余計なことです。

町会費を払わない意思は受け取りました。
はっきりと明示すべきです。
残念ながら貴方の自由意思をそこまで尊重出来ません。

それは個人情報、プライバシーの問題となりますね。できる事ではなく、またやってはならぬ事！

逆に払ってる人を示した方が良いですね。

>>263
マンション管理組合そのものが自治運営で成り立ちます。仮に孤独死が出れば法的責任を負う理事長が中心になって、理事会と管理会社と共同で対処します。
マンション管理組合とはそのようなもので、差別的書き込みをするのは道徳的品位が疑われますからおやめなさい。いつまでも行政が後手の村意識はすてること
。ここは政令指定都市ですよ。皆が祭を楽しむ訳でもありません。大切なのは憲法上の個人の尊重で、マンションライフでもプライバシー権侵害は民法違反にも抵触しますよ。
なお、純粋なボランティアに徹しているなら問題はないのですが、そうではなく不正や既得権益が発生しているので、賛同できない若者たちらが離れていったことに気づかないと。

263ですが、>>265でも記してるように謝っています。
もし、私が管理組合をしていたなら、申し訳ありませんがそこまで求められても出来ません。期待はずれです。
管理組合は、大規模修繕やマンション管理について協議する場であります。
ご存知の通り、堀江地区は自治会の統制された地区です。
管理費だけで賄いたいのなら、
塩草公園近くの自治の取れていない難波リバー辺りに行けば良いのでは無いでしょうか。あそこなら管理費だけですよ。中之島タワーも良いと思います。
郷に入れば郷に従えです。

271です。自治の取れていない塩草公園近くの難波リバーの間違いです。
難波リバー前自体は公開空地が管理費で賄われてる為、整美されています。
堀江地区は、街自体を好きな方が住んでいるのでは無いでしょうか。
嫌いなら、払わなくて結構ですが、明示していきましょう。
政令都市と言いますが、銀座でも神輿盛大に担がれてますよ。

>>270さん
不正や既得損益が発生しているのでについて、是非詳細を教えて下さい。
大まかすぎる書き込みに対して、詳細を明確にして下さるなら良いのですが、十分に御理解出来ず、揚げ足取りでしたなら、
それも私が揶揄していたのと変わらないのでは無いでしょうか。

お母さんに役員になってもらったら分かることではないですか？　特に監査！
監査は会計の監査以外、仕事の監査も含みます。

274です。２７０さんとは違いますので念のため。

>>271
勘違いなさっているようですが、マンション管理組合は強制加入団体ですから、回ってくる理事会役員になれば、管理組合の利益を考えて、善管注意義務を果たすことが購入者にはあります。ですから、役目が来たらするしかありません。逆に何もしなければ善管注意義務違反だと住宅総会で他の住民からバッシングされても文句も言えません。
しかし、自治会や町会は任意加入団体ですから、最高裁判断の通り、参加不参加は自由です。

郷に入りて郷に従えと言うなら、なぜ、大阪市の町会加入率は50%代なのか？橋下市長が前市長が町会に対して選挙前に100万円の領収書なしバラマキをなじったのか？しかも、市長自ら税金の無駄遣いと既得権益扱いしたのはなぜか？地域の代表者らの任期はあるはずなのに顔ぶれが変わらないのはなぜ？マンションでの孤独死が一般的にあるのはなぜか？介護保険制度やホームヘルパー制度があるのはなぜか？マンション自室内に救急ボタンやスプリンクラーそして防犯性の高い設備があるのはなぜか？ いずれも一般ニュースで流れているレベルです。教えていただけますか。

新聞記事にもありましたが、自治会や町内会は全国のPTAと同じ問題になっているのですよ。PTAなら本来は教員がすべきと加入率10%以下の地区もあります。特に都心で加入率低下が顕著。マンションなら長年の討議の末、この夏にはマンション憲法である管理規約からもコミュニティー条文は外すと有識者会議で決まりました。コミュニティーの希薄化を望む方もいて多種多様なのです。
これが理解できないと話は平行線です。

ちなみに、銀座は政令指定都市ではなく特別区です。
ボランティアとはやりたい方がするのが本来の精神です。やりたくない、払う必要がないという方々もいれば、やりたい、協力したいから払いたい方々が払えばよく、誰が町会費を払っていて、払っていないのは話さないとか村八分的な発想を都会ですること自体やめませんか。些末な話です。

監査の話は仰る通りで会計監査と業務監査がありますね。素人監査が役目を果たしていれば良いですが、果たしていなければ、今話題の家電メーカーのように国からも批難されますし、町会離れも一層進むだけでしょう。

そういえば１０年以上前ですか？　当物件の西北にあるアパ-トで老人？が真夏に孤独死して、
一ヶ月程して発見されたとか聞きましたね。　その時は町内会が後始末をしたとか言ってい
ましたが、これは本来、家主が行うべき問題ではないのですか。

そこまで町内会がやるべき問題ではないと思いましたけど。......　余談です。
本題....町内会費はいろいろ検討して払う、払わないを個人で決めればよいことです。
過去に書かれていたように強制されるべき問題ではないということ。

>>277さん
仰る通りです。
例え話のアパートでしたら大家を介して保証人に委ねます。マンションでしたら管理組合の責任者である理事長が窓口となり、あとは管理会社を通じて相続人なりに委ねて後処理させます。単純な話です。

この時世に、任意参加の町会が、強制加入で善管注意義務を課せられるマンション管理組合の住民を上回るメリットが一つでもあれば教えて下さい。全てマンション管理組合と理事会で賄えます。

ある程度、入居予定者の意思の疎通、統一ができてきたことは喜ばしいことです。
入居後は管理費、修繕費、町内会の問題についてしっかりと検討しようではあり
ませんか。　　　　　　我々の財産は我々で守る、これが一番大事なことです！
私も微力ではありますが協力させて頂きたいと思います。
２７６さん、情報提供を感謝いたします。

この物件の西に位置するマンションは町内会は任意加入とのこと。
ただ、加入していらっしゃる、ある奥さんは、会合？の度に役員に皮肉って言われたとか。その内容は

「あんたとこのマンションは加入者が本当に少ないな～！」　　会うたびに言われ「わたしは払
っているのに、なぜ私が言われなければいけないの！」.....　ノイローゼになりかかったと、ぼやく
ことしきり、ちょっと酷いね。　　加入者にこのようなことを言うことは本末転倒。
所詮世の中の町内会とはこのようなものですか？

>>276
毎月500円位で、長々お疲れ様です。
役員こそはしてませんが、うちは商売してましたので、30年前から1万払ってました。
払いたくない方の懸命な言い訳や質問に
答える義務は無いです。
天神祭近くに住んでも、あれこれ言うのでしょうね。
払いたくない方は払いたくない方で勝手にどうぞ。
払う側に煽ったり負担になるような事しないで下さいね。

個人個人の金額の多寡を言っているのではない、例えば３００世帯のマンションの場合
年間１８０万円もの金額になる。　　この金が既得権益などに消えてしまうのが許せな
いと言っているのです。
それだったら、日本の国民一人あたりから５００円ずつ徴収したらどうなる？
その結果、６００億円以上の金額徴収されることになります。濡れ手に粟とはこういう
ことです。　　元総理が「新国立競技場の建設費はたったの２５００億円、これくらい出
せないものか」と発言しましたが、この不況の続く時代に庶民の感覚からはずれている。

皆さん、反対される理由は根本的にこのようなことではないですか？
納得できる金でしたら皆さん支払うはずです。

不正、既得権益あるでしょうね。もう１０年近く前だったか、町内会の運動会に参加して
最後の抽選でラジカセが当たった。受け取った時梱包がかなり古く、おかしいなと思いながら

家で開けてみると、こはいかに！　相当な年代物、試しに電源を入れると全く音は出ず。結局
こちらで粗大ごみ処分。数日後、同じ景品が当たったという役員（かなり下の人？）の人も同
様だったとか。　その理由を聞いてみたらと促すと、とても聞けるものじゃないとの仰せ。
　
その他、家内が出席した最も大事な決算報告時には、とても内容について質問できる雰囲気で
はなかったとの事。

とにかく、たくさんの住民の方から徴収した町内会費、だれもが納得できるようにすること、特
に会計決算報告ははっきりとさせることが大事です。これらが拒否されるひとつの理由でしょう。


　

これから永く住むことになる街。過去の歴史もあるが、これからの更なる発展を目指す町内会を作れるのではないか、と思います。

>>279さん
まず、皆が同じ視点で共通財産を守る共通本はないかと、改めて参考本を探してみたのですが、いい本が見つかりました。立ち読みして、とても分かりやすかったです。理事会役員全員の基本図書として使えそうです。Amazonでも評価は高いです

日経アーキテクチュア
すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで (日経BPムック)

次に、大阪市マンション管理支援機構は法律面だけでなく、専門家無料相談や定期無料講座、機関紙のネット配信や送付もしてくれることが分かりました。バックナンバーをパソコンで読んでみましたが、素人にも分かりやすく作成され、多くの公益団体がバックアップしてくれており、加入は無料でした。井の中の蛙では困りますから、様々な管理組合の方々と話し合う機会があるのも良いと思いました。

さらに、前のマンションでも今のマンションでもマンション管理新聞は理事会役員回覧は必ずしています。前のマンションでは住民回覧もしていましたが、今回のジオは世帯数が多いので、TOPIXだけを掲示板にコピーして理事会便りにすると良いのかもしれません。
管理組合が防衛策と安定化させるには最善の新聞だと思いますので、理事会発足後から購読してはいかがでしょうか。

マンションは管理を買うものですね。管理には修繕積立金管理も含まれます。最初の半年以内で管理費に見合う管理レベルかどうかも把握できるでしょう。

なお、今回の町会談義はPTAよりタチの悪い自治会、町内会の話は、東洋経済オンラインでもバックナンバーで読むことが出来ます。見直しをして本当の意味での自治会をボランティア中心で作りなおしたそうです。

参考になれば幸いでございます。

２８５さん、情報ありがとうございます。　書籍読んでみます。
大阪市マンション管理支援機構、名前だけは聞いておりましたが、かなりの組織ですね。　

利用しない手はないと思います。「ＰＴＡよりタチの悪い自治会、町内会」には思わず
吹き出しました。　　見直しは必要ですね。　　私も勉強しておきます。

>>280
会合である奥様が役員から加入が低いと言われたのでしたら、役員側が多人数のマンションは集金マシーンと思っていたのに想定外だったのでしょうね。人よりお金が目当てだと普通は思われますね。

>>282
消費税も更に上がります。派手な活動は避けて、税金の無駄遣いにならないよう、基本は行政にしてもらえば済む話でしょう。税金も払っていますし。

納得できる金か、町内会の活動経費の内訳を見たら、私達は即判断出来るでしょうね。過去の領収書の類も提出してもらえれば、様々な使途も含めて加入可否の判断材料にもなるでしょう。そのうえで住民予定の皆さんにどうされますか？と聞けばいいですよね。

全国の自治会や町内会が廃止に向かっている最中ですから、月500円でも庶民感覚からずれている気がします。任意団体とは知らなかったのでかなり安堵しました。

新町のサンクタスさんに住んでる友人は意思に関わらず全員自動引き落としだそうですよ。それはそれで便利ですが、嫌な人もいるでしょうね。

はっきり言って大規模、中規模マンションは良い資金源です。ジオで年間１２３万円、ヴィーク
は全世帯加入？でジオ以上の資金源、この二棟のマンションで３００万前後の年間収入、一体ど

こに消えるのか、ふと思いましたね。お金を塵に例えるのは不謹慎ですが「塵も積もれば山となる」
皆さんそういうことではないですか。

町内会の行事の後の日吉会館での飲み食いを見てください。私の家内はどんなものか知らずに一度
招かれていきましたが、後で変な目で見られるのは嫌だからとそれっきりでやめました。

新町のサンクタス、甘いね。　町内会の思うつぼではないですか。

>>289 自動引き落としはやめて欲しいです。
とりあえず、どういう活動をしているのか、詳しく案内してもらって中身を吟味してから、加入するかどうか意思を決めたいです。
夜に見回りするのは警察にしてもらえばいいし、仮に交代で集団見回りするにもお金は要らないでしょ？
引き渡し後、管理会社に真っ先に貼り出して欲しい。
また、販売元の最高裁見解も知りたいわ。

>>251さん
話は私達の財産、つまり、維持管理に向いてきましたね。管理費は駐車場収益がない状態で、収支ゼロ以上が必要だと思っています。管理会社は稼働率担保はしませんから、今のマンションでは昔から駐車場収益を切り分けています。最初の三ヶ月で、予実割り当てがこの範囲で管理費が収まらなければ、管理費削減交渉開始と思います。断れば、裏で管理会社相見積もりを開始を進めるのも一手ですね。

駐車場予定契約率は予算では65％で計算、駐車場の収益は管理費に入れるのではなく、修繕
積立金にプールではなかったですか？　私の勘違いかもしれませんが。

ただ管理費に入れるということであれば大変なことになるのではないですか。
駐車場契約率はおそらく65％以下となると聞いています。

管理費、修繕費を削減するための究極の対策は自主管理ですが、このようなタワー型
マンションで自主管理の例はありますか？　ご存知の方、お教えください。

自主管理の場合いろいろと問題が出てきますが、経費削減としては最良の策と考え
ます。自主管理、委託管理にしても管理組合は必要です。　自主管理の場合は委託
管理よりも管理組合の結束は固い傾向にあるのは事実です。この物件、ある程度検
しても良いかなとは思いますけど。

>>295さま
駐車場稼働率が70%を切ると管理負担が増えると聞いたことがあります。65%以下だとは知りませんでした。また、この収益は修繕金プールという認識はありませんでした。修繕金は支払ったら専用口座に直接入る方式しか知りません。
今のマンションでは三段式の機械式駐車場が故障も多く、当初修繕費に組み込まれていなかったので、会計分離して専用の修繕計画とその修繕費用に回しています。

>>296さん
タワーで自主管理は聞いたことがないですね。
昔の週刊東洋経済でタワーは特殊管理が必要と
なっていました。

>>296
自主管理マンションに住んだことはないのですが、管理組合の結束と経費削減では一番良いかもしれませんね。自主管理の方法はどのようにされるのでしょうか。すでに管理会社が決まっている世帯数が200を超える物件でも可能なのでしょうか。初回契約をかわさずに全て直接契約出来れば最高ですね。

似た形式かもしれませんが、法人化したマンションを持っており、そちらは清掃とか一部委託管理契約でコストカットしています。マンション法人化のメリットデメリットはありますが、駐車場の外部貸出をすれば課税されます。そこも管理組合法人がきちんと税的コントロールもしています。

スレを読んでみると駐車場稼働率は65パーセント以下とのことで、これを外部貸出で100パーセントに近い稼働率にするだけでも状況はかなり変わるでしょう。管理依託費が高すぎる認識は同じです。全ての購入者の金銭負担が下がるさらなる妙案が欲しい時期ですね。

駐車場稼働率は年々稼働率は下がっていきます。市中のパーキングを見ればわかることです。
また今居住のマンションでも、高齢化に伴って100％維持がやっとの状態。

自主管理ですが、以前は管理人１名を採用、管理人室に住み込み常駐、勤務は9：00～17：00
家賃無料、光熱費無料、賃金１５万円/月、ボーナスなし、また防火管理者に選任、マンション
全体の清掃、連絡事項を主とした職務内容。　この条件で採用して３０年近く管理を行ってき
ましたが、管理人は４代目で廃止（碌な人物ではなかった、これは採用したマンション側の
責任）、今は４人の掃除要員をシルバー人材から採用。掃除と簡単な連絡事項のみの仕事内容
としていますが、かなり良い状態で運営できています。

マンションは５０世帯ぐらいですから、理事を４人抽選で選任、理事長、副理事長、会計、監事
（監査）。任期は１年、管理費、修繕費等は当然自動引き落としですが、時々引き落としができ
ない世帯が複数出るとのこと（これはいつも決まった世帯）。

通常の出費については、１物件１０万円未満は理事会での決、１０万円以上は総会の決。
大規模修理等の工事については第三者の監理組織を使って競争入札、以前にも書きましたが相当
費用は削減できています。
自主管理で最も大事なことは監事の職務（特に会計の監査）これを疎かにすると使い込み、バック
マージン等でやられてしまいます。

神戸市のある大規模板マンション（４００～５００世帯）は自主管理で運営でしたが、大規模修理の
さなか、理事長の３億円ぐらいの使い込みが発生、当然その理事長は逮捕されましたが刑務所暮らし
を終え、今は年金で悠々自適の生活とのこと。その３億円は当然返却されず。　因みにその理事長、
会社経営をしていたのでがその運転資金に流用したとか。

当物件の場合、タワー型で免震装置あり、規模は２０５世帯（中規模程度）、これで自主管理ができる
かの判断となりますが、問題は超高層、それと免震装置？　になろうかと思いますがいかがですか？
超高層はあまり問題はないと思いますが、免震装置....これもそこそこの歴史があるので可能かなと
思うのですが、これは建築屋ではない私の素人判断です。