京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

今日チラシ入ってました。
結構苦戦しているんですかね。

申込み多いみたいですよ！今日も平日にもかかわらずたくさんの方が見学されてました。抽選になりませんように！

すみません、どなたか固定資産税がどの程度になりそうかお分かりでしょうか。

「ジオ」と「つむぎの森」どちらもチラシ入ってました。どちらも7割ぐらいはすぐ売れそうですね。

実際つむぎとジオどっちが人気なのでしょうか？
ジオは駅に近すぎるしペアガラスでも窓開けてたら音丸聞こえだし、向日市ってもひっかかるし。つむぎは耐震1だしシングルガラスだし至る所で手抜き感否めないし。
購入予定ほみなさんの決定打はどこだったのか、気になります。

道路が真ん前でうるさく空気も悪くありませんか？

決定打に欠けるなら、焦って購入しなくても良いかと。
まだまだ、マンション建設されるでしょうし。
大きな買い物ですから、充分に吟味した方が後悔しないと思います。

407さんに同感です。
これからでてくる近鉄のマンションは、今回の反省を活かしてペアガラスになると思っています。
価格も適正価格にどんどん近づくと思います。

一度契約したらもう比較できませんからね。
手付金放棄するなら別ですが。

じゃあ…待ったほうがいいかなぁ。

悩むね。

つむぎの街グランスクエアは、立地は最高なのに、全体として残念。
消費者のことを全く考えず、うまいことを言って、利益追求しか考えていないように感じました。
マンションは一世一代の高い買い物なので、私たちは購入を断念しました。

当たった営業さんにもよるんだろうけど、利益追求しか考えていないは言いすぎかなと感じるなぁ。

設備等、決して良いとは言えないけれど、なんだかんだで多くの人にとっての平均点はぎりぎりクリアしてきている印象です。
設備に余分にお金をかける代わりにマンション価格が上がり過ぎないようにした、という見方も一応可能な気がします。
文句のつけようがないような仕様で、それでいて手頃な値段にしろというのは虫がいい話かなぁと。

ただまあ、南区久世だったり向日市だったりで元はまともに見向きされない地域だったのが、
イオンモールが具体化したことで、再開発というのが現実味を感じられるようになって、
その期待感で、このマンションだけじゃなく、地域一体、実力以上の価格になっているようには感じますね。
# アドレスが南区久世じゃなくて、例えば西京区桂川とかだったら今の価格で非常に納得できます（笑）

ジオは文句ない設備ですけどね。

その分、立地でやや劣るのに価格は若干高いので、
412の言うこともそれなりに妥当なのでは。

近鉄の物件はおそらく全部長谷工になるので、
設備が気になる人は阪急にするのが無難。

>>411
私たちも同じです。
当たった営業が同じだったのかも？
ペアガラスのことで尋ねると、最後はジオの躯体についてなにやらけなしていました。
私たち夫婦は今回は見送り、次回以降のマンションに期待。それでもだめなら今回は縁がなかったということであきらめよう、という結論に達しました。

長谷工か・・・ジオの竹中よりランク下がるよな
せっかく立地はいいのに

そうなん！？長谷工って大手やないの？？

購入やめられた方のレスがありますが、
皆さんはどうされるのでしょうか？
ここのところ、マイナスレスが多いような気がしますが…。
ギリギリまで迷いそうです。

私が申込した部屋はどれも、抽選確定でしたよ。土曜日で。
部屋によってばらつきあるかもしれませんが、要望のあった部屋にはかなりバラの印があったと思います。自分の部屋タイプにはほぼついてたので、全部見てないかもですが。

とりあえず要望は出したという人が多いのでは？
果たして要望を出した人のうち半分も登録にまで至るのか？
登録やーめた、って人は多いでしょうね。
私もそうですが。

メリット
駅近

デメリット
極狭出入り口
サッシ等設備のチープさ
価格がやや高め

さてどうなることやら

やっぱり申込み直前になると今までより真剣に考えるので、
いろいろと心配になったり粗が見えてきたりしますね。
今回はまだ後から近くにマンションが建つことが分かっているので
余計に判断が難しいです。


>>417
長谷工は準大手って感じですね。コストダウンの得意なゼネコンというイメージです。
ただし、ゼネコンは大手5社（鹿島、清水、大成、大林、竹中）と
その下の準大手の間にかなりの格差があります。

ジオも次に南側にできるのは竹中施工ではなく準大手のフジタらしく、
10階建てということもあってか免震もなさそうです。
設備仕様面では今出てるジオの北が頭ひとつ抜ける感じになりそうですね。

迷いましたが申込みました。知り合いの不動産関係の方にも相談しましたが、マンションはとにかく立地で選べと言われ信じることに。私たちにとっては設備も十分満足できたのと、転勤の際売ったり貸したりしやすそうなので。

>>423
そうなんですよね。
うちも永住しないので決めました。
今は最新の設備も10年ひと昔どころか5年で変わるでしょう。
中古や賃貸を探す人には、立地と行政が優先されます。
ジオの免震は良いけど、立地行政が…いや、つむぎを意識したからこそ、売りにするためあの規模で免震頑張ったのでしょう。
東西南北開けたこちらは、中古や賃貸市場では◎
住めば、どこでも都だと思いますが。

立地…子供がおつかいでイオンに行くのもジオより安全面でこちらが良いです。
私立の子の遠征も集合は京都駅。
主人の出張も、将来の子供の通学通勤も、ここなら、滋賀、奈良、京都、大阪、神戸、すべて可能。
不動産は土地が建物より優先で決まります。
デペも良い立地に良い建物なら超高級価格でないと無理。
だいたいどこも完成同時に売り切るかどうか狙いで建てるらしいですよ。
完成後にキャンセル物件も含め、値引きはあると思いますが、オプションにこだわらないならそれも一考？
要望多かったので強気価格なのでしょうけれど、この立地は最強です。
後だしマンションも続きますが、うちはここにします。
後の仕様が良かったら悔しいけど、やっぱり立地。これには勝てない。

新しい街の開発って、やっぱり魅力的ですね
これだけJRの駅近で商業施設とバランスのとれた街の開発って、京都市ではもうしばらくはないんじゃないかと思ってしまいます
いちばん端っこでも京都市民にこだわりました
時間かけた分、もっと拘りのあるマンションを期待してたので、がっかりなとこ多々ありますが、かといって他がズバ抜けて良くもなく

>419
申し込みがあった部屋にバラがついてるだけで、バラ=抽選ではないですよね？

>>423, 424
うちもリセールを視野に入れて検討しているのですが、
どの棟にするかと、階層をどうするかを悩んでいます。

パークコートが、南向きかつ線路にも幹線道路にも面していないので、
リセールでは一番有利なのかなと思いつつ、バルコニーが西向きの棟と
近そうなのと、他の棟より微妙に細長い間取りになっているのが、
住む上ではちょっと気になっています…。
（実は日当たりや眺望は自分たち自身はそれほど気にしないのですが…）

リセールを考えているみなさんはどのように考えられたのでしょう？

リセールなら最上階がいいのでは。
需要は多いでしょう。

リセールした経験者です。
最上階以外では、眺望より部屋の広さが有利です。

>>429, 430
ありがとうございます。やはり最上階が強いんですね。

知人にもアドバイスもらったのですが、駅前ならどんな部屋でも
それなりに需要はあるものの、条件のいい希少な部屋
（最上階、角部屋、間取りがいいなど）は、購入しようとする人が、
予算より条件を重視する人が来るため、高値で売れやすい
（逆に条件に悪い部分がある部屋は購入側が安さを期待する）
と言われ、なるほどと思いました。

今週末の打ち合わせで申し込みを考えているので、もう少し悩んでみます。

４２４です。

この立地なら買われる側の層が変わるだけで、まあ大丈夫と思います。
最上階、南向、ルーフバルコニー等有利と聞くけど、最初に高いのでリスクを考え、うちは価格面で無理ない範囲にします。
余裕があれば売らずに賃貸。不動産業を営む知人を頼れるので。
賃貸の場合はこの立地、京都市という事で、法人契約狙えると思っています。広すぎると賃貸では不利になる事もあるので、そこそこで。広いと維持費のリスクも。
とはいえ、実際に生活するのでとりあえずは自分の予算に合った自分の住みたい場所にします。

４３２です。

４３１さんの記事見ずに投稿してしまいました。
お考えの通りだと思います。
うちはどちらかと言えば賃貸希望なので、リスク重視なんですよね。

ご希望にかなうお部屋になると良いですね♪

ありがとうございます。
これからも良いお付き合いをお願いします。

イオン､｢本業のスーパーが赤字｣の深刻度
http://toyokeizai.net/articles/-/42315

この地域の価値はイオンによるところも大きいのでちょっと心配ですね

イオングループとしては、拡張し過ぎたおかげで共食いですよね。

イオン桂川店に来るお客さんの中には、ダイエー桂南店、イオン向日町店、イオン洛南店、イオン京都五条店に行っていたお客さんはかなりいると思います。

確かにイトーヨーカ堂の食品は良かったりする
それでも桂川のイオンは、今後少なくとも数年はこのあたりのイオンの中ではトップクラスの賑わいになるのでは⁇
久御山のイオンも十数年でリニューアルしてあの立地でも賑わってますし。
確かにイオン出来過ぎですがね…

ジオの方は今日で一期販売分受け付け終了でしたね。
完売したのかな？
こっちも来週末で締め切られるけどどうなんだろうね。

今日申込してきました。
私の希望の部屋は今のところ他の方の申込がないとのことでした。
もちろん金曜日まではわかりませんが、
色々な意味でドキドキです。

イオンが朝７時からオープン、夜中の１２時まで営業と考えると、業者搬入は早朝。。その間は若者がダンスの練習すること必死ですな。

またJR駅前で24時間貨物が通ることを考えればちょっと…

サッシがT1〜T2ってのが気になるね
JRの貨物が深夜早朝も走るので音が響くしねえ

このタイミングでのマイナス書き込みは抽選倍率を
下げようとしているのではと穿った見方をしてしまいますが・・・。

とはいえ、線路近くというだけでなく、幹線道路にも面していて、
さらに大型商業施設がすぐそば、しかも、ファミリーマンションなので
子供も相当数入居することが予想される、ということで、音に関する条件が
かなり悪いことは間違いない一方で、騒音対策に力を入れたマンションという
感じでもないので、音に神経質な人は買うべきではないでしょうね。

そういう人は流石に既に選択肢から外していると思いますが。

私は事前登録してましたが、購入は見送ることにしました。
人気がなければ営業さんから連絡ありそうなもんですが音沙汰なし（笑
逆に考えれば応募者多数で営業かける必要もないのかなあと想像していますが。

仮に売れ残ったとしてもイオンモールがオープンしたら売れてしまうんだろうね。
マンションもまだ建ってないしイオンもまだだしこれから動き出す、と期待。

つむぎの長期修繕計画案ってどなたか教えてもらいましたか？

知り合いが一度、事業主が近鉄不動産で管理会社も近鉄住宅管理のマンションの契約当日に
長期修繕計画を見せられて修繕積立金の上がり幅に驚いてキャンセルしたと聞いたので…

ジオは丁寧にも修繕計画内容や上がり幅も教えていただけたのですが、つむぎはそれが心配です。。。

契約当日に見せられてその勢いで契約も怖いと思ったので、どなたかご存知ですか？

>445さん 私も気になるところです。
モデルルーム見学初日に、営業さんにお聞きしましたが、
まだ資料ができてないだかなんとか。
その後は、どの部屋に応募するか悩んでおり
聞きそびれてました。
そろそろ、書面も出来てますよね…。

私もまだ見せていただいていません。
長期修繕計画案は絶対に見るべきです。
契約「前」に！！必ず。
私もそうします。

446・447さん

やっぱりまだ長期修繕計画ご存知ではないんですね。

長期修繕計画は国交省のガイドラインでいくと２０年以上の代金を算出するみたいですが、
ジオは会社の規定？なのか３０年で計算されていて、金額の上げ幅も安くはないですが安心でした。

つむぎもそろそろ契約が迫ってるから早く出してほしい。

やはり全体的にジオの方が設備や営業さんの対応やその他で上回ってるような気がする。
もうすぐ締め切りだしどうしようかな。

１期販売では７～８割を売りに出すマンションが多い中、１期販売が２３１戸だけなのは何か理由があるのでしょうか？

一期を7〜8割売り出すのが多い、っていう根拠は？？それはマンションによる気がします。あと、長期修繕計画は30年のものを出すとききましたよ。

営業の対応はマンションを選ぶ基準にはならないと思う。
買い終わったら、付き合いなんてないですよ。
阪急不動産は過去にひどい欠陥マンションがあり、そのときの会社の対応ったら酷いものでしたよ。モンセーヌ南茨木で調べたらわかります。

>>450さん
要望があって契約見込める戸数が231戸だからでしょう。

450です。

＞451さん

北摂から京都までの駅近マンションに絞って色々見て回っていたのですが、どうも契約まで至らず…という状況で、何度か見送りました。今まで視野に入れたところは、7割～8割ほどが１期販売だと聞いていたので、そういうものなのだと思っていました。それで、5割強って言うのは何か理由があるのかな、と少し思っただけなのです。

＞453さん

うーん、そうだとすると、ちょっと売れ行き悪い感じもしますね。2期販売はイオンのオープンが近づいて、ぐっと活気が出てくるかな…？

1期販売の戸数ってそんなに気にするもんなんでしょうか。
売り出し戸数の理屈はよく分かりませんが、登録時にバラをみたら
1次では売り出し予定ではないグレー部分にもいくつかバラがついてました。
かぶったら他で折り合いをつけてもらう、てことでしょうか。
みなさんが納得できて購入できればよいと思いますね。
でも、駐車場抽選の案内が来ましたが…はずれくじもあるようで…
車命の私は引いたらそん時は辞退ですね。。

↑455さん、簡単に辞退っておっしゃってますが、辞退したら建物価格の10パーセント払わなければならないんじゃないんですか？

イオンできるまでは、ある程度残しておくと、聞きましたよ。西向きは特にルーフバルコニーのあるところ以外は売らないと。
抽選で外れた方用に、南、東とも、列で残しているので、いま一期で販売対象としているよりは、最終的には、出る予定だと。

>>456さん
私は455さんではありませんが、購入申込みの時に駐車場抽選も行い、
その結果を見て契約するかどうかを決められるようになっているという話だったと思います。

>>454さん
一期販売の戸数を見て売れ行きを判断するのは少し違うような・・・。

まず、231戸という数字は、比率で言えば五割強かもしれませんが、絶対数としては十分多いです。
また、要望を見て絞ったというよりは、イオンモールが開業してからのほうが売りやすいだろう
という判断からある程度残すように設定しているのではと思います。
（実際、確か最初の要望書提出時には売り出していなかった部屋も出していて、
　これはむしろ予想より要望が多かったということではないでしょうか？）

ちなみに、パークコートの西向きの棟が売り出されていないのは、値付が難しかったのかなと考えてます。
後で出てくるここの価格設定を見れば実際の売れ行きが見えてくるかもしれませんね。

一期販売の戸数をみると、絶対数としては多いけど（販売する戸数も多いけど、残ってる戸数も多い）、5割強だと完売までは結構苦戦しそうだなぁ。今検討中の人もイオンモールありきで考えてるはずだし、イオンモールができた頃には次のマンション案内がくるかもしれないし。

イオンモールができたら、渋滞を目の当たりにして「やっぱりやめる」ってなる人も多いと思う。

一期販売の戸数に関しては、この辺りのリンクが参考になりそう。

スマイティ - 供給数・販売戸数の対総戸数比率ランキング
http://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/summary_201309/ranking.ht...

住まいサーフィン - 「１期で何戸販売するかは人気の目安」
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=40&o=355


400戸超のマンションで５割なら平均よりやや多い程度？
一度に多く販売しようとすると、営業の人数、展示場の広さ、広告など、
準備も大変になるので、そのあたりも影響していそう。
今回の場合、残ったら後から出るマンションと一緒に営業することもできますしね。


>イオンモールができたら、渋滞を目の当たりにして「やっぱりやめる」ってなる人も多いと思う。
これはありそう。
イオンに近すぎるってのもあって、駅前はかなり賑やかになりそうなので、
影響が比較的大きい南、東向きから売りだしたのはこれも理由？

454です。

皆さん、色々教えてくださってありがとうございます。
勉強になりました。いろんな側面があり、なるほどなぁ…と。

販売戦略が吉と出るかどうか、結果が分からない物件に大金を投じるので、本当に心配ですが、気に入った部屋が今でないと手に入らないなら、様子見をしているわけに行かないので、仕方ないですよね…。

グランスクエアもジオ阪急も駅近で騒音がどうとかいう気になる点はあるけど
よっぽどの電車嫌いな人以外は問題無いと思う。
イオンモールへは歩道も歩道橋もわたらず行けるしお子さんには安全。

75平米前後の3LDKで5階あたりで3000万の物件くらいと思ってたら500万以上高くて
自分の甘さにビックリした。マンションって高いね。

75平米前後の3LDKで5階あたりで3000万くらいの物件と思ってたら500万以上高くて
自分の甘さにビックリした。マンションって高いね。

Aitoがちょうどその位の価格帯ですね
ここはちょっと高めです

>>466
Aitoと比較したらいけません。
あちらは沿線と土地柄によるのか、もう少し低所得者向けです。ここやジオとは居住者の質も違うでしょうね。

どっちも碁盤の目から外れた化外ですやん。
同じようなものなのに、無駄にここは高いですよね。

土地柄でいうとこちらもひどい…
向日市は言語道断だが、ここも向日市との境の京都市のはじっこという事実。

>>468>>469
基盤の目から外れてても、市内よりアクセスいいですよ。大阪にも京都にも四条河原町にもスムーズに行けます。
それに京阪は遅いし＊＊エリア多いし、JR京都線と阪急の両方が使える点でAitoより断然ここの方がいいです。

桂川vs藤森…

どうでもいい

目くそ鼻くそ・・・５０歩１００歩・・・

ここを買う人は気の毒だね

みんなレクサスやアウディ乗りたいけど、無理なんだよ
そういう人に言わせればスズキ対ダイハツなんてどうでもいいわけで
でも、それにはそれの良さがあるんだから、自分が満足できればそれでいいやん

沿線ではなく、ここ自体が＊＊地域。
学区が引っかかりどうしても踏み出せない。

どうでもいいと思ってるなら書き込みしなければいいのに（笑）

購入予定の皆さん、内装やキッチン天板の色はどれにされますかー？

いよいよ第一期申し込み締め切り日ですね。

>>477さん
迷いますよね。
ナチュラルとミディアムは建具と床の色が違ってて、
実際の部屋でどうなるかのイメージが難しく、選ぶのに勇気がいります。
ダークはオプションなしだとモデルルームの質感は出ないと言われたし、
ホワイトが無難なのかなぁ。

反応が薄いのは、実は書き込んでいる人に購入予定者はあまりいなかったのですかね？
自分も今回は見送ったのですが…

ところで、公式HPを見ていて気になったことがあります。
トップページの紫のアイコンに、
「24時間有人管理」と大きく書かれてるんですが、
下に小さく、
「外部管理センターでの監視体制となります」
と書かれてます。
24時間有人なのに外部での監視ってどういうことでしょうか？

登録した部屋、抽選にならないようです。
あとは駐車場がどうなるか…

>>479
管理人は夜間はひとり。
仮眠を取るのでその間は外部からの監視だそうです。
ただ24時間有人なので夜間に緊急事態があれば
叩き起こしていいそうです(笑)

仮眠時間はあるとはいえ、やはり有人で２４時間というのは安心ですね。
駅やイオンのそばですから、おかしな人がロビーに入り込む可能性もありますもんね。
夜中に管理人がいるといないとでは大違いですよね。

私のところも抽選なしでした。
抽選になった方はいるのでしょうか？

私も抽選なしでした。
思ったより人気がない？？
最後は値下げとかになるのか…不安になってきました。

急がず値下げを狙おうかな。

値下げしたら納得できる値段になるかもしれないけど、今の値段ではそれだけの価値を見出せないですね。うちも待とうかな。

京都の田の字地域は、価格はかなり高いがあっという間に売り切れる。
やはりここは価値以上の強気な価格をつけすぎたんだろうね。こりゃ苦戦するわ。値崩れも。営業かわいそう。

全体的に200~300万くらい下げたらようやく検討するレベル。
設備や住所の割には価格が強気すぎる。
比較されてるジオ阪急に勝ってるのは住所だけなんだから。

坪１５～２０万は欲張り過ぎた感じかな。
最近になって焦ってSUUMOとかに広告出しているし、デベロッパー的にもやっと現実が見えてきた感じじゃない？

ジオは向日市で、しかもマンション群になるところのただの1画であの価格。
今は更地だからイメージわきにくいんだろうか、南側も東側も隣接してマンションが建つところであの価格でよく買うよ。
抽選になった住戸もごく一部だったらしい。

完成前から値崩れが始まりそう！もうすでに値引き交渉できるかも？

今後、人口減少と高齢化で都市部に人口が集中するから、こういう郊外の大規模物件はリセール時の値崩れのリスクは必至でしょ。リセールなど考えずにずっと住みたいって思うなら全く気にすることないと思うが。しかし、そもそもこの物件で抽選なんてあり得ないと思うけどなあ。

南区久世だと向日市より魅力を感じない（笑）ていうか、むしろイヤ。友達に住所伝えるの躊躇しそう。

>>491
向日市？どこ？それって京都？状態。
京都府内の小さな市、城陽市や京田辺市なんかと同等。

とか、そういうことはいいとして、リセール価格調べてごらん。
向日市と京都市じゃその差は歴然。

京都市南区でもリセール価格は高いのですか？

>>490

ほんとそう。抽選なんてありえない。

「抽選」なんて言葉、結局営業のセールストークに使われただけ。
営業だって、ほんとに抽選になるなんて思ってたんだとしたらかなりの素人なんじゃない？

で、いざ抽選にならなかったら「私がほかのお客様とぶつけないように努力したんです」ってしたり顔。
いやいや、そんなことないでしょ。

そもそもそうやって競争心煽って、急かす時点であやしいって思わなきゃいけなかった。
モデルルームのバラだってそう。煽ってるるだけ。
要望書なんて誰でも出せるっての。

安易に申し込まなくてよかった。

ここの抽選は今日だっけ？
きっと会場がらがらだろうなあ。

>>493
比較対象によるでしょう。同じ京都市でも中京区や北区、下京区より高いとかはないでしょう。
でも山科区や右京区とならいい勝負？

南区とはいえもちろん場所にもよると思いますよ。もちろん京都駅の南側とかだともちろん安いでしょう。
一般的には１７１号線より東側は安いし、そこと比べるのはナンセンス。

でも同じような立地で、京都市南区か向日市かって言われたらふつう京都市南区じゃないでしょうか。

南区っていうだけで恥ずかしい、とか言ってる人ってニワカ京都人でしょう。

逆に向日市でわざわざ物件探す人ってどんな人なの？
京都市に手が届かない人っていうイメージしかない。快速が止まる駅もないし。

第１期の売り上げを見たら答えがでるんじゃないですか。価値が認められたマンションだったら売れるだろうしね。

もしどうしてもここに住みたいなら、すぐに出てくるだろう賃貸部屋を借りる方がいいと思うね。たいした家賃にならんだろうし。買ってリセールって物件じゃないよ。一生住むなら別だけどね。ただ、イオン頼みってのがつらいところかな。駅近って言っても桂川と洛西口ではね。僕なら同じ3LDK/3500出すなら、二条あたりの中古を買うね。大阪までもJRで5分ぐらいしか変わらんし。

>>497
普通は購入価格に合わせて家賃設定するので、
周りの相場がよほど下がらない限り、
賃貸の家賃もそれなりになるような気がします。

また、二条で駅近の3LDK/3500だと、築20年コースでは？
それこそ潰しが効かなさそうです。

あと、二条から京都は嵯峨野線で確かに5分程度ですが、
京都での乗り換えでかなりの距離を歩く必要があるので
大阪まで5分しか変わらんということはないかと。

あまり触れない方がいいのかもですが、
ちょっと突っ込みどころが多かったので。

大阪通勤するなら、長岡京や、高槻とか、近づいていくならわかるけれど、嵯峨野線やら、京都の地下鉄沿線なんて、そんな身体に無理出来ない。。ここは何に乗って帰ってもある程度の時間で帰れるから楽なんです。
田の字に住む人は、京都に通勤するお金持ちじゃないの？こんなとこの事気にしてないよね？どんな人が嫌な事ばっかり書いているのか、不思議。

私もここを検討していましたが不動産屋やFP等と相談し、家族のライフスタイルやライフプランを整理した結果、もう少し市内中心部の中古かな、という結論に達しました。
でもここ便利なんですよね。価格が安ければ、絶対に買い！！の物件には間違いないと思います。
個人的には、二条よりは西院あたりの阪急も東西線も使えるあたりのほうが便利かなと思いました。嵯峨野線は15分に1本しかないので、バスと同じ感覚ですね。
ここは本当に価格だけが残念。
どのくらい売れるのかすごく興味があるので、ここを覗かせてもらっています。
この物件を選んで、設定された価格まで出してもOK、と思われた方は胸を張って購入なさったらいいと思います。
決して悪い物件ではないのですから。

500です。
実際に抽選がどのような感じだったのかも教えていただきたいので、抽選に参加なさった方はぜひ様子を教えてください。

うん。そうだね。
無理をしてまで住むところじゃない、という感じ。
うちは子どもが私大にいくかもしれないことを考えてここはやめた。
このくらいの価格なら余裕だ！って人にとっては「買い」だと思う。

物件や場所自体は確かに良くて便利。
買い物、京阪神への通勤、出張も合理的でいいと思う。

気になるのが、まだこの土地が発展途上なのに、
デベが価格をつり上げ気味なこと。
これから府がきちんと街作する計画があって、
将来性が期待できるんだったらまだ納得できるけど、
イオンとマンション乱立だけで終わらないかが心配。

…でもやっぱり、電車2線使えるのは魅力なので
高めなのは仕方ないのかな。

勤務地異動が前提なので近畿地区なら大阪、神戸、京都、滋賀と広範囲に
そこそこの時間で通勤できることを考慮してここを選びました。
一応京都の地元民として、高槻とか尼崎はやめました。
個人的には、ＪＲは本線に駅があればこそ便利であってローカル線への乗り換えは
たとえ１駅、２駅であっても毎日のこととなればタイムロスが苦痛に感じます。

>>503
ジオのほうのあの再開発地域は無計画に向日市が売り払ったので、マンションが乱立することはもう決定済。
現にジオの東側なんて狭い敷地にマンションが建って、ジオとびっちりくっつくし。
完成前どころか今が更地だから強気価格なんだろうけど、完成後の実際の様子を見たら間違いなく価値は下がるでしょう。
なんであの価格で抽選になったりしているのか、本当に疑問だ。

ここは、イオンのB街区西、トヨタ南に建つマンションとともに「つむぎの街」として、ひとつのブランドになるんじゃないかと思ってる。市内の田の字地区のブランドには全くかなわないとはいえ、京都市でいう「桂坂」のようなひとつのブランド。
ここは、その中でももっとも中心的なランドマーク。
私はこの地域でのマンション購入は見送ったけど、買うなら断然ジオよりこっちだった。

たしかに。ジオとをはじめ向日市の物件はつむぎの街の開発に便乗して、価格釣り上げてなにしてんの？って感じ。所詮阪急各駅停車駅そばの向日市物件でしかないのにね。

免震で建ててくれたらな〜
大地震が来るのが確実といわれているのに、なぜ耐震でいくのか。
長谷工に技術がないのか❓
コストがかかるから❓
今後、免震が当たり前になる時代になっていくのでは❓
時代遅れのマンションになるんじゃ。

今京都市内で出てる物件で免震なのってジオくらいじゃない？
タワーでもないのに必要ないでしょ。その分安くすればいいのにね。

早まってジオ契約しちゃった人は免震しかポイントがないのよ。
後悔してるだろうけど手付金放棄なんてさすがにできないだろうしさ。

そっとしとおいてあげようよ。

>507
じゃあ、世の中にあるほとんどのマンションが時代遅れなんだね～。ジオ以外のマンション誰も買えないね～。
低層中層マンションにはオーバースペックな免震なんてお金かかるだけで不要だから免震じゃないんでしょ（笑）免震の軽量化のためにどこを軽量化したのか確認してみたのかなあ。私だったらそっちのほうが不安だけどなあ。むしろ免震くらいしかこっちに勝てそうなところがなくて苦肉の策での免震なんじゃないのかなあ。

>508
ジオは京都市内じゃないよ（笑）

今、ギャラリー行ってきました。申し込みすごく多く、抽選もありました。

まあつむぎもジオもぼちぼち売れていくんじゃないかな。
イオンモールがオープンしたらまた売れ出すだろうし、しばらくは強気価格だろうね。

全然売れなくてたたき売りになったら笑うけど

やっぱりここは入り口狭いよ。
現地見てきたけど工事のトラックが出入り大変そう。

>>509
つむぎこそ立地以外ポイントがないのでは？実は立地も怪しいけど（笑）他のマンションの設備とか見てないのでしょうか。いかにここが低い設備仕様か気付かないのですね。なんだかかわいそう。

素朴に。緊急自動車どうするんだと思いました。

ジオとここしかマンション発表されてないよね？今後どれぐらい発表されそうですか？またジオやここを越える規模のマンションが出来るとは考えづらいですよね。タワマンはあり得ないですよね？

ジオでもサウスとノースかあり現在発表されてるのはノースだけだったような気がします。

教えてあげる。
「ヴェリテ洛西口」と「ヴェリテ洛西口駅前」は完売済。
今後の予定。
「ジオ洛西口ノースレジデンス」の南に「サウスレジデンス」10階建て163戸。
グランスクエアを西に行ったところ、イオン東急オアシスの横に同じ近鉄が販売する160戸。
洛南小の西にこれも近鉄が販売する2百数十戸。
「ジオ洛西口ノースレジデンス」の東に隣接して南海が販売する10階建て。
タワマンはあり得ない。
私が知ってるのはこれだけです。

マンションは立地がすべて。
設備設備言うてる人はもうちょっと勉強してから買わないと後悔するよ。

京都方面からの右折でマンション前のロータリー入ってみましたが、かなり大周りしないと入れませんでした。危うく切り返しするところでした。あそこは１８０℃反転するには入口が小さすぎる。あのロータリーは洛西方面からの出入りしか想定していなかったんじゃないのかと思います。イオンで渋滞になったらすごく入りずらい。対向車が空けてくれるところを曲がると切りかえしになったりしそう。入居に合わせてコンパクトカーに替えること検討必至です。ほんと不憫だ。

抽選意外と少なかったみたいですね。。

521の契約済さんっていうのはジオの契約者？
わざわざご苦労様です。
そうでもして自分を納得させてくださいね。
再来年からは向日市民さんですね！

>>521
京都方面から右折で入ったということは、マンション前のロータリーと言っているのは
側道のことですか？あそこは京都方面からの道に規制標示があるのでUターン禁止ですよ。
左折して駅前のロータリーをぐるっと回ってから入るのが正規ルートです。
（不便なことには変わりありませんが・・・）

まあ、このMSは、基本は車を使わない生活で、たまに車も使いたいときには一応使える、
というくらいの感覚でいるのがいいように思います。
イオン開業後の渋滞は覚悟しておいたほうがよさそうなので、車を日常的に使うつもり
の人は要注意とは思いますよ。

※イオンの車の流れは下記のようになるので駅前ロータリーの出口は結構混み合いそうです。
　http://kyotokatsuragawa-aeonmall.com/static/detail/access-parking

>>478さん
私もホワイトにする予定です。モデルルームをみて印象が良かったので。
でも長期で考えると扉の手垢汚れとか目立たないかなぁと心配でもあります。

ここの住所京都市桂川区になれば良いのに。

同感ですがそしたらさらに価格は上がってたでしょうねー

>>526
なぜ架空の桂川区？w
西京区じゃダメなの？

西京区桂川がいいなあ。

528です

京都市民として南区のイメージがよくないのは分かりますが、西京区もあまりよくない印象なのか、と思ったのです

西京区は桂とかあるし割とイメージ良い気がします

西京区=桂離宮のイメージですよね

それにしても物件名の正式名称が長すぎ。略して住所書くときは、桂川グランスクエアでいいのだろうか

西京区は桂坂とかいいイメージ。
京都市つむぎの街グランスクエアだけで郵便は届きそう（笑）

販売は順調なのかな
苦戦してて営業が頭抱えてそうだけど。

430邸ほどあってその半分を一期分譲らしいけど
200件も契約取れるかねえ。

久世は南区がお似合いだよ。西京区と一緒にしないでね。桂の住人より

第１期で231戸中何戸契約とれたのでしょうね。売れてないから数を出したくないのかな…

住所でランクをつけるのはいかにも京都風ですね。
住居は住む人が良ければそれで良いのです。
人の住むところまで気にするというご趣味をお持ちの方は、大いにお楽しみください。

>>537
同感です。

>>537
>>538
ご趣味と仰られても、実際にそういう風習があるのが京都なんですよね。いかにもですけど。物件価格に違いが出てくるのも事実です。気にする人が多いということです。
ま、個人的には住む人がよければいいという意見に賛成です。
このマンションの立地は申し分なしですしね。

>>533
なるほど！笑

当選しましたので申込会に参加しましたら第一期販売予定戸数を上回り230戸余りが販売確定との事でした。壁の戸数一覧にはには選挙当選のような赤い花がビッシリ貼られておりました。(笑)
サウスコートは金額のせいか歯抜けが目立ちましたがイーストコートはほぼ埋まっており、なかなか順調な滑り出しの様に感じました。まぁ実際希望者の方が確実に購入されるかどうかは定かではありませんが・・。
この先登録会やら説明会やらで忙しくなりそうですが楽しみです！

>>541
やっぱり人気があるんですね。
活気があってうらやましいです。

業者が書き込んでいる気がする。

バラは要望書の数だと思います。
抽選もあまりいなかったし、苦戦している印象でした。

私も行ってきたけど駐車場申し込みの数からして苦戦してる感じはなかったけどな～？
それとなんか揚げ足とりな幼稚コメントが多いね、ココ。
買う気のある人はそんな下らない書き込みする必要無いだろうし、買う気も無ければ買う術もない暇人が煽ってるだけかな？2ちゃんじゃあるまいしね。

黄色くなっているところが要望があった部屋でバラは申し込みがあった部屋とのことです
営業さんの言う事をどの位信じるかというのはありますが

一期二次は抽選とかあるんでしょうかね。一応そこで考えているんですが…

苦戦しているのか抽選にならないように重ならないよう努力しているのかわまりませんが。
駐車場抽選に訪問した際、相当数抽選はあったと営業担当者から聞きました。
バラ以外に要望と記載された箇所もありましたね。
いずれにせよ興味を持たれている方が多いのではないでしょうか。

ここは近くに桂川が流れてますが、この辺りの治水対策はどうなんでしょう？最近のゲリラ豪雨でも水浸しになったりはしてませんか？周辺にお住まいの方、教えて欲しいです。

周辺住人というわけではありませんが、京都市の防災マップによれば、
H12の東海豪雨クラスの豪雨でも0.5m未満の浸水想定のエリアのようなので、
少なくとも2F以上の方はそれほど心配しなくてもよいのではないでしょうか。
（桂川に近いと言っても1kmほど離れていますしね。）
http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000086/86399/08W...

ちなみにマンション前の道の部分が3m以上の浸水想定になっているのは
線路下のトンネルのせいだと思われます。

では１かわ検討していたんですが、ちょっと考え直そうかな

↑訂正
１階を検討

>>552

スマホからなので、うまくURLを貼れないのですが、いろは呑龍トンネルが、桂川右岸の浸水被害を軽減するために、作られて完成済みなので、一階を検討しているなら、参考になるかもしれません。

こちらの駐車場にはエレベーターは付いているんでしょうか？
また、建物と複数の階でつながる専用通路はあるんでしょうか？
ジオにはそういったものがなく不便だという書き込みがあったので…。

入居予定の方にお伺いしたいのですが、お風呂のカラーはどちらにされますか？我が家は家族で意見が割れなかなか決めきれずにいます。決め手となった理由など参考までに教えて頂けますと幸いです。

>>554
残念ながらどちらもありません。

何度か言われている気がしますが、車をメインで使う人には向いていないマンションでしょうね。
実際第一期申込者のうちで駐車場希望は7割ほどで、ほぼ全員が当選だったそうです。

まずエレベータで下まで降りて、駐車場の階段で二階三階に昇る。毎日だと面倒かもね。

＞＞556
ご回答ありがとうございます。そうなんですね。
自走式も付帯する設備がないと、一概に良いとは言えませんね。
機械式と比べて、修繕費が安く済むのは良い部分ですが…。

機械の修繕費はかからないけど、駐車場敷地の固定資産税も全員にかかるんですよね。
どっちがいいとは一概には言えないですね。

>>559
そうだったんですか。知りませんでした…。
一般的には自走式は売りの1つになっていますが、どちらも一長一短という感じですね。

>>555さん
うちはナチュラル（白）です。
選んだ理由なのですが、低階層なのでそもそも選べませんでした（笑）
特に強いこだわりがなかったので、選べないと聞いてもそれほど気になりませんでしたが、
もし選べたら迷っていたような気がします。

せっかく選べるのでダークにするというのもよさそうですね。
ダークにする場合、標準の照明だと存在感が出すぎる気がするので、
モデルルームのようにダウンライトにした方が見栄えが良さそうかなと思います。

駐車場敷地分の固定資産税は気になりますね。一人当たりの登記上の割合が増えるわけですから。

５６０さん
私も最初は知らなかったです。
マンション購入を考え色々調べているうちに知りました。
ちなみに、共用施設（キッズルームや敷地内公園）などがあるとその固定資産税も入居者全員で負担します。
一般的にゆとりのあるランドプランや多様な共用施のあるマンションは素敵だと思います。
しかし、現実問題使用するかどうか分からない場所や施設の税金や修繕費がかかると思うと考えてしまいます。

確かに営業が提示した仮の固定資産税も結構高いなあ、と驚きました。
新築から5年は軽減措置で半額になりますが、6年目以降はキツいですよね。
マンションは減価償却期間が長いですから、固定資産税もなかなか下がらないし。

>>561
ありがとうございます！まさにおっしゃる通りの理由で意見が割れております。男性陣はダーク、しかもカッコいいからライトも変えたい。女性陣はホワイト、ライトにお金かけるなんて勿体ない。といった具合です・・むしろ予め決まっている方が平和でした(笑)

431で割ってもかなり高くなるんですか？

>>564
ちなみに仮の提示額っていくらぐらいなんですか？

手元に資料はないのですが、固定資産税（次年度分・参考）20万ほどだったように思います。
4LDKです。専有面積によって異なるのでしょうが。
これが当初5年分の半額のものなのか、6年目以降の本来の固定資産税額かは確認できていません。
駅近で土地代が高いのもあるのでしょうね。

20万!?高っ!!

>>568
それが半額だとすると6年目以降とんでもない額に（；゜０゜）
そんなことありえるのだろうか。。。

単純に質問なのですが、
イーストコート
サウスコート
パークコート
の中で一般的におすすめなのはどこでしょうか。

私が思うにそれぞれの欠点は、
イースト→ＪＲと幹線道路の騒音
サウス→幹線道路の騒音と排気ガス
パーク→陽当たりとプライバシー

これらを覆す利点をそれぞれ教えて下さい。

イーストはサッシなんかで騒音対策してるんですかね？
週末の抽選は賑わいそうですね。

>>563
駐車場だけではなく、敷地内の共用施設は全て関係してくるんですか…。
もしかしたら、共用施設が最小限のシンプルな物件の方が良いかもしれませんね。
勉強になりました。ありがとうございます。

やはり一生ついてくるお金のことなので考えてしまいますね。
私は無理をせず（身の丈にあった）、かつ『絶対ここがいい！』って思える物件に出会えたら購入しようと思っています。
マイナスポイントになってしまうかもしれませんが、販売側は購入希望の方にはきちんとお話があってからの申し込み・抽選にして欲しいですね。
こちらこそありがとうございました。

購入するのは建物（住まい）ですが、それを販売する不動産会社（営業さん）の対応がいまいちだと、せっかくの良い物件も台無しですよね。
たまにいらっしゃる、聞かないと話さない・聞いても分からないという方は、本当に売る気があるのか疑ってしまいます。
大きな買い物ですし、この物件に限らず全ての営業さんには、誠意ある対応を行っていただきたいものですね。

抽選日、今日でしたね。盛況だったでしょうか？

抽選終わったのに盛り上がってませんね(°_°)

抽選ほとんどなかったのでは？

駐車場の場所決めが気になります。まだ先でしょうが。どこが人気なんだろう。

抽選してたような感じではなかったな。
やっぱ販売価格が高いよね。

以前MRで説明を受けた時には、1期2次は基本的に1次で外れてしまった人向けとのことで、
そのせいか、登録申込受付が1日（半日？）だけで、その日の午後に抽選になっているので、
結果的に抽選も少なかったのではないでしょうか？

ところで、1期2次は30戸販売だったようですが、これは、現時点で231戸＋30戸販売している
ということなのか、2次販売分も含めて231戸なのかどちらなのでしょう？

一期販売の231戸の売れ残り（数字未公表）+一期二次30戸じゃないかな？
一期販売で完売してたら「完売御礼」の文字打つだろうし。

なるほど、つまり今のところ431個中の261戸が売り出された形なんですね。
（実際に売れた戸数はともかくとして）

この後はどんな販売計画になっているんでしょうね？
パークコートはまだ本格的には売り出していないようでしたし、
また大規模販売あるのでしょうか？

買いたいけどなぁ…。あと200万ほど安かったら即買いやけどな。

>>584
パークコートの西向き側はテラス付き角部屋以外これからですね。
パークコートの南向き、イーストコートはほぼ売れていましたから(バラを見る限り)、あとはサウスコートの売れ残り+二期販売分が秋頃？との事でしたが。

>>586さん
情報ありがとうございます。
秋ごろなんですね。確かにその頃にはイオンのオープン前の宣伝が本格化しそうですし、
また盛り上がりそうです。

気になりつつ１期を見送った組としては、パークコートの西向きの価格帯が注目です。
イーストコートと同じような感じになるのでしょうかね。

パークコートの価格帯は他より下がると聞きました。
価格によっては、二期待ちが賢いかも。

パークコートの西向きの部屋は、
線路の騒音の影響は相当小さくなりそうだし、
向かいのマンションとバルコニーが向かい合う点も、
向かいはは８階建てなので高層階なら気にならなさそうだし、
西向きという点さえ妥協できるならなかなか良さそうですね。
しかも価格が安くなるなら人気出そう。

高層階になると価格もそれなりに立派なものに。
8階以上じゃないとダメみたいだよ

私も一期を見送ったのですが、もし今回買うならパークコートの南向きが一番無難かと思いました。西向きはそれよりグッと価格が下がるということですかね。

パークコート西向きは日照時間と景観が気になるところではありますね。それらがあまり気にならずイーストコートより価格が低ければお買い得ではあると思います。場所の利便性は周辺に建つマンションの中では価値が高いと感じますし。
パークコート南向きは私も最後まで悩みましたが高層階が希望だったので見送りました。二期でも一種類だけ販売だったかと思いますが4LDKだったので価格は高いでしょうね。

このあたりは西向きが一番景色がいいですよ。
山が近くて。
私の知人は近隣のマンション購入時に西向きを選びました。

いや、ここ、西は築30年のマンションと向かい合うから…

近くで西向きのマンションに住んでいます。
西山連山はきれいですが、西日がはんぱありません。
なのでわたしは西向きははずすつもりです。

>>592
高層階ご希望ですか。私はそこには拘らないのですが、景観の悪さよりも騒音と西日を避けたいので、やはりパーク南が一番気になります。二期販売分、価格が分かりませんが、検討しようかなと思います！！

契約者専用スレ立てました。
よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519730/

第二期販売はもう始まってるんですかね

>>598
確か二期販売は９月からだと聞いてます。

先着順販売はじまってたんですね。
現在13戸ということは、一期はこれまでに218戸売れたということですか。
まあまあの出だしという感じでしょうか。