オハナ八王子オークコート

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【取材レポート】オハナ 八王子オークコート
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/448855/?FM=rssaa_latest-mansion&...

841さん
読んでみました。当たり前かわかりませんが、べた褒めですね。
ここは価格的にも、あまりケチがつくような部分がなさそうですね。

良いよね、ここ。格安だし駅まで徒歩圏だし。
ファミリーが多そうだから騒音とかでシニアさんには辛いかな。

>839さん
玄関の鏡は見てしまうと欲しくなりますよね。
外出前に身だしなみをチェックできますし、仰るとおり空間が広く見えます。
ところで痛手とはどういった意味ですか？
オプション価格が高値だという意味でしょうか。

>>844

わかりづらくてすいません。
そうです、オプション価格がです。
全面は18万ほどしますから、、
ただ、同じような条件で別業者に聞いてもたいして安くならなかったので、手間がかからないオプションでお願いしました。

玄関の鏡、付けたかったのですが・・・付けられないみたいです。

>>847
年明けでのオプション会でも鏡はありますよ。

玄関に鏡を付けると出かけるときはいいんですが帰ってきた時疲れた顔は見たくないので。玄関と洗面所が近いと結構便利なんですがこちらの間取りは玄関の近くは部屋になっていますね。

>>846
わたしは以前購入したときはそうしました
よかったとおもいます

野村のプラウド府中マークスの引渡し対応が酷いね。ここは安いから更にヒドいことになるのかな？街路樹回答もあやしいもんだ。

エコカラット・リビング全面・洗面所・トイレ。全面鏡・玄関。アクセント鏡（横細長）・リビング。以上で38万。
フロアコーティング・20年保証。19万円。皆様に言いたいのはオプション会より、間違いなくホームセンター等に頼んだほうが安い。半額で済みます。私もオプション会行きましたがアホらしくて頼みませんでした。

リクシル立川の紹介にしてもらおうかと思っています。

カップボードや梁を使用する室内物干しなど後付けできない装備は言い値で仕方ないですよね。
結構お洒落だったので（工賃込みで価格も安価）水回りの手摺も老後を考えて頼んじゃいました。

カップボードとホスクリーンは、後付け出来なくはないですが、手間暇を考えると頼んじゃったほうが楽な感じしますね。

野村の高給路線、プラウドが大変なことになってますけど、安いここは大丈夫なんでしょうか、、、不安になってきました、、
府中マークス、特に高所得者の多いレジデンス三田は訴訟騒ぎになってます。。。

>>856

私も見ました。もしそうなった場合、戦えるか不安です。
施工主がちがうから大丈夫と思いたいですけど。。

最近、ハセコーは実績もあり、大最大手より問題が少ないですね。

>>858
長谷工云々じゃなく、野村のチェックと誠意のない対応が問題だと思います。

オハナ 八王子オークコート 第2期4次 は、25戸ですね。
販売ペースが落ちないですね。

ホスクリーンはなんとなく器用な人だったらつけられそうだけれど、つけるときに腕がつりそうな感じ。
カップボードは最初からつけてもらっちゃった方が楽そうですよね。
特にオプションで頼むと部屋のテイストに合わせてもらえるし、
サイズもぴったりだったりするから無駄もないんじゃないかと思います。

ホスクリーンは業者のほうが確実です。

オハナは北習志野が発表になりましたね。
まだオハナシリーズは続くようですね。

随分前に断ったのにまた着信があった。
どこに決めたかはわざと言わなかったのだが、売れてないのか？

>>865
毎月の月次報告をご覧になっていますか？
順調に売れていますよ。

4Lもう無いし、良いところから売れていくから段々売りにくくなるのは確かかも。
北口にはパークホームズも出来るから様子見されてる方も居るかも知れませんが、竣工までには完売するんじゃないですかね。
まだ半年もありますし。

>>866
自分がMR行ったのは１期の頃ですよ。
先々週、着信があったので調べたらここのフリーダイヤル。
間違いで掛けたのかと思ったが、数日前にもまた着信あり。

営業の電話じゃ無いならどこ買うのか聞きたかったのか？今更？
また掛かってきたら個人情報も削除するように伝えます。

>>868
それ正解

残り７５区画となりました。
春には完売御礼？

【ＨＰより】
オハナ 八王子オークコート（総戸数346戸）
現状で、271区画へご契約・ご要望を頂戴致しました。 ご来場数・ご契約数ともに販売開始以来、安定した進捗が図れており、JR中央線・ビックターミナル駅「八王子」の駅力の高さと、既存樹を生かした緑溢れる住環境が、より多くの方々にとってお住まいを判断する決め手になっていると認識しております。

>>870
結構売れてるんだね。
346戸中271戸販売済。

残り75戸なら来年３月くらいには完売しそう。

販売ペースは落ちてないですね。

八王子 全346戸

6月6日 計107戸
7月25日 計158戸
9月12日 計190戸
10月10日 計219戸
11月14日 計245戸
12月19日 計271戸

ロケーション、日当たりの良い南東側がこれから分譲されるのでペースは落ちないでしょう。

南東っていうか、東南東。価格も東南。南西で、差もないし。ロケーションは、どっち向きでも変わらないような。

ながれぶった切ってすいませんが、国から今後30年いないの震度6弱の確率が全般的に上昇した数値で発表されました
その書き込みの中で、都の中心がプリンみたいな地盤にあるから地盤の固い八王子あたりに機能を移したら
と冗談じみた文を見たのですが、八王子ってそこまで地盤硬いのでしょうか、
地震という観点では八王子って最強？ちょっと言い過ぎましたが詳しい方教えてください

> 875さん
はい、その通りです。
昔から八王子は建築・建設業者の方の中では石の街という方が多いです。
地盤が固いため掘削も大変みたいですね。住んでいるマンションのデベにも言われましたが芯を入れるまでが大変だったそうです。

湾岸の埋め立て地区じぁないので、多摩地区は地盤が弱い場所は少ないと思います。

富士山が噴火したらアウトですよ。

立川断層が揺れても八王子は大丈夫です。
八王子北東部は影響を受けるかもしれません。

天皇陵の武蔵陵墓地が八王子に決定したのも地盤が固いからそうです。
安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。

875です
みなさん詳細にありがとうございます、石の地盤・・・
天皇陵は知らなかったです、なるほど
立川断層は気になりますが、ここの立地は八王子北東部ではないから大丈夫てことですね、たぶん
鹿児島に長く住んでたので、噴火や火山灰は耐性あるので大丈夫です 笑

> ながれぶった切ってすいませんが、国から今後30年いないの震度6弱の確率が全般的に上昇した数値で発表されました
> その書き込みの中で、都の中心がプリンみたいな地盤にあるから地盤の固い八王子あたりに機能を移したら
> と冗談じみた文を見たのですが、
（中略）
> 安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。
これ以上八王子の人口密度が高くなるのはうんざりだなぁ。
せめて立川あたりにして欲しいです（つーか、今のままでいいのに）。

>>881
そんな人多いですか？

>>872
野村の対応に疑問が生じた期間もありましたが、販売ペースは落ちてないですね。

6月6日
　｜　　49日間　51戸
7月25日
　｜　　49日間　32戸
9月12日
　｜　　28日間　29戸
10月10日
　｜　　35日間　26戸
11月14日
　｜　　35日間　26戸
12月19日

>>883
ここの最大の懸念事項は売主でしょうね。
億ションのレジデンス三田や、プラウド府中マークスでの野村の対応には疑問しか持ちません。三田は裁判の一歩手前のようですね。億ションで、あの対応ですから、オハナで何をされるか、わかったもんじぁないですね。
長谷工が叩かれてましたが、野村よりはマトモな対応のようなので、そこに期待するくらいでしょうか。

＞＞882
> そんな人多いですか？
どうなんでしょう。。。。。
少なくとも、個人的には今多い少ないはあまり関係がなくて、
これ以上増えて欲しくないだけなんですよ。

>>888
ここはオハナですしのんびりと、いますぐ問題がある訳じゃないのでいま騒いでも無駄と思うけど
問題が出てきてから考えましょうよ

>>890
おっしゃるとおり！

このスレを見て困惑しているのは私だけではないでしょうね。

>>894
売り主の野村は間違いなく困惑してるでしょうね。でも、一番困惑してるのは野村を信用して買った顧客ですよね。

億ションでこれだからここなんて、って言う人が居るけどどれも人間が造ってるものだからね。
オハナは仕様が確立しているからマークスみたいなことは無いんじゃないかな。

野村が評判を落としたってのはあるかも知れないけど
建物の長寿命化が★１コなのも最初から分かってることだし、プレミアムアフターサービスもあるし
心配しすぎてもなぁ

>>896
同感、ステマが騒ぎすぎ

３世代住めれば十分でしょう。

こんな記事見つけました。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140829/413356/?P=3

素朴な疑問ですが(悪意はない)建物の長寿命化の評価が星１つ(他のマンションは大体２つ)なのに３世代住める(？)とはどういう事でしょう。

初歩的な質問ですみませんが、「建物の長寿命化の評価が星１つ」とはどういうことでしょうか？星一つだと何年持つとか単純なことではないんですよね？

>>900
詳しい事はわかりませんが…東京都環境局で新築又は増築マンションには下記の表示が義務づけされている様です。(マンションのHPに記載があるはず)

５つある項目のうちの１つ
[建物の長寿命化]
○維持管理.更新.改修.用途の変更等の自由度確保
○躯体の劣化対策

この評価が星１つという事だと思います。
何年持つかという評価ではないですが、評価が低いのは気になりますね。

ちなみに↑これは見本です。

>>895
そうね、売主は、バレちまったよ。やっべー。って困惑してるでしょうね。
まぁ、集団交渉や訴訟準備、週刊誌へのリークをしないと何もしないからね。府中は解決できずに飴玉しゃぶらせておしまいでしたからね。
そういう体質は、なかなか変わらないでしょうね。

良いコメントも入れていたけど、綺麗に消されてるね。
野村でも長谷工物件は、大した問題がでてないから、長谷工が頑張っているみたいだね。

>>901

一番目は直床だから間取り変更の自由度が低い？てことですかね、いずれにしろ自由度であればあまり気にしない
でも2番目は、劣化対策だから気になる、900さんがいう何年持つかに影響するところ
野村にどこの対策がうすいのか聞いてみたいところですね

マンション×寿命で検索すると沢山ヒットします。
建物としては100年持ちそうてすが、装備の不満や修繕費で60年程度？で建て替えでしょうか？
私の寿命の方が短いのは確かです。

>>905
安かろう悪かろうって事では？

>>906
なるほど
今でこそ50年、60年の老朽化マンションが建て替えられ
はじめたところだからこれから竣工するマンションは
90年、100年はうまくやれば使えるかもですね
だから建物の躯体、基礎は丁寧にメンテするようにしたいですね
理事会の仕事になるのでしょうが、今のデベの修繕費
見積もりが、安くするために最低限の前提になっている
のであれば、検討の余地あり、
でも性能評価ってもともとの躯体や基礎のつくりをいってるんではないのでしょうかね

オハナって人気があると聞きましたが、ここ八王子のオハナも人気があるんですかね。

ところで修繕費というものを毎月払っているわけですよね。
その修繕費での修繕は元の状態のマンションに出来る訳ではないということなんでしょうか。
そうで無ければ、なんだか腑に落ちないところも。
修繕費はどういった計算で出されているのかな。

毎月支払う修繕費は、十数年後に行う大規模修繕の為の積み立てのようなものだと思います。

外壁タイルの浮き検査や吹き付けタイルの塗装し直しや防水塗装の塗り直しとかではないかと思います。

EVや機械式駐車場のメンテは年に数回あり、それは管理費からの支出で30年後には機械一式交換という時期もやってきます。
修繕費は大規模修繕とその時の為の積み立てでしょう。

修繕費の前に、ちゃんと引渡しして欲しいよね。

>>910
ここ平置きと自走式の駐車場。

>>912
それならEVだけで済んで良いですね。
修繕費の積み立ては安く済むのではないでしょうか？

>>913
ここは低収入世帯も取り込まないと完売出来ない。低収入世帯はローン破綻する確率が高いし、周りも破綻しやすい世帯が多い。低収入世帯が多いマンションは、管理費修繕費が集まらなくなり、荒廃する確率がバカ高いから、ここは初めから修繕費を30年一定を前提に徴収してる。
オハナで賞を取っても、プラウドは、段々と修繕費が上がる設定のままだしね。

>>914
いまの超低金利のフラット35にでもしとけばローン破綻せんやろ、
ていうか物件となんの関係があるんや、パークさんw

>>915
低収入世帯は、ちょっと年収が下がったら終わりだよ。

駅までの道のりは信号が結構おおそうですね。10分ではつかない気がします。
大通り沿いを通っていかないといけないということもきになるかな。
共用施設ですが、どんな共用施設があるのでしょうか？

>>917
普通に歩けば10分程度で着きました。
信号は北口にぬける通りがイラッとするくらい。
歩道も有るし駅までの道、大通りって感じかなぁ？

>>914
修繕費が30年一定なんですか？それは嬉しいですね。でも大規模修繕時にまとまった額を請求される場合もあるので要注意ですね。もしそれも無いというのであれば言うこと無しですが…。

>>919
MRの方の話だと修繕費は少し多めに算出されているとの事です。修繕費は
住民の使い方に左右されますが。

オハナ八王子の修繕積立金
145円/m2月

国土交通省
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
修繕積立金の目安
15階未満で、10,000m2以上
平均178円/m2月 (135円〜220円)

オハナの修繕積立金が高いなんてウソ。平均にも届いてないよ。ギリギリ最低レベルじゃん。

永住なら良いけど1次取得層多いと思われるオハナで最初から多く払わされるとなるとキツイね。
将来は売って実家に帰ろうなんて思ってる人は割高に感じないのか、、、実際最初から住み替えを考えてるような人は少ないのかな？

オハナは、ただ30年間一定積立が前提なだけなので、他のマンションと同様に２回目の修繕あたりで積立金は不足するでしょうね。冷静に金額をみると平均以下だし。
低収入世帯は、途中から上げるとキツイいから。その対策なんでしょうね。最初から高くしておけば、管理会社は枕を高くして眠れますからね。

>922さん、923さん
抽象論じゃなく、921さんみたいに、具体的数字で示したほうがよいと思います。説得性に欠けるように思いますが、いかがでしょうか。

>>923
悪意のあるネガ、うける
⚪︎井さんが忙しくなってきたってこと

>>923

万が一不足したとしても、駐車場平置きの時点で他の所より安心でしょうね。このシステムで表彰されているくらいですし、簡単に値上げはできないはずです。

>>926
機械式駐車場の場合の額では無いですよ。

921に書いた額に、機械式駐車場の機種により下の額を足します。ここは関係無いので、足さないで書いてます。

機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)

2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月

じぁ数字で、最近のチラシから。

297台の駐車場に対して空きが、168台。129台分の申込。
346戸に対して、271戸契約済。
契約者の47.6%の方が駐車場希望を申し込み。

駐車場の想定稼働率が80%程度。
完売時に、50%の駐車場が埋まるとすると、89台分が想定から乖離。
駐車場代が、9800円程度(6800円は軽用で数台のみ)。
単純に掛け算すると、月に87万円程度、想定から下回る。346戸で単純に悪と、1戸あたり、2500円程度、想定から下回る計算。

デベの作る修繕計画なんて、あまあまの想定よ。

>>927
ここは平置きの様なので無関係ですが…
機械式駐車場の修繕工事費って駐車場代から賄われるのではないのですか？

駐車場もマンション全体の修繕費を利用するとすれば、駐車場を利用しない人は納得出来ないでしょうね。

実際の駐車場代は上記の金額よりも高いので、十分賄えるのでは？と思いますが、実際はどうなんでしょうか？

>>928
意外と駐車場利用者が少ないんですね。そういう御時世なのかも知れませんね。
世帯数の8割分の駐車場を設けたけど、実際には車利用者は思ったよりも少なかったという事でしょうか？

しかし、このマンションは平置きなので実質修繕なんて殆ど必要無いでしょうし、その分駐車場代をマンションの修繕費に充てられるのでは？

>928さん
では他オハナ実例から。
まず最終的に稼働率50％というのはない。根拠以下。
１ 二台目需要があること。(抽選は入居後になるが)
２ 検討中の者がいること。
実際に、オハナふじみ野も、引渡し時は50％きる契約状況で駐車場もまばらで心配してましたが、引渡し後四ヶ月経過後の今となっては、駐車場も埋まってきており、既に稼働率80％超えているようです。それが事実です。

>>930
自走式です。

>>926
？
グッドデザイン賞と、積立金不足は何の関係もありません。

>>931
オハナふじみ野は、入居時で100戸以上の売れ残りがあった不人気物件。未だに完売してません。
契約者に対する数字は、八王子より高かっただけでしょう。

>>929
ええ、ここの修繕積立金は、他の物件同様に平均を下まわっている物件と言っているだけです。1次取得層には不利な設定になっていますね。
30年間一定なんて謳ってしまっているから、リアルに不足した時に困るでしょうね。

>>931
オハナふじみ野 全381戸。
入居 8月
7月25日 計251戸
入居時で、65.9%の成約率。
入居時に50%しか駐車場が埋まっとないとすると、成約者の75.8%が駐車場を利用。完売することには、駐車場の利用率は、80%くらいになるよね。ふじみ野は。

八王子は、50%ちょい越えが良いところでは？

>934さん
間違った話でなく、皆さんに数字に基づく客観的に正しい真実を伝えるべき。
前提としてオハナふじみ野は総戸数381戸と、オハナシリーズ、東武東上線沿いでも屈指の供給数。12月時点で既に334戸契約済。最近は月20戸を超えるペースで増。完売も近い。他オハナ、東上線沿いマンションで結果としてこれだけ売ったマンションない。すなわちスゴい、これが事実。

ふじみ野とかどうでもいいっすわ。
昔、北戸田のスレにも同様に興奮して書き込まれた方ですかね。

>>937
ん？
ふじみ野の契約者数に対する駐車場利用率の話をしたんだよ。よく読もう。
ふじみ野全381戸。の推移くらい把握してるよ。
竣工 2014年6月, 入居 8月
6月6日 計238戸
7月25日 計251戸
9月12日 計271戸
10月10日 計288戸
11月14日 計308戸
12月19日 計334戸

暇つぶしで修繕積立金の計算してみた。

同じ施工主で、マンション構造も販売価格もそっくりの北口のスミフの修繕積立金計画。
1-5年目 83円/m2・月
6-10年目 141円/m2・月
11-15年目 213円/m2・月
15-30年目 254円/m2・月

30年平均:200円/m2・月

国交相のマンション修繕積立金のガイドラインの計算式を使って、機械式分を抜いても
30年平均:177円/m2・月。
しっかり、国交省ガイドライン平均値。一般的には、これでも追加で一時金徴収があったりする。

やっぱり、145円/m2・月って低いよね。30年一定です。でも、不足します。だったら、誰にでも出来るよね。