グレイディア　／　GRADEA　【【２】】

>>259さん

一度アポなしで、ある金融機関に行きましたが希望商品(フラット35)のパンフレットの在処も分からない人に
ついて失敗しました。

・ターゲットの金融機関の "ローン相談窓口" や "ローンセンタ" みたいなのがある店舗に事前連絡を入れる
・希望の商品を大まかに伝える
・自分の状態(ローンを比較しているのか、決定していて申し込みをしたいのか)などを伝える
・窓口に行くときは、売買契約書/重説/パンフレット/源泉徴収票などを持っていく

上記のようにすれば先方も話が進めやすいと思いますし、それなりの対応をしてもらえると思います。

ほげたこさん
254です。
今日、ほげたこさんの前に申し込みをしていたのは私です。
担当してくださった方が、このあとの方もグレイディアなんですよっておっしゃってました。
とても感じのいい担当者で、全ての質問にしっかりと答えていただけました。
つなぎ融資も非常に高い確率で必要無いようで、本当に良かったです。
いろいろと計算しましたが、オール電化の金利優遇で決めようと考えてます。

ほげたこさん
254さん。
貴重な情報ありがとうございます。
自分も、協同住宅ローンのミックス優遇か、八千代銀行のどちらかにしようと決断しました。

ちなみに“重説”ってなんですか？

>>264さん
私は254さんではないですけれど。
重説とは重要事項説明書です。
売買契約書と同じ青の表紙のものです。

259さん、私は双日に行ってきたと以前に書いた者ですが、土曜でも営業してるので、直接行ってもいいと思います。でもできれば事前に電話したほうが、資料を用意してくれますよ。担当の男性の方は、話が訳わからなかったのですが、中年女性の上司が出てきて説明してくれました。電話よりはしっかり教えてくれますから、私は行ってよかったです。

双日への問い合わせ。どこにしたら良いのでしょうか・・。教えて下さい・・・。

この前電話したときは昔もらった名刺の番号でＯＫでしたよ。
ちなみに担当部署名、担当者多分6月以降変わってます。

さらにちなみに八千代銀行に電話したときに
担当者の方が一生懸命答えてくれて好感を持ちました。
八千代にするかもー！

ローンの話で盛り上がっていますが、息抜きに・・・。
http://itpro.nikkeibp.co.jp/free/NC/NEWS/20050701/163801/
「静脈認証も安心できない? 大根で作った偽造指で認証に成功」
「大根」というところに、何か生活感がありますよね（笑）。

>>269さん
そうそう、電話の対応がいいんですよね。
自分もそんな気分になってきました。
とりあえず、明後日期限の資金内容確認書では、提携を使わない方向で
修正をしようと思います。
一生に一度の買い物なのでこの際色々調べて苦労しようかと思います。

ちなみにグレイディアのドアも大根で開くんですかね？
完成したら一度試してみたいものです。

思いたったら吉日ということで、八千代銀行に行ってきました。
ふと思ったのですが、短期固定金利がキャンペーンで安いのと全期間優遇なので、
固定＆フラットでもよいかもしれません。（人によっては）
グレイディアの人多いみたいですよ。説明する手間が省けました。

>>269さん

フラット35プラスの金利優遇も魅力だったのですが、やはり金利上昇リスクが怖くてフラット35一本にしました。

ぼくが申し込みに行ったときは、"あっ、オール電化のマンションなんですか。それなら、金利優遇が…"ってなっていましたが、
これから八千代に行かれる方はいろいろ楽ですね。

あと、八千代のフラット35の申し込み時にマンションが公庫の枠組みが"都市住居再生"なんですが、それが載っているパンフレットがなくて、
双日リアルネットに FAX してもらいました。すでに担当者に渡してあるので、これからの方は必要ないと思います:-)

ほげたこさん、ありがとうございます。
東中神駅の階段は微妙につらいですが、
東中神あたりはノスタルジックですよね？

あ！ところでヨーカドー横の日神パレスステージもいつのまにか完売してました！
ものすごく営業さんが精力的にまわってたので、
売れてないのかなーと思ってましたが、予想を反して！早かったですね。こちらも。

↑少し訂正
通りすがりに完売御礼！が貼ってた気がしたのですが、ホームページ見たら、まだ販売中でした。
第１期完売！とかだったのかもしれません。

初歩的な事かもしれないのですが・・・。提携銀行を利用する場合は、本当に８月に決定しなければならないのでしょうか？他の銀行さんの話によりますと、そんなはずはないとの事なのですが・・。ちなみに、相談に伺った銀行産では、うちは不可だったのですが、それでも丁寧に話をして下さったので、真実みがあるかと思いまして。対応の悪さから双日に対し、少々不安感を抱いておりまして。利益上での目的の為の、早期契約なのでは？と、やや不信感です。ちなみに、ただいま夫婦別居中（不仲なわけではありませんよ　笑）なので、自らは直接に資料を読んでおりません。もし、どういった内容なのか、教えて頂ける肩がいらっしゃいましたら、非常に助かります。＊東京スター銀行って、怪しいですか？？？まだ、拡大途上のようですが・・・

私が言った銀行では最終的に１１月に決めればよいといってましたよ。
８月に決定というのは、マロキさんが書いてらっしゃるような双日の都合とか、件数の多さから事務処理的なものだと思います。
提携銀行を使いたいが締め切りがという場合は、自分で直接申し込んでも良いのではないでしょうか？
自分で申し込んでも多分予想より難しくないですよ。

別件で双日に問合せをしたところ、どこのローンを使うのかについては、金消会までに連絡すれば
いいとのことでした。事務処理的なこともあって、予定は前倒しになっていると思います。

東京スター銀行は新しい銀行ですし、預金連動型のローンといい今までの日本にはなかったタイプのローンですね。
「怪しい」という程ではないと思いますよ（笑）。ただ、住宅ローンに関しては使う人を選ぶと思います。
ローンの板で言われているように「頭金を多く入れることができる」「住宅ローン減税のメリットがフルに生かせる」
人に向いていると思います。
立川に支店があります。土日開いているので相談もしやすいかな。SBIのフラットの取次ぎもやっていますね。

みなさんありがとうございます！！こんな、わたしのつまらない相談事に、親身にお答え頂いて。感謝です。グレイディアでのみなさんとの生活が、一層楽しみになりました！！銀行さんの言うとおり、１１月頃まで大丈夫なのですね。安心しました！ちなみに金消会とは・・・・・？？

私は、ほとんど自己資金０に近く、すれすれのところでの、契約です。そんな方、いらっしゃいますか？もしいらっしゃれば、良いローン先を教えて頂けると助かります。

>>280

マロキさん

"金消会" 調べて分かる範囲で。

金消 : "金銭消費貸借契約" のこと。審査を通過した後、実際にお金を借りる契約のこと。
金消会 : 提携ローンなどで、金消をデベロッパの都合などで集団で行うこと。

金消はプライベートローンであれば、銀行の窓口に出向いて行うようです。ぼくの場合は、順調に審査が通れば、
八千代銀行の昭島支店で行う予定です(提携ローンは使わないため)。

間違っているようであれば、ご指摘ください > みなさま

ほげたこさん
ありがとうございます！それで、皆様金消会・金消会とおっしゃっていたのですね。それが、８月という訳ですか。理解。八千代銀行さん、評判良いですね〜〜。うちも、相談にいってみようかなあ・・・。

いま、気になっていることは２点あります。

・フラット３５利用でつなぎがいるのかどうか。
・フラット３５利用で住宅ローン控除が今年適用されるか。

・254さんのスレにある
>大概の場合はつなぎ融資が不要のようです。
と聞いている内容で、「要」と「不要」の境目って何なのかが気になります。
双日提携の銀行と融資の実行日が違うことも関係しているのでしょうか。

・建物ができないと適合申請ができず、適合申請が出ないと、抵当権の設定（登記）ができないと聞いています。
そして登記には約1ヶ月掛かると。建物の引渡しから逆算しても、適合申請が11月末から１２月初旬になるとすると、手続きをする司法書士がその期間を短縮（司法書士マターでできるとして）できないと間に合わない？

何んだか書いていて、自分で書いていることの内容が良く理解できないのですが・・・

こんな私ですが、分かる方いらっしゃったらお願いします。

>>284 さん

> ・254さんのスレにある
> >大概の場合はつなぎ融資が不要のようです。
> と聞いている内容で、「要」と「不要」の境目って何なのかが気になります。
> 双日提携の銀行と融資の実行日が違うことも関係しているのでしょうか。

ぼくの場合、引渡し日 : 12/15 となっていて八千代銀行の融資実行日(毎月一日〜二十五日)の範囲内であり、
引渡し日に融資が実行されるため繋ぎ融資は必要ないと思っています(銀行担当者もそう言ってました)。
254さんが "大概の場合…" といっているのは、"*八千代銀行の場合*毎月 25 日間実行日があるので、大概の*物件*で繋ぎ融資が不要である"
という意図でないでしょうか。
グレイディアの提携ローンは融資実行日が引き渡し日(12/15)に入っていないため、繋ぎ融資が必要なんだと思います。

> ・フラット３５利用で住宅ローン控除が今年適用されるか。
こちらですが、住宅ローン控除を受ける年の12/31までに住んでいないとダメみたいです。
(http://www.taxanswer.nta.go.jp/1213.htm; "適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。")

必要書類に住民票というのもあります。住民票には、いつからその場所の住民となったか日付が残るのでそれで、
"いつから住んでいたか" を確認するかもしれません(憶測です)。だとしたら、12/31までに住民票も移す必要がありますね。


> ・建物ができないと適合申請ができず、適合申請が出ないと、抵当権の設定（登記）ができないと聞いています。

この辺りはまだ調べられていないのですが、以下のように考えると 12/31 までに登記できると思います。

(前提)
・12/15 に引渡しが行われる(12/15 から鍵をもらい、住むことができる)

(前提を満たすのであれば…)
・引き渡されたのであれば、融資が実行されているはず
・融資が実行されているのであれば、銀行としては抵当権が設定されてるはず(じゃないと、お金を貸せない)
・抵当権が設定されているのであれば、登記されいるはず

違いますかね…。

>>281
「良いローン」というと、家庭の収入や状況によって変わってきてしまうと思いますが、
ここで評判になっている八千代銀行では、フラット３５を併用したローンを扱っていますよ。
同じようにオール電化割り引きもあるので、検討する価値はあるのでは？

>>282
ほげたこさんの説明の通りです。銀行に出向いて（でも、多分応接室に通してもらえます）、
金銭消費貸借契約の締結、抵当権設定のため手続き等を銀行の担当者と司法書士と一緒にやります。

>>283
マロキさん
金消会は１０月ですよ。なので、提携ローンを使うのか使わないのかは一応それまでに、、、。

まったく、ローンのことを理解しておらず準備も
まったくやっていなくてこれからスタートしようと
している状態の者が質問させていただきます。

八千代銀行の金利って一体いくらになるんですか？
インターネットを閲覧したが、よくわからん。

７月分の場合でみると、優遇金利　2.45％ってかいてあるが、
上の文章をみるとオール電化だと0.2％引くって2.25％になるって
意味なんですか？それとも、標準金利2.6％の0.2％引きで
2.4％になるっていってるんですか？

あと、融資手数料ってのは八千代銀行の場合不要なんでしょうか？

申し訳ないですが、誰が教えてくださいな。

>>287さん

2005/07 実行分は以下のとおりです。

・標準金利 : 2.60% (この金利で実行されることはない; すべて優遇金利が適用されるため)
・優遇金利 : 2.45% (2.60%-0.15%; オール電化でない、かつフラット35プラスでない場合はこの金利)
・フラット35プラス : 2.40% (2.45%-0.05%; フラット35 と変動金利商品を一定割合以上併用した場合の金利)
・オール電化の場合 : 2.40% (2.45%-0.05%; グレイディアはオール電化なのでこの金利)
※フラット35プラスとオール電化優遇を併用した場合は分かりません

>>288
ありがとうございます。
そういう解釈をするんですね。
まったく知識がなく助かります。

結局、2005/07実行分ベースで計算した場合には2.40％
金利ってことになるんですね（オール電化分は0.05％）。

今、見はじめたばかりでローンの知識乏しくよくわからない
ことだらけですが、八千代と東芝住宅ローンを比較したときの
両者の差異としては八千代の場合には金利2.40%であり、東芝住宅ローン
(2.35%）に比べて高いが、融資手数料(東芝住宅の場合：融資額の2.1％払）
を払わなくてすむってことなんですか？なぜ、八千代がよいのか
いまいちよくわからん。無知ですんません。

>>289

各ローンで以下について、比べる必要があります。これは、借入金や期間によって異なるので一概には言えません。

・返済総額
・諸費用などの手数料

ぼくの場合は、八千代の方が安くて有利だったので八千代で進めています。やはり、それぞれのケースで異なると思います。

>>290
確かに。
各人ごとに借り入れ金額、返済年数がそれぞれ
違うのでどれがよいとか、悪いとかはないはずですよね。

いろんなオプションみたいなのとか、使いかってとかいろんな事情とか
もあるだろうし。で、八千代の諸費用ってインターネットみても
よくわからなくて・・・。どうもすみませんでした。

>>281
私たち夫婦は20代後半なのですが、うちも自己資金はほとんど０です。契約金も主人の両親に出してもらいました。
住居の方にまわせる貯蓄もほとんどないのでうちは提携ローンにしようと思っています。自分で何件か銀行を当たってみたのですが、保証料がいるのでやめました。
保証料はローンの金利に上乗せすることもできるのですが、ローン期間ずっと上乗せ金利になるんです。銀行によっては全額借り入れできないところもあるし。公庫も全額借り入れはできないはず。（フラット35は知りませんが）
提携銀行の保証料は以前払った諸費用の中に含まれてますから。今のところ提携銀行のりそな、住友信託は仮審査がOK（UFJは審査中）なので。。。

↑ちょっとよく分からないのですが、
提携銀行もそうでない銀行も、保証料がいるんですよね？
で、契約時に払ったお金は、頭金になるか頭金を出せない人は諸費用になるとして、
提携銀行でなくとも、その中から保証料を払えばいいのではないかと・・・？

>>293
うちも自分で銀行を探して契約金の残りから保証料を出そうと思ってたのですが、契約金の残金が返ってくるまでには時間がかかるらしく、提携銀行以外でローンを組む時点ではまだ返金されてないんです。

なるほど・・・。そうだったんですか。知りませんでした。
なかなか悩ましいですね‥。
１００％だと銀行しかダメだし、
しかし、銀行だと保証料いるし。
フラットと銀行ローンのミックスできるところで、金利の安いところあれば、
それがベストですかね。

銀行ローン全額、フラット+銀行ローン、フラット全額、
返済年数や割合をいろいろ変えて試算していますが、
だんだん面倒になってきたので、多分うちはフラット全額になりそうです。

>>293
提携フラットですか？

いや双日には頼まないで
グットローンか八千代で考えています。

>>293
フラット35のHPを見たのですが、購入額の8割まで借り入れOKとありましたが購入額の全額借り入れできるのですか？
フラット35のことはよくわからないので教えて頂ければと思います。

なんだか交換日記みたいですが・・・。
私もよく分からないので、銀行に問い合わせたほうが確実でし。
そういえば、八千代銀行で、諸費用まで込み込みローンを扱ってましたよ。
フラットでなく、銀行ローンのほうです。

フラット35は購入額の８割が借り入れることのできる金額の限界ですよ。飛び出たりする人は銀行などで借りないといけないと思います。

今日でローン選び２日目に突入しました。
この掲示板で知識ゼロからパワーアップ。
ありがとうございます。

自分の結論としては、SBIのスーパーフラット３５か全宅住宅ローンが
よさそうな気がしてきました。
そういや、東京スター銀行でもSBIのスーパーフラット３５を取り扱っているんですね。
但し、手数料が東京スター銀行を通すと両者にかかってしまうみたいだけど。
とりあえず、土日もやってるみたいだし週末に話だけでも聞いてこようと思うが
問題あるのかな？（スーパーフラット３５の内容だけ聞いて自分でSBIに申し込むのって
NGなのかな？）

東京スター銀行では立川には住宅ローン専門スタッフはいないらしい。

質問なのですがどなたか教えていただけませんか？
主人1人の名義で購入予定なのですが、契約金を私の口座から払ってしまいました。
これって贈与税がかかるのでしょうか？

たしか贈与税の対象にはなるけど、住宅に関する場合、贈与税の対象になるラインが上がり、５００万くらいまでは非課税でいけたように思いますよ

すみません。正確には５５０万まで非課税扱いのようです。

550万までは親からの贈与と書いてあるのですが、夫婦間も同じなのでしょうか？

親と祖父母からです。夫婦間では通常の贈与になるので110万円までです。ただし、303の口座にご主人の口座から契約金と同額を入れておけば問題に名はならないと思います。

292さん。我が家と状況が似つつ、勝手に親近感を抱かせて頂いておりますが。契約金が保証料に・・といった内容について質問です。契約金は、いわゆる契約書で言うと手付け金の部分ですよね？その残金の戻りというのは、いくらなのでしょうか？割合や算出方法など、分かる方がいらっしゃったら教えて下さい！！それから、今日双日に問い合わせたのですが、提携も候補に考えているかたは、再度審査を通して、申込書を申込会までに準備しておく事が必要だそうです。最終決定は金消会時で大丈夫だそうです。そんな事かいてありましたっけ？どうも不信感・・・。良心的な銀行さんの話によりますと、なるべく双日には問い合わせず、焦らせる位の方が良いとのことでした。

契約上の変更等があり双日に何度か連絡していますが、何だか双日に連絡することで話を複雑にしている
ことが多いような気がするんですよね。
基本的には双日はグレイディアの売主ですが、提携金融機関のローンの窓口になってしまっているので、
話がぐちゃぐちゃになってしまっているような…。

>>208
＞提携も候補に考えているかたは、再度審査を通して、申込書を申込会までに準備しておく事が必要だそうです。
申込書提出→審査なので、「再度審査を通して」というのはないはずですが、今回いきなり「申込会」になるために
資金計画（収入や返済割合）のチェックをしておけということでしょうね。

＞そんな事かいてありましたっけ？
売主としての双日の資料には細かくは記載されていないと思います。どのローンをつかうのかいつまでに決めればいいのか
というのは、本来ローンを借りる金融機関への質問なんですよ。

多分、銀行のローン担当の人からみると、ものすごくまどろっこしいことをさせられているように見えると思います。

308のマロキさんは281さんですか？私は292ですがわかりにくいので名前をつけました。
質問の答えですが、グレイディア購入時に手付け金として1割必要と言われました。1割出せない人は諸費用分だけでも。。ということでぶっちゃけうちは諸費用分を納めています。
だから、うちは手付け金＝諸費用と考えています。その諸費用の中に提携ローン諸費用というのが入っています。私が言っている保証料と言うのはこのことです。（保証料以外にも使われると思いますが。）
いくら位戻ってくるかは納めた金額によってだと思いますが、うちは諸費用分なので戻りはそれほど期待していません。このような方はほとんどいないと思いますが金額によっては足りない方もいるのでは？
あと、『提携も候補に考えているかたは、再度審査を通して』というのは仮審査のことでは？双日は仮審査でOKが出てないと本審査は受けれない的なことを言ってましたから。
それからうちは提携銀行のUFJ銀行に話を聞きに言ったのですが、双日との企業提携になっているのでふつうのローン窓口へ行っても何もしてもらえませんでした。逆にここではわからないと言われました。企業提携の場合はUFJにそういった窓口があるそうです。
りそなの場合も金利のはなしをしただけで。。やはり、よくわかっていなくても双日を通した方がいいみたいです。詳しい話はやはり金消会で。。ですね。

ブーさんそうです。２８１のマロキです。私も１割に満たず、諸費用分です。再度審査というのは、仮審査の事で、契約時にとは、状況が変わっているので、再度仮審査をすると、理解していましたが？提携先には、個人的に相談したりせず、何か言われるまで放っておいた方が良いそうです。売り主側は、キャンセルになったら困るわけで。強気でいったほうが良いと、ある銀行よりアドバイス受けました。確かに！！