新浦安の新規物件

明海ってすごいねー(笑）

すごいんですよ。でも日の出はもっとすごいんだな。

日の出サイコー(笑）

高洲がどうのこうのとおっしゃる方

高洲は浦安市の中で最大の町なのです。
大きいだけに同じ高洲内でもいくつかの表情がありますよね。

一番南のレジアスから海側はもはや明海地区などと大きな差はないように思います。
しいていえば、まだまだ空地が多くのびのびしている点ではないでしょうか。
マルエツのオープンや高洲小の舞浜寄り地区の開発が進むとこれも変わってきます。

一番北側はミニ開発といっては失礼かもしれませんが、
小規模マンションの建設ラッシュでこれまた独特のものになりつつあります。

中間地域は、戸建地区ですね。これはこれで存在価値は大きいと思います。

単純に明海・日の出と比較するのはよろしくないかと。

日の出、明海と高洲が違うだなんていっている知能指数の低い人間はほっておく方がいいですよ。
人間的には最低な人間ですから。
頭のいい人間は別にこだわらないですよ。
自分というものがないから住んでいるところの違いを強調して自分の知能指数をカバーしているのでしょう。
私はモアナを５０００万円で一括購入しましたが合理的に考えてあえて高洲を選びました。
とにかく今となったら自分の判断に間違いはなかったとあらためて思います
３８街区などえらんでいたら同じ物件で利便性もほとんどかわらないものに３０％ほどの余計なお金を使う
ことになったら大変です。
　自分の年収も現在２０００万ほどですがいつ３００万の年収になるかもわからない世の中ですので
お金は大事に使いたいものです。

506
ほんとそうですね。
モアナビラ購入できたのですか？うらやましい。

モアナ購入は素直に裏山しい。
だが、脈絡として必要ないのに、収入やローンが無い旨書くあたりに
性格の悪さが滲み出ている。このような人と隣人にならずに済んだことを
モアナを買えなかったせめてもの慰めにしよう。

５０８
住んでる地域で五月蝿く騒ぐオコチャマよりはカッコイイかも

外壁がタイルかどうか、すごく気になります。

タイルでないと、外壁の補修工事の頻度が多いと聞いていますが、建物が大きいと工事期間も長いように感じます。
ヨーカドーから見えるマンション（新参者なので、名前はよく存知ないのですが、夢海の街でしょうか？）は、
すごく長い期間シートで覆われていて、中で暮らしておられる方はたいへんだろうと思いました。
今は、京葉線から見える駅の近く（こちらも名前を存知ませんが入船西エステートでしょうか？）で外壁補修を
しています。通勤時に車窓から見えるのですが、こちらもどのくらいの期間がかかるのか気になっています。

外壁補修って、何年周期でやるもので、シートに覆われた生活をどのくらいするものなのでしょうか？
タイルと、タイルでないのとで、補修頻度・期間はどのくらい違うものなのでしょうか？

５０６さん
あなたは一括購入でいいですが、利子も含めるとモアナヴィラと３８街区の違いはもっと大きくなりますよ。
固定金利も時期により差が出てきますし。
３８街区とモアをくらべてしまうとモアさんは奇跡的にお安かったのですね。

>510さん
外壁の補修は「大規模修繕」という１０年毎の補修で行うのが普通です。
タイルでもモルタル吹き付けでも期間は大差ありませんよ。
修繕積立費はタイルの方が若干高額になるようです。

見た目はタイルの方が良いと思っている方が多いようですが、
これは日本特有の現象で海外では現代建築の外装材の主材に多用した例は
一部の国地域を別にしてもあまり見られないそうです。
問題は外側ではなく、躯体の亀裂などの修繕です。コンクリート部分が命なんですね。
その意味ではタイル仕上げは外から分かりにくい欠点も持っています。悪く考えるとぼろ隠しになるのがタイル。

大団地の場合は、取り掛かっても全棟同時進行するわけではないので、半年くらいの期間がかかります。
１棟だけで考えると、不自由な思いをするのはせいぜい２ヶ月ですね。

俺は高洲も明海も大して差はないと思うが、
何かモアナは安かったと強調することで、
今度の38街区の値段の高さを正当化しようとする書き込みが多いな。
これも、誰か言ってたどっかの掲示板対策部隊の仕業なのか？

モアナの有る高洲と38街区は違うよ。
高洲は歩道がアスファルト、明海は石畳。街路樹や車道も含めて、雰囲気がかなり違う。歩けばすぐ分かるよ。
モアナ近辺にはスーパーもショップもホテルも無い。本当に何も無い。マルエツが出来れば変ると思うが、
マルエツでは雰囲気がかなり庶民的だろう。浦安駅近辺のイメージではないかな？ちょっと怖い。
だからモアナは爆安だったのだと思う。（実は私は購入者。上記の違いは全然気にならなかったので、
まあ良い買い物だったと思う。自動車で言えばオプション皆無のベーシックモデルだな。）
38街区は10%程度高くて当然。最近の地価上昇、円安、原油高を考えれば、20%アップ程度なら激安だと思う。

>512
タイルであれば、高級感があるだけでなく、外壁コンクリートをしっかり保護してくれる。
一方、吹き付け仕上げとなると、タイル仕上げに比べて、高級感に欠ける。
また、吹き付け仕上げは、建設費は安価なのだが、外壁コンクリートの保護機能の回復と、美観維持の観点から10年程度ごとに吹き付けし直す必要がある。
本物件は、海のすぐそばに建つから、塩害を考慮すると、吹き付け仕上げだと修繕サイクルは更に短くなるかもしれない。
このように外壁に吹き付け仕上げを採用した場合、分譲価格を抑えることはできても、毎年の外壁の修繕費用はかさむことになってしまう。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20051103

515さんの指摘のとおりですね。多少高くても構わないので、しっかりと
耐久性に配慮した仕様にして欲しいと思います。
しかし、モアナを購入された（と主張される）方は、何故安い買い物を
したことを自慢気に書くのでしょう。三井さんともあろう会社が不合理
な価格設定を行う筈が無いのに、不思議でなりません。

姉歯・ヒューザーと同じく、「安かろう・悪かろう」
徒歩３０分・南側が空き地など。

安物買いの銭失いｗ。
モアナ、モアナって騒ぎすぎて忘れてるみたいだけどそろそろ
新しいスレに移動したら？知的で賢明かつセンス溢れる新浦安住民の
みなさん。

>問題は外側ではなく、躯体の亀裂などの修繕です。コンクリート部分が命なんですね。
512さんのこの部分は部分的に正しいです。

でも
“コンクリは、人間と同じで、成長し老化する”
という視点が抜けているように思います。

コンクリは、建設時に泥状なのが、乾いて固まっていきます。
完全に乾くのは竣工後、入居してからと言われますので、それまで成長し続けます。
その後は空気に触れて酸化していきます。
外壁の、一番外側の空気に触れる部分から酸化し、徐々に内部に向かって酸化が進みます。
これが老化です。
そして最後に酸化が鉄筋にまで至ると、その建物は寿命がつきます。
だから、コンクリの酸化を防ぐため、モルタルやタイルで覆っているわけです。

冒頭、512さんの文は「部分的に」正しいと言ったのは、本当は
「鉄筋部分が命」
だからです。
酸化された鉄筋は外からは見えません。
ボロ隠し(ボロとなった鉄筋)は、「タイル」でなくても「コンクリ」でも「モルタル」でも同じです。

今、「鉄筋が抜けている」で大騒ぎしている事件がありますが、
これも外から見えずわからなくて購入された方がいて、しかも生命にかかわることなので、
大騒ぎになっているものと思います。

モアナはラナイの壁がタイルではなく
吹きつけでしたね。
と、いうことは、構造上一番重要な柱も
タイルではなく吹き付けですか？
ＰＣＴＢまではタイルですよね。

３８街区の本決まりの価格はおいくらになったのですか？

>521
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/res/124-124

522
ありがとうございます。モアナヴィラより２０％ほど高いんでしょうか？
モアナ購入しておけばよかった。残念。

予定価格は４６００万〜１億２０００万。でも正式価格は来年２月以降じゃないと発表されないよ。

ヒューザーの件があったから、
ブランド力のある三井不動産は強気の価格設定をしてきそう・・・。

マンション価格は同じ物件でも販売の時期が違えば値段が変わるのは当たり前。
鉄鋼の値段等、様々な要因が価格に影響してくるので。

マンションの価格だが、都心および近隣の人気地域は上昇傾向にある。
鉄鋼の価格の上昇は、業者の言い訳かもしれない。
マンションの価格は時価だ。その時の需給状況により決まる。
ここ１〜２年で、企業の土地の整理が収束してきたらから、広めの土地が不足してきた。
人気地域で、土地の取得に四苦八苦し、供給が絞られたら、必然的に需給が逼迫する。
需給が逼迫したら、多少高くても売れるから、業者は価格を吊り上げる。

都心で人気地域は限られるだろう。そのあおりを新浦安が受ければ、高くなるのは必然的といえる。
また、人気地域であるなら、その場所の土地の供給が絞られれば、それも価格に影響する。

新浦安が、これらの影響を受けているとなるなら、業者は価格を吊り上げる。

今、大手不動産会社の株価を見ると非常に高い。要するに儲かっているワケだ。
不動産会社が儲けるには、何が必要かをよーく考えるべきだ。

新浦安は住みたい街全国６位ですから都心とは関係なく上がり続けるでしょう。
需要と供給の関係です。新浦安のマンション用地は減少し続ける。人気はうなぎ上り
。あがるの暴騰は時間の問題ですよ。

どれだけ（％）あがれば暴騰？

モアナがいかに割安であったとのマインドを埋めつけて、今度の三井の物件の販売をスムーズに進めましょう
って一大キャンペーンだな。
モアナは高洲にあるということだけで、同時期に建ったＭＥ２１区の物件より１０−２０％割安でなければ、
おかしい。だって土地の取得価格が違う。
モアナから１−２年、景気は一段とよくなり、ＲＥＩＴとかのおかげもあり、東京近郊の土地は小幅ながらも
上昇しつつある。新浦安は、よかろう、わるかろう、は別として、ここ最近知名度が上がったせいで、
きっと、高洲であろうが、ＭＥ２１がある、新浦安地域の土地取得価格は、少なからず全国平均値より上昇している。
これだけを考えても、次の三井の物件が、モアナと同じ価格設定なわけがない。
１−２割の上昇だったら、まずＭＥ２１にあるという理由のみ。
それから、ここ１−２年の土地価格の上昇を加味しなければ、話にならない。
もし、それでも今回の新物件が、モアナより価格が２割しか上昇していないとすると、
モアナより、仕様が落ちているか、
どこかの物件みたいに、柱の２，３本抜けているってことだよ。
もしくは、だれかさんが新浦安の価格は暴騰していると繰り返し主張しているのとは全く逆に、全然
あがっていないってことだね。

しかし、いくらなんでもこの場所で1億オーバーはないだろ

３８街区の最低価格かからモアナの最低価格を比較しても意味はないでしょう。
たぶん最低価格は人寄せパンダでやはりそれ以上の値段のところでお金持ちに高く購入してもらおうと
しているじゃないだろうか？
ですから全体としての坪単価を比較しないとわからない。
たぶん２割以上は確実でしょうね。一番高いところの部屋を比較すると５０％ぐらいの上昇ですね。

38街区の一番高い所は18Fですが、モアナは14階建てです。
この比較はちょっと無理があります。

38街区は入札ではなく、価格を決めて計画を募り、そこから選ぶ方式です。
また、新築マンションの価格は通常、必要経費に適正利潤しか乗せません。
浦安市が廉価な優良マンションを供給する為、高洲の土地をあまり高く売ってくれるなと
千葉県に依頼したのは有名な話です。三井はかなり安く土地を手に入れた可能性が有り、
38街区の計画には大よその売却価格も入っていたでしょうから、最近の地価上昇を反映し
ない低い価格で売る可能性は十分有ります。

>>534

なるほど、行政指導による低価格化か。
ありえないとはいえないが、市場の需給によって決める価格に行政がどこまでからんでいいのか。
という問題があるな。

訂正利潤で売るかどうかは、不動産屋が決めることで、
購入者にはぜんぜんわからんことだよ。不動産屋は慈善事業じゃない。
モアナは明らかに値付けミス。入れ食い状態だったからな。
価格戦略ミスは、不動産屋にとって致命傷になる。
安ければ利潤が乗らず儲けそこなうし、高ければ売れずに在庫を抱えることになる。

適正利潤とは、その時々の情勢で変わるもの。

中古価格だって同じ。需要が多ければ高くなっていく。強気の価格でも買うやつがいるからだ。

10％の価格上昇でも高くなりすぎです。散々いいかげんな方が新浦安など今後はあがらないといっていましたが
蓋をあけてみれば地価の上昇です。
新浦安に関してはそのときそのときが買い時なんでしょうね。

行政指導による低価格化？！

それが公な情報だとすると、買わないやつが＆＃＄だし、
そうでなければ、浦安市役所の人間、不動産会社の人間がこぞってインサイダー情報で買いあさっているでしょ。

それに適正利潤？それっていくらで、どうやって検証するんだ？
そんなことまで決められていて、一体どこの不動産屋が、建物たてるんだよ？
偽善事業？　慈善事業？

三井不動産だって、業界一の高給料社員払うために、利鞘が決めらているところなんて手出さないよ。
もちろん、自社社員に優先販売でもしてるんだったら、別だけれど。

新浦安は行政指導の低価格が行われなくなるとき、それはマンション用地がなくなるとき。
中古価格が上昇するんじゃないですかね。全国で住みたい街６位で新築マンションがなくなるとき
最後は中古しかなくなる。新浦安にすみたいけど中古しかないとき中古を買わざるおえない。
どーなる新浦安。

マンション用地がなくなるとき、、、（高洲なんてまだまだ空き地だらけだけど）
人であふれかえって、全国で住みたくない街６位になってるときだと思うね。
新浦安出ていきたいんだけれど、だれも中古買ってくれない。
どーなる新浦安。

住んでる住人にとっては地値は安いに越したこと無いよ

住みたい住人とって安いに越したことはないんでしょ。
自分だったら、住んだ後は、どんどん高くなってほしいけれど。

新浦安はこれから下がることはないですよ。バブルがはじけて１０年以上さげ続けてきましたから去年か２年前が
底でいま徐々にあげてきています。
まだ新築マンションが大量に供給されているので地価の上昇もなんとか抑えられていますが、
マンション用地がなくなったときが本格的に上昇するでしょう。
私は倍になったら売ります。

３８街区は１８階建てですので、さすがに鉄骨鉄筋コンクリート造ですよね。

>>541
地価が上がると、払う税金も上がるんですよ。

日の出、明海、高洲も土地の価格が上がっているのは事実だ。
38街区が適正利潤を乗せて販売というワケの分からん希望的観測はないのは当然としても、
いくらになるのか注目するところであるね。

4600万円〜だの、最低5000万円だのと、いろいろ情報が飛び交っていますな。
特にオーシャンビューはかなりの高値になると思うね。幕張の三井物件がそうだったように。
モアナの中古？売り出し価格にびっくりしたが、その価格でさえ、軽く吹っ飛ぶような価格になると思うよ。

新浦安はこれから下がることはないって？
長○工の日の出物件だって、入居が始まったあとでも売れ残りが数件あって、完売するのに３，４ヶ月かかってるんだよ。
これって、つい半年前だよ。
ある日の出の何とか物件なんて、出来上がって２，３年たっても売り残りがあって、
つい１年前でも、買い手の言い値でいいから引き取ってほしいっていっても、まだ売れなかったんだよ。
確かに景気が今のまま持続すればちょっとばかりはあがるんだろうけれど、、、、２倍？
ま、逆に、日本の景気が破綻して、スーパーインフレにでも、なれば、２倍になるかもね。
ただ、名目的に２倍になっただけで、実質価値は１/２になってるんだろうけれど。

地価が上がると、払う税金も上がる、、、
もともと、超割安なところに住んでると思っているんであれば、いいじゃない。適正な税金払ってやれば。
そんなこと気になるんだったら、公団の賃貸でも探したほうがいいよ。

546
新浦安はこれからなんだよ。それがわからないからお門違いなことを言っている。
新浦安はこれから。逆にいままでがどうしてこういう町並みでマンションが売れるんだろうというのが
正直な感想。街の形がしっかりしてくれば人気がうなぎのぼりです。
とくにお金持ちが注目するでしょう。

お金持ち＝街の形がしっかりしてくることを見越して、先買いしたひと。
エセ小金持ち＝高くなってることを確かめてから、結局高値掴みで終わる人。

４８０さん、アドバイス有難うございました。
お掃除は何とか実家に頼めそうです。

548
だから去年、異常に新浦安の物件、お金持ちが買いあさっているという話がそこらじゅうから聞こえてきたんだ。
その当時はそんなことないと思っていましたがいま新浦安の上昇をみると頭のいい人は先を見えてるんだなぁ〜
と単純に壮思います。

三井工作員のみなさん、550レスもあるスレは掲示板の迷惑ですよ。
とっとと新スレに以降しないとお仕事に差し支えるのでは？