シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス　part19

>>237
>>233を読んできなさい。
値引きしないので価値は落ちないですよ。

中古調べたら、70弱で3500ですね。
7パー ぐらい ですかね？

投資としてはまあまあか。
中古がもっと出てきて、安くなるの
もう少し待ちますか。

＞238
＞値引きしないので価値は落ちないですよ。

価値を決めるのは市場であって、デベでは無いですよ。

価値のある商品は、「値引きしないでも売れる」であって、

「値引きはしない、でも売れない」商品は、市場から、

「その価格分の価値は無い」と判断された商品です。

マンションのブランドイメージが最も効果を発揮するのは

新築販売時のみ。中古になったら市場価値が物を言います。

新築マンション購入時はブランドイメージに惑わされず、

立地条件と価格を天秤に掛け、適正なものを購入しましょう。

価値

あとは、住民の資質になりますね。

価値って、誰に向けてのものかで変わりますからね。
例えば安物の量産された壺でも、〇〇教の教祖が「これは霊験あらたかな壺です」
と言えば、〇〇教の熱心な信者さんたちは高額なお布施を払ってでも手に入れるでしょう。
でも、その壺を質に入れようと質屋に持ち込んでも二束三文にしかならない。
どんなに必死にその壺の「霊験あらたかさ」を説明しても、信者じゃない質屋の主から
したら、量産された安物の壺でしかないのです。

つまり、「資産価値＝市場価値」であって、持ち主の思い入れは関係ないという事です。

その信者にすら売れないからこんなに売れ残ってるんでしょ？
築５年も経ってこれだけ売れ残りを抱えた不人気物件って聞いたことないね。
デベは大企業だからここ一棟ぐらい売れ残っても大丈夫かもしれないけど、
ただの購入者はキツいでしょうね。中古で売りに出しても売れないもしくは二束三文。

ここまだ売ってるん？北浜と同じで人気ないねんな。

売りに出されている価格と、成約価格は違いますからね。

売りに出す価格は、売る側が自由に決める事が出来ますから。

2010年1月に竣工しております。

中古でかなり売りにだされているのに、
新築の売れ残りを売り切るのもなかなか難しそうですね。

残りは、低層階ですか？

650戸中、何戸残っているのでしょうか？

ＨＰによると残りは１０戸みたいですね。

67.16m2～76.08m2
4,570.5万円～4,814.4万円
10戸

>　中古調べたら、70弱で3500ですね。


今からなら、中古の方が絶対的にお得ですね。

中古で、更に割安感でれば購入検討です。

ここの住民の家族構成や資質は如何ですか？

イメージ的には、おこちゃまも多そうですが。
今、例えば、幼児や小学生が多ければ、将来は完全にアウトですからね。
（都会のタワマンとしての価値は・・・）
（ファミリー団地をお望みやの方にはよいですが・・・）

残りは１０戸どころではないでしょう？
１０戸というのは期分販売の今期分の残りの事でしょう。
こちらは極端に期分けするのが有名ですからね。
１期で売り出す戸数もごく僅か。売れ残りが多いのを隠す手法の一つです。

まあ、もう築５年も経過していますから、売れ残りの数がどうこうというより、
この時点で１戸でも売れ残りがある事自体が異常ですけれどね。

>253
いくら割安でも、空室の多いマンションを購入するのはおすすめしませんね。
将来の管理計画や、予期しない理由でマンションを手放さねばならない事情が
できた時、売るのに非常に苦労します。

ただ、こちらのマンションでなければならない理由がおありなら別ですが。

> 254,255

売れ残り数を隠す手法ですか。なるほどね。
確かに、売れ残り・・・大幅値引き販売・・・賃貸
となり、価値も下がるし、中長期のことも心配ですね。

５年も売れ残り管理しているだけで、
在庫の金利や管理費用を考えただけでも大変なので、
販売会社も、大幅値引きしても早く売り切りたいでしょうね。

>251

（第4期1次～第8期4次）が残り10戸なのか、全体数に対して残り10戸なのか、定かではありませんね。

今更この築古マンションを新築価格で購入するメリットは無いような気がします。
格安で仕入れて、賃貸にして稼ぐというのなら有りですが。
ただ、ここは築古であることや、立地条件からしても割高であることは明白なので、
中古を格安で仕入れることができればといったところですね。

そろそろ大規模修繕の時期ですから、そのタイミングで中古がある程度でると予想
されます。そのタイミングで安く買い叩くのが賢い買い方かもしれません。
それ以外にこのマンションを選ぶ理由がないと思います。

恐らく駐車場もかなり空いているから、その負担(維持費含め)は全戸に管理費か修繕費で被ることになるので、これからどんどん割高になるね。

何だかんだ言われてるけど総戸数が650で、その内600戸以上は契約済みなんだから上の方が仰っているように負担を分配する事になってもたいした出費ではないよ。逆に総戸数が少ないマンション(パークタワー梅田)は数年おきに見直される維持費で揉めてるようだけどね。

駐車場の空き分は、住友が負担してるから問題ないですよ。修繕は計画に基づいて上がりますけど。

大川のサクラは今年も最高ですわ(Ｗ*≧∀≦*Ｗ)
ええマンションやな。

ガラスカーテンだから目で見て分かるような劣化はないし、戸数も多いから維持費も安定し、固定資産税も安価。
何よりデベが財閥でゼネコンが大林だから資産性も優れ、仕様も一流。
未契約の住戸、未契約の駐車場の維持費はスミフが負担しているので住民に負担を強いる事は有り得ない。財務基盤が安定している一流企業だからこそ出来る事です。
やはり保障の面から考えても一流を買うべきですね。車ならトヨタ、タワーならスミフ。
きっとこのような事を書くと根拠のない反論をされるとは思いますが、事実のみを書かせてもらいました。

> 今更この築古マンションを新築価格で購入するメリットは無いような気がします。
> 格安で仕入れて、賃貸にして稼ぐというのなら有りですが。
> ただ、ここは築古であることや、立地条件からしても割高であることは明白なので、
> 中古を格安で仕入れることができればといったところですね。

なるほど、今更新築価格で購入される方はいないですね。
販売会社も困るので、新築は中古との間ぐらいの価格で販売されるでしょうね。
（当然、公には販売済顧客もあるので無理でしょうが。）

＞　駐車場の空き分は、住友が負担してるから問題ないですよ。

かなり残っている未販売住戸に直接纏わる費用は販売会社が当然負担となりますが、
（だから、値引きしても早く売りたい　のですが。）

駐車場の方は、あり得ませんよ。
極端な話、将来誰も駐車場使わないとして、
その全ての費用を販売会社が負担することは
ないでしょ。

＞　未契約の駐車場の維持費はスミフが負担しているので住民に負担を強いる事は有り得ない。
＞　財務基盤が安定している一流企業だからこそ出来る事です。
＞　やはり保障の面から考えても一流を買うべきですね。

これって、皆さんご存じの様に、大半が管理組合問題ですよね。
ハード面は既にできている話として、販売後の管理は販売会社は全く関係なし。
管理会社も当然ながら１年毎に見直すべき。（結果として同じならよい。）

ダイレクトスカイビューがいいです。開放感があり、部屋も広く感じます。
マンションというよりもホテルみたいですね。
慣れないとちょっと怖いですが、こういう間取りに慣れたら他の間取りでは満足できなくなるかも。
どうせなら高い階に住みたい。

虚実相まみえて、
本当に面白いですね。

バイアス入れて、
それぞれを書いている人を想像すると！

№268さん
ダイレクトスカイビューって慣れるものですか？
眺望はすばらしいけれど、あまりに高いと怖くないかなと。
高所恐怖症というわけではないですけど。

竣工写真フォトギャラリーけっこう楽しめました。
外観、すっくと聳え立っていて目立ちますね。
桜の写真が見られたのはうれしいです。
川沿いの桜、綺麗ですね。
できれば部屋の中から見える桜も見たかった。
夜景も綺麗。
でもやはり、窓辺に寄ったら怖いかも…
そんなことを思う者にはタワーは無理かな…

人により感じ方はそれぞれだと思うのですが、
ダイレクトスカイビューにも色々あると思うのです。

足元から天井まで硝子で分割数も少ない大きな硝子のフィックス
足元は立ち上がりがあって膝くらいの高さから天井までのフィックス
縦だけでなく横方向にも硝子が分割されているフィックス

住友のダイレクトスカイヴューは足元から天井までというのが多いのですが、
膝くらいまで立ち上がりがあったり、横にサッシがひとつ入っているだけですごく安心感がありますよ。
外観や眺望性からはできるだけ大きな硝子で分割の少ないものがいいとは思いますが、ご参考までに。

神戸のシティタワ～は窓の外に硝子ベランダがあるので怖くないですよ～

怖くないけどダサいですよ、今時。

神戸のシティは立地こそ良いが、デザインはあまり好きじゃない。
ここや麻布十番、豊洲のような無機質なデザインがシティタワーらしいな。

新築見学に行きました。
エレベータに乗って販売ルームに行く時、
住人の方も乗っていて
小さな声で、このマンション買わないほうがいいでって
住人の方は、どのような不満がありますが？

しょーもな。買う金がない分際でくだらん書き込みをするな。

お近くのセントプレイスタワーが完売しました。ここも残り100戸。アベノミクスに乗ってラストスパートです。

神戸は市の条例でバルコニーが義務付けられているから仕方がない。

格好良いですよ。

総会に出席した事がある人間なら残り僅かな事くらいは把握してるし、駐輪場の契約も現状空きはなく、かなり順番を待たなければいけない。
100戸も売れ残ってるとの事だが、冗談は不細工な顔だけにしてくれよ。

5年も前に建ったマンションが100戸も売れ残ってるわけ
ないじゃん！50戸ぐらいじゃないの？築5年も経過して
もし100戸も売れ残ってたら、絶対完売できないし。

5年も以上前に建ったタワーマンションは管理費修繕費も上がっていくから残50戸でも消費税10％までに売り切らないと完売は難しいのでは？本庄もでてくるので。

まわりが皆完売してしまって淋しい…

>虚実相まみえて、
>本当に面白いですね。

>バイアス入れて、
>それぞれを書いている人を想像すると！

バイアス　どころの騒ぎじゃなくなってきたな！！！

本当だ。
セントプレイス　４４５　全部完売した様だ。

最後の追い込みは相当だった様ですね。

取り敢えず、いかなる方法でも大規模なものを
全部売り切るのは凄いね。

ここも、中古であすこまでの価格なんだから、
追い込みがまだまだ足りないね。

確かに、QUOカード　じゃ
追い込みかからないなあ！

残りは１０もないんじゃない。
但し、８０未満の狭い部屋しかない！

あと150はあると思います。