SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

391さんのおっしゃる意味がわからないのですけど。

>>393
免震なら地盤は関係ない、と言うのを誤解しちゃったんじゃないかな。

免震装置の上に建てるから建物にとっては基本的に地盤は関係なくて、免震装置の性能次第になる。これは間違いない。
でも、免震装置自体は地盤に固定しなければならないから、免震装置には地盤は関係ある。
免震だろうが耐震だろうが地盤が良くなければ直接基礎にはできない。だから391は間違い。
ただ、免震なら、直接基礎かどうかなんて、どうでも良いという言い方なら、概ね正しい
概ねと言ったのは、地盤が緩い方が揺れが強くなるので、地盤が良ければ吸収できたのに、地盤のせいで免震で吸収しきれない揺れが来る可能性が、ほんの僅かに増えるから。
僅かな差だから、こんなケースが有る可能性は低いと思うけど。

基礎杭を打った上に免震装置を作って欲しかった。。。。。

ここは無いな。

＞393
地盤が多少悪くても、免震にすれば影響を減らせるからだよ。
特に、フォレストは高さ100ｍで低いからクリアしただけかもしれないわけで、
もし隣の160ｍのオフィスが「杭基礎」の免震だったら・・・
わざわざ調べる気はないので、オフィスも直接基礎であることを願うならご自身で調べて納得して。

なんか、杭打ったほうが安心とか間違った情報でも流れてるのかしら？
支持層が届く範囲にあるなら、わざわざ杭打ち工法なんてのは強度的にも費用的にもあり得ない選択なんだけどな。
別に直接基礎が杭打ちに比べて非常に優れてるとか言う気はないです。まして免震なら。
でも、杭打ちが直接基礎より良いと言うのはもっとないわけで。

391とか395とか、もう・・・

タワマン検討するなら最低限の知識は欲しいですね。

ちなみに隣のオフィスタワーも直接基礎ですよ。
他で30ｍも50ｍも杭を打って固定する地盤が地上近くにあるんです。
杭を打つ必要性がありません。

直接基礎で出来るものなら、それが一番いいに決まっているじゃないですか？勝どきざたわーも直接基礎ですよ。

>399

えええ？　冗談ですよね？　勝どきって埋立地。。。

勝どきザタワーの立地は、海中に盛り上がった島なので直接基礎が採用されています。埋立地ではありません。なぜホームページでこのことを宣伝しないのか不思議です。

>>401
多くの人は実は地盤になんて興味ないし、実際わざわざアピールなんてしなくても売れちゃう。
しかも、地盤に興味がある人でも、395を見てもわかるようにいい加減な知識だったりする。
それならいっそのこと中途半端に伝えるのはやめて、モデルルームで直接会って、模型やイラスト見せながら、実は・・・、とやった方が最後の一押しになる。

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

大丈夫ですよ。地盤。
尾張徳川家の下屋敷跡地です。
いろんな意味でまともな土地じゃないと
下屋敷でもしませんから。

外様の島津やら鍋島とは訳が違います。

島津＝高輪
鍋島＝日比谷、でしたっけ？

死にはしませんわ

へえ、ここって下屋敷跡だったんですか。由緒あるって感じでいいなぁと思います。

ここは大規模の再開発という事で計画的に広大な敷地が整備される点はすごく良いなぁと思います。
お隣のビルはかなり圧迫感を感じざるを得ないけれど（汗）
イベントホールはどうなんでしょう？
アイドルとかのイベントがあったりするとすごく混みそうですね

イコモス勧告ってどうなったの？

職場から現地が見えるけど、だいぶ出来てきたねー。外観かっこいいぞ。富久クロスに勝ってるな。

４０８さん

古地図見ながら書き込みしてますが・・・
尾張徳川家下屋敷は、箱根山がある側の「戸山公園」と「戸山ハイツ」の辺りです。

物件ＨＰも巧いですよね。

戸山公園の一部が尾張徳川家の屋敷跡
↓
徳川家の紋に似たマークをＨＰで使用。
↓
この土地も徳川家所縁と勘違いする人がでてくる。


このマンションの場所は411さんがおっしゃるとおり、徳川家の屋敷跡ではありません。
明治になって明治政府が練兵場を作る時に「買い増しした」部分です。
具体的には明治から昭和20年まで「大久保射撃場」がありました。

そんな昔の事どうでもいい事。この物件の魅了は場所、設備すべて良し

昔のことは、大事だと思います。
真剣に検討している人なら、正確な情報は欲しいはずです。

地歴を疎かにすると痛い目に遭いますよ。

>>415
大丈夫。
もはや、地歴なんてのにこだわるのは少数派。
そして、庶民が手に入れられるレベルの由緒正しい土地なんて、所詮郊外の別荘的扱いだったり、没落元華族の落ちぶれた土地など、三流のもの。
地盤や標高は大事だけど、由緒無くても良い土地はたくさんある。

「地歴」を気にするのは少数派？

「由緒正しい土地かどうか」なんて、問題ではないです。
過去にどういう使われ方をしていたかです。
だから、気になるんですよ。

場所が最高に良い。
目白から続く落ち着いた住宅地｡
人気の新宿区だし治安も良好。
再開発地でもあるので資産価値が上がりそう｡
池袋より環境も治安も良く 、大崎より便利。
豊洲より地盤が良い。

>418

続いてません。

目白との間には神田川の深い谷がありますから。
　

>>421
だって、そういうの、バブル世代位までの価値観ですからね。
もうすぐ、平成世代がマンション適齢期。
これからもっともっと気にされなくなって行くよ。

江戸で比較すれば、市谷刑務所の場所も武家屋敷。
昭和で比較すれば、徳川下屋敷の場所は731部隊。
戦後の施設ならまだしも、戦前の地歴なんて気にしてられないよ。

「地歴」と言うのは、地質学上その地盤の成り立ちと性質でしょ。
土地の用途や所有の歴史で使ってるようだけど、
それなら「地籍」のほうが意味が近いと思うが。

そこがどんな土地だったかは、せいぜいこの３０年くらい気にしておけば大丈夫。大切なのは地盤脆弱地とか土壌汚染がないかどうかだからね。それより前のことなんて意味がない。大名屋敷跡に住んでいて優越感に浸るような痛い人は今となってはほとんどいないでしょう。しかもこの辺りはただの郊外、下屋敷だし。

場所はそういう意味では便利でいいですよね。ただ線路沿いだということ、ちょっと大久保よりに行くともう完全に韓国人街になってしまう点などは、多少気になる。
それからマンション周りががっつり早稲田理工への通学路になっていて周りがなんだか落ち着かない。

>>426
屋敷跡のまま一体で植栽なども残っていれば価値あるけど、切り売りされたちょっと広いだけの戸建てとか、マンションになったら、もう単なる普通の土地だよね。
屋敷は地盤や利便が良いことが多いから価値はあるけど、そういう土地は屋敷跡じゃなくても他にもあるからこだわっても自己満足以上の意味はない。

山手線の中で馬場にすごいタワマンが建つらしいよという会話を聞きました。たぶん、ここのことですね。契約者として誇らしいです。

グランスイートが駅近くにできますね。
ここより良いな！

>428

それ、たぶん別の計画だと思いますよ。

今度のグランスイート長谷工ですよ。クオリティ落としたなあ。

共感する。

山手線の外側のグランスイート高田馬場四丁目でも３３０～３７０だったから、内側だからもっと高いよ。しかも当時と違って不動産価格も建築資材も上がっているし。最低でも坪３５０くらいするんじゃないかな。上は４００と予想。グランスイート名のるってことは長谷工の持ち込み案件じゃなく、丸紅企画でしょ。だったら長谷工クオリティではなく、丸紅クオリティなんじゃない。直床直天井は避けられると思う。

別スレがありますので、グランスイートの話はそちらでお願いしますね～

ここが盛り上がらないからついつい他の物件の話になってしまいますね。

同じスミフタワーでも晴海スレは盛り上がってますね。　

>>437
晴海住友は好みはあれども、出色の出来なことは間違いないからなぁ。
あれが話題になら無いなら不動産業界終わってるよ。

晴海ってドゥ・トゥールですか？あそこは共有部は豪華ですが、専有部のクオリティは低いですよ。場所も晴海というのはいまいちですね。個人的には高田馬場のスカイフォレストの方が好きです。住不の営業もスカイフォレストは同社の基準で最高ランクの物件だと言ってました。

ここは地権者がいないから、自画自賛ポジによる書き込みがないだけ

地盤、アクセス、周辺環境、免震、内装、いろんな面から考えて、こちらはなんでこんなに安いだと、不思議だと思っていましたが、

10階未満が高層階と同じ金額になってる。第二期は第一期より300万円以上の値上げという噂出てますね。それでも「売れる」という判断なのでしょうか。9年掛かりのプロジェクトで施工も大林組ですし、安売りする理由はないですよね。不動産関係者から見てもこの物件は良いと思う。金あれば買いたいし。

＞４４２さん、

あなた本当に投資家？住不の割高マンションで何パーセントの利回りが取れると思っているの？１LDKでも４０００万くらいするでしょ。家賃１５万に設定しても利回りは表面で４％台にすぎませんよ。しかも１５万で住む人なんて限られてるし。こいつは偽物と見た。

第二期いくらなんでしょうかね？わかる方教えてくださいませ

そもそも、ここって売れてるの？全くその気配ないのだけど？

物は良さそうなので新宿や池袋の物件が無かったらこっちもそこそこ売れたと思います。
時期が悪かったように思いますね。

人気無いのは、新大久保近いからでしょ。

MRに行ってみると分かりますが、じわじわと売れてますよ。行くたびに要望が増えてます。完売は竣工後になるでしょうけどね。

現地に夜行ってみたけど、人が全く歩いてないのね。
都心の闇って感じでちょっと怖かった。
その中で鳴り響く電車の轟音。
山の手線、埼京線、西武線なんで引っ切りなし。
これで8000万台はないわ。

今は確かに静かですが、マンションとオフィスが完成すればおよそ１万人の流れが出来ますので、ご心配入りません。周辺にもいろいろなお店が出来るでしょうね。再開発の楽しみがたくさん詰まっています。

騒音に気になる、
東南側のファミリータイプが何階まで、騒音に気にならないでしょう。

>>451
階が高いほうが遮るものがないのでうるさいですよね。
かと言って低い階は線路とその向こうの西戸山タワーホームズしか見えないでしょうし。

>452

タワーホウムズは25階建、こちらは26階建。
上層階でも目に入りますよ。

音は空気の振動なので遮るものがなければ距離に乗じて減少する。ここは下層階も上層階も遮るものがないから、音の発生源から離れている上層階の方が騒音は少ないはずです。遮音性の高い二重窓を使っているので、窓を閉めれば下層階でも音は聞こえないでしょう。距離から考えると、上層階では窓を開けていても電車の音はほとんど聞こえないと思います。

線路際のタワマン（東中野の三井のタワマン）の中古を内見したことあるけど、メチャクチャ電車の音がうるさかったよ！音は上に上がるのを実感しました。

音が上に上がる 等と言う頓珍漢なことを言うのは簡単な物理法則も理解出来ていない文系さんですか？
空気を媒質とする音波の距離による減衰についてなんて全くわからないんでしょうね。

>>456
頓珍漢もなにも内見してあの電車の音を聞いて、女房とあそこは無いなって話しながら帰った記憶があります。
何かの縁で富久クロスが買えたのも幸運だと思っています。

>>456
残念ながら音は上層階の方が響きます　

新幹線沿いならまだ静かでしょうが、在来線沿いはかなり聞こえますよ
2重サッシを閉めていればかすかに聞こえる程度です

在来線に近い22階に住んでの感想です

>>458
私も富久クロス申し込みましたが外れましたが今は良かったと思ってます。両方見ましてスカイフォレストの方が全て良いですね。値段も含めて

>>460
外れたんですから、そのように考えるのが精神衛生上よろしいかと。

残念ながら、クロスに申し込みしてなかった、あそこは耐震なんだから、
安普請で、免震構造を採用してなかったそうだ。


何かの縁で富久クロスが買えたの方、本当におめでとうございます。

>>462
マンションは立地です。ここの諏訪通りは何年も工事をしているが、進展がありません。そして何よりコリアンタウンのお膝元の大久保、新大久保駅に近くはないですが空気感を感じます。最寄り駅が新宿御苑前駅とは月とスッポンくらいの差があります。実際に新宿御苑前駅近辺と高田馬場駅近辺と比較してみてください。一目瞭然です。
新宿と池袋くらいのハッキリした差があります。
あまり背伸びをせずに、身の程を知るように！

463さん、日本語がご不自由なようで(笑)

新宿区内で変な争いはやめなよ｡
一般的には人気ですよ。
新宿、落合 、早稲田、大久保 、神楽坂、曙橋、新大久保、
高田馬場 、目白、富久町
みな憧れの人気地域です。

豊島区や練馬区よりすべて優っている。

ここも池袋も東中野も線路沿いでうるさそう。
富久が良かったかな？

≫466
残念。目白は東京都豊島区の町名。郵便番号171‑0031。

目白が新宿区だと思い込んでいる田舎者をよく見かけますが豊島区ですよ。
そして目白の後ろにさりげなく富久町等という無名な地域を並べているあなた。
富久町は街としては東池袋未満ですよ。

スカイフォレストが富久クロスよりも優れている点

・施工会社がスーパーゼネコンの大林組み
・直接基礎に免震構造採用
・免震ゆえに柱が少なく、間取りに余裕がある。（ここの７５平米は有効面積で富久の８５平米と同じ）
・高田馬場の方が新宿御苑よりも駅力がある
・線路は近いが周辺の道路の交通量が少ないので、空気がきれい
・ダイナミックパノラマウインドウの採用により、足元から天井まで窓、これはすごく開放感がある！
・水回り、キッチン天板、フローリング、タイルなどすべてにおいてグレードの高いものが使用されている。

といったところでしょうか。

タワーマンションに憧れて検討してます。聞くところによると、タワーマンションはママ友コミュニケーションが難しいとききました。階数によって格付けされ、上階の億ションの方には逆らえないとか。タワーマンションにお住まいの方本当なのでしょうか？

お風呂のライトはスミフお得意の天井埋め込みじゃないでしょ(笑)？まさか天カセは標準ですよね？

>>472
マンションカーストと言います。あからさまなのは、少ないとしても、心の中ではエレベーターのボタンを、押す時から火花がバチバチですよ。怖いですね〜

>468 >469
町名を言うなら
ここは470さんの言う高田馬場ではなくて
有名な地域の大久保ですよ。間違えずに書かなきゃね。

うちのマンションは１３階建てですが、エレベーターで他の人と一緒になったときは、自分よりも下の階の住人に対しては買ったと思い、上の住人に対しては負けたと心の中で思ってしまいます。考えてみたら、ホテルのエレベーターでも同じことを感じますね。くだらないと分かっていますが、そう思えてしまうので仕方ありません。タワマンだとより一層感じるんでしょうね。

>472
あなたが若いママなら、階数なんて気にする必要ないですよ。
タワーのランドマーク性やセキュリティを重視しつつ、
携帯の電波や騒音や風の揺れの関係で、中低層を狙って買っている人もいるのだし。

確かにエレベーターに乗ったら心の中で階数を意識するけれど、見た目や年齢も要素です。
アラ還夫婦と若い夫婦がエレベーターに乗り合わせた時は、ボタンを押す前に勝負アリ。
それがカッコイイ旦那だったら言う事なし。
検討ばかりで老いる前に、すぐタワマン生活をすればいいんです。

>>476
そういう風に住所を無視して考えてしまうから
目白を新宿区と思ってしまう人がいるのでしょうね

いや、タワマンに住むなら出来る限り上層階に住みたいですね。タワマンの低層階に住むのって意味が分かりません。価格は多少安くても、タワマンの唯一最大の売りである眺望がないし、管理費は高層階と同じですし、エレベーターは待つ上に、上の階の住人からは見下されますし、なんかみじめなだけです。理由があって低層階を選ばれた方を悪く言うつもりはありませんが、これが世の中の一般的な認識だと思います。

・若い間は安アパート暮らしで金を貯め、老いてやっとタワマン高層階。
・若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。
・最初から高層＆別荘所有

人生いろいろ
だが人口減少中の日本で、駅遠の不便地域を所有したらそこで終了。

＞上の階の住人からは見下されます

もっと自分を磨けば？そして自信をお持ちなさいな。

私は高層階を契約しました。低層階の住人を見下しはしませんが、ある種の優越感は感じます。皆さんだってそうなんでしょう？

>若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。

タワマンで賃貸経営というのはあまりもうかりませんよ。売却してワンルームを買って賃貸経営するべきです。
仮に６０００万円で売れた場合、月２５万で貸したとしても年間賃料収入は３００万円、利回りは５％です。
一方、６０００万円あれば中古ワンルームが５戸買えます。一戸を月７万で貸せば、年間賃料収入は４２０万円、
利回りは７％です。しかも月２５万もするマンションを借りる層は極めて限られます。一方、一人暮らしの世帯は
東京の全世帯の半数以上を占めるので需要もあります。空室リスクを考えても、絶対にワンルームにするべきです。
余剰資金があれば、それも使ってワンルームを買うとよいでしょう。１０戸持てば法人化出来ます。法人化すれば
所得税は法人税率（最高３３％）で済みますし、生命保険や車は法人の名前で加入・購入すれば経費で落とせますし、
配偶者を役員にして給与を支払ったことにすれば、それも経費と見なされますし、相続の際にも賃貸不動産は
現金資産の半値程度の相続税で済みます。賃貸経営を目指すならそこまでやるべきです。

>>483
同じ階でも、向きや広さや角部屋かどうか、で優越感は違いますよ。

>>484
なるほど、アパート一棟買うってのはどうですか？

私も481と同じ考えでいましたが、タワマンは賃貸に向かないんでしょうかね？

＞484
おいおい、別に本格的にやらんよ。
住みながらローン完済した家を、リノベーションして次に住み替えるって話だよ。
収入源は本業で十分。

＞483
＞私は高層階を契約しました。
まだ若いなら御立派。おめでとうございます。

＞４８６

マンション一棟買いも資金さえあればいいですよ。問題は投資額と家賃収入のバランスです。東京のワンルームマンションの平均利回りは６％ほどですから、それだけの賃料収入が見込めれば問題ありません。

ただ、一般には一棟買い出来るほどの資金はそう簡単に用意できないので、１２００万円くらいの中古ワンルームを一つずつ増やすのが常道です。資金を１５００万ほど貯まったら、二つ買います。その際、一つはキャッシュで買い、もう一つはローンを組みます。そしてキャッシュで買った方の家賃収入をもう一方のマンションの繰り上げ返済にどんどん回します。その間に貯まった余剰資金も繰り上げ返済に回します。そうすれば、５年ほどで完済出来ます。そうしたら３軒目を購入します。これも同じようにどんどん繰り上げ返済をします。完済したら４件目…という風に増やしていけば、家賃収入が増えるので繰り上げ返済は加速度的に早まります。本業の収入をどのくらい繰り上げ返済に回せるのかにもよりますが、１０年から１５年で１０戸のワンルームを無借金で持てるはずです。この時の投資額は１億２０００万円、年間家賃収入は１戸月７万円とすると８４０万円、利回りは７％です。これだけあれば、普通の暮らしをしている限り、本業を辞めて悠々自適な隠居生活も出来ますし、本業を続けるなら、さらに事業規模を拡大することも用意に出来ます。１０軒に達した時点で法人化すれば、４８４に書いたように税制上の様々な利点が活用できます。

一方、お住まいのタワマンを賃貸に回す場合は、賃貸人が付いてくれるかどうか、幾らで貸せるかが焦点になります。例えば、月２５万で貸したいと思っても、それだけの賃料を払える人は多くはありませんし、それだけ払うなら持ち家を買う人の方が多いでしょう。（月２５万払うなら３５年ローンで８５００万円の家が買えます。）よって空室リスクが高く、宝の持ち腐れになる危険性があります。それならば、売却してワンルームに投資した方がずっと効率的ですし、リスクも分散出来ます。６０００万円くらいで売却出来れば、一棟買いも視野に入ってきますね。一棟なら空室が出ても賃料収入がその部屋の分減るだけですし、賃料も数万円でしょうから、比較的すぐに次の賃貸人も決まるでしょう。

>>489
早速の詳しいご回答ありがとうございます。恐縮ですが、もう一点ご意見お伺い出来ますでしょうか？
ワンルームは築何年位のものへ投資すべきでしょうか？

今は本物件を検討するので精一杯ですが、スカイフォレストのような資産価値の高い物件を所有して、将来の投資に備えたいと思っています。