SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。

大家は、家賃の中で修繕などをやりくりしないとならないし、大変です。
逆にそれを知ってるから、今まで賃貸人としては敷金はほぼ全額返してもらってます。

>>514
昔は戻ってこなかったよ。
法律は変わってないから、当時も払う必要無かったが、みんなそんなもんだと思ってた。
でも、ある日、法律的には払う必要の無い費用じゃないか？と裁判したヤツがいる。そして勝った。
それ以降も、あの手この手で取ろうとしていたが、この話がある程度知れるようになって、なかなか取れなくなった。
特に東京は東京ルールと言うのをお役所が定めてるからキツいよ。
無知なやつもいるからダメ元で吹っ掛けてみる大家もいるが、諦めて最初から取らない大家も増えた。
消費者金融と同じで、ある日突然世界が変わった。
返還訴訟が無いだけまだマシだけど。

あと、管理費は大家払い。
家賃に管理費とか書いてるがあれはあくまでも、大家に払われる金。
店子が、管理会社に直接払う訳じゃないし、マンションの管理費と一緒とは限らない。
見た目の家賃を安く見せるための苦肉の策。

ここの契約者はどんな年齢層が多いのでしょうか。高層階を契約しました。私は20代半ばで、嫁専業、子ども一人。近しい構成の方いないかなと。

敷金の交渉は管理会社が行うので大家は別に大変でもなんでもないですよ。管理会社の方がマニュアル通りに費用を説明して皆さんも納得して払われます。

あと、管理費は大家が管理会社に払いますが、その管理費は家賃とは別に入居人からもらっているので、大家の手出しではありません。

賃貸経営のコツは、立地と管理会社が最重要ですね。これさえ押さえておけば、普通失敗はしません。

不動産投資は株みたいにべらぼうにもうかるものではありませんが、きっちりやれば確実に
リターンが得られる商品です。怖がるのはリスクも含めた正しい知識がないからですね。
そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

>そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

売却して賃貸に出す？は？
意味不明

ちゃんとした知識がないのに書いてるのは君。
もう終了でいいでしょ？荒らしさん。

＞５１９
「売却じゃなくて、ローンを完済して」の書き間違いでしょ。
普通の読解力があれば誰でも理解できること。日本語力ないね。

518＝520
売却して賃貸に出したら詐欺だね

管理会社は通常、投資用の物件を扱っている会社のグループ会社ですね。野村・三井などの大手から、投資物件専業の中小デベのグループ会社までいろいろあります。家賃の５％を管理費とは別に管理手数料として支払います。管理会社が別途有償で、賃貸人の募集、入居、退去、修繕、トラブル対応（入居人が賃料を滞納しても賃料が支払われる保障もあり）、物件の売却、確定申告の書類作成など、あらゆる雑用をお任せできますので、大家は何も特別なことをする必要はありません。何かとお金がかかるように見えますが、時間と手間をお金で買うと考えれば納得できますし、トータルではしっかり利益が出ます。自分で入居者の募集などすべてやっていたら、本業が出来ません。

>>523
ちゃんと理解してるか？
大家は、家賃と管理費を入居者からもらう。
大家はそこから、管理組合にマンションの管理費とを払う。
さらに、賃貸の管理会社にクレームや家賃回収の手数料として管理費をはらう。
管理費という単語が何回も出てくるが全部別物。

入居者からもらうのは、3000～5000位が多い。最近は取れない物件も多い。
管理組合に払うのはワンルームだと7000～10000くらいかな？
管理会社に払うのは家賃の3～5%が主流。

管理費だけに着目する理由が分からないが、管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

＞524

ちゃんと理解していますよ。おっしゃる通り、管理組合に支払う管理費と、管理会社に支払う管理手数料は別物です。
ただ、私の場合、管理組合に払う管理費は入居人からもらっていますので、私の場合は大家の持ち出しではありません。


>管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

実態は分かりませんが、「まず間違いなく」とは言えないと思います。

まだ投資の話題が続いてるの。。
そろそろ別スレでやってくれませんか？

>>525
つまり自分だけの事例で管理費は～、とか投資は安全とか言ってたのか。
Yahooでもホームズでもいいから、賃貸の管理費の状況見てきなよ。
それで終了な話だね。はい、おわりおわり。

>>527
他で話してください。このスレ話がずれています。スカイフォレストの購入検討の話題に戻りましょうよ。投資の討論は他でお願いします。

誰かスカイフォレストに関する意見や質問をしてくれ。誰もしないから投資話に花が咲く。

大久保という住所になってしまうのが、どうしてもこのマンションの格を下げてしまいますね・・・本当、この点だけが残念ポイント。。

>>529
投資話が邪魔でさえぎられてるとかじゃなくて、もともと話題少ないですしね。

>>530
イメージってありますよね。
大久保でも、3丁目とかは、新宿区の平均より外国人少なかったりするんですが、詳しい人しか知らないですものね。

＞527

自分の持っている物件を根拠にしましたが、自分が持っていなくても、普通に市場に出回っている物件の大半が管理費もしっかり取っていますよ。管理費が０円の場合は賃料に含まれています。どちらにせよ、物件価格から利回りを計算すれば分かることです。管理費０円で賃料にも含まれてないと思われる物件はよほど条件の悪い物件です。そんなところは選ばなければよいだけの話です。投資と聞くとまるでくさいものにふたをするかのごとく遠ざけようとするのは、リスク資産に関して無知をさらけ出しているだけです。貯蓄だけして一切リスクを取らない人は、資産形成のチャンスを逃していますよ。個人でも企業でも資産形成できるのは、貯蓄と投資（リスク）をバランスよく両立させたものだけです。別に不動産投資がすべてではありませんが、株よりもずっと安全で、国債よりもずっと利回りの良い商品であることは間違いありません。

枯れ木も山のにぎわいというから、投資話をしたい人にはさせておけばいいんじゃない。スレが伸びたほうが物件の注目度も高まるから、悪いことは何もないよ。

不動産投資よりも、J-REITの方が流動性が高くて儲かりますよ。都心はオフィスビルの建て替え時期に差し掛かっているうえに、法人税引き下げによる海外企業の日本進出や海外マネーの流入が追い風になって、J-REITは今後ますます上がります。２０２０年までに２倍にはなるでしょう。

マンションよりも戸建の方が長い目で見るとお得感があるなあ。戸建の方が地震にも強いし、絶対に火事にならないし。
でもマンションの方が安全ではありますよね。戸建は絶対に空き巣が入るから心配。あー決められない。風水の先生に聞けばいいのかな。

>>532
投資の良し悪しなんてどうでもいいこと。
ここは、購入用のスレ。しかもファミリー向けマンション。
なんの参考にもならないワンルーム賃貸、しかも俺理論全開な話を長々やるなら雑談スレでやれば？っていわれている。

でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

アドレスのことは気にしなくていいんじゃないかな。

この後オフィスビルやイベントホールが稼働し始めれば
「新宿スカイフォレスト」の名前が世間に認知されるようになる。

「スカイフォレストの中の分譲タワー棟」っていう位置づけになって、
「ああ、あそこの住所は大久保だったんだ」っていう程度で片付けられる。
新大久保韓国街とは別の街という認識。

たとえば西戸山タワーホウムズだって「百人町」っていうイメージは薄いし、
汐留の東京ツインパークスの住所が東新橋だなんて誰も考えないでしょ。

住んで快適なら住所なんて関係ないですね。
ただ気になるのは駅から住宅棟の入り口まで６分ではたどり着かないことが…。

大久保ってわりと落ち着いていて悪くない。
新宿区で便利だし｡
治安や環境も池袋や六本木ほど悪くないし、
のんびり都心で暮らすにはちょうど良い ｡

高田馬場駅戸山口からだと6分で到着するかと思いますが、どうでしょう？確かに、まだ工事中でバリケードのところまでしか行けてないですが・・・

>でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

そのような物件はざらにありますよ。都心部というより、新宿、文京、中野、渋谷、世田谷、豊島、武蔵野市（中央線徒歩圏内）、品川あたりなら、築２０年以内、１５００万円以内、賃料７～８万円というのが、ごくごく当たり前の物件です。客付けは管理会社次第ですね。しっかりした管理会社を選べば、この辺りなら空室は厳しめに見積もって５％、それでも利回りは５％を超えます。

千代田、中央のように都心すぎるとダメですよ。物件が高いので賃料も１０万以上取らないともうかりませんが、それだけ払える層はくないですし、そもそも千代田、中央なんてスーパーもなく人の住む所じゃありません。

よくわかんない展開ですね。ワンルームに住む人ならスーパーよりまいバスケットや100円コンビニだと思いますし中央区なんて最高だと思いますがどこかピンポイントの駅を区で語らないで欲しいね。
そもそもすれ違いね。

シスコンのインテリア、本当に高いですよね、、びっくりしました。すべて他のメーカーで見積りとって検討し直します、、UVカットフィルムは諦めます。50%防止が元々できてるなら、全く問題ないかと！

>>541
千代田区九段下のほうに住んでた者ですが、本当に場所を選ばないと、不便すぎました。スーパーは本当に無い！資産価値やステータスは抜群かもしれませんが、やはり生活してみると生活利便性ほど重要なものはありませんでした。神保町は結構便利そうでした。

＞５４２

中央区、千代田区の中にも住みやすい場所はあるかもしれませんが、区全体で見たときのワンルームの空室率は１１、４％で、世田谷の３．３％の３倍以上であるという事実を指摘したかっただけです。東京賃貸白書２０１４より。

>>537
そうですよね、ほんとそうなることを祈ります。でも、すごく心配なのは、他のすみふのベルサーレやラトゥール見てると、ただのイベントホールだし、店舗も無いし、素っ気なさすぎるんですよね。恵比寿ガーデンプレイスや六本木ヒルズを目指す、みたいな売り文句がありましたが、絶対そうはならないだろ、と思ってしまいます。

賃料8万円の賃貸物件に4年住んでいただいた場合です。

収入
賃料384万円

支出
仲介手数料　8万円
不動産屋管理費　19.2万円
固定資産税　20万円
管理費・修繕積立金　48万円
ルームクリーニング　5万円

税引き前利益
283.8万円(71万円/年)

という事は仲介手数料や登記費用等を考えると、利回り5%というのであれば、税引き前ですら、物件は1300万円程度でなければならないです。
1500万円の物件では、税引き後利益はおそらく4%を割ってくるのでは？

もし、更新時や更新前に出られてしまうと、空室期間が出来てしまうし、ルームクリーニングが追加で必要で、仲介手数料もまた取られます。
そして、募集が厳しいと、仲介手数料の他に、AD1か月～2か月というのも普通にあることです。
給湯やエアコンなど10年程度で交換が必要な設備もあり、その分の負担も必要。
さらに、築20年だとおそらく、10年後くらいには大規模修繕。
ワンルーム主体のマンションは修繕積立金が少なすぎて一時金なことが多い。

つまり、あなたの例では、現金買いでもおそらく条件を満たすことはありません。

>>548
広告を出してくれる不動産会社にもお金を払わないといけませんよね。
仲介料以外にも。

そう考えると、この場所で賃貸に出る可能性というのは非常に低いという風に考えてもいいという事なのでしょうか。
ただ単に貸すと言っても、
ローンの他に経費が結構掛かりますものね。
高いと借り手がいないですし。
人の入れ替わりが激しくないのならいいんじゃないかしら？