パークシティMoanaVilla新浦安について

真剣に検討しています。
管理費問題についてＳＧでは、三井を攻撃していましたが
三井では管理費がどうやって決定するのか？丁寧におしえてくれました。
私も知らなかったのですが、管理費ってまったく売主の懐に入る部分はなく、
いかにきちんと清掃費や植栽のメンテナンス費用を計算するか？によるとのこと
三井だから高いということは、ありえないそうです。計算をあいまいにして
安くみせることはできるがそれは企業姿勢としてやらないという話をしておりました。
まぁ敷地の面積に対する戸数がすくなくあれだけの植栽があれば多少の管理費は
しょうがないのかなぁという感想をもちました。むしろ安くみせられて実は
翌年から大幅にあがったという事にだけはなってほしくないなぁという気がしました。

ＳＧさんの方が総合的に魅力を感じているので
きちっと説明してほしかったのですが質問をしたら三井だから高いというような話をされて
がっかりでした。

価格についても
SGとＰＣＭＶの坪単価の価格差は１0万円程度ついており
高洲地区とマリナの中古価格の価格差については
十分についているとおもいます。実際に
高洲とマリナの土地代の差はそれほどないとのことだったので
ブランド代で高い気はしませんでした。
（最近のレジアスやラディアンの中古価格もまだまだ高いですしね）

それでもまだ悩んでいますが、、、

>>128
車に良くないという意味で言えば、海のそばという時点で既に良くない。
雨ざらしの駐車場って、大雨の時に乗り降りうざくないですか？

日の出のべびざらすも駐車場に屋根付けて欲しかったな。。。
K'sやヨーカドーみたいに。

>>143
>>145
高洲は公団ではなく千葉県企業庁が開発を進めているところだったと思います。
南側の空き地は、現在の計画上は「誘致施設」ということになっているので、
マンションというより、法人が何かの用途の建物を建てることになるのでは
ないでしょうか。尤も、計画変更になれば別ですが。
マリナイーストで「誘致施設」の指定になっているところは、主として学校ですね。
あと、ブライダルとか温泉とかもできるようですが。
前の空き地は、分割して利用される可能性もあると聞きました。

やっぱり上階がＢＥＳＴだって事でしょ？

どうなんでしょ？
MRで眺望のシュミレーションがありましたが、
海がそれなりに見えたのは８階以上のみで、
それ以下は、遠くに小さく見える程度でした。
（５階以下は眺望は厳しい感じ）
しかし、上なら良いかというと、私はいま近隣地域の
マンションの５階を賃借していますが、５階ですら
風が強くて鉢植えは育たないし、洗濯物は飛んで行きそう
ですし、とてもベランダでテーブルなど置いてお茶などする
気にはなりません。
いっそのこと、今後どうなるかわからないような眺望など捨てて、
風が影響の少ない、安目の５階以下にするという選択肢もあると
思いますが。広さだけでも相当な魅力だと思いますけど。

ＭＲで見たベランダの広さは魅力的でかみさんと「いいねー」と話し合っておりますが、
この近辺の日ごろの風のつよさも相当なもので、きっとみんなが移ってきた最初の大風
の後地上には椅子、机、鉢、子供のおもちゃその他一杯落ちているってことになるんじゃ
なかしらと話しています。
全部しっかり床に固定しないとダメだと思います。床もタイルのままではダメで構造物に
固定したほうがよいという話も聞きました。

>>150
私は中古市場では駅からの距離が最大の価格決定要因だと思っているので
この物件は転売はしづらいと思って二の足を踏んでいますが、
バルコニーの広さがプラス要因になって値落ちを防いでいるマンションの
実例がありましたら、ぜひ教えてください。
そういう実例があれば、この物件の購入を前向きに検討できそうなので。

ちなみに「海が見える」という謳い文句は、
景観が保障されていない場合、特にプラス要因にはなりません。
たとえば、本当に「○階以上なら永久に海が見える」のであれば、
それを反映した価格設定（○階以上だけ高価）になっているはずです。

一方、別に海が見えなかったからといって別にマイナスでも何でもないので、
要するに私はメリットともデメリットとも考えていません。

海側の空地は同じ階数のマンションが建ちます。
営業がはっきり言い切りました。

うちは海が見える部屋希望なのでそれを待ちます。
海が見えなくなる事がわかっているのにオーシャンフロンテージなんて。。。

いつ建つのでしょうか？
それだけはっきり言い切ったのであれば、その営業担当者も
既に計画を入手しているのだと思いますが。

海が見えないのだったら、南西側はどうだろ？
海は見えないものの、隣がサッカー場だからディズニーランドの花火
くらいなら見えるだろう。
でもまあ、上層にしないとかなり砂埃に悩まされるだろうが・・・

あそこまで海に近いのに海が見えないなら
中古物件でも海が見えた方がいいな。

>159
営業の方が言い切られたんですか？！
うちの営業は「企業庁の誘致なのでマンションよりは何らかの施設等の
可能性が・・・」と言ってたんです。それも、医療関係という噂があるみたい
なことを言ってましたが・・・
マンションが確実ならこの物件はパスかなぁ・・・

>163さん
159さんとは別人ですが、私も先週末MRの営業の方に、
「海側の敷地には同じ程度の高さのマンションが建つ可能性が高い。
海への眺望を購入理由とされる方には正直言ってお勧め出来ない。」
と言われました。
実際、貰った資料集にも海への眺望は将来にわたり確保されることを
保証しない、と明記されています。
さすが、三井、将来訴訟の種になるような証拠は何も残さないつもりでしょう。
そういうわけで、163さんと同様、将来向かいに建物が建ち、ただ駅から遠い
だけのマンションに成り下がるリスクの高い本物件の購入は見送りと致しました。

それが本当だとしたら三井は本当に偉い。三井のブランド、信用は高まるでしょう。他社にはまずやれないでしょう。ただ、この物件はほぼ完全に捨てかも知れませんが。

うちは、何が建つか分からないと言われましたよ。
以下、営業から言われた内容、
企業庁などに問い合わせしても何が建つかは全く決まってないという話です。
ただ、噂ばかりありますね。例えば、郊外型の大型店舗が来るという噂など。

また、web上で調べるとやすらぎの街構想というのもあるらしいですね。
病院施設を建てるだの、高齢者向け賃貸住宅を建てるだのという
内容らしいですが。現在はどうなっているかは不明です。

誘致施設用途なので、一般住宅は無いとは思うのですが。。。

虎は死して皮を残す、ですか。

そうかな？私には単にリスクをヘッジしているだけにしか見えませんが・・・・
三井が本当に偉いといわれるためには、海への眺望を前提としたイメージ作りは
してはいけないと思います。

資料集には、保証しないと明記して、説明で海眺望を売りにするなら詐欺まがいでしょうが、保証しないと明言できることは立派じゃないですか。ほかのマンションでは、うそが見え見えでも堂々と開き直る馬鹿な販売員などざらだと思いますが。それに比べれば、三井はまともだと思いますが。

風、っていつもいつも窓開けられないくらい強風なのですか？

風の吹かない日もたくさんあります。
風が吹くときは障害物がない分強く感じられます。
夏の日課ですが海風陸風が大変強く住み始めて初めての年はびっくりしました。

海側は南東で午後の日はすぐ隠れます。浦安花火は本当に目の前です。
南西側はむしろ日当たりが良いと思います。浦安花火は見えませんが、毎日ＴＤＬの
花火が見れます。天気がよければ富士山も見えます。但し目の前に鉄鋼団地が見え
るのがちょっと邪魔。

海風で洗濯物を干すと、どうかなるのでしょうか？
布団干しも外で（ベランダで）できますよね？

ベランダの中で布団干しはできるんじゃないですかね。
ベランダの柵に布団を掛けて干すのはもちろん禁止
と営業マンから聞きました。

海風のことを考えると、前の空き地に何か建ってくれた方が、
多少風が和らいでよいのではないでしょうか。何も建ってないと、
海風直撃ですよね。

西側のサッカー場って、芝ですかね？

浦安の花火大会いつまでできるのかな・・・？
毎年少しずつ鉄鋼団地側に移動しているが・・・。

たとえ花火が絶好の場所で見れたとしても、
1年間で2時間弱のためだけに購入理由としては
考えないほうが無難です。
もし花火の風下だったら煙で間違えなく見ることも
窓を開けることもできないですから。

あと富士山も考えない方が・・・どこでも見えますから・・・？

逆だよ。昔は老人ホーム寄りだったのが
マリナ寄りになったんだよ。

151さん。管理費について他のマンションと比較する際チェックすべきは、住民から徴収する組合費ではなくて、管理組合が管理会社に支払う定額管理費用の額とその仕様です。通常、マンションの管理会社は、委託契約ではなく請負契約で、各種業務を元請して、警備会社、清掃会社等に下請けに出し、鞘をとります。下請けの管理費をたたいた分は全て元請の管理会社の儲けということになります。
ここで、オフィスビルなどでは既に広まっていますが、管理会社に元請をさせず、管理組合から各現業会社（警備会社、清掃会社等）に分離発注し、管理会社には、それら現業会社を統括・監督するプロパティ・マネジャーとして位置づける方法があります。
建設でいえば、ゼネコンに一定額で元請させるのではなく、設計会社等にコンストラクション・マネジメントさせるということです。
売主そのものが管理費で儲けてないのは確かですが、管理会社は売主の管理会社です。管理会社によって高い・安いはありますし、三井がそのブランド力をもって子会社の管理会社に儲けさせていないとはいいきれないでしょう。購入後は、管理組合で管理会社に対して目を光らせるべきです。三井のブランドなら安心というお金持ちの方には関係ない話ですが。

177です。下から4行目「売主の管理会社」→「売主の関連会社」に訂正です。

話がかなりそれますが、初回の商談で最後にチーフの方が出てこられて
挨拶されるのって、かなり購入の意思アリと見られている、とか
そういうことでしょうか？
要望書を出すとご挨拶があるんでしょうか？
それとも事前案内ならば普通にあることですか？
うちの場合「次回から私が担当させていただきます」とご挨拶を受けた
のですが、結局は商談が延びているということで２回目も前回と同じ
担当の方でした。
ちょっと要領が悪い人なので、できればチーフの方に担当していただきたい
んですけどね・・・。

今日は価格発表会でしたね。
今日は都合がつかずに行けなかったのですが、ポストに広告が届いてました。
そこに載っている値段は、先月行った説明会の時と変わっていませんでした。
価格下がるっていってたのに・・・
やっぱり直接ＭＲに行かないと教えてもらえないのかな・・・

>>価格下がるっていってたのに・・・

誰が言ったの？

管理費が下がるっていったんじゃない？
今回発表された管理費は、19880円から36150円と幅広でしたね。

もう来週から第一期の受付始まっちゃうし・・・
どのくらいの倍率になるのかなぁ？

あくまでも噂ですが・・。
海側の空地は、三井が押さえてると聞きました・・。
本当なら眺望を売りにしてる今のマンションの前に無茶なものは
建てないだろうとみています。
同じくらいのマンションが建ってしまったら、風除けになってくれたと
思えばいいかな・・。（個人的に眺望は二の次ですから・・）

今日重要事項説明会なるものがあり、
一応書面で正式な説明がありましたが、
南側の空き地についての説明は、
「誘致施設用地となっております。建築計画等の内容については未定です。」
と記載されています。また、口頭で、企業庁では、具体的に何を誘致するという
計画はまだ無い、と補足していました。
海側空き地にマンションが建つというような話は憶測に過ぎないので、
そのような風評を流すのはやめましょう。

先日MR見てきました。
なぜか６Fに花がついてなかったのですが(今はついてるかも。。。）
６Fって何かわるいのですか？（マンションの構造とか？）
詳しい方教えてください。

3mのバルコニーつきのマンションにおりますが、
風が強すぎて、バルコニー壁際には、植木も置けません。

パークシティのショールームには、傘がおいてありましたが、
あれは絶対におくことはできません。
おいたら、飛んでいって、誰かに怪我をさせてしまいます。
賠償ものです。
テーブルの上の花なんかも無理です。
テーブルをおくなら重いものにしなくてはなりません。
夏はきもちいいのかと期待もしましたが、この夏は、
毎日のように風がつよくて、
外で食事というわけには行きませんでした。
冬は寒いです。
やはり、ここはハワイではありませんので・・・・。
風のない日は、確かに気持ちよいのですが、
1年のうち、そうした日がどのぐらいあるのかといわれると、
結構すくないかもしれません。

３ｍのバルコニーは、眺める分には、きもちいいですが、
ショールームでみるほどの有用性はないと
考えてよいでしょう。

パークシティー東京ベイの住人さま＞

やっぱりそこでも風がきつくて物が置けないくらいですか？
やっぱり３ｍのバルコニーは見た目（MR）すごく魅力的なのですが
利用はむずかしいみたいですね。

下の階の方ではいかがなのでしょう？やっぱり同じなのですか？

検討したいのですがいまいち踏み込めないというか・・・。高い買い物
ですものね。

建物外観の構造を確認することお奨めいたします。

当方は中住戸10F以上ですが、とんでもない台風でもこない限りめったなことでは
風が吹き込んだり、ガラス窓に雨水が吹き付けることはありません。年に数回あるか
ないかのものです。
でも角住戸は大変とご近所から聞いておりますが・・・。

これは左右の住戸との仕切方（壁で完全に覆われている、避難扉はくり抜きタイプ）
やフェンスの立ち方によると思われます。当方ではフェンスが80㎝幅ほどある壁の
上（ステージのようになっている）に立っており、吹き込みを防いでいます。
植木鉢をフェンス前に置いてもめったなことでは、風により落ちてしまうことありません。
もちろん鉢が壊れてしまうとがっかりなので、針金等で固定していますが・・・。

とにかく広さだけではなく、全体の構造を確認することお奨めいたします。

パークシティ新浦安の海側の棟を参考にしては？
奥行きは３メートルはないですが、２．５メートルくらいはあると思いますよ。
みるとわかるように、皆さんいろいろ“ラナイ”を楽しんでらっしゃるようです。
モアナとは建物の構造は違いますが、海からの距離なども同じくらいなので参考になると思います。

新浦安生活にあこがれますが素朴な疑問です。
今日のようなお天気の良い日　お洗濯もしてラナイでもくつろいで・・・
と欲張りに考えると洗濯物が視界に入りますか？　家族の靴下とか・・・
ヒラヒラの横でお茶したり　本読んでも気分でないかなーと気になります。
中住戸だと海を感じることができるラナイは基本的に一方向ですよね。
利用中の方　教えて下さい

当方では入居以来、というか超高層にいたときもバルコニーに洗濯物を干したことがありません。
植木鉢いっぱいだし。無理です。
依って洗濯物は浴室乾燥にお任せです。でも、家族が３人以上だと大変かも。

こまめに洗濯するしかないですね。残念ながら・・・。

新浦安の不動産税は高いと聞いておりますが、ほんどうですか。分かる方は教えてください。

187：パークシティ東京ベイの住人様へ
風が相当に強いそうですが、参考までに何階の角住戸？中住戸？にお住まいでしょうか。
差し支えなければ教えてください。

風きつそうですよね〜。
それに浴室乾燥って結構光熱費がかかるって聞きました。
やっぱり外に干したいけど風気になりますよね。

構造をもう一度見直します。
ありがとうございました。
またいろんなご意見聞かせてください。

付近の立地環境に関する名誉のためにいっておきますと
たしかに風の強い日は干しませんが
3月〜4月のある時期と9月の台風の時期以外で
晴れの日に本当に洗濯物が干せない日というのは
1週間で1，2日しかありません。
風が比較的強い時期でも週に2日くらいは無風でベランダの外にでて
おいしく海を見ながらビールが飲めますよ。
（あ、違いますね洗濯物が干せるかですね）
※ただしパラソルなどは収納を考えると難しいです。
（120平米あれば収納場所も問題ないのでしょうか？）

それから海への眺望ですが、3階に住んでますが友人が来たときには
「海が見えるね」といってくれる程度には海は見えます。
8階以上というのは写真でそう見えるだけです。
本当はだめなのかもしれませんが、近くのマンションの3階あたりに
非常階段など上って自分の目で確かめるのが一番だとおもいます。
三井は見えすぎることで、後々の目の前の敷地での建設計画に絡むクレームを
引き起こしてしまう可能性を危惧しているのではないかと思います。
かなり上のほうしか見えないように写真を撮っているかもしれません。
上の方の階を高く売る戦略のように思います。

目の前にマンションが建つという話はきいたことがありませんし、
もしも計画があった場合はシオネの街やＲＦの管理組合も
断固反対運動を起こすと思います。（そもそも都市計画に定められているのですから）

個人的には医療施設などが落ち着いた色調の建物で建ってくれるといいなぁ
とおもっています。

なんだか押し付けがましい言い方ですね。
ご自分がおやめになるのは勝手ですが。

塩害、確かにあるんでしょうね。
そういったデメリットも含め、やはりこの環境、部屋が欲しいという人は
買うんだと思います。
完璧な物件というのはない以上、どこは妥協できてどこはできないかというのは
あくまでも人それぞれだと思いますが。

確かに。
しっかし、自分がやめた理由をわざわざここにきて
詳しく説明するというのも粋狂としか言いようが
ありませんが、ありがたい限りです（笑）。
どこか他にもっと良いとことが見つかった場合にも、
是非ここで皆さんに教えてくださいまし。