長町スレから、太白区スレに改称しました。
引き続き、盛り上げていきましょう。
前スレ：仙台長町近辺のマンション Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225457/
[スレ作成日時]2014-01-18 00:38:06
□ あすと長町
プレシスあすと長町（残10戸）
ナイスパークフロンテージあすと長町（残4戸）
プレミストあすと長町（121戸）
□ 長町南
仮称・プラウド鹿野三丁目（192戸）
□ 富沢
プラウド富沢ガーデン（終了）
□ 南仙台
レジデンシャル南仙台（残1戸）
今のところ、これくらい…？
加えたら、あすとにできる４００戸規模の住友のタワーマンションかな。
計画が遅れているようだけど、ナイス隣にもワールドレジデンシャルのマンションができます。
ワールド、プレシスが売れ残ってるうちは動けないでしょ。
南仙台は今日やっと完売した模様。
新聞報道ではタワーとなっていたけど。２４階だったかな。
24階でタワーと呼ぶのは微妙なとこですが、24階で400戸なら直方体の1棟建でない
のは間違いないでしょうね。T字型かL字型、もしくはV字型の2棟でしょうが、私としては
東京のベイエリアや新宿の様な、超高層のタワーマンションにして欲しかったですね。
駅前や五橋の様な街中の100mって高さ制限、広大なあすとにもあるのでしょうか？
100m制限？アセスのこと？
それは市内どこでも適用。
80m制限（景観条例）は、中心部のみ。長町には適用されない。
住友の24階って何か勿体なくないか？
100ｍならあと6~7階高く出来るのに
高さ制限は、なにもアセスや景観条例だけじゃないから。
素人があーだこーだ言うことじゃない。そういうのは、良識板（笑）へどうぞ。
太子堂にナイスが？東口にもできるし、立て続けだね。
しかし、太子堂にまたマンションができたら、人口増加で長町東小学校とか大丈夫かな。
これで、あすとだけで大和、住友、ワールド、またナイスと、４計画あるね。
免震派は住友かナイス待ち。
ナイスの土地はかなり広い。仙台圏のナイス免震物件としてはおそらく最大になるかも。
ただ土地の価格も高いので、結局売り出し価格は高いと思う。
基準地価は長町地域であすとが一番高くなりましたね。
仙台市あすと長町・ワールドアイシティ
レジデンシャルあすと長町中央公園の新築
ＲＣ１５Ｆ８２２１㎡・７０戸、ＩＮＡ新建築で実施案
ワールドアイシティ（仙台市青葉区一番町２丁目４の１ 米川淳社長）は、仙台市太白区あすと長町地区に建設する分譲マンション「レジデンシャルあすと長町中央公園」（仮称）について、ＩＮＡ新建築研究所で実施案の作成を進めている。
建設場所は、ＪＲ・地下鉄長町駅からほど近い仙台市太白区あすと長町４丁目３の９ほか地内の敷地面積２３２７．７２㎡で、先に同社が主体となって建設着手した「あすと長町災害公営住宅」（仙台市買い取り方式）の隣接地。
建設する分譲マンションは、ＲＣ１５Ｆ延べ８２２１．５１㎡で、ファミリータイプ７０戸規模を見込んでいる。
着工は６月初め、完成は２０１６年１０月をそれぞれ予定している。
事前の情報では免震、ガス、自走式駐車場１００％でした。７０戸にしては施工期間が長いですね。より人材難がはっきりしてきたのでしょうか。
太子堂のナイス予定地、太子堂駅のすぐ南、すごく立地がいいね。駅から徒歩２分てとこじゃないかな。
プラウド鹿野三丁目は耐震で確定なのですか？
施工期間が長いようですが。
耐震です。
耐震二級でしょうか？
…まさか一級？
野村さんはいつ発表になりますか？
大和が１級にしたので、野村も追随する可能性はある。
大和が既成事実作ってしまったからなあ。
１級でも売れれば、野村にとっては何も問題ないよ。
立地は抜群だし。
免震を欲しい人にとっては複雑かもしれませんが。
>>15
施工期間は平成２６年３月から平成２９年３月？
仮に３年間だとすると、１５階１９２戸だったら、免震の可能性もあるかもしれません。
でも今は人材不足がより深刻になってきているので、
その影響を受けるとしたら、３年で耐震もあり得ます。
バブル期と同価格になってきているので、
東向き３３００万円～、南向き３６００万円～くらいになるかもしれません。これでも安いかな？
野村は削るのが得意なので、仕様を落としてできるだけ価格を抑えると思うのですが・・。
建築計画では2年間。
価格は長町価格にするんじゃないかな。
価格高騰分は戸数を増やすことで一戸あたりの
単価を抑える方針みたいですし。
戸数が増えると、比較的狭い間取りになりますよね？
3月着工とありますから、そろそろ発表して欲しいです。
野村さん、最近安いと感じる物件少ないから、ここも設備はそこそこ、値段は強気でくるんじゃないかな。
勝手な予想、中住戸75平米3500～。
長町仕様なので2500万円代〜は持ってくると思います。
ただ南側向きは高額でしょうね。
外観イメージは長町一丁目のプラウドを二棟並べた感じかな。。と推測してます。
富沢でも2500なんてなかったんじゃない？
長町仕様、震災後は上がってますしね。
2500万なんて中古でもないですよ。たぶん3500万以上はするんじゃないですか。
確かに富沢は3000万円〜でしたね。
長町トレサージュが2500万円〜だったので、
郵政跡地は戸数も多いし東西向きは価格落とすかなと思います。
青葉通も狭いですが2200万円〜東向きあったので。
南向き希望です。東向きとの価格差は仕方がないですよね。
三井のララ物件、今思うと安かったですね。
免震でしたし、自走式駐車場。
野村の立地の方が駅近でいいですが…
長町トレサージュよりは、こちらのほうが場所も良いし。3000万以下はなさそうじゃないですか？
野村の中では大規模物件ですよね。
青葉通り物件のようにはいかないと思いますが、
太白区ではかなりの好立地！
外観も素敵に造って下さい！
ララ長町南は駅近だよ。まっすぐララガーデンに抜けられるので。ぐるっと回る必要がない。
三井のララは免震だったけど、建物のコスト削減は随所に見られましたね。
震災時の液状化を皆見たはずなので免震にするしかなかった。
営業曰くこの時も建築費高騰のありで仕様は落としたので同時期の定禅寺通と比較して、全体が吹付け塗装が多く、開口部窓も小さく、フローリングも直貼りで安っぽかったり、リネン庫に板枠扉なし、床暖房等はOP、ベランダ仕切りもペラ板のみ…。そして長町価格に抑えたという印象。
野村販売費のシミュレーションをしてみました。
郵政跡地は約10億で取得しているはず。
建物原価として現在相場の120万/坪として、
7800平米＝約2363坪＝120万×2363坪＝約28億
原価ベースで約38億。
販管費を6割乗せたとして、
約60億÷192戸＝約3.1千万～基準中住戸単価
販管費を7割乗せたとして、
約65億÷192戸＝約3.4百万～基準中住戸単価
上記基準を3千万～34百万として条件次第で上下する為、
3千万円代が中心価格、2.5千万円～4千万円となるのではないかと思います。
三井のララ、やはり価格を抑える為に安い仕上がりになってしまったんですね。
周囲に雰囲気のよい、住友物件が多数あるから余計にあの外観が目立ちますね。
これから建つ野村は、更に仕様を落とすのでしょうか…
マンションは、立地と外観も重要です。
プラウドの仕様なんて、元々高級感ないですよ。
竣工したプラウド仙台青葉通も、見た目普通のマンションです。
エントランスを比較したら、東口の三井の方が高級感あふれています。
今の物件に高級感を求めるなら、南町通りの住友とか、そういう価格帯じゃないと無理ですよ。
あと、郵政跡地の坪単価１２０万円は安い設定だと思います。
今はあすとをはじめ、長町の新築物件は坪１５０万円はしていると思います。
土地の仕入れ価格で大きく価格は変わるでしょうね。
安く仕入れていれば、価格も安いかもしれません。
とはいえ３０００万円以上はすると思います。
郵政跡地、住友が良かった。
あすとの住友を待ちたいけど、野村より先ですよね。
今の仙台で立地がいい所は、3000万以下の予算では無理でしょうね。
野村の価格計算めちゃくちゃですね
土地の仕入れ、延床面積、建設費の坪単価、利益計上、全て間違いですね
適当すぎて論外です
あすとにマンションが増えますが学校の受け入れ状況はどのような感じでしょうか
購入の時期は、正直ご縁があるかどうかじゃないかと思いますよ。
縁のある物件に出会えばその時期が購入時期。
求める条件も人それぞれ、場所も人それぞれでしょう。
とはいえ、制約されるのは価格ですよね。
青葉区なら今は平均４０００万円。太白区なら３５００万円。
価格は正直頭打ちになると思いますが、施工費は高くなるので仕様は逆に落ちてくる。
以前は２０００万円台が主流の太白区も、今は相場がバブルです。
そう考えると、震災後の物件としてはララ長町はお買い得だったと思います。
じきに収まると思われた価格の高騰も、今や出口は見えません。
買うなら今なのかもしれません。
太子堂のナイスも、販売するころは、おそらく３０００万円超えるでしょうね・・。
４３ですが、あくまであすと長町のことです。人口激増地域ですから聞きました。
長町南の方はわかりません。
目標っていうか目安ね
三菱は仙台圏の年間供給戸数は500だった
必ず200〜250の範囲で変動するとは限らない
利益が見込めると判断すればもっと増やすでしょ
三菱は南青山のザ・パークハウスグランで欠陥マンション建ててしまったから、仙台でマンションは建てないと思う。三菱の物件はちょっと買えないね。
三菱だけならいいんだけどね。
すみません。鹿野のプラウドは、竣工は2015年3月ですか？
確か、来月着工で2年先とききましたが、2015年竣工とも目にしまして…
来年完成するわけがない。
規模を考えよう。
竣工は2016年3月ですよ。
49です。
2年先の2016年ですね。ありがとうございました。
でも、完売はそれよりずっと前でしょうね。
販売開始がいつかにもよりますが、おそらく2015年の夏には、もう完売御礼が。
青葉通レジデンスも終わったようだし、今度は郵政跡地ですね。
時期的には今年の春くらいから案内しだして、秋ごろ完売できれば御の字に考えているのではないかと。
もちろん１期販売は７月頃かと思いますが。
耐震でこの戸数はそんなに簡単には売れません。
安かったら皆飛びつくかと思いますが、あまり安いのも怪しいしね。
プラウドの耐震は結構被害出ているので、その辺思い出した方がよいですよ。
うん、プラウドの震災被害は多いですね。
たーくさん地震保険おりてる。入ってなかった人にはもちろんおりないお金だけど。
プラウド鹿野が耐震とは決まってないのでは。
野村は販売上手いから状況に応じて臨機応変に方針転換しますし。そこにちょっと期待します。
確か青葉通が震災後、免震に方針転換した経緯もあるし、郵政跡地の解体前の宿舎が斜めに倒れ掛けてた状況を目の当たりにしたので、あそこは地盤だってあまり良くないはずです。
プラウド青葉通は初めから免震でした。変更などしていないですよ。
しかし、強耐震構造なら躯体は十分守られます。
プラウドの耐震２級は以前のマンションとは違います。
販売がうまいのは営業の口がうまいとか、広告など販売戦略が上手ということで、
中身が伴うというわけではないと思いますよ。
プラウド青葉通は震災後設計変更してましたよ。
耐震→免震、99戸→112戸。
震災前には建築計画出てましたから。
>>55
コープ野村時代のマンションや、耐震等級１の物件とごっちゃにしないで下さいね。
この５年以内に出来たプラウドの耐震等級２で被害の大きかった(半壊以上)物件がありますか？
もしあったら名前を出してみて下さい。
プラウドブランドでも多数被害出てますよ。
七来田川付近、八乙女駅周辺、泉中央ドーナツ屋付近、河原町病院付近
耐震２級のプラウドなんて、震災後しか建てて無いだろう。
その前の２級物件上げてしてください。
五橋あたりのプラウドも半壊以上ですが。
でも野村さんはＭＲでは「うちのマンションはあまり被害ありませんでした」と平気で嘘つくよねー。
三井とかは正直に話すのに。
だから信用置けないのだよ。
>>62
必死だな。耐震２級は頑丈だとか。柱には影響が少なくとも、耐震構造は揺らして柱と耐力壁で地震力を逃がすわけだから、亀裂入りまくるのは変わりないと思うけどね。プラウド擁護も大変だね。
耐震等級2が頑丈なら、これから建つ鹿野物件も是非2級にしてください。
震災後は免震に変更したのに、耐震に戻し、更に1級まで戻してしまったら…
半壊するかどうか分かりませんて、、、
怖いですね。運に賭けて買う？
大震災の半壊や全壊認定は基準が不透明でしたよね？
全壊認定のマンションが中古で売りに出ていますが、不動産屋さんは管理組合が保険や修繕費用の都合で半壊を全壊認定にしてもらったらしいです。などと話されていました。目にみえて全壊したようなマンションはもちろん怖いです。見えない部分がどうなっているかわからないのも怖いです。
震災後、資材高騰で価格が上がるのは仕方がないです。
これから建つ物件は、震災を教訓に建てて欲しいです。
仙台市の認定は全く意味がありません。
保険会社の判定が全てです。
>>67
仙台の中古を購入するなら自分で調査しないと怖くて買うことはできません。
不動産屋の話など話半分に聞くことです。彼らは売るのが目的です。
６７さんのいっている話と逆に、ブランドイメージや資産価値に響くからといって、
認定を受けなかったマンションだってありますよ。
震災の教訓を生かして、ほとんどのデベは震災後は免震物件にしました。
その中で、野村とか、大和やフージャースなど、一部のデベが耐震にして売り始めたわけです。
そういうことなので、供給される物件の中で、
震災の教訓を生かして、どういう物件を買うかについては、もはや購入者の判断だと思います。
免震がよければ財閥やナイスを買うとか。
プラウドの耐震2級は震災後の台原、富沢ガーデンの2物件のみです。
また、野村は震災後でも耐震1級物件を普通に供給しており富沢マークス、上杉山ディアージュ、上杉フォレスト、片平西公園、長町南ガーデン（後述の二つは震災時販売中）
プラウド鹿野も普通に耐震1級で販売しそう。
ちなみに免震は青葉通、長町トレ、支倉の3物件のみです。
役所に震災被害の認定がどこであったのか聞いたら、教えてくれないんですね。
そういうリストがあれば便利で、傾向がわかるんですけど
半壊したとか全壊はどこにあるとかは、所有者のみしか知らせないんです。個人情報だからです
半壊認定は担当者によって変わると思いました。
知り合い一軒家なんかは、再度呼んで半壊になりました。
かなり足りなかったはずが、なんで急に判定が変わるのか
不思議でしたよ。
>>71
少し補助説明をすると、
上杉山ディアージュだけは震災後初に売り出す物件だったし、場所も良かったので、１級のままあっという間に売れましたが、他デベが免震ばかり出すようになる中、それにつられるように台原を耐震２級で売り出しました（免震にはしなかった）。ところが、３０戸程度のマンションなのになかなかすぐ完売しませんでした。そのためか、その後の青葉通、長町の２物件は免震にしました。でも、長町トレサージュを販売するころには、フージャースなどが耐震２級で売り出すようになり、結局富沢では耐震２級に戻りました。富沢も戸数の割に販売に時間がかかりました（場所が微妙？）。ついに大和が震災後、初の耐震１級に戻して今販売中です。
そもそも、野村不動産は、免震とオール電化はやりたくないはずなので、
そろそろ１級に戻す時期ではあるかなと思います。
今はプレミストの様子を伺っているのではないでしょうか。
それを見て設計変更があるかもしれないですね。
なければ耐震２級で設計していると思いますよ。
ただ、物件がない状態なので、１級でも皆買いますから、会社の判断としては１級で利益を出す売り方が当然でしょう。
ちなみに、上杉山以外は、震災中に建設中だったか販売中だったので耐震１級だったということです。
１級といっても、仙台以外では１級が普通ですし、新耐震基準に準じた設計ですから、また大地震でも来ない限り、全く問題ないですよ。
首都圏で免震や強耐震（耐震２級）をウリにしているのはナイスくらいです。他のデベはタワマンとか、一部の高級物件が免震になっている程度ですよ。
>>75
そもそも、仙台と首都圏とを同列で語るのがおかしい。
宮城県は、1年に1度は震度5弱以上の地震が必ずといっていいほど起きる場所。
そんな土地柄故に、地震に関しては多くの人が敏感。
それが地震保険の加入率だったり、地震対策や各自の備えだったりというものに表れているわけで。
首都圏では、免震は稀。だから仙台でもそれがまかり通る。
と持論を展開したところで、誰も相手にしてくれないよ。
↑
お役所の判断が来る人でかなり違ったって話の意味だったのですが。
>>74
新たに柱等に亀裂があるのが見つかって報告した結果、一部損壊から半壊になっただけでしょ。
担当者によって変わる？バカバカしい。
そうして判定が変わったところは、一戸建に限らず集合住宅でも多い。
NHKでも特集してた。（クローズアップ現代だったかな？）
判定が二転三転して、訴訟にまで発展したところもあるけどね。（一部損壊→半壊→一部損壊）
東海興業施工の野村物件だけど、2008年の地震でも保険おりてるところあるから、耐震だからといって大安心出来ないと思います。
東海興業を積極的に使ってた野村不動産、確信犯なんだろうねと保険業界の人らと話題になったことがあります。
クラック入ろうが気にしない方には良いだろうけど。
こんなにマンション価格が高騰しちゃうと、免震がよくても耐震物件にせざるをえない人もいるだろうし、需要がないわけではないよね。
実際直下型地震なら免震でも同じだし、上物がおざなりにされてても意味ないし。
ただ、太白区の地盤で考えると耐震なら低層に限定したいと思っちゃう。
免震の上物は１級だと思うけど。新耐震基準に合わない構造物は作ることができないでしょう。
耐震の流れは、施工費高騰の状況がある限り仕方ないですね。オリンピックや復興工事の遅れがあるからいつまで続くか見当もつきませんが。その後はアベノミクスのインフラ整備ですか。
耐震で低層ならプレミスト１択ですね。１０階程度なので低層ですよ。
７～８階建で免震ってコストが高くなるだけで、地震対策には余り効率が良くないみたいですよ。
耐震の振幅は高くなる程大きくなりますが、７～８階の揺れ幅は免震も耐震も大差ない様です。
その手の話はよく聞きますが、低層で免震にしている物件や建物も多いです。
仙台あたりだと価格が高いからやらないと思いますが。
野村の郵政跡地の価格について
私もざっくりと試算してみました。
44万/m2単価、145万/坪単価（平均中住戸75m2換算）
上下階、m2数、向きに応じても上下すると思いますが、
基本は3000万円代～で
仮に±5%とした場合、70m2下層階の場合はミニマムで2900万円代もあると思います。
①土地＝14万円×7800m2＝1,100百万
②建物＝7,800m2÷3.3＝2,363坪、→建ぺい率80%換算＝×建築費120万/坪＝2,270百万
③外構他＝100百万
④販促費・手数料＝+50%
①+②+③+④＝5,200百万＝（原価）
原価率＝87%＝5,876百万
基準住戸＝5,876百万÷192＝3,060万
うち税表示につき+8%＝3,300万(～７階付近中住戸）
試算ありがとうございます。
素人の私にはわかりませんが、我が家は広い間取りが希望なので、
4000オーバーなのかなと…
とはいえ、広い間取りや変化に飛んだ間取りを野村さんが造ってくれるかどうかです。
早く発表してほしいですね。
坪単価１４５万は耐震１級ですか？２級ですか？
いまどき、あの場所で２０００万円台があったら、むちゃくちゃお買い得です。
あっという間に売れていき、値付けに失敗で担当者怒られないかしら。
あすと物件より安くなりますね。
プラウドの間取りはいつもパターンは同じなので、収納が広めの典型的な田の字が中心かと。４Ｌは角だけでしょうね。
2000万台なんてありえないでしょう
建物の延床面積 18308㎡ ですよ。 全然違いますね
プラウドクラブ入会キャンペーンのチラシが地下鉄駅に出回ってますね。
プラウド鹿野の顧客選別への布石が始まったと思います。
何年も物件を検討している方は、野村不動産の営業の実態とかわかると思いますけれど、
最近は比較物件もないので、十分検討しないうちに買ってしまう人も多くなりそうですね。
会員募集は実際に検討している人が減っているのかもしれないですね。
会員になるのは問題ないけれど、営業の話を聞くときには不安な点を解消するように何でも質問するといいですね。
だけど、詳しく質問すると、野村の営業さんから煙たがられるという。そして購入レースから脱落。
疑問があっても無言で買う、もしくは疑問点すら思い浮かばない購入初心者向け。でしょうか。
全くその通り。最近みなさんわかってきましたね。
郵政跡地のプラウドの良い部屋を買いたい場合は、用意周到に対策を立てないと。
選ばれし者になるには、工夫が必要。
結局、玄人は買えなくなって、初心者が購入できる構図になるのでしょうね。
みなさんなんでそんなに営業に詳しいんですか？
そんなに沢山見に行ってるんでしょうか？
玄人って。。。そんな人いるの？
何軒も買ってる人もいるし、そういう人はたくさん見ているよ。
玄人というか、何か所も検討している人はデベの傾向はよく知っていると思いますよ。
その中で各社の営業さんの癖や販売方法のようなものを知っているわけです。
野村さんは癖が強いよね。初めての見学、初めての購入検討だと気付かない人もいるかもしれないけど。
ちょっと図面読める人が質問とかすれば、答えられないことも多いしね。
水面下で購入人数集まるまで販売登録しない、抽選方法もあやしい。
