コットンハーバー タワーズ　★６★ 　

>>39さん

　　タワーパーキングなのは、単に、敷地の問題でしょ。
平置きでは、あれだけの戸数分はまかなえない。
個人的には、タワーＰは車が雨風にさらされて洗車が
大変とか、車上あらしの心配がないので良い点だが、
駐車場までが遠いことと、前に人がつかえてる場合
の所要時間が欠点。
　

>42,43 さん

ご意見ありがとうです。
私は「何故地下式にしないのか?」って思っていたのです。
平置きは塩害対策でないと思っていましたが・・・

地下式はコストが以外に掛かるのかもしれませんし、やっぱり
セキュリティーというか治安問題ですかね?
地下式だと不審者が地下に潜り込んでしまい、例えば冬場は地下駐車場で
一夜を明かすから?・・・とか私なりに色々考えたんですよね。
42さんの言われるように車上荒らしなどもタワーパーキングなら安心ですかね。

>44さん

私が営業さんから聞いたのは、地下式にしなかったのは地盤の問題だということです。
上総層という硬い地盤なので、掘るとなると大変なのだそうです。
42,43,44さんが言われているように、敷地・塩害・コストを考えるとタワーなってしまったのでしょう。

>>44
確か、地下式の場合、免震構造にはできなかったような。

>46さん

設計次第で、免震構造にできるようですよ。
例えばこのマンションも地下式駐車場で免震構造マンションです。
ご参考まで・・・。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/musashiurawa/top.html

>45,46さん
ありがとうございました。
コットンは可能な限り無駄なコストを省いているようですね。
これで暮らしやすかったらとても良い買物ですが。

>45-47さん、関連参考です、どぞ！（１）〜（３）

投稿者: univob (30歳/男性)さんの転載です。
（１）
免震構造が普及しない理由の一つに、設計者の問題があります。
免震構造では地震の際に建物が自由に動き回れるように設計しなければなりませんが、
これが建物計画に足かせをはめることになるとともに、意匠設計者の作業量を増やすことになります。
それで、構造設計者に「免震は面倒なので、耐震で構造設計してください」と言い
耐震の設計となります。がんばれ免震

（２）設計者の次に問題なのが、発注者（＝デベ）が消極的であるということです。
デベは、いくつもの建物を同時期に販売するわけですから、
それらの建物の性能に大きな差があることを前面に出せないのです。
というより大きな差があることが知れてしますと販売が困るのです。
それで、お客様から「この建物は免震で無いですが大丈夫ですか」と尋ねられても
「阪神大震災クラスの地震に堪えられますので、大丈夫ですよ」とか
「免震でも制震でも変わりませんよ」と答えます。
販売員は心の中で（免震以外は地震の後はボロボロになっていますけど・・）と
思っていますが口に出せないのです。そして、免震建物と比較された場合は
「免震は保守費用が大変ですよ」とか「ゴムの寿命は短いんじゃないですか・・」とか
根拠の無い悪口を唱えます。

（３）
実は免震にするのが難しい形状というものがあります。
1)地下のある建物
2)下層部の広がった建物です。

まず、地下ですが、免震層は通常建物最下層に配置します。地下１階があるとその下ということです。
ところがここに配置すると、地下の掘削量が増加する上、
土を支える地下外壁を自立壁としなければならなくなり大幅な建設コストのＵＰとなります。
次に下層部の広がった建物ですが、免震が安くなったとはいえ、３階やそこらの建物を免震にすると、
大幅なコストアップとなります。下層部が広がるということは、その割高な建物を抱え込むことになりますので、
コストアップは避けられません。

これらを回避するのに中間層免震という方法もありますが、
特殊なエレベータが必要になるなど問題は残ります。
東京都心部のマンションは、地下に駐車場を配置することが多いので、免震に向いていません。

＊ 容量の関係で3分割且つ段落調整が出来ず読み難さはご勘弁。

４９から５１さん
詳しいですねぇ。建築関係者の方ですか？
こういう情報うれしいです。

>49,50,51さん

非常に詳しい解説、ありがとうございました。
確かに免震構造の下に巨大な空間はと思っていましたし、
設計的にも難しいのかもしれませんね。
随分前からこの掲示板見てましたけれど、今回のような書き込みを
されると非常に嬉しいです。

ついでにですが、コットンの外廊下に関してどう思いますか?
個人的には最近のタワー型は空気の通り抜けが悪いのではと
思っていましたので気に入っていますが。
部屋で洗濯機を使って洗濯したり、干したりする場合は
室内の風通しが良い方がいいかと。
コットンはバルコニーのあるタワーですし、海風が入るわけですから。

あっ「univob (30歳/男性)さんの転載です。」
だったんですね。

私も参考になりました。ありがとうございます。
結局、こういうレスを語れる人が無理なく問題なく購入できるって訳ですな。

>53さん
この掲示板でモデルルーム感想、意見や営業マンの対応、購入希望者
の連帯感等を述べるには適しています。
しかし一般論は個人のバイアスがかかった意見（個別経験者、競合ライバル、
妬み・嫉妬・揶揄・愉快犯Etc）の餌食になりがちです。
折角文明の利器を使用して投稿なさって居られるなら、ご存知と思いますが
ご自分で検索（Eg.Googｌe）すべきでしょう。
☆「外廊下」→２２１０００
☆「超高層マンション　外廊下」→１６６０の膨大な情報経験談がヒットします。
その情報をご自分で取捨選択すれば、善悪等が分り判断材料に成ります。

因みに上記１〜３はヤフーの「超高層マンション」のスレッドから参考になると
思い、転載致しました。現在は荒れた掲示板ですが、初期投稿は非常に参考に
成りました。
是非御覧下さいませ、長文駄文失礼致しました。

>49-50-51さん

ありがとうございます。本当におっしゃるとおりです。
我々と同じような意見交換できる気持ちの人だけとは限りませんし、
こうして詳しく書かれると必ず「業者のまわし者か?」とか色々書かれて
あらぬ方向に行ってしまいそうですし。

是非是非検索し、参考にしたいと思います。
ありがとうございました。

マンション運営において重要なことは、
住民の代表機関である管理組合をきちんと機能させることです。
はじめは住民の本音が出てきにくいでしょうから、
入居後１〜２年を経て、住民の様々な「思い」が顕在化したときに、
聞く耳を持つ管理組合、管理会社かどうかを見極めることが
大切です。
事業主の決めた管理会社は、事業主の関連会社であり、
管理費が割高になることが常ですが、
割高な管理費を支払ってでも替えがたいサービスが提供
されない限りは、他の管理会社から見積もりをとるなどして
プレッシャをかけるのも一つの方法です。

>>58さん　その通り！　大賛成です！
926戸もあるのですから、各分野で詳しい方々がいらっしゃると思われます。
良い知恵を出し合って、快適なマンションライフにしたいですね！

どなたかシー棟でキャンセルをしようと思っている方、いませんか？

もう全戸手付金を払ったのでしょうか？

キャンセルが出る可能性があるのは、2ヵ月後の「買い替え組」しか
山場がないんでしょうか？

>>59さん
926戸という戸数は、何か問題が起こり対外折衝が必要な際、
対外的に他を圧倒する強力な武器にもなりえますし、その反対に
まとまりのつかない烏合の集団と化してしまう可能性もあります。
私はまだ当物件を検討中の身ですが、既に契約済みの
方々は、少なくとも20年先くらいまでにこのマンションに
起こるであろう問題を想像し、管理組合理事にはそれなりの
人を立てる必要があるのではないかと思います。

＞60さんの言われる、
“キャンセルが出る可能性があるのは、2ヵ月後の「買い替え組」”
とはどういう意味でしょうか。
契約上、2ヶ月は何か意味があるのでしようか。。

コットンにも買い替え組は結構いると思いますが、

その買い替え組の場合、契約から2ヶ月以内に物件が売れないと、

キャンセル対象になるはずです。

というのが営業の話だったんですが。

63さん
えっ？２年後までに売れれば問題ないのではないのですか？
そうだとすると2年間も借家住まいになってしまいます。
私は2年後に今済んでいるマンションを売りに出す予定と営業さんに
伝えていますが、２ケ月後じゃないとキャンセルになるとは聞いて
いませんが。
ところで60さんへ
シーを希望されてるのですか？
私はシー契約者ですが、ベイのあまりの安さにびっくりしていて、
展望はいまいちかもしれないけど、通常の日当たりが問題無ければ
もし同じ階で同じ間取りなら500万円以上安いベイに交換できないかな？
と思っているのですが・・・
まぁ当選者間で勝手に部屋を交換するなんてできないのでしょうね。

64さん

確かに・・・。買い替えの方が売る物件＝現在居住されている物件
が殆どなはずですよね。

それを契約から2ヶ月以内に販売しないといけない、
というのは無茶苦茶な理論ですね。よく考えると。

コットンの入居までどこに住むんだよ？ってことですよね。

営業に要確認です。

●

現時点では、かなり高い確度でBEを購入できると思っています。
（その理由については・・・。）

もし、私がBEに当選し、かつ
可能ならば（手付金や契約内容などの微調整は必要でしょうが）

是非、交換ができれば、と思っております。
（ん〜、現実問題としては、どうなんだろう？？）

ちなみに64さんの部屋は、低層階or中層階or高層階では
どれに当たりますか？

私は中層階です。

>>64

そのお考えでは、BEの販売後、BWが発表されたら
もう一度乗り換えたくなってしまいそうですね・・。

　　買い替えの場合、都合よく２年後の竣工・入居の時期にあわせた
売却って可能なのでしょうか？とにかく入居までに借り入れ金を
除いた金額は払い込まないといけないわけですから、それまでに
売却するということは、入居までに別の借家住まいの時期というのは
発生せざるを得ないと思う。

>>64さん、65さん

例えば５年前に３０００万で購入した現在のマンションの元金の残額が
２７００万、手持ち資金が５００万とします。

手付金に物件の１割が必要で諸費用も考えると、現在のマンションが
２７００万で売却できれば、４０００万程度の物件まではなんとか購入
できそうです。

ところが、現在のマンションが２５００万程度でしか売れなかった場合
手持ち資金は３００万にダウン。購入できる物件も２５００万程度に
ダウンしてしまいます。

今回、３５００万の物件の契約をするとすると、現在のマンションが
２７００万程度で売却できることが条件になるわけです。

契約時に手付金として３５０万を支払うわけですが、２年後までに現在
のマンションが２７００万で売れなかった場合、買主側の事情で契約を
解除するため、手付金の３５０万はキャンセル料として戻ってきません。

この救済として、契約後すぐに現在のマンションを売却しようとして、
２ヶ月たっても予定の額で売れない場合はキャンセル料無しで契約解除
ができるわけですね。

２年後までに売れる自信がある、もしくは安くしか売れなくても資金に
余裕があるので問題無い、という場合は問題ありませんが、資金に余裕
が無い場合は、リスクを負わないためにすぐに現在のマンションを売却
して、２年間は賃貸にせざるを得ないわけですね。

ただ、２年間の賃貸料は馬鹿にならないので、３５００万の物件の購入
は諦めて３０００万の物件にする、または数年間、自己資金を増やして
購入に余裕がある物件を探すことをお勧めします。

買い替えの「特約付き売買契約」は２〜３ヶ月中に売却不可の場合
契約解除で手付金は返還されます。
２〜３年後の売却で支払は上記の説明のように、おおくのリスクを負う事
に成ります。従って安心を買うなら、売却（資金計画完了）→引越し→賃貸（時期により更新料）
→引越し→入居ヽ(^。^)ノです。
直前売却の場合は（期日まで売却ＮＯの場合）手付金は戻らずＯＵＴ終了(T-T)
多少安くても売却して賃貸の方が精神的には楽ですが、資金的に苦しい人には
過酷な現実です。
上記引越し２回＋賃貸料＋敷金＋更新料＋礼金の合計と売却可能な値下げとの比較
を良く計算なさる事をおすすめ致します。頑張って下さい！！

６４＠中層階です。
６８さん、６９さん
よーくわかりました。
そんなひどい話って・・・と思っていたのですが、私たちの救済措置でも
あったんですね。
私は現在共働きなので、妻にあと2年間は頑張って働いてもらうこと
をお願いします。
つつましい生活をして自己資金を増やして、もし現在のマンションが
売れなくても「ＯＵＴ終了(T-T)」にならないようにもう一度計算しなお
してみます。

続けてで失礼します。
６８さんへ
現在のマンションが2700万円で売れれば4000万円の物件までＯＫ
なのに、2500万円でしか売れなくなる場合いきなり2500万円程度
の物件しか購入できなくなるのは何故なんでしょう？
もうちょっと教えてください。

>70さん
マンション完成まで2年間は長いが、プラス思考で乗り切って下さい。
一括ポンの人は極少数です。皆さん色々な個人的事情や経済的条件
を乗り越えて購入してるのが現実です。
ですから完成！内覧会・入居の時の喜びは大きなものですヽ(^。^)ノ
入居前のオプションは本人達の最優先物はやるべきです！
後でやるからは出来なくなります。資金的に可能なら時の勢いでやっておく方が
良かったの感想が多いです。
「夢と希望とサムマネー」ですε=ε=ε=ε=ε=┏( ・_・)┛ヤルゾ〜！！

前向きに考えたいですが、、
結局売れずに、入居直前キャンセルは避けたいですし。。
手付金が返ってこないのも大きいですね。
1度よく考えてみます。

駐車場ノ件はもう確定なんでしょうか。
いらないと思っていたんですが、やはり車を買おうとおもって・・・。
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいますか。

無償セレクトと有償オプションの申込について連絡受けた方はいますか？
家には何にも連絡ないです。予定では来週なのに。契約者サイトも
コンテンツはおそまつだし。契約前までは電話の嵐だったのにハンコ
押したら態度急変？

オプションの件は年明けになったみたいですよ。
でも確かに営業さんの態度はそっけなくなりましたね。
いろいろ聞いてもはっきりしないし、お願いした要件もこちらが再び
聞くまで答えが返ってこないんですよね。契約前は翌日にはすぐに
電話があったのに・・・。

＞６４さん
わかりづらくてすみません。以下のように計算しました。

なお、諸費用が物件の3％というのは別の不動産会社のＨＰに目安として記載
されていたのですが、2〜3％や、3〜6％など、ＨＰにより書かれていることが
まちまちなので、コットンが違ったらすみません。

単純に物件価格から手付金と諸費用の合計を出すと以下のようになります。

手付金：物件の10％
諸費用：物件の 3％

物件価格 手付金 諸費用 合計
---------------------------------
4000万 400万 120万 520万
3500万 350万 105万 455万
3000万 300万 90万 390万
2500万 250万 75万 325万
2000万 200万 60万 260万
---------------------------------

現在のマンションが2700万で売却できればローンが全て支払えるので手持ちの
資金は500万。上の表からだいたい4000万くらいの物件までは購入できそう。

2500万でしか売却できない場合、ローンの支払いに200万不足しているので、
手持ちの資金は300万に減少。上の表から2500万の物件くらいまでしか、購入
できなさそう。

という感じでした。

連投すみません。

単純に手持ちの資金から買える物件の話しをしてしまったのですが、実際は
ローンの月々の支払いの方が重要なので試しに計算してみました。

たとえば住宅金融公庫の場合、当初10年は2.9％、11年目以降は3.3％ですので
35年ローンでボーナス無しとするとこんな感じ。

　物件価格　頭金　　借入額　　　10年間(2.9％)　　11年以降(3.3％)
-----------------------------------------------------------------
　4000万　　400万　　3600万　　　136,544円/月　　142,639円/月
　2500万　　250万　　2250万　　　85,340円/月　　　89,149円/月
-----------------------------------------------------------------

あるいは、銀行ローンで当初は2％が、10年後くらいに4％まで上がってしまった
と仮定すると。。（銀行ローンは計算できないので参考程度ですが）

　物件価格　頭金　　借入額　　　10年間(2.0％)　　11年以降(4.0％)
-----------------------------------------------------------------
　4000万　　400万　　3600万　　　119,254円/月　　148,511円/月
　2500万　　250万　　2250万　　　74,534円/月　　　92,819円/月
-----------------------------------------------------------------

これに、管理費、修繕積立金、人によっては駐車場代が加算。。(涙)
修繕積立金は当初は安いけど10年後はもっと高くなってるわけで。。(泣)

以上、目安にでもなれば。

買い替えなら完成後の売れ残りを狙った方がいいんじゃないの。
その方が安く買えるし、現物見れるし。
ただし希望の部屋があるかわからないけど。
２年後の青田買うよりはリスクもなくていいと思うけど。

６８さんへ
丁寧な返信ありがとうございました。
こういう計算マンションを購入しようとしている方は
みなさんできるんでしょうか？
もっと勉強しなければ・・・

野村不動産契約者専門サイについて話し合う、スレッドがありました。
コットンの契約者専門のところも、あまり頻繁に更新されていないようなので、ここで希望少し書いてみたらどうかと思っています。
現場写真のアップも最初からして欲しいですし。
気が向いたら見てみてください。
くれぐれも、ライバル会社からの、批判嫌がらせ中心にならないことを祈ります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17114/

＞６４さんへ
現在、マンションに住んでて住宅ローンを払ってる方だと必要な金額などは
ある程度計算できると思いますが、コットンは契約までの期間が短いことも
あるので、住宅ローンやマンションが初めての方は営業の言うことを信じて
しまい、厳しい返済になっている可能性はありますね。

有名企業で安定した収入だと銀行が結構高額を融資してくれるので、営業は
「○○さんでしたら、××万円くらいの物件でも充分購入できますよ！」と
予算ギリギリの高物件を勧めてきますし。

そんな物件を買ってしまうと、マンションの眺めはいいけど、節約ばかりで
あまり楽しくない生活が待ってそうですね。

若いうちは旅行やら食事やら楽しい生活がしたいので、私は今は2500万程度
の2LDKで某駅そばのマンションでちょっとだけ贅沢に楽しく暮らしてます。
コットンはＳＷがハズレちゃいましたが、当選したら今のマンションは賃貸
にするつもりでした。

ローンの計算は私は自作のツールでやってますが、Webだと以下が良さそう
でした。参考まで。

　インターネット家計簿 -> ローン返済
　http://ai2you.com/iKakeibo/eventCalc/loan_calc_jutaku/loan1_01.asp

>82さん

私は新規購入ですが、「もう少し、もう少し」って感じで見栄&意地を張ると
マンション購入時は満足かもですが、その後は切り詰めるような生活なら
つまらないですしね。
ある程度の所で妥協し、インテリアやオプションも含めて満足し、尚且つ
今までどおりの生活形態を維持できるのが一番かもしれません。
まぁローン開始後は海外も年に何度も行くのは控えなければと思いますが・・・

82さん
ローン返済サイト、さっそく使ってみました。
自己資金をどれだけ増やすと毎月の返済額がいくらになるか
一発で判ります。
あと2年でこれだけ貯めればこんなに楽になる！って。
お気に入り登録させていただきました。

確かにコットンの場合、１階上がるごとの価格差が少ないので
このぐらいの差ならと、だんだん上の階に上がってしまう傾向はありますね。

私は当初、買い替えのつもりでしたが、あまりの短期間での売却と
かなり安くたたかれることを知り、購入をあきらめようと思いました。
でも今は、売却せず賃貸にまわす方向で考えてます。

ただし、購入価格をかなり抑えなくてはいけなくなりそうです。

公庫で申し込みをして、足らない部分を銀行ローンに
しましたが、途中で融資金額を変更する場合、再審査
があり、はねられると融資が受けられないので、キャン
セル⇒手付金がもどってこないと営業に聞きましたが
事前に審査してもらってＯＫであれば変更という方法は
あるのでしょうか？知っている方がいたら教えて下さい。

銀行ローンに回す分だけ公庫の金額を減額という変更でしたら
問題ありませんよ。

銀行ローンに移行する場合、再審査でした。
増額する再審査は、多少審査規準が厳しくなると聞きました。

みんな銀行に一生身をささげてくうーさい。ｂｙ　チャンツイー

日本でマンションや一戸建てを買うってことは35年でローン組んで有り金ほとんどつぎ込んで一生銀行のために働きつづけて支払い終わる人生ってことだよ。そんな人が大多数だから価格も高止まりなんだけどね。ちょっとくらい安くなったってまあー知れてるね。それでもコットン程度の箱一部屋が４０００万とかするんだよ。ほんとにそんな価値があると思うかい？

＞88
再審査とは公庫の再審査ですよね？一部を銀行ローンに移行するのに
どうして増額の再審査になるのですか？

＞箱一部屋が４０００万とかするんだよ。
ってどこもそのくらいするんじゃないの？