パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

来年夏に金利が上がると予想されているのか、ただ漠然とした金利上昇に対する不安なのか。前者であれば何％の上昇まで耐えられるのか、試算して決定されてはどうでしょうか。後者であれば、あまり金利上昇を心配する必要はないというのが大方の見方かと思います。来年夏というよりも２０年、３０年単位での金利上昇リスクを考慮するのであれば、変動一本ではなく固定金利を組むこむ形でのリスクヘッジがよろしいかと思います。

北側物件について。
一部他の方角に変更された方もおられたようですが、その部屋をまた別の方が購入されるなどして、結果的に一期一次で売りに出された部屋はすべて販売済みになったようですね。なので当初のとおり６割完売ということで問題はなさそうですよ。

他物件の価格などと比較すると改めてリーズナブルに見えますね。今後は本当にマンション価格が高騰しそうな雰囲気ですね。かと言って、周りが高いからこの価格を良しとして購入できる層はそれはそれで限られそうな気もしますが。

2LDK以下の住戸はタンクレストイレがもれなく付く。
でもなんでタンクレストイレじゃないの？
後付けで手洗い+タンクレストイレに変更を
考えている購入者も居ると思うけど、現実は厳しいよ。
スペースとか配管の関係で取り付けられないケースがほとんどだよ。
富久より仕様・設備が酷いね。

24です。訂正。
＞2LDK以下の住戸はタンクレストイレがもれなく付く。
↓
タンク有りトイレ

そういう人は3LDKを買うしかないですね
納得して購入してるのですから外部の人がとやかく言う事ではないです
場所を気に入って購入してるのですから…

富久と比較されてる人ですか?
場所が全然違いますよ

環境はこちらが上なので対象外です

22さん
>その部屋をまた別の方が購入される
って、先着順の販売があったってことですか？そんな告知ありましたっけ？

1期3次とかに入ってたんじゃない？

北側保留は、1期3次受付のときはまだ終わってなかったんじゃない？

一旦売り出して残った部屋は先着順扱いにするのが普通ですよ。
1次の売れ残りを改めて3次の部屋に入れるなんてありえません。

18です。
19さん始め、みなさん、貴重な意見、コンサルありがとうございました。勉強になりました。

期限一杯まで保留するとも限らないのでは？
まぁ、抽選時に2倍の部屋とかだったら、繰り上げ当選とかかもしれませんね。

何にせよ、先着順ではないはずですよ。予告広告出さないと売れませんから。

またタンクレストイレ、また富久。

このネタしつこく繰り返してる人がいますね。
タンクレスじゃないから買わない？
購入を考えてる人はそんな些細なことにこだわってないでしょう。

富久はここと迷ってる人って実際にいますか？
いくら便利でお買い得であっても新宿エリアはどうしても嫌なので、
自分はまったく対象外でした。

今時、タンク付きトイレ仕様は些細なことではないですよ。
グランスカイ分譲時でさえも低仕様として問題になりましたから。

スペースや配管の都合で、タンクレスと手洗い台にリフォームができない場合があるのも問題。

災害時にはタンクの水が使えるってどっかのスレにあったと思うんですが、そんなの本当ですかね？
トイレの水って抵抗ある気がする

２４時間換気も全熱交換式じゃないしね。風の抜けない内廊下はエアコンが頼りになるんだけど、全熱交換式で無いと効率が悪い。

一旦、販売した部屋を改めて新規販売することは公正取引規約で禁止されてるんで、先着順販売するか、一般に広告しないで落選者やモデルルーム来場者で希望条件に近い人にここならすぐに契約できますよって形で販売するのが通例。あと、再登録(or販売）住戸って形で、登録抽選方式の販売することもデベによってはある。

些細というか広い部屋買えば関係なくね？単身者は新宿区にしなさい。

3LDK以上はタンクレスだしな。その割に坪単価変わらないしね。3LDK買う人にとっては問題なし。

私も昨日ＭＲを訪れて現在の価格表を拝見しましたが、北側の一期一次で値段がついていた部屋は確かにすべて販売済になっていました。契約変更者のプロセスまでは定かでありませんが、売れたのは事実のようですね。

41さん
つまり、38さんが言うように
先着順か落選者かＭＲに来た人かの形の内で
先着順以外の手段で売ったって事でしょう。三井が客を選んで。
北向き以外も、ドタキャン物件は先着順以外で売った可能性があるのかな？

27階80Rと28階80Pの価格差(500万)の件は、どうやら80Rの販売戦略と関係があったようです。眺望シミュレーションも再確認しましたが、実際の差は微々たるものです。つまり80Pが割高なのではなく、80Rがお買い得になっていたということです。一番最初の価格設定から、一期一次の価格が決まるまでに値段が下がった部屋は幾つもありましたが、全体がバランスよく売れるよう、価格を下げて調整した。その典型が80Rや80Lだったようです。

>>42
三井に限らずどこのデベも同じです。

竣工前の新築分譲で、キャンセルが出たら、脈のありそうな落選者に順番に電話を掛けていきます。全ての落選者が辞退して初めてキャンセル物件として世に出てくるのです。

南東以外の角部屋が苦戦する中、南西角の中層を少し割安にして販売ターゲットにしたという話は私も聞いたことあります。一か所動きが出始めれば、その他の部屋も少しずつ売れていきますので。80Pもその他の方角の高層と比べれば決して割高ではありませんし眺望的には抜けてきますから、時間が経てばいずれは売れるという計算でしょう。

>44

そのとおりで、広告販売するキャンセル部屋ってその時点で売れ残りなんだよね。

45さんもネガコメントしたいのであれば、もっと冷静に文章構成された方がよろしいかと。折角記載されても伝わりにくいので。CMに関しては先述されてましたが、年明けから野村、三菱、旭化成、東急など企業CMの出稿がかなりある中で三井はそれが殆ど無いとこを見ると、企業広告枠で本物件の訴求をしていると想定されます。マンションというよりはエリア再開そのものに注力しているのでしょう。

48さん
マンションのＭＲ内部をタレントが紹介するＣＭですよね？
エリアというよりハッキリと、このマンション自体のＣＭですが？

>48
今の実績であれば、販売不振だからＣＭ打ったということでないとは想像できますが、
三井が企業広告枠があったということは、なんで判るのでしょうか？

二期で残ってる３ＬＤK　Ｔｙｐｅで一番お買い特なのはどの部屋？

>50

実績はすでに過去のもの。一期で見込み客にすべて売っちゃって、次の当てがないからCMってことも十分考えられる。それでなければ、三井に住んでますって例年のパターンのCMやるでしょ。

あの淡泊なＣＭをみれば、大してやる気がないことくらい分かるでしょう。冒頭とか何言ってるか聞き取れないし(笑)、ＣＭ頼みで本気で売り込むならもう少しアピール性の強い広告にしますよ、ふつう。これまでの経緯をすべて知っている人なら、想像がつきそうなものです。

確かにゴールデンにぶち込んでくるくらいだから相当売れてないんだろうな。

大崎と田町、勝どきと晴海、贅沢な悩み。

ＣＭについて

ここのは見てもあまり訴求力ないので勿体ないと思うなあ、、、

ブランドイメージを上げようとしているプラウド・ブランズのは最初どうかと思ったけど、何回も見ると、刷り込まれていくような気がする。

55
どの三井タワーから選ぶか、ってこと？

>56

そうかな。イメージだけのCM繰り返すのって、実体がないから説明できないんだろうなっていつも思ってみてる。

そう。広尾になって！

MRだってイメージだよね。
豪華なオプションで実体を飾って美化してる。
巨大模型も周りの実体の高層を無くして、見晴らしが良いかのように見せている。

>51さん
他の3LDKを購入済の者ですが、抽選を外していたら西向き高層の80Dが有力候補になっていたと思います。あまり人気はないのですが、特にリビングの間取りが秀逸です。リビングの奥行が3m程度しか取れない間取りが多い中、ゆとりを持って大きなTVやソファを配置できるのが魅力的です。MENU1にするとさらにLDが広くなり、ダイニングとの空間的距離感も保持されるのでオススメです。同じく8000万円台を買えるなら南向き80Bも悪くないです。いずれも低価格層ではないのでお買い得と言えるかは分かりませんが、一意見として参考にしていただければと思います。

青田売りだからイメージで売るしかないでしょ。

地所のフラグシップであるグランで施工トラブルがあって、入居が遅れるってのが騒ぎになってる。青田売りって売る側の都合でしかないから、これを期に変わらないかな。

６１さん
ありがとうございます。
確かに８０Ｄの間取りっていいですね。
予算と家族構成からＭＲの70I位のサイズの部屋を検討しようと思ってましたが、二期で販売する間取りが限られており、参考にさせていただきます。

西向きの80Aも廊下が短くワイドスパンで効率的間取りだと思いますが。西向きでも高層なら周りのビルも抜けるので。モデルルームでは80Kタイプのベランダからの眺望写真が西向き高層でしたのでイメージつくかと思います。

80Aは間取り的には確かにいいですね。
なんでWEBに載ってないのでしょうか。戸数が少ないからとかかな。
けどけど、高層階じゃないと眺望的には厳しいですよね。

周りのビルから抜ける高層階、西向きは
夏の西日が厳しくなるでしょうね。ワイドスパンなら尚更、カーテン閉切りにしないと暑そう。

西日の良し悪しについてはこの物件に限った話ではないですね。
敢えて西を好む人も居ると聞きますし、一概には言えないのでは。
建物の裏に入る中層以下は西日遮断という意味ではちょうどいい具合になりそうですが。

モデルルームの80Kの景色は良かった。
まあ、いつも富士山が見れる訳じゃないけど。
西の高層階は穴場かと。広さと値段的にお買い得感もあるような気もします。

今、どこも人手不足、熟練工不足がひどいようです。

ここも、契約者で独自に監理者みたいなの雇って、工事を見張らせた方が良いのでは？