【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？２【★★★】

窓ガラスが２重ガラスではないのですね、晴海通りからあんなに近くては騒音が
気になります。現地前の通りで話していても、時々、すごいクラクションの音が
していました。

市場ができたら、さらに車の量が増えるでしょうから、２重ガラスを考えていた
だきたいものです。

２重ガラスは防音効果はないよ。

>>143 さんのおっしゃる通り。　サッシの遮音レベルで聞くべきですね。
最低でもT2は確保しないとここでは難しいと思いますね。

>>141 さん。　長谷工施工物件が割安で納まっている大きな理由の一つですね。
あまり目くじらをたてるのも何かと思います。 この立地・容積率300%での土地代負担を
考えたときに、2重床化して坪単価200万そこそこってのはあんまり可能な気がしません。
既に地価は上昇しているので、最近のここ豊洲で売られた大型物件の価格レベルでの
購入は既に難しくなってきていると思うべきではないでしょうか。　230-240万とかいって
構わないのであれば三井の物件待ちで仕様レベルは満足できるでしょうが、結構広め
（100m^2近く）がせいぜい6000万前半で欲しいとか思うと、これは絶対に三井物件では
無理でしょう。　非常に乗り気というわけでもないのですが、一応ここ考慮しています。

>>139 さん。　逆に、私には、長谷工以外の大手施工で、2重壁でないものを
探すほうが極めて困難なのですが...

たしかに防音対策は考えて欲しい。
以前、ここを夜通った時、かなり交通量が多くてトラックはかなりのスピードで走ってた。
夜は周りが静かになるから余計道路の騒音が気になりそう。

三井にするか、長谷工でいくか悩んでいます。確かに三井の買値は高いのだが、反面、
ほとんど値が下がらない。長い目で見れば特かも知れない。一方、長谷工は同じような
マンションが乱立していることから、数年で値下がりが顕著になると考えます。
買値を６千万とすると、長谷工で９５平米、三井で８０平米といったところでしょうか。
皆さんはどちらを重視されますか？

>>146
ここも値上がりするよ。

>>146
売り物件が多いことと、値が下がりやすいことは
豊洲ではイコールにはならないと思いますよ。

だからこそ豊洲で検討してますが。。。

>>148
同じようなマンションがたくさん売りにだたら、価格しか差別化要因ないんですけど
豊洲の売りは、安いことであって、値が下がらないことではないと思うな

同じ予算ならグレードを下げてでも三井をお勧めする
ただ、あんまり変な部屋じゃダメよ

てか、ここで永住する人ってあんまりいないと思うから5年以内でちらほら、10年経つとかなり入れ替わると思う
マスコミとかで「問題点」を取り上げられず、細々とでも開発が続いていれば、期待して買う人はいると思う
そのとき、三井の方が良い買い手が早く見つかるんじゃない？

>>150
ここにいないで、ＰＣＴの板でレスすることをお勧めしますよ。

>>149 に同感。　資産価値を考えて購入するような立地ではありません。
利便性の割りには格安。　この１点でしょう。　　そういう意味では
この地区の買い時は既に過ぎていると思いますが。　三井物件はそういう意味で
より外していると思うけれども。　

>>147 三井・こことも”値上がり”だけは決してあり得ないと思うけど。

必ず値上がる。
しかし、こればっかりは時間が過ぎないと証明できないのが残念です。

三井はあるいはあがるかもしれん。　ここの値上がりは逆立ちしても
絶対にありえん。

必ず上がるというものほど、怪しいものは無い。

ちがうと思いますよ。上の方々は三井＝ブランドってなところでしょ？値上がりするかどうかは希望者が多いかどうか
の話しだからね。ちなみに、私の知り合いは、豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く
売れたっていってましたよ。別にタワーのマンションじゃないし。
タワーのほうが、将来的に積立金とか高くなってたらどうかなぁと逆に考えちゃうから、個人的にはパス。

>>159
私は今までが安すぎただけだと思います。
現在はようやくまともな価格になってきたと思います。
しかもこれからももっと高くなると思います。
ビバホーム（住友の方）の土地だって坪３００万です。
これから街開きする２００６年以降まだ高くなりますよ。

> 豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く売れたっていってましたよ
ここよりも買値がずっと安かったであろうことは勘定に入っています？
今の話題は、”ここ”が、”ここの”買値より値上がりするかでしょう？　ないない。

三井と長谷工を比べても意味がないのでは？客層があまりに違いすぎると思いま
す。両方とも資料を取り寄せてみましたが、年収欄と購入希望価格欄は違いがあ
りすぎます。

三井では電柱も地中に埋めて、液状化対策も１年かけて行ったそうですが、その
ようなことは一般的な分譲マンションではなかなかできないと思います。無理し
て三井を買っても近所付き合いが大変でしょう。

身の丈にあった生活をしたいと考え、ここを検討しておりますが、みなさんの投
稿から、問題は晴海通りの騒音と隣の小学校の砂であることが分かりました。
２度ほど現地に参りましたが、後者には気がつきませんでした。（騒音は確かに
ひどかった(笑））じっくり検討してみます。

　普通に考えて、マンションは買った瞬間に20%は値段落ちています。　ここの場合、
160さんのいうように坪300で仕入れていたって、容積率300だったと思うから、土地負担は
全体の売値（坪単価=200前後）の半分弱にすぎません。　普通の値下がり率に打ち勝って
価格が上がるためには、この場所に40%プラスのプレミアが短期的につかないといけないわけです。
値上がりは、都心部などの超好立地を確保したマンションとかでは起こりますが、実際に上がって
いるのを調べてみれば、基本買ったときの坪単価300以上のものに限られることが判るでしょう。
建物そのものの価値が増えるわけではないのですから。
　ずっとマンション供給の多い土地ですから、都市計画の終わりかけている地区のような
もう新築はでませんとかいうのも期待できません。　実際に、中古マンション10年以内の築浅の
ものが、売り出し価格で、50万/m^2程度でいくらでも検索に引っかかってくる地区ですよね。
（成約価格はもっと下になります）　ここ、施工会社も例のところですし、仕様が上だから
ってんでプレミアの付けられるようなマンションでもありません。　一生住むんってのなら
ともかく、Wコンフォートタワーみたいな値上がりだけは期待しないほうがよろしいかと。
（もともとが間違えたんじゃないのって程度に安く値付けされていれば別ですが、ここの
価格は仕様・場所とか考えればせいぜい妥当レベルでそんなにお買い得感はないですからね）

ここは上がらないって。だいたい俺はそんなこと目当てに検討しているわけじゃないし。
単純に両方の通勤に便利だから。たぶん10年くらいしたら出て行くことになると思うけど、売値が買値を下回ることなんて普通。
資産価値云々を考えたらここは選ばないと思う。

てか、ここって地盤に関する液状化対策ってやってないのかなあ？岩盤に杭を打つ程度じゃキツイと思うんだけど。
1年くらい前に現地に行った時、橋から眺めたら沼みたいになってって、特殊なダンプカーでそれを外に運び出しているような感じだったけど。。。
一年もかけて液状化対策やってるところがあるってことはそれだけやならいと十分ではないってことだろうから・・・
東雲のタワーができるときもかなり更地になってから時間が経ってたからそれなりの対策は出来てると思うけど、ここは更地になってから
あまり時間が経ってないような・・・？最低限の対策しかやってないのかな？まあ、それも価格相応ってことかな。

>>165 上がって希望価格で今の程度なんですか... 余程もともと安かったのですね。
私も調べてみましたが、 豊洲限定でも　>>163 氏の言うとおり、 50万/m^2 上で
成約価格になるというのは困難そうに見えるので、やはり買った瞬間に20%落ちかな
という感じを持ったのですが。

＞162
三井が高価ななのは高層建築だからだよ。建物の高さが６０メートルを超えると
高層になる。これを超えると規制が厳しくなり、それなりのものを立てなきゃな
らん。要するに建物にかかっているコストが三井と長谷工ではかなり違いがある
から、それが販売価格に跳ね返っている訳だ。

ただ、今の建築基準なら低層でも問題ないし、高層に求められる基準は過剰なと
ころもあると思う。普通に住むなら低層でもなんら問題なし！（ただ、世の中の
多くの人は過剰な装備を備えた車なんかを好むのと一緒で、マンションも過剰な
設備だと知りながら、何でもあるとうれしがる傾向にある。）

豊洲は今が一番のバブル期だよね。
豊洲の物件でPCTが多分一番高価な物件になるはず。

ヒント：安物には訳がある

>164
どこみていってるの？
yahoo の不動産とか？ あれって、売主の「希望価格」だからね。
強気の価格設定になっているのは当然でしょう。うれなけ価格をさげるわけで、あそこにでているのが
実際に売買された価格じゃないよ

ただ実際Ｐ、Ｆの中古が出ると、１ヶ月もしないで、次々と飛ぶように売れていますね。

ＰやＦは最後の買い時物件だったからじゃない？

>>172 　ですが、ここの価格を超える取引例があるわけではありません。
Web に乗っている価格と成約価格はかなり違いますからね。　最低10%引きから交渉するのは
中古買う側の常識でしょう。

8gakegahutuu.

ただ、シエルも完売。キャンセル待ち多数という状態で、今後のＰＣＴや住友タワーもここより安く
出る可能性は少ないと思います。
ＰやＦのような、お買い得物件と比べてしまうと、どうしても割高のように感じてしまいますが、
今後の豊洲物件を考えていくと、この価格帯で買える物件は、ＳＣが最後のような気もします。
２〜３年後には、ここもＰ，Ｆのように、お買い得物件だったねと言われるようになるのでは、
という気もします。

>>176
んだんだ。

タワーでない郊外型の100％駐車場付きが都心にあるというのは貴重な気がする。タワーならいくらでも出てくるだろうが、このようなタイプのマンションはこれが最後だと思う。やはり買いですね。

江東区税　125万が購入価格にはいっているのだからそんなに割高ではないと思う。最後のお買い得物件ではないだろうか？わかってる人が多いからこそウイークリー読売で第１位になったのでしょう。長谷工物件であったってぜんぜん問題ないと思います。長谷工がいやな人は降りてください。倍率が下がってうれしいです。

長谷工だから不可ってものでもないよ。直床相応に安くなっていればね。

>>179
読売ウイークリー第一位って、住まいサーフィンのランキングを掲載した記事でしょ。
たまたま、そのときトップにいただけで、今じゃ、シエルやＰＣＴの下ですよ。
https://www.sumai-surfin.com/product/ranking/re_rank_link.php

販売終了したシエルより下なのは仕方ないけど、販売時期が後でなおかつ
戸数が倍も大きいＰＣＴより下っていうのは、ちょっとヤバいんじゃないの？
つまり、わかってきた人が多いんですよ。

これ以上注目されなくていいよー。
これ以上倍率上がらないでくれー。

結局、手放す頃には値段は下がってると。

>>178
そうなんですよね。
都心近でまとまった土地って本当に少ないと思う。
豊洲でもスターコートの後だと本当に限られますね。
そう考えると・・・よしっ決めたっ！

PCTのHPが更新されてるけど... やはり凄まじいまでに仕様には差があるね。
価格差が坪単価で20%程度だったらやっぱりこっちはパスかも。

物件を見に行ったのですが、販売員よりしつこいくらい
連絡があります。みなさんはどうですか？

187さま
この物件（会社）に限らず、営業活動は仕方ないかと。
私はこの物件には要望書を早々に提出したせいか、
その後、必要な連絡以外は殆どありません。

>>188
私も要望書は早々に提出しています。
にもかかわらず、毎日のように連絡がある為、
少々うざくなってきているところです。

> 174
でも、その値段出しといても、一ヶ月もしないうちに交渉相手が現れて
成約したのは事実。
で、そういう相手がすぐに現れるたのに、売り手がほいほいと提示価格の
10%もすんなり値引きしたかは判らないですよ。
複数の希望者がいれば、競い合わせることもできますしね。
実際、世間知らずのぼんぼんが来て、提示価格で買ってくれたラッキー
っていう知り合いを知ってますよ。P,Fではないですが。
もう30万提示価格を上乗せしとけば良かったと言ってましたけど。(^^;

>>186
それは単に物件数が多いからでしょ？
ここに住む理由は程ほどの価格でアクセスの良さと便利さ(過剰だけど)が手に入るってこと。
住環境とアクセス性・便利さを全て求めるんだったらここじゃ不可能。
ここに近いんだったら佃島のリバーシティーが最適。でも高い。

快適に住みたいんなら生活空間と行動空間がある程度離れてないとダメだよ。

>>185
価格と管理費と修繕費がさほど変わらなければ、そうだろうね。
あと、しいて言うならギリギリセーフで購入するのも肩身がせまいかも。
そういう事で私は高所恐怖症も手伝ってこちらかな・・・

いくらでもお金を出せばいい設備、仕様にはなるでしょうが、普通の人の私には限られた予算というものもあります。必要であればオプションでそろえればいいじゃないですか。たとえばガラストップコンロなんて簡単にオプションで買えばすむことでしょう。不必要な仕様、設備を標準にして値段を高くされるよりは必要なものをオプションで加えていく方式の方がいいです。追加でそろえられないもので本当に必要なものが自分にとってどれだけあるかということを考える必要があります

オプション会で買うより専門店で買うほうが安い場合がほとんどですね。オプション会で購入するメリットは引渡しの時に設置されているということで引渡し後につけるのでかまわないなら専門店で買ったほうがずっとお得

なんか、ここって団地の延長みたいな感じですよね
豊洲の中で一番クオリティー低いし　分譲じゃなくて全物件賃貸にすればいいのに

そういうあなたはＰＣＴを買えばいいでしょ。余計なお世話です。出て行ってください。

>>196
早くも出たなぁー。
煽り以下さん。
ここがクオリティ一番低かったら豊洲は高級住宅街だな。

今、東京MXテレビでタイムリーな話題を取り上げていますよ。
「緑を知らない子供たち」というテーマです。

墨田区の話題が中心ですが、江東区のこの地域はもっと酷い状況なのでかなり参考になると思いますよ。

まあ、確かにここは建物同士も近いし、同じ形のが集まってるからタワーとかと比べれば団地に見えないこともない。
また、仕様も同じ地区の他の分譲マンションよりもかなり低い。
だけど、ここを一生の買い物として選ぶ人は全体の半分くらいだと思うからいいんじゃない？
賃貸でここを借りるより、買って出るときに売るほうがよっぽど得だと思うよ。

どうせ、ここすら買えない人が叩いているんだろうけどね。

＞１９３さんに同感。
利便性、環境（採光、眺望、嫌悪施設の有無）、部屋の広さ、構造／設備、値段。
このバランス。どれもがよくて値段が手頃はあったらいいがなかなかないです。

>>202
採光と眺望とかの前に騒音が・・・
まあ、それを価格と利便性がカバーしていますがね

まあ、ここで騒音云々を言うことが既に間違いだから
利便性だけがあればいいという人には最高の物件でしょうね

こういう環境で子育てを考えているなら、品川もお勧めですよ。
環境はほとんど同じですが、なんと、区の政策で(たしか)中学生までの医療費がタダ。(詳しくは各自で調べて！)
ただ、物件の価格に違いがあるので、もしいい物件があったらかなり美味しいかも。

私も今色々回ってますが、物件以外にも区の特色とかを調べると意外な発見があるかも。

すみません、小学6年生まででした。
それでも、一番病院のお世話になりやすい時期なのでかなり助かりそうです。

テメエラ好き勝手
ゴタクをほざいているが
地元の住民の迷惑を
チョッとは考えろよ
＊＊やロー！

金には替えられねえ心意気てのは
どういうものかを、そのうち見せてやるから
楽しみに待ってな、手前勝手のアンタ！

２０７＝２０８＝？

２０７＝２０８＝？＝工作員＝長谷工（それは無いよ！）

予算的に、５・６階を検討していますが、日当たりは将来的には期待できないかも？
中学校の体育館の上にプールがあるそうなんですが・・・

>>211
それがどうした？
蚊が大量発生とか？

というか、なんで豊洲にこんな中途半端な物件建てたのだろうか？
アーバンリゾートの雰囲気とはまるで違う・・・
まあ、枝川地区寄りで豊洲の端だからいいのかねぇ。

しかも、豊洲で地域住民と問題起こしている物件はここだけだし、頼むから豊洲のイメージを壊さないでくれ。
なんかこの一角だけ凄く庶民的なんだよね。

213
意味わからん。
PCTのスレにいけ！

211さんのプールの件って、このご時世だから窓を開けられないんじゃないか（見てはまずいから）
ってことですよね？
越中島辺りにある区のプールも確か屋根なしだったような気がしますし、
小中学校のプールなんかはある程度は割り切ってるんじゃないでしょうか。

>>190
中古物件の広告価格は異常に高いですよ。
世間知らずのボンボンが高い値段で買ってくれるなんて、
過度の期待はしないほうが良いですよ。

相場より異常に高い値段で売れる時代は終わります。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051113-00000103-yom-bus_all

＞213
中途半端な建物なら、すでにPやFが建ってしまってますよ。
仕様はびみょ〜にこちらのが上とか・・・。
価格帯も２割程度上ですので、PやFの購買層より多少お金持ちが買うでしょうに。

>>217
あなたに他人のマンションを中途半端な建物なんて言う資格があるのですか？
ＳＣＴ検討者でしたらご近所の悪口は慎みましょう。

中古になった時点で２割安くなるのは当たり前、転売利益なんて考えるほうがそもそも虫が良すぎるんですよ。
値下りするという前提で考えれば、生活の質が同じならリーズナブルな価格のこういう物件のほうが得。
価格下落率は高くても、下落金額は知れてる。
ローンで買うことを考えれば、下落率より下落金額のほうがより重要なのは言うまでもないし、
そもそも払えなくなるリスクもずっと下がる。
というのが庶民の私の考えるところなんですけど…。

下落率＜ローンの金利分になればいいのでは。

SCTでは、上層階を購入したいのですが・・・価格が・・
でも、これを逃したら、豊洲では今後購入は難しいと思われます！！

>>221
これを逃さなくても購入は難しいね！
２１３さんも言ってるが、かなり強烈な反対運動が継続されているからね。
極悪施工主対善良小市民集団の戦いどちらの側に付くのか貴方の自由だが。
ところで、「幟」また見かけたよ。長谷工！よっぽど恨まれてるネ。
今後の成り行きを楽しみに見守りましょう。

庶民的で場違いって言うけど、永住用の物件じゃない(まあ部屋によるけど)んだからいいんでない？それともこういう選択肢があることが場違いなの？
しかも、団地のそばに建ってるんだから環境はともかく、イメージは壊してないと思う。

何はともあれ、入居できたあとの生活がギクシャクしないように地域住民の人とは良い方向で解決してほしい。

>>２２３
ほんとだ。
しかし何でそこまでもめるのか、本当に聞いてみたい気がする。

地域住民への損害保障は新入居者（購入者）にも請求できるって、
判決があるって聞きましたがホント？
専門家（弁護士さん、司法書士さん）の方、判例を示してください。

>222
だから施工主が非難対象になるってのは変なんだよ。
名鉄不動産を初めとした売主の問題でしょ！
施工主がどんな立案をしたか知らないが、結局それを実行に移すことを
決めたのは売主です。

TFCの中古はでないのかな？
完成間近で、現地周辺を通ったけど日当たりはなかなかでした

>228
TFC中古出てましたよ！販売希望価格は当初販売価格の8.5％増しでしたが。
ちなみに三つ目通り沿いの角部屋です。
>230
それほどこの立地・価格が魅力的ということですね。
個人的には、SCTも多少計画変更くらいして地元住民に歩み寄れば
いいのに、とは思いますが。

要望書出している部屋の倍率が5倍くらいらしい。。泣
最終的にせめて3倍くらいになってくれればいいんだけど。。

もしかして、反対住民を装って倍率下げようとしてる？
単なる煽りでの書き込みなら、もっと許せんが。。。

>232さん
３倍なんて、あまいですよ。
無抽選になるよう、希望の部屋を選べるチャンスなので、
営業担当にお願いしました。
本格的に宣伝する前で、これですから。。
ＴＶでＣＦでも流したら、いくらタイプ数が多くても
倍率ついて、希望の部屋が買えなくなるかもしれませんので。。

でもでも、マンションなんて所詮、立地と価格がすべてじゃないかな？
お金持ちは別だけどさ、限りあるサラリーマン世帯には
ここは手の出せない物件じゃないし、利便性とアーバンリゾートの恩恵も
受けられる豊洲はとてもよい場所だと思う。

豊洲はすごく住みたくて、一度はここを検討しましたが、共働きするには
保育園・幼稚園に入りづらい現状に泣く泣く諦めましたが・・・。
一人暮らしや、DINKSには最高の立地ですよね。
結婚前にこういうところに住みたかったな。

スターコートの管理費はこの規模のマンションで標準なのかな？
今まで小規模、中規模の所を見てきて１万円前後だったから、大規模はもっと
安いかと思ってました。
共用施設がある事と駐車場が割安な分管理費に上乗せなのでしょうか？

別に回し者でもなんでもないですが　180円/m^2/月　ってのが東京都のマンションの平均ですよ。
あと規模別で、管理費を見ると、100戸くらいまでは、下がっていきますが、200戸を超えたあたりで
逆転して高くなっていきます。　共用施設を充実させる傾向があるせいですね。
ここは、駐車場は確か自走式だったと思うので、駐車場が割安だから管理費・修繕積み立てが
将来的に破綻するかなってのは当たっていないと思いますけれども。　同じ長谷工施工の物件では
南千住のは、機械式なのに、1800-10000円とか滅茶苦茶やっていますが（超長期の必要コストに
はるかに満たないですから）、ここはまぁ大丈夫だと思いますけれども。

>>237
うーん、でもここだと海のそばという利点がマンション敷地内にはないですよね・・・
マンションの前の運河もちょっとあれだったし。
まあ、アーバンリゾートを十分満喫できそうないい場所はタワーに押えられてしまっているけど、その分ここは価格が安いのが魅力ですね。