仙台市太白区のマンションについての情報交換スレ Part.3

>>930
以前のプチバブルの物件は老朽化して、設備も古くなってますし、新築の免震マンションを押します。
プチバブル物件はアウトフレームで見た目は良いですよね。

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仙台 すっかり免震がスタンダードになりましたよね。

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>>930 マンション検討中さん
結論でているではありませんか。震災後に出来たマンションにした方が満足度が高いと思われます。

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最近のもしっかり作られてますし、設備も進歩してるので当然昔のより良いです。
ただ、プチバブル時代はふんだんにタイル使ったり、コンサバトリーや田の字以外の間取りもあったりしました。
職人不足は今後も続くと思うので、建設業界の人件費高止まりは変わらず、低金利の今買うのも一考だと思います。

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免震構造は評価できるが、外廊下の高層マンションばかりなのは、東北には適さない。
仙台の田舎だからこそ、強風と寒さ対策を考慮して欲しい。

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素人の疑問にお答えくださった方、どうもありがとうございました。
私のこの見解も合っているのかよくわからず、質問させていただきました。
最初は震災後建築の新築マンションの方を探していましたが、お値段が高すぎて、中古も探し始め、一軒家も見たり、迷走していました。
しかしやはり新築マンションで検討してみようかと思います。ありがとうございました。

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今販売されているマンションはどれも外観が酷いです。
タイルを一切使わない、非常階段は金属製で構造体に組み込まれていない、順張り構造、
コストを落とせるだけ落して作っています。これじゃ５０年前のマンションと同じです。
しかしながら内部はコストを落とせないのでそれなりに作っています。
外観が許せるなら、新築物件の方が良いと思います。

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なるほど、そうですね。
確かに外観はお粗末ですよね。しかし、中身はコストを下げられないと聞いて少し安心しました。
ご返答いただきありがとうございます。

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外観がシンプルなのはそうかもしれませんが、タワーマンションだからではないでしょうか？
野村とかのタワーではないマンションは普通にタイル使っていますよ。
タワーは、重くできないので、軽さを出しているようにも感じます。中間免震のタワーはみな、似てますよね。

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確かにタワーマンションで免震であれば軽量化を図ることが重要です。
ただし、この程度の高さであれば、タワーマンションというほどでもありませんし、軽量化を徹底する必要はありません。タイルや逆梁で重量が
あってもそれを支える免震構造にコストを掛ければいいわけですが、タイルを使用しない、順梁にするのは材料費だけでなく少しでも免震構造のコストを下げるためです。
首都圏などでは、それらコストを価格に転嫁して高額になっても、エクステリアデザインや設備を豪華にすることで、相応の顧客を確保できますが、仙台などの地方都市では価格を上げることができないため、同じようにコストカットした同じような外観、設備のマンションになってしまうのです。

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タイルには、そんなに価値を感じない。それで低価格になるなら、望むところ。

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地方都市に高級物件の需要はないよ。みな戸建の邸宅でしょう。東京とは違うんだから、いまある中から選んで買ってください。

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それでいいです～。とやかく言わないで。

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仙台市の地価が発表されましたね。

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皆さんのマンションへの認識をお伺いしたいのです。
・地震の多い仙台のタワーマンションで、エレベーターが止まることについて
(偶にだから良い？)
・大規模(100戸以上)のマンションで、管理組合における合意形成の困難さについて

伺う理由はお察しくださいw

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何とも思いません。

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何処にでも何らかの問題点はあるもの。それを杞憂していたら何も決断できない。決める選択をするか決めない選択をするかは自分次第。後悔しないように考えれば良い。

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>>946 匿名さん
あすとで販売中の二棟は非常用電源が設置されるので災害時でも使えますよ。
HPで確認してみてください。

大規模マンションは合意形成が難しい面はありますが、世帯数が少なければ今度修繕費の一世帯当たりの負担が増えてしまうなど 一長一短です。

ここに関しては集合住宅に住むなら仕方のないことですね。

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マンションが小さいからといっても、合意が簡単に得られるわけでもないと思います。

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やっぱり4LDKが欲しいなと思ってきた今日この頃。しかし、マンションで4LDKはかなり高いですよね。

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マンションによりますよ。

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ピンキリです。間取りは家族構成にもよると思います。私は狭いLDよりも広いLDで3LDの方が4LDよりいいです。

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>>938 マンション検討中さん
そのとおりですね、外階段とか昭和か！ってなります。景観そこねるのでやめてほしいし、使い勝手も悪いし歩くと結構うるさい。あれはコスト削減の極みです。
個人的にはバルコニーの手摺がガラスの建物も見ちゃいられません笑

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地下鉄富沢駅前にプラウドが出来ますね。

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富沢駅って地下鉄以外、微妙に不便感がある。

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道路挟んで目の前にイオンがあるから買い物は便利ですね。

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どのくらいの規模なんでしょうかね

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富沢は悪くないけど、どうしてもモール周辺と比べると劣るって感じですかね。

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プラウド富沢公園の西隣ですね。
土地取得だけで75万／坪だったとか。

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住所は大野田3丁目だけどね。

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仮称・プラウド富沢大野田でしたね
９階で５０００㎡の規模、５０戸～６０戸くらいでしょうか

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さすが野村さん、地下鉄沿線の駅近の土地は外さないね、富沢駅徒歩1分で出してくるでしょう。

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さすが野村不動産。
土地取得からの事業化までのこの速さ。

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>>962 匿名さん
富沢四丁目です。
富沢ガーデンと勘違いしてませんか？

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新しく出来るプラウドは大野田3丁目だよ。

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地下鉄駅近のプラウドは人気ですね。
最近だと郵政跡地のプラウドですか

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それでも、あすとの物件が出てから霞んでますね。まあ、あすとのはプラウドではないですが、そのほかにも三井のやいろんなマンションが出てきてますから、そちらの方に魅力を感じています。

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太子堂カワチ東側のサンルーム？がついた立派なマンションはどこのでしょうか？
今建ててる大手のより良い感じですね。

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アルスイートあすと長町ですね。
素敵なマンションですよね。
http://www.shinkouzensai.co.jp/soldout/alsuite_asuto/design/index2.htm...

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業者？それとも買い換えたいアルスイートの住人？とてもそうは思えない。個人の好みでしょうが、公平に見た場合。

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　野村不動産　エムズ企画設計で実施案
　　　分譲・プラウド富沢大野田Ⅲの新築計画
　　　　　仙台市太白区大野田・９Ｆ４７９７㎡５５戸

　野村不動産仙台支店（仙台市青葉区中央１の２の３　大矢寛之支店長）は、仙台市太白区大野田に分譲マンション「プラウド富沢大野田Ⅲ」（仮称）の新築を計画しており、エムズ企画設計で実施案の作成を進めている。
　建設場所は、地下鉄南北線・富沢駅東側の駅前ゾーンに位置する仙台市太白区大野田５の３１の３地内の敷地面積２１１２．６２㎡。
　計画によると、ＲＣ９Ｆ延べ４７９７．７１㎡規模で、ファミリータイプ総戸数５５戸を設けた分譲住宅を建設する。
　着工は７月初め、完成は２０１９年３月下旬をそれぞれ予定している。

4/18 建設新聞より

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富沢のプラウドいいですね！
あすと長町の物件より魅力を感じます。
あとは価格かな？高そう

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>>971
ありがとうございます！いいですね。地下鉄駅近で出してほしかったな。
>>972
個人の好みなのであしからず。

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>>974 匿名さん
安くはないだろうね。

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ですよねぇ

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また耐震でしょうか？

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規模からして耐震だと思います。
郵政跡地が長町南駅、ララガーデン、モール徒歩数分で免震ですから本当に良い物件でしたね。

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耐震はもう嫌だな

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パークサイドコートの最上階が中古で出てますね。素敵ですけど高い。

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何平米でいくら？

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>>981 匿名さん
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_97643007/

6F 107平米 4LDK ルーバル付 4,280万
妥当な値付けなので早くしないと売れますよ。

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やはり2000年代の住友は本当に良いマンション作ってましたね。
間取りや設備見ても手がかかってることが分かる。
あすとが終わったら、またこういう地域価値を高めるマンションを作ってほしい。

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>>983 匿名さん

太白区の震災前のマンションてどこもかしこも全損とか半壊扱い受けてるんだけど中古買う人は調べてるんですかね。

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もう免震じゃないのは嫌ですね。

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>>986 匿名さん

免震だとしても震災前のマンションほいほい買う気持ちは分からないなぁ。リスクあるでしょ。
今はバブルの煽りで見る目も腐ってるんだろうけど、普通は強い地震前のマンションなんて検討外。

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以前住んでいた分譲賃貸マンションの話ですが、震災のあとに雨の量が多いと天井に雫がしたたるようになってましたよ。

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今回の不動産バブルで、震災前に買ったマンションを買った価格以上で売り抜けた太白区と仙台駅前などなどの人たちはほんと得したと思う。普通なら震災前のマンションの価値なんて半分以下なんだろうけど、どこもかしこも1.5倍価格とかで売れてたからね。
しかし最近は値崩れがはじまってますね。何百万円かは下がった気がします。
震災前のマンションの中古はさらに1000万円くらいは下に振れそうかなと。

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免震と耐震マンションの価格差ってどの程度なんでしょうか。
平均価格がバブル期以上と言われてますが、震災後はほとんど免震になってるのである程度上がって当然なのでしょうか。

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需要と供給の関係次第。震災前からの免震マンションはそんなに多くないから、いまの中古で価格差があるかはなんとも。いまの新築はほとんど免震なので、今後を見ないとわからないなあ。
ただ、震災後の新築だったら耐震でも免震でも立地次第の相場になるように思います。

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そうですよね、大地震を経験した中古マンションなのに、、こちらもバブルの波に流がされていました。

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あすとはもういいから長町南でマンション出してほしいな。
待ってるけど最近全然計画ないよねえ。
いっそのこと区役所西側に駅直結マンション作るとかしてほしい。

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リクルートの調査で長町南駅の順位下がっていましたね。長町南はまとまった土地がないのでは。

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プレシスあすと長町エクレールの販売が再開したようです。駅近ですけど目の前ガソリンスタンドですよね〜…

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プレシス、あんまり人気ないのかな
狭めの部屋もあるしなかなかリーズナブルなので検討しようかと思ってたんだけど、駐車場がタワーなんだよね。。

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私も、半端に広いあすと長町より、長町南の方が好きですね。
この秋ハタチになるとかで、ザ・モール本館は大改装中です。

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私は電柱がなく、街並みが新しいあすとの方に魅力を感じる。

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立地や周辺環境については個人の好みがあると思うので、一人一人が気に入った物件を購入すればいいと思う。あたりまえ体操～。(古っ！)

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ワールドレジと住友の仙台一素敵なレジデンス？プロジェクトが始まったみたいですね。東向主体の感じですが、どんなマンションになるのか楽しみです。

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あの感じだとシティタワーブランドは名乗らないのでしょうか？
低価格路線でシティタワーとは差別化するんですかね。

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ワールドレジデンシャルとのジョイント物件なので、ワンパクみたいに○○レジデンスのような名称になるのかもしれませんね。
東側はなにも遮るものがないし、案外良いマンションになるかも。

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ワールドアイシティとのJVですよ

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何をもって仙台一素敵なレジデンスにするのでしょう？設備？外観？共用施設？エントランス周り？
北側のシティタワーの住民も注目しているでしょうね。

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ＣＴの方に影響があまりないように東向にしているのもあるのかと思いますが、住友ブランドの方がワンパクより落ち着いた雰囲気になると思う。

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>>1005 匿名さん

東向にすると、何故落ち着きが出るの？

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あすとのシティタワーって、ことあるごとにワンパークを意識してディスりますよね。

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だから何の脈絡もなくワンパークを引き合いに出した。

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ワールドアイシティが、初めに住友と一緒に土地買ったのにね。そのあとに野村と組む気が知れん。

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ワンパークは完売、CTは苦戦。
CT2は、パークタワーとの競合もあり、更に難しいかも。
結果、ワンパークが完勝。

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ダイワハウスの賃貸マンションがあすとの土地に建つかも。

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ワンパクが勝ったかどうかなんて正直どうでも良いが、ワールドアイシティのお陰であの区画がメチャクチャになったとは思う。

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>>1012 匿名さん

意味不明。
そんなに影響ある？

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タワマンだらけになっているのは、不思議な光景。お互いに光も遮ってしまっているように感じる。

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>>1014 匿名さん
「お互い」ではない。

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というか、長町駅周辺のマンション、かなり高いと感じますね。
以前と比べて〜というのは、世の中変わるのでナンセンスですが、それにしても仙台で、あの土地で、あの価格は高値掴みだよなと。
青葉区はまだわかりますが、それでも今建っているマンションが7000万台もあるので、どんどん現実的な値段じゃなくなっているなと感じます。

周辺の同じ条件のマンションやアパートとか比較してみても、あのエリアは3000万が妥当なのに、4000万後半とかが平均価格ですよね。
今後を考えると、マンション戸数も多いから価値下がるのは必須だろうな…こんなに高値設定なもの買う必要があるのかと疑問に感じています。

宮城県の平均年収も上がっていないのに、普通の家庭が買うにはかなり厳しい市場です。
正直、モデルルーム行って資産計画表出されても、無理のないローン考えたら、頭金1000万ぐらいないと買えない状態ですよね…。

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最近建った物件の中古価格を見ると、3500～4100万円位です。不動産はピークを越えたので、売ることを前提で買わない方がいいでしょうね。

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確かに金利など
いい条件でローン組めないなら
無理する値段じゃないですね

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ここに書き込みしている方は冷静な判断ができていますね。
正直太白区で今の価格は割高です。仙台全体でもそうですが。
私の周りにいる50代がバブル崩壊前後に長町や泉でマンションを買い、その後家族が増えて二足三文で売却して一戸建てに住み替えたパターンが多いですが、家計は実質債務超過で破綻状態になっています。しかも自分ではその危機に気づいていない。
まさに今購入すると、この負のスパイラル陥る可能性が大きいです。

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銀行が貸してくれたから返済可能ってわけじゃないからね。融資審査も需要と供給で決まるんで。傍目に返済がキツそうでも地銀は売上を上げにくくなってるし担保もとれるんだから貸すよ。ローンと家賃で大差ないとか言う営業もいるけど、将来の減収や修繕積立金増、固定資産税負担、（変動で借りるなら）金利リスク等々は無視した発言だから。金利がどうの消費税がどうの気にしても買うもの自体が高すぎるんじゃなんの節約にもならず本末転倒。特に駅前開発が不透明で大量過剰供給中のあすと長町はハイリスク。リスクに見合うハイリターンがあるかは人それぞれだろうけど私は友人にはあすとのマンションを今買うのは勧めない。

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資金に余裕がない人は、どこの物件でも買うべきではない。

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長町駅前のイオン予定地、コインパーキング駐車場閉鎖されていますね。何か動き始めるのかな。

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サーカスの準備じゃないですか

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シルク・ドゥ・ソレイユはビッグトップでしょう。ゼビアリの向かい。

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ここです
http://www.kurios.jp/outline_sendai.html

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シルクドソレイユっていつの話なのか
イオンタウン予定地は当面塩漬けでしょうね

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あすと長町の4LDKを3500?4000万程度で買うより、
北仙台から勾当台の3LDKを4500?5000万で買う方が、立地や評価額的にはいいんでしょうかね…？
どっちにしろ仙台全体でいきなり高騰しだしたんで、今後安くなることがあるのかどうか。

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>>1026 匿名さん

たしか今年の4?5月の間かと。
連休挟んで前後1ヶ月の、合わせて2ヶ月かな？

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>>1027 マンション検討中さん
仙台のマンション相場が東京のトレンドの後追いだとすると
今後の相場を考える上でポイントとなるのはやはり立地です。
一口に「駅近エキチカ」といっても最寄り駅やどのような
街かによって異なりますが、ザクっと9分以内は必須です。
できれば5分以内が理想だと思います。10分以上だと
買い手相場になったときにはやはり厳しいと思います。

それから同じ駅距離でも北四番丁、勾当台公園、仙台、長町、
富沢ではかなり異なります。
つまり、子育て世代が生活に便利だと感じる街と、DINKSや
シルバー世代が便利だと感じる街は違うということです。
その点と年代別の潜在マンション購買層を合わせて考えれば
今後どのエリアの人気が高まるか、あるいは人気が維持されるか
何となく予想できるのではないでしょうか。

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あすと長町の「やまや」の南側で工事が始まってるのはマンションですか？
積水ハウスとダイワハウス所有の土地のようですが……。

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