【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？２【★★★】

窓ガラスが２重ガラスではないのですね、晴海通りからあんなに近くては騒音が
気になります。現地前の通りで話していても、時々、すごいクラクションの音が
していました。

市場ができたら、さらに車の量が増えるでしょうから、２重ガラスを考えていた
だきたいものです。

２重ガラスは防音効果はないよ。

>>143 さんのおっしゃる通り。　サッシの遮音レベルで聞くべきですね。
最低でもT2は確保しないとここでは難しいと思いますね。

>>141 さん。　長谷工施工物件が割安で納まっている大きな理由の一つですね。
あまり目くじらをたてるのも何かと思います。 この立地・容積率300%での土地代負担を
考えたときに、2重床化して坪単価200万そこそこってのはあんまり可能な気がしません。
既に地価は上昇しているので、最近のここ豊洲で売られた大型物件の価格レベルでの
購入は既に難しくなってきていると思うべきではないでしょうか。　230-240万とかいって
構わないのであれば三井の物件待ちで仕様レベルは満足できるでしょうが、結構広め
（100m^2近く）がせいぜい6000万前半で欲しいとか思うと、これは絶対に三井物件では
無理でしょう。　非常に乗り気というわけでもないのですが、一応ここ考慮しています。

>>139 さん。　逆に、私には、長谷工以外の大手施工で、2重壁でないものを
探すほうが極めて困難なのですが...

たしかに防音対策は考えて欲しい。
以前、ここを夜通った時、かなり交通量が多くてトラックはかなりのスピードで走ってた。
夜は周りが静かになるから余計道路の騒音が気になりそう。

三井にするか、長谷工でいくか悩んでいます。確かに三井の買値は高いのだが、反面、
ほとんど値が下がらない。長い目で見れば特かも知れない。一方、長谷工は同じような
マンションが乱立していることから、数年で値下がりが顕著になると考えます。
買値を６千万とすると、長谷工で９５平米、三井で８０平米といったところでしょうか。
皆さんはどちらを重視されますか？

>>146
ここも値上がりするよ。

>>146
売り物件が多いことと、値が下がりやすいことは
豊洲ではイコールにはならないと思いますよ。

だからこそ豊洲で検討してますが。。。

>>148
同じようなマンションがたくさん売りにだたら、価格しか差別化要因ないんですけど
豊洲の売りは、安いことであって、値が下がらないことではないと思うな

同じ予算ならグレードを下げてでも三井をお勧めする
ただ、あんまり変な部屋じゃダメよ

てか、ここで永住する人ってあんまりいないと思うから5年以内でちらほら、10年経つとかなり入れ替わると思う
マスコミとかで「問題点」を取り上げられず、細々とでも開発が続いていれば、期待して買う人はいると思う
そのとき、三井の方が良い買い手が早く見つかるんじゃない？

>>150
ここにいないで、ＰＣＴの板でレスすることをお勧めしますよ。

>>149 に同感。　資産価値を考えて購入するような立地ではありません。
利便性の割りには格安。　この１点でしょう。　　そういう意味では
この地区の買い時は既に過ぎていると思いますが。　三井物件はそういう意味で
より外していると思うけれども。　

>>147 三井・こことも”値上がり”だけは決してあり得ないと思うけど。

必ず値上がる。
しかし、こればっかりは時間が過ぎないと証明できないのが残念です。

三井はあるいはあがるかもしれん。　ここの値上がりは逆立ちしても
絶対にありえん。

必ず上がるというものほど、怪しいものは無い。

ちがうと思いますよ。上の方々は三井＝ブランドってなところでしょ？値上がりするかどうかは希望者が多いかどうか
の話しだからね。ちなみに、私の知り合いは、豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く
売れたっていってましたよ。別にタワーのマンションじゃないし。
タワーのほうが、将来的に積立金とか高くなってたらどうかなぁと逆に考えちゃうから、個人的にはパス。

>>159
私は今までが安すぎただけだと思います。
現在はようやくまともな価格になってきたと思います。
しかもこれからももっと高くなると思います。
ビバホーム（住友の方）の土地だって坪３００万です。
これから街開きする２００６年以降まだ高くなりますよ。

> 豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く売れたっていってましたよ
ここよりも買値がずっと安かったであろうことは勘定に入っています？
今の話題は、”ここ”が、”ここの”買値より値上がりするかでしょう？　ないない。

三井と長谷工を比べても意味がないのでは？客層があまりに違いすぎると思いま
す。両方とも資料を取り寄せてみましたが、年収欄と購入希望価格欄は違いがあ
りすぎます。

三井では電柱も地中に埋めて、液状化対策も１年かけて行ったそうですが、その
ようなことは一般的な分譲マンションではなかなかできないと思います。無理し
て三井を買っても近所付き合いが大変でしょう。

身の丈にあった生活をしたいと考え、ここを検討しておりますが、みなさんの投
稿から、問題は晴海通りの騒音と隣の小学校の砂であることが分かりました。
２度ほど現地に参りましたが、後者には気がつきませんでした。（騒音は確かに
ひどかった(笑））じっくり検討してみます。

　普通に考えて、マンションは買った瞬間に20%は値段落ちています。　ここの場合、
160さんのいうように坪300で仕入れていたって、容積率300だったと思うから、土地負担は
全体の売値（坪単価=200前後）の半分弱にすぎません。　普通の値下がり率に打ち勝って
価格が上がるためには、この場所に40%プラスのプレミアが短期的につかないといけないわけです。
値上がりは、都心部などの超好立地を確保したマンションとかでは起こりますが、実際に上がって
いるのを調べてみれば、基本買ったときの坪単価300以上のものに限られることが判るでしょう。
建物そのものの価値が増えるわけではないのですから。
　ずっとマンション供給の多い土地ですから、都市計画の終わりかけている地区のような
もう新築はでませんとかいうのも期待できません。　実際に、中古マンション10年以内の築浅の
ものが、売り出し価格で、50万/m^2程度でいくらでも検索に引っかかってくる地区ですよね。
（成約価格はもっと下になります）　ここ、施工会社も例のところですし、仕様が上だから
ってんでプレミアの付けられるようなマンションでもありません。　一生住むんってのなら
ともかく、Wコンフォートタワーみたいな値上がりだけは期待しないほうがよろしいかと。
（もともとが間違えたんじゃないのって程度に安く値付けされていれば別ですが、ここの
価格は仕様・場所とか考えればせいぜい妥当レベルでそんなにお買い得感はないですからね）

ここは上がらないって。だいたい俺はそんなこと目当てに検討しているわけじゃないし。
単純に両方の通勤に便利だから。たぶん10年くらいしたら出て行くことになると思うけど、売値が買値を下回ることなんて普通。
資産価値云々を考えたらここは選ばないと思う。

てか、ここって地盤に関する液状化対策ってやってないのかなあ？岩盤に杭を打つ程度じゃキツイと思うんだけど。
1年くらい前に現地に行った時、橋から眺めたら沼みたいになってって、特殊なダンプカーでそれを外に運び出しているような感じだったけど。。。
一年もかけて液状化対策やってるところがあるってことはそれだけやならいと十分ではないってことだろうから・・・
東雲のタワーができるときもかなり更地になってから時間が経ってたからそれなりの対策は出来てると思うけど、ここは更地になってから
あまり時間が経ってないような・・・？最低限の対策しかやってないのかな？まあ、それも価格相応ってことかな。

>>165 上がって希望価格で今の程度なんですか... 余程もともと安かったのですね。
私も調べてみましたが、 豊洲限定でも　>>163 氏の言うとおり、 50万/m^2 上で
成約価格になるというのは困難そうに見えるので、やはり買った瞬間に20%落ちかな
という感じを持ったのですが。

＞162
三井が高価ななのは高層建築だからだよ。建物の高さが６０メートルを超えると
高層になる。これを超えると規制が厳しくなり、それなりのものを立てなきゃな
らん。要するに建物にかかっているコストが三井と長谷工ではかなり違いがある
から、それが販売価格に跳ね返っている訳だ。

ただ、今の建築基準なら低層でも問題ないし、高層に求められる基準は過剰なと
ころもあると思う。普通に住むなら低層でもなんら問題なし！（ただ、世の中の
多くの人は過剰な装備を備えた車なんかを好むのと一緒で、マンションも過剰な
設備だと知りながら、何でもあるとうれしがる傾向にある。）

豊洲は今が一番のバブル期だよね。
豊洲の物件でPCTが多分一番高価な物件になるはず。

ヒント：安物には訳がある

>164
どこみていってるの？
yahoo の不動産とか？ あれって、売主の「希望価格」だからね。
強気の価格設定になっているのは当然でしょう。うれなけ価格をさげるわけで、あそこにでているのが
実際に売買された価格じゃないよ

ただ実際Ｐ、Ｆの中古が出ると、１ヶ月もしないで、次々と飛ぶように売れていますね。

ＰやＦは最後の買い時物件だったからじゃない？

>>172 　ですが、ここの価格を超える取引例があるわけではありません。
Web に乗っている価格と成約価格はかなり違いますからね。　最低10%引きから交渉するのは
中古買う側の常識でしょう。

8gakegahutuu.

ただ、シエルも完売。キャンセル待ち多数という状態で、今後のＰＣＴや住友タワーもここより安く
出る可能性は少ないと思います。
ＰやＦのような、お買い得物件と比べてしまうと、どうしても割高のように感じてしまいますが、
今後の豊洲物件を考えていくと、この価格帯で買える物件は、ＳＣが最後のような気もします。
２〜３年後には、ここもＰ，Ｆのように、お買い得物件だったねと言われるようになるのでは、
という気もします。

>>176
んだんだ。

タワーでない郊外型の100％駐車場付きが都心にあるというのは貴重な気がする。タワーならいくらでも出てくるだろうが、このようなタイプのマンションはこれが最後だと思う。やはり買いですね。

江東区税　125万が購入価格にはいっているのだからそんなに割高ではないと思う。最後のお買い得物件ではないだろうか？わかってる人が多いからこそウイークリー読売で第１位になったのでしょう。長谷工物件であったってぜんぜん問題ないと思います。長谷工がいやな人は降りてください。倍率が下がってうれしいです。

長谷工だから不可ってものでもないよ。直床相応に安くなっていればね。

>>179
読売ウイークリー第一位って、住まいサーフィンのランキングを掲載した記事でしょ。
たまたま、そのときトップにいただけで、今じゃ、シエルやＰＣＴの下ですよ。
https://www.sumai-surfin.com/product/ranking/re_rank_link.php

販売終了したシエルより下なのは仕方ないけど、販売時期が後でなおかつ
戸数が倍も大きいＰＣＴより下っていうのは、ちょっとヤバいんじゃないの？
つまり、わかってきた人が多いんですよ。

これ以上注目されなくていいよー。
これ以上倍率上がらないでくれー。

結局、手放す頃には値段は下がってると。

>>178
そうなんですよね。
都心近でまとまった土地って本当に少ないと思う。
豊洲でもスターコートの後だと本当に限られますね。
そう考えると・・・よしっ決めたっ！

PCTのHPが更新されてるけど... やはり凄まじいまでに仕様には差があるね。
価格差が坪単価で20%程度だったらやっぱりこっちはパスかも。

物件を見に行ったのですが、販売員よりしつこいくらい
連絡があります。みなさんはどうですか？

187さま
この物件（会社）に限らず、営業活動は仕方ないかと。
私はこの物件には要望書を早々に提出したせいか、
その後、必要な連絡以外は殆どありません。

>>188
私も要望書は早々に提出しています。
にもかかわらず、毎日のように連絡がある為、
少々うざくなってきているところです。

> 174
でも、その値段出しといても、一ヶ月もしないうちに交渉相手が現れて
成約したのは事実。
で、そういう相手がすぐに現れるたのに、売り手がほいほいと提示価格の
10%もすんなり値引きしたかは判らないですよ。
複数の希望者がいれば、競い合わせることもできますしね。
実際、世間知らずのぼんぼんが来て、提示価格で買ってくれたラッキー
っていう知り合いを知ってますよ。P,Fではないですが。
もう30万提示価格を上乗せしとけば良かったと言ってましたけど。(^^;