ユニヴェルシオール学園の丘（玉川学園）

反対派の幟が、さながらNHK大河ドラマの関が原の合戦のロケか!?とでも言いたくなるほど
滅茶苦茶、びしばしに立っているこういう物件は、
子供のいる世帯は避けるべきでしょうね。
電車通学で離れた私立ならともかく、
地元の公立の小中学校に行ったら、
周辺反対住民の子供と一緒のクラスにだってなりかねないわけで。
そんな事になったら、子供が何されるか分かりません。
恐ろしい〜

和解は難しいでしょうね。公立学校の定員オーバー問題もあるようでね。
それ以前に、司法から工事差し止めの裁定が下りる可能性もありますが。

現地住人ではないですが（隣町）、近隣住人がなぜ反対してるのか、ざっくり教えて下さい。

正確には協議会のページを参照して欲しいですが、以下のような点かと。

・付近は一種低層地区。建設地は元グランドだったため、この規制がか
　かっていなかったのいいことに、法の網をくぐってデベが勝手に高層
　物件を建築しようとしている。
・絶滅危惧種のオオタカ？の生息地である。調査依頼を出しても業者は
　何もやろうとしない。その他もろもろの環境破壊。
・付近の道は狭く、駅にも遠いので、通勤時などに大渋滞が予想される。
　（あの規模でマンション出口は１箇所しかなく、しかも道路幅は６ｍ
　以下だったはず）
・都心の高層マンション問題と同じで、付近の学校は絶対的なキャパが足
　りない。また道がせまく巨大な工事車両の通行で子供の通学路が危険。
・建物自体の違法性？　あきらかに多棟設計なのに、むりやり連結して
　（大蛇のような）１棟に仕立て、基準法の網の目をかいくぐっている。
・建築主が一度も交渉の場に現れないなど、まったく誠意が感じられない。

住民側としても譲歩の余地はあったのでしょうけど、デベ側の不誠実な態
度が一番の火種かと。反対派を営業妨害？で（本気ではなくあくまで脅し
的に）告訴したり、恐喝まがいの怪文書さえも出回っているそうで、深沢
ハウス以上のトラブル必至かと。

>近くの小中学校には入学出来ないケースがあると思います。（余裕なし）
なるほど、そういう問題がありましたか。

ところで、ここの反対運動を見ていて疑問に思うのが、
槍玉に挙げられてきたのが、施工主の長谷工だということです。
なぜ、事業主（マンション建設の企画立案責任者）ではないのか？と。
販売開始となってからようやく、デベにも表立って矛先を向けるようになりましたが、
それまではずっと、幟で非難されているのは、
施工主（事業主の指示に従ってマンション建設を行っているだけ）の長谷工でした。
だもので、この物件のデベがどこなのか、ずっと「分からん〜　不思議だ〜」
と思っていたものです。

特に長谷工の物件に多いのですが、土地の仕入れ、企画立案、施工まで長谷工が
面倒見て、あとはスポンサーを探すだけ、という物件じゃないでしょうか。
契約時には、当然、地域対策費も入ってますから、『面倒なことはウチですべて
やりますのでご心配なく』というような契約条項（あるいは密約が）あるんでし
ょうね。

もちろん、住人は何回も事業主の会合への出席をリクエストしてるわけですが、
いまだに1度も出てきてないのが良い証拠です。事業主にしても、トラブルに
なる物件であることは十分に先見できたわけで、長谷工のコミッションがなけ
ればとても出資できていないでしょう。

01さん、分かりやすい説明をありがとうございました。
>特に長谷工の物件に多いのですが、土地の仕入れ、企画立案、施工まで長谷工が
>面倒見て、あとはスポンサーを探すだけ
長谷工はそういう手法をとっていることが多いのですね。知らなかった。１つ勉強になりました。

>住人は何回も事業主の会合への出席をリクエストしてるわけですが、
>いまだに1度も出てきてない
デベが数社にまたがっているので、
「共同責任は無責任」とばかりに、どこも、
「自分がまず汚れ役を買って出よう！」という姿勢にはならないのかもしれませんね。
（お役所的というかなんというか）

>・付近の道は狭く、駅にも遠いので、通勤時などに大渋滞が予想される。
>　（あの規模でマンション出口は１箇所しかなく、しかも道路幅は６ｍ
>　以下だったはず）
これにはまったく同感ですね。
総戸数約６００世帯、駐車場使用率１００％。まして、
駅まで遠い上、アップダウンがきついので、
駅まで歩きはおろか、自転車でさえも通いが難しい⇒自動車に頼らざるを得ない
・・という立地ですし。

マンションの企画・販売・施工までをパッケージとして売主に販売するのを、
専門用語でなんとかマンションというのらしいのですが名前忘れました。
ま、こういう大きな物件が可能なのは長谷工くらいでしょうけど。

長谷工は施工だけに回ってアーベストが販売代理というケースが多いと思い
ますが、この物件では、長谷工も売主の名前にあがっています。代理もアー
ベストではありません。まぁここらへんはイロイロとオトナの事情がある
のでしょう。いわゆる本当のJVの場合は、それなりに納得できる組み合わ
せになっていますが、こういう物件の場合、相互に脈略のなく会社規模も
バラバラな会社が売主に名前を連ねていることが多いですね。『出資』と
いう性格が強いのでしょう。

私は不動産評論家ではありません。(^^;;;

何かここ、スレ主さんと自分の書き込みがほとんどという様相を呈してますが（苦笑）

悪い点ばかりをあげつらってばかりでは何なので、
この物件の長所を挙げてみよう！と考えて、さてどんな点があるか・・？

・日当たりがいい。日光を遮るような高層階の建物がなく、また将来も建ちそうにはない。
　また、高台なので、１階でも日がほとんど当たらない・・ということはなさそう。
　さんざ頭を捻ったことが窺われる？？S字がややしまりのなくなったような配棟によって、
　どこの棟もバルコニーは東〜南西の範囲の向きになっている。

・周囲は住宅ばかり。閑静。
　（→ただその周囲の住宅から憎悪と怨恨のオーラがこれでもかというほど突き刺さりそうなのですが^^;）

・値段が安い
　（まぁ駅から遠いので、ある意味当たり前ではありますが）

・・こんなところ？？？


いずれにせよ、ここを検討される皆様は、
どうかくれぐれも豪華なチラシに惑わされることなく、
１度、現地に足を運んで見て下さい。
（言うまでもなく物件選びでは絶対必要な事なのですが、この物件の場合、
特に２００％必要です！）

マンションの入り口付近に、反対派住民のテントがはられており、
数人の方が詰めて（四六時中かどうかは分かりませんが）
工事車両の出入りをチェックしていますので
（張り込みの刑事か、はたまたストーカーかといった感じで）、
話を聞いてみるのもありかもしれません　←　ただしアプローチ、ものの聞き方にはくれぐれも注意して・・

>>02さん
おつきあいいただいてありがとうございます。(^^;
日曜にＭＲがオープンするらしいので、行かれた方の感想を期待します。
町田駅前のＭＲからシャトルバスで見学に行くそうですね。

メリットはご指摘の点に相違ないと思います。環境は良いですよね。
それと、玉川学園という文教的なイメージもプラスかな。
住所自体は『玉川学園』じゃないわけですが。(^^;

私も近隣住民とお話ししたことがあります。いかに問題のある物件なのか
とうとうと説明されました。初めていかれる方は、あまりの風林火山な様
子に(^^;)ビビるかと思いますがお話を聞く分には親切に対応していただ
けると思います。

やっぱりここのスレッド、閑古鳥が鳴いているようですね（苦笑）
大規模物件であるにもかかわらず、この注目度の低さ（？）　大丈夫かぁ〜??

>町田駅前のＭＲからシャトルバスで見学に行くそうですね。
行かれた方、どうだったのでしょうか……？（恐る恐る）
新聞の折込広告にシャトルバスのことが書かれているのを見て、
「おいおいいいんかいっっ!?」と、思いっきりひとりツッコミを入れてしまいましたが。

工事の方は、４〜５階あたりまで駆体工事が進んでいる模様ですね。
でも、高台の上にあるので、下の道路から見ると今でさえ圧迫感十分。
でも10階建てなので、最終的にはこの倍以上の高さになるということで……ひえぇ(@0@)恐

今朝、新聞にチラシが入っていました。
「係員による現地案内会開催予定」（←だいたいこのような文句）・・いい度胸してまんなぁ。なんか笑える。

と思ったら、デベの１つ・ナイスが自HP上にこんな「お詫び」を。をいをい・・
http://www.nice.co.jp/press/release_pdf/2005/20050531.html
５月中にこの会社に入った問合せ件数は、約３０件、か。
物件の規模からすると、ぶっちゃけ、「開店休業」じゃごぜんせん？

閑古鳥ぃ....（ｗ

やはり近所や小田急利用の人は事情を知ってるし、ちょっと遠め
のイチゲンサンに来てもらわないとねぇ。ヘタに近所にチラシ配
ると火に油だし。

昨日、ちらしが入りました。いちおう、チェックと思い、ここのスレッドにたどり着きました。
それから協議会の方のＨＰなども拝見。

ちらしにはいいことしか、書いてありませんでした。
事情を知らなければ、のこのこＭＲ見に行くところでした。

ハア…なんか一方的なはなしばかりですね…情報交換の場にしましょうよ

このスレッドを読み、対策協議会のＨＰを見て、こんなに問題ある物件もあるんだと
初めて知りました。買う予定はありませんが、様子をみに行きたい気もしました。

>>19さん
御意。あくまで情報交換のサイトですからね〜
購入検討されている方も歓迎です。
って、やっぱ書きにくいかな。

今日、車で現場のそばを通りました。たしかに
ものすごい規模ですね。まさに睥睨（へいげい）
してるって感じ。

反対運動はちょっと脇に置いておいて、

この物件の立地環境として、主な生活関連施設の有無についての情報をいくつか・・・

・病院　→　総合病院は徒歩圏内には無し。最も近いところで、町田駅周辺）
・郵便局　→　ごく小さな支局レベルでも、徒歩圏内にあるかどうか・・・？
　　　　　　（すみません、記憶がちょっと曖昧です）
　　　　　　　ATMだけなら、玉川学園駅前にありますが。
・銀行　→　玉川学園駅前に、東三、UFJ、みずほ、浜銀のいずれもATMのみ。
・スーパー　→　玉川学園駅前に、三和。その２Fは百円ショップのダイソー。

・・・総じて、「日常生活には自動車が欠かせない」といった所でしょうか。

09でも書きましたが、坂道がきつい地形です。
広告には「徒歩１４分」となっていますが、これは大人の足で早足気味に歩いた場合。
大人でも、のんびり歩くと２０分弱と見た方が確実です。

02さん、いつもどうも。
たしかにクルマはかかせないでしょうね。チャリもつらそうだし。
三和は生鮮品がイマイチかも。（所帯くさ〜）

ここからだと、町田はパーキング探すのもめんどくさそうだし、むしろ
成瀬側に出たほうがいいかもしれませんね。
駅前の輸入カーテン屋さんに入って、値段で撃沈した記憶があります。(^^;

01さん、いえいえ、どういたしまして。こちらこそたびたびお邪魔してます。

23の情報に追加です。

・スーパー　→　すみませんもう１つありました；玉川学園駅構内の小田急OX
・コンビニ、ドラッグストア　→　駅北側と南側に１軒くらいずつ
・クリーニング屋　→　駅前商店街の並びに２軒

・・・何か、自分の書き込むお店の種類が細かくなってきてるような（苦笑）
輸入カーテン屋さんの存在には気がつきませんでした。

公式ＨＰを見ると、「自走式・平置き駐車場を中心に」全戸分確保とありますが、
「中心に」ということは、機械式もあるということでしょうか。また、来客用駐車場は２台と
なっていますが、５８８戸で２台は少ないような気がします。ちょっと気になりました。

02さんまいど、
OXはこの支店に限らず、品質は良さそうなんですが、生鮮品がバカっ
高いですね。他のものは普通なんですが。

成瀬駅前ビルの１Ｆにデーンとあります。＞輸入カーテン屋
新築マンションをご検討の方は１度どうぞ。
ただし、値段で撃沈しても保証はしません。（苦笑

>>26さん
『中心に』とは、見事に言葉尻をとらまえましたねー （笑
あれだけの規模であれば、たとえ機械式が多少はあったとしても、
メンテ費用は分母が大きいのでそれほど気にしなくていいかもし
れませんね。まぁ台数によりますが。来客用は２台じゃどうしよう
もないですね。実質、管理規約でも改定して、来客カードを作って
敷地内にてきとーに止めることになるんでしょう。少なくとも、この
物件に関しては、敷地外駐車は近隣との関係から厳禁だと思います。
元々道が狭いので、そういうスペースもありませんが.....

メンテ費用の問題もありましょうが、あれだけ広い敷地を持っていて、機械式がある
（としたら）のはへんだなーと思っただけです。機械式きらいなんです。
間取り的には部屋数重視（５ＬＤＫも多い）みたいで結構いいなと思っています。

こんにちは。またも出没の02です。

>あれだけ広い敷地を持っていて、機械式がある（としたら）のはへんだなー
棟の南側は広場などにするみたいですから、
敷地が広いといっても、そのうち駐車場に回される分は限られていて、
全部を平面式・自走式にするだけの余裕はない、という事なのかもしれません。

来客用駐車台数２台／総戸数６００戸弱　は、確かに少ない気がします。
以前当方がMRに行ったとある物件が、来客用１台／総戸数２００戸ちょい　でしたが、
それでも「少な過ぎない？　大丈夫なのかなぁ」と感じましたから。

ところで、チラシやHPを見ると、その南側の広場が広大な印象を受けますが
（子どもたちが走り回っているイメージ図）、
実際には奥行きはあんなにないと思われます。ま、話半分割り引いて見るのが正解かも、ということで。

ラルジュガーデンから崖の方にはフェンスがあるのですか？それとも植樹だけでフェンスがわりに
しているのでしょうか。

誰も読んでない（笑）追加情報です。

たとえ公立の学校がキャパ不足でも、ここに引っ越してきたからにはウチは幼稚
園からお受験で玉学に入れるつもりなので問題なし。おーっほっほ.....
とか考えておられるそこの奥様、甘い！　玉学は授業料が高いのは首都圏でも
トップクラス（というより実質トップ？）で有名です。むしろ大学より幼稚舎
のほうが高いのかも。私学でおなじみの寄付金もどっちゃりとあるはず。
ということで、若年層で収入もそれなり、ローンどっさり、という御家庭には
まず無理な話です。リッチな団塊世代の親から教育資金の仕送り(-_-;)でも
あれば別ですが。

玉学が注目されたのは、某有名アイドル系女優が入学したときですかね。実際
に史学科（だったかなぁ）の競争率が上がったそうな。あいにく１度もお目に
かかれませんでしたが。あ、私は玉学出身じゃありません。バリバリの公立系
です。(^^;;;

>31

ここを検討する所得層の人たちと、子供を玉学に通わせる所得層は
明らかに違いますって!たとえ話でも無理がある。
幼稚舎から大学まで通ったらここのマンションぐらい買えちゃうレベルなんだから!

あの辺ドライブしてみました。確かに風林火山ですね。入り口の反対派テントも見え、こわそうでした。
またほんとに道が狭い。車はすれ違えないですね。一戸建て以外は作っちゃいけない。
付近は緑はたくさんあっていいと思いました。

別スレでこんな記事を見つけました。

日経住宅サーチより、
「建設反対運動が起こっている新築マンションの購入は、やめた方がいいでしょうか？」
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan20030523b1000a4.html
Q&A方式になっていますが、「A」を読むと、
この物件は明らかに“避けた方が無難”なものに該当しそうですね……(^_^;;;)

>>32

http://www.tamagawa.jp/admission/k12/kinder_exam.html

幼稚部で『素』の状態で、100万超えるんですねー
このほかに寄付金やらなんやら....

>>34

『商店などで、マンション購入者に対して嫌みを言われたり、
商品を売ってくれないこともあると聞きます』

あ、あるのか、そんなことが.... (^^;;
PTA総会とか大変だろうな...

２８さんへ
パンフレットによると駐車場、モータープール（自走式・平置き）ですね。
イラスト図は二階建てになっていましたが。
病院の駐車場のような感じというか、スーパーの駐車場のようですね。

駐車場は平置き・自走式と言うのはいいですね。
機械式なんて使ってられません。マンションで自走式・平置きというのはプラスじゃないですか？
病院の駐車場？それではどのような形が他にあるんですかね？

この前モデルにいってきましたが
結構、人が来ていました！びっくり！

38さんへ
表現力不足ですみません。補足しますと
某○マリアンナ医科大学病院、ご存知ですか？そこのとてもおおきい平置きというか
駐車場に似ています。
＞それではどのような形が他にあるんですかね？
理解力不足でよくわかりませんが

自己解釈
駐車場の種類、
自走式・平置き
自走式　駐車場が建物として独立してあるものや建物の中にあるもの（羽田空港のパーキングのようなの）
機械式　立体駐車場　これにもいろいろありますよね。

機械式なんて使ってられないかもしれませんが実際、ないと困りますよね。

>>39
そーですかー。ＭＲまではいいんですよＭＲまでは。
問題は現地にどうやって連行するか....
まさか護送車のように窓に暗幕張っていくわけにもいかないだろうし。
（ジョークですよ ^^;）

担当者は普通に反対派のことも話してましたよ。
まああれだけ騒がれていれば、隠せないんでしょうけど

駐車場はいいんだが、他にいいところがないんだよなぁ、マイナス点はたくさんあるけど。

＞＞４４
マイナス点ってなんですか。反対派以外で教えてください。

>>45

いままでにイロイロと出てきていますが、近隣問題以外でまとめると、

・駅まで（それなりに）遠い
・しかもアップダウンがあるので徒歩がしんどい、チャリでもきつい
・いきおいクルマで駅まで、と思っても、周辺の道も狭く通勤時は渋滞必須？
・しかも敷地からの出口が一箇所しかなくボトルネック化必須
・公立学校のキャパ不足（至近の学校に入れない可能性あり）
・特殊な（？）棟配置のため、住戸によっては自分で自分の日照を
　制限してしまう可能性あり

こんなとこでしょうか。

＞４５
まぁ、皆さんが意見を述べている通りです。あの現地は凄まじいもんです。あれで購買意欲が沸くとは思えないよ、、、。

数週間前にモデルルームに行きました。他の物件も沢山見てきましたが、
ここはポーチに奥行きがあって、中の和室に窓がある点が気に入りました。

ところで、ここで発言している方々は、しきりに誇大広告に注意！みたいな
ことを言ってますが、大げさなのはどこのマンションも同じでしょう。

>>45
01さんの>>46に追加して、

・二重床二重天井ではない。直床。
　スラブ厚は充分のようですが、でもやはり二重ではないというのはねぇ・・・
　将来、管の取替え等、メンテの時に大変そう。