東池袋エアライズタワー【購入者限定】Part1

＞110さん
ありがとうございました。消費税の話はＭＲの営業ウーマンに聞いた話でしたので真剣に心配していました。
でもこれでゆっくり寝られます。(^^ゞ

>110さん
ありがとうございました。勉強になりました。
「消費税は間接消費税だから、あくまで僕らは転嫁される立場。
だから、約定によっては新税率分を転嫁されるのかも」なんて思っていましたが
そんなこと、１１０さんの仰せの通り、ある訳ないですね。
だって、僕らに転嫁される以前、つまり施工者や売主にも
おっしゃるとおり、今現在の税率（５％）が課されるに決まってますものね。

５％に上がった法改正のときも
改正前にマンション売買契約をしていた場合は
引渡し時がたとえ５％スタート後であっても、
施工者・売主の納税は３％で良いという経過措置があったようです。

こんにちは、初カキコします。
「エアライズタワー」で検索したら、こんなのが出てきました。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-1704.html
会員限定掲示板のようですね。
既出でしたらごめんなさい。

＞本件では、すでに売買契約を締結しているので
なるほど！
そういえば、決済日じゃなくて約定日ベースですよね。

＜車券売場候補地にヤマダ電機＞
　豊島新聞（4月19日号）によると、池袋東口に建設が計画されていた
　競輪・オートレースの場外車券売場予定地に、ヤマダ電機の進出計画があり
　豊島区商店街連合会が反対しているという。
　場外車券売場については、豊島区役所に「池袋場外車券売場設置対策本部」を
　設置するなど反対運動が盛んに行われていた。
　しかし、今回こうした計画が明らかになったということは、反対運動が成功し、
　車券売場の設置は中止になったということになる。
　今回明らかになった、出店が予定されているヤマダ電機は、群馬県前橋市を本拠にする大型店で、
　隣接するビックカメラと競合する。
　出店が実現すれば、池袋東口が大型電気店の戦いの場になるだろう。
豊島区商店街連合会　http://www.toshima-kushoren.gr.jp/
ビックカメラ　http://www.biccamera.com/bicbic/jsp/w/general/
ヤマダ電機　http://www.yamada-denki.jp/index1.html
豊島区　http://www.city.toshima.tokyo.jp/syakenjyou/index.html

＞125
豊島区商店街連合会が反対しているとのことですが、安売り店としては、すでにビックカメラや
ドンキホーテがあるので、反対してもあまり意味がないのではないでしょうか。

反対ばっかりしないで、建設的な意見も出してほしいものです。
場外車券売場よりヤマダ電機のほうがはるかによいと思います。

>127
いえている

場外車券売場に反対してるとずっと思ってた。
で、建設中止になってヤマダ電機が名乗りをあげてきたんだと思ったら
それにも反対かよ！だ。車券売場撤退ならバンザイじゃん？

ここに限ったことじゃないけどむやみな反対派って多い気がする

初めて書き込みます。私もここに住むことになりました。
今更の話題なのかもしれませんが、商業施設に是非ともツタヤが入ってほしいと願っています。
ツタヤが入らなければ、シアタールームなんてあんまり意味がないし、ここら辺はレンタルビデオ屋が
全然ないんですよ。

いいねーTSUTAYA！
私は、コンビニとマツキヨが出店して欲しいですね。
コンビニはセブンイレブンかローソンなど大手がいいですねえ。

私は大戸屋を切望！！！安くて安心（のような気がする）定食屋さん。外食派にはありがたい存在です。

私は病院！内科でも耳鼻科でも風邪を引いた時に助かりますね。それと歯医者さん。
それにマツキヨがあれば薬も買えるし。ちなみに私は体が弱くは有りませんが、お店あり、
病院あり、美味しいものあり、と、何が出来るかを考えるだけで楽しくなりますね。

私は最近３Dで住宅が作れるソフトを買って、自分の部屋を作り、家具を配置してあと2年弱を過ごそうかと
思っています。毎日考えるだけで楽しくなりますね。

日本全国どこにでもあるようなお店だけでなく少しおしゃれなお店も入って
ほしいと思います。
六本木ヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、プルデンシャルタワーなどに入っている
ようなお店もあってもよいと思います。
例えば、松葉寿司、トニーローマ、ロイズカフェなど（気に入ってます）。
いずれにしてもライズシティーの独自性も打ち出してほしいと思います。

129です。セブンイレブンは徒歩2分ぐらいのところにありますよ。
私もセブン好きなので下に出来たら嬉しいですけどね。
感じがよくて気取りすぎてないカフェが出来てほしいですね。
オーバカナルが好きだけど、池袋に似合わないことはわかっているので、
WIRED CAFEあたりでもいいです。あとは本屋もほしいです。
132さん、私も寝る前に間取りを見ながら想像するのが日課になっています。
本当、楽しみですね。

？？テナントは事業協力した定食屋がメインじゃないですかね。

今みんな仮店舗でやってますし。

コンビには２４Ｈ営業なので、１階の路面店がいいですね。
お洒落なお店がたくさん入るといいですね。

そうだよなあ。
まずいけどやっすい定食屋が山のようにあったのに、
更地にしちまったからな。

半分はテナントとして入るらしいけど。

>134
オーバカナルはいいですよね！
紀尾井町店によく行ってます。

先日２日続いて夕立にぶつかった私は、突然の雨の日に、傘、のいらない生活を早く送りたいとつくづく思ったのでした。
ああ、早く出来ないかなあ！！！
もうすぐ梅雨だし・・・

＞139
私もそう思いました。(*^_^*)
雨に濡れない生活・・・　いいわあ！

サンシャインに来月「青葉」の支店ができるそうです。
ライズシティーも頑張ってほしい。

＞１４１
すみません、マジレスです
青葉って、何のお店ですか？

>139
池袋から東池袋までのグリーン大通りを地下街にする計画があったよね。
あれ、どうなったんだろ？

>142
ラーメンランキングで1位になったこともある超人気店です。
中野に本店があるのですが30分から1時間ほど並ぶ必要があります。
Ｗスープで有名になったお店です。
6月23日オープンのようです。
建築現場（クレーンがドンドン高くなっています！）を見にいくついでにでも
特製中華そばを試してみて下さい。
お奨めです。

>144
142です
　ありがとうございます
　是非行って見たいと思います

飲食店なんか入ったら汚くなるので反対

＞１３２
　＞＞私は最近３Dで住宅が作れるソフトを買って……

　なんだかすごく楽しそうですね
　簡単に手に入るソフトなんでしょうか？

>146
賛成です。
汚い店や下品な店はボイコットしましょう！
低層階にはゴキブリがでるかもしれませんし。

＞146、148
今仮店舗で頑張っている彼らは地権者であって、テナントで入るわけではないので
ボイコットとか出来ないでしょ。

全体共用部、住宅共用部ともに、一応売主の関連会社が管理会社に予定されていますが、
管理組合結成後直ちにコンペにかけたいと思っています。皆さんはどうお考えでしょうか？

以前住んでいたマンションで、同様に売主関連会社に管理任せていて
かなりボッタくられてことがあり(受付レディの人件費がやたら高かったり、
毎週植木の手入れをしていたり・・)、最終的に現在予定している会社に任せるとしても、
事前に見積もりをとって牽制しておく必要ありと存じます。

↑「…かけたいと思っています。」なんて言っていますが、
私は理事に任命されているわけでも何でもありません。念のため。

以前住んでいたマンションでは、居住者の中に売主側の人間がいて、
彼が暗黙の了解的に理事をやっておりましたので上記のような状態だったわけですが、
住民の皆様が意識を高く持っていればそのようなことは防げると思い、書き込ませて頂きました。

マンションは本当に管理会社次第だと思います。
管理会社の決算報告には関心を持って、疑問点は全てクリアにするようにしましょう。
せっかく大規模マンションなのに、維持費・管理費のUPを認めちゃったら
大規模の意味ありませんものね。

皆さん、管理会社の決算報告は

＞147さん

私が購入したのは、パソコンショップに置いてあった1年だけ使用できる1800円くらいの簡単な
ソフトです。ですので、ちょっとちゃちですが、高いソフトを買ってそれに飽きずにずっと使い続ける
自信が無かったので、簡単なソフトにしました。他にもたくさん３Dのソフトが出ていますので、
見にいらしてみて下さい。結構楽しめるはずです。

>152
　147です。
　今日家電量販店をプラプラしているとき、そのソフトを目にしました。
　それなりに楽しめるということですね．．．
　私も、買ってみようかな・・・

>149
ボイコットとは客として行かないということです。
地権者といえども収入が激減すれば困るでしょうから。
テナントの出展を阻止するという意味ではありません。

＞151、152
了解です。
徹底的に検証しましょう。
管理で儲けるともいいますからね、ぼられないようにしましょう。
ただ、混乱してはいけないので、しばらくは管理会社を替えないほうが
よいような気がします。

>管理組合結成後直ちにコンペ
別マンション（1000戸）ですが、新築から１年後にコンペをして、
同じ管理会社で同じサービス内容で２／３の支払額になりました。
まあ、当初は、管理費高め、修繕積立金低めの設定なので、
こんなもんですかね。

管理人の制服は六本木ヒルズや愛宕ヒルズのがステキです。
一方、某大手タワーマンションには労働者風の制服がイマイチなのに加え、
リストラされた使えない親爺が管理人としている。
多くの住民にため口を聞いたり、コンシェルジュの女性をナンパしている。
この手の連中は再教育するか、首にするかしてもらいたい。

＞156
エレベーターの管理費も高いのですが、保証やクレーム対応の関係もあり、
初期段階でこれを変更するのは難しいようです。

ネットの話なんですが、営業の方にお聞きしたところ５台までとのことでした。
うちはすでにＤＶＤとか合わせて７台になってしまっているんです。
全部つなげるのは無理なんでしょうか

HUBで分岐すれば可能だと思いますけど無理なんでしょうか？
私もPCだけで５台超えてしまっています。
個別IPを指定せずに、単に繋ぐだけなら繋がると思うのですが？

この「丸の内フォーラムコンサルティング」を起用すれば確実に管理コストが下がりそう。
成功報酬形式なので管理コスト低減分が彼らのインセンティブです。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/　(5月31日/日本経済新聞　夕刊)

＞161
「管理費が下がった分の半額程度を受け取る仕組み」は高すぎるので、
彼らの成功報酬も徹底的に値切ろう！
小規模マンションと大規模マンションが同じく半額となっている。
上限（キャップ）を儲けるべきだろ。
あるいは管理のクオリティーを保証させるべき。
大規模マンションの場合は手付金も高すぎるね！

管理については、非常に奥が深い問題です。日経新聞にも今３５面に昨日から、マンション管理についての記事がでていますので
参考にしてください。
管理費の本質は、安易に管理会社を変更したり、コストカットをすることではなく、その支払い対価にあったサービスが得られているかということです。
必要と思われるサービスの質を高めながら、コストダウンを図る必要があります。
エアライズタワーの管理費の明細、算定根拠はまだ開示を受けていませんのでよくわかりませんが、コストの観点で考えられるポイントは、
１　人件費
①　防災センターがあるので何人か交代制で２４時間体制になっている。（但し、安心材料でもありますが・・・）この費用の住宅棟管理組合、オフィス棟管理組合での費用負担の割合について
②　コンシェルジェ　　　こちらも年間で１人分の人件費が発生している。　このポイントは、
・　コンシェルジェが行なうサービスについても必要なもの不要なものがあるが、不要なものをカットしてもやはり１人躯は必要なので、コストダウンにならない
・　人件費を削ると、それなりのコンシェルジェがくる。（このあたりは、管理会社としても、低コストで良いコンシェルジェを獲得するように努力するべきです。
③　風呂が３つもあるので、その清掃業務等にコストがかかっている
管理範囲
①　地下１Ｆの広場、地下鉄からのエスカレータ、広場から西に上るエスカレータ、ＥＶなどの保守管理は、現状では、全体管理組合（オフィスと住宅）が責任と負担の主体ですが、第２地区も完成し、文化会館まで地下通路が繋がった時は、公共広場、通路的な機能になることを考えると、エアライズ単独で管理するのはいかがなものかという気がしています。
　　公共性が増してきたあかつきには、区に管理主体を移すことも考えなければなりません。

＞163
勉強になりました。
管理の問題は難しいですね。

第2地区が完成しなくても、かなりの人がエスカレーターを使うことに
なると思うなあ。ほかにはエスカレーターないし、ちょうどサンシャイン側で
利用者が多いし。早急に利用者の割合を調査して、管理費を東京メトロ
との折半にもっていかないと割りにあわなさそうな気がする。

東京メトロとしてはその程度の費用負担を
エアライズがしないとわざわざ直結にせんだろうが。

エスカレーターの管理って膨大な金額になるのでしょうか？
すごい人数が利用しますからね。

>「管理費が下がった分の半額程度を受け取る仕組み」は高すぎるので、

それはマジで高すぎ。
普通にやっても相当値切れるから、任せたら２倍値切れるなんて事は無いよな。

＞168
ノウハウだけもらって、あとは自分達で交渉すればよいと思う。

6階部分くらいまでできていますね！