パークシティMoanaVilla新浦安について

昨日行ってきました！
川沿いを新浦安駅から歩いて建設現場まで。
感想を一言！
最高でした！釣りしてる人いたのですけど何か釣れるのでしょうか？
川を眺めながらだと他の人が言うほどつらくなかったです。
なによりもあの川沿いって、桜の木が続くのですね。
春は綺麗な桜が観れると思うとそれだけで嬉しくなりました。
また、探検に出かけます。

好き嫌いの分かれる物件だね。明日から一般公開だからレスも増えるかな。

港区で港南がたたかれるように、浦安では高洲がたたかれる。
地元人からみる土地勘が無い人は気にせず購入すればよいと思いますが
そのあたりも一応きちんと知った上で買う方が納得出来ると思いますよ。
結局そういった地理的人気の有る／無しも資産価値に反映されますからね。
つまり売る時大変ってこと。

もしこのマンションがヒットしたら、次の三井の浦安での企画は、
200平米、バルコニー10ｍとみた！

参考までに、
潮音と明海、建設時期と価格が大体同じだが、
中古物件は５００万以上差があるらしい。
ちなみに昭和に建った美浜のマンションはそれ以上の値段です。
ようは駅から近いか遠いかなんです。

＞102
はぜ。

まだMR行ってないですが、この物件興味津津です。
＞８６さん
＞それにしても、管理費高いですよね。
暗に駐車場代が含まれているってことはないですかねえ？
だとすると、車持っていないご家庭は払い損になってしまいますが。
本来でしたら駐車料金を設定し、管理費と分けた試算をすべきでしょうね。
平置１００％なので維持費はほとんどかからないだろうし、あえて言えば駐車場の清掃代くらいでしょうか。

資料も何も取り寄せていない現状では憶測に過ぎませんが
MR行った時には駐車場について質問してみます。

昨日、SGとPCMVのMR見ました。以下、私の私見での比較。
（立地）駅からの距離・地ぐらいの点で、SGに軍配
（共用施設・管理費）SGの方が充実している割に管理費が安い。PCMVは24時間管理人常駐だが、専用庭・駐車場でのセキュリティではSGが上。
（構造等）SGは二重天井・二重壁、天高2.6mなど、バルコニー２ｍ。PCMVは二重床・ハイサッシ、天高全階2.48m、バルコニー3m
　　→どんぐりの背比べだが、ややPCMVに軍配
（外観）好みの問題だが、PCMVの方が洗練されている。
（室内設備）
・SGの勝る点：ディスポーザーがある！
・PCMVの勝る点：二重ガラス、浴室がカラリ床、インターフォン画面がカラー、玄関照明の人感センサー
→PCMVの勝る点は、SGでも後付可能だが、ディスポーザーは如何ともし難い。
（価格）SG：130〜140/坪中心、PCMV：120〜130/坪中心

ディスポーザーのスレを見てきました。
ディスポーザーに反対する人がいるけれど、他人が処理槽を付けて使って
いるのまで反対する理由がよくわかりません。
やっぱり、高い買物をしてもディスポーザーがついていないと、ひがむ
気持ちが生まれるのでしょうか？
PCMVを検討するにあたっては、将来、ひがむ気持ちが生まれないように
ディスポーザーのことを自分自身できちんと整理したいと思いました。

管理費は安くなった、と担当者から最新の価格表を提示されました。
キッチンの吊り戸棚を無料で取っ払うこともできるようになったらしい
ですし(←希望者が多かった？とのこと)、全体的に対応が素早いのは
好印象です。

＞111,

115Kタイプの管理日はどうくらいあるのか、分かりますか？

＞１１１
115Kタイプの管理費は34,000ぐらい提示されました、高かったと思います。担当者から最新の価格は教えていただきますか？

坪1000円ってことはSGの坪500円の倍ですね！！
24時間管理人常駐だから？駐車場が無料だから？規模がSGの半分だから？それとも三井のブランド代？

110

ディスポが付いていない物件を、それだけでクズ物件のように
批判するからじゃないの？

115Kタイプさんへ
土曜日にMRへ行ってきました。
管理費＋修繕積立金は１平米あたり約２４１円でした。ですから１１５ｋ
タイプですと１１５．７２平米Ｘ241円で約27888円になると思います。
特別高いとは感じなかったのですが共用施設の充実している物件と
同じくらいだと思ったので管理費の収支予定を聞いてみましたが後日
回答とのことでした。納得のいく管理費に落ち着くといいですね。

有難うございました。納得できる管理費の設定となります。

住まいサーフィンにのっているデベ別割高度の相場比較値H14-H15年度で、三井8%、総合地所1%でした。
PCMVとSGがどうかはわかりませんが、やっぱ、三井はブランドで割高のように思えます。
立地的にはSGより２割安くていいと思う。構造面等差し引いて15%安ぐらいが妥当と思うが、価格差は1割もない。私見です。

私も土曜日にモデルルームに行ってきました。
基本的には三井の物件らしく、きっちりまとまった物件との印象を受けましたが、
設備的にはちょっとけちってるかなと思いました。

まずトイレにはいかにも手洗い場を着けるのに好都合なカウンターがあるにも
かかわらず、手洗い場はオプション。ちょっといやらしい感じです。

また、ポーチの門扉がオプション。SGのように「付けられない」となっていれば
あきらめもつくかもしれませんが、オプションと言われればちょっと迷ってしまい
ます。（しかも値段は50万円以上！）　ただの門扉ならいいのですが、これを
付けるか付けないかで、ポーチに置けるものの制限が出てくる（たとえば門扉
があれば三輪車は置けるがなければNG等・・）のはいやらしい売り方ではな
いかと思います。

いずれにしても高洲だから少しはお安いかなと思いましたが、PCTBと大して
変わりのない印象を受けました。
皆様もご指摘のように、管理費は値下げされたとは言え、割高な感じがしま
すね。駐車場は必要なくても強制的に付いてくるようで、いらない人はマンション
内で２台目を置きたい人に有料で貸すことを認めてくれるとのことです。また、
駐車場の場所も部屋によって最初から決まっているとのことでした。もちろん
高額の高層階からエントランスの近くという設定になっているようです。
これまたいやらしい感じがしました。

>>119
うわー　スゴイなー・・・
詳細なレポ、サンクスです。
ちょっと引いてしまいましたが・・・

駐車場もオプションじゃないのか・・・

そもそも駐車場、新浦地区では平置きなんて当たり前で、
屋外のみって実は雨の日はうざったいですよね・・・

あの海近の物件で、車が雨ざらしというのはちょっと・・・

ここは良いね〜、これだけの広さと住居にクオリティを感じる事が出来れば問題ない。
やっぱり三井だね。ＯＰで金をかければより良い仕様になる。
もともと価格設定が安いから問題ないしね。
海近で車が雨ざらしがイヤとか、駅から遠いって人は初めから論外でしょ？
他を探せば良いだけの事で、なにも無理して住む事は無いよ。

121さん、住まいサーフィンというＨＰ　です。デベ別割高・割安比較は会員登録しないと見れませんが、登録は無料

123です。上のは121さんではなくて120さんへのものでした、失礼。
どんな物件でも割安ならいい物件、割高なら悪い物件。
ブランド好きの金持ちには関係ないけどね。

正式価格は２０日に決定するそうです。
そしたら、管理費も決定するんでしょうか？

このご時世、エントランスだけでなく、玄関にもカメラ付のインターホンは
標準装備にしてほしかったです。
それから浄水器も・・・
オプションのバラ売りはもう絶対に認められないのでしょうかねぇ・・・

でも街区公園の前にマルエツができるのは決定したみたいで、
買い物が近くなってよかったです。

>>125
オプションの組み合わせがせこいよね〜
これ欲しいなというものと不要（で結構高い）なものが
抱きあわせでオプションになってるよね。
それに価格も周りの相場や将来のリセールバリューを考えると
決して安いとは言えないし．．．
マンション売れ残り結構問題になっている時期だし、
もっとお客さん本位に考え方を改めるべきだと思います！

>>１２５
正式価格は２０日ですか？
今提示されている価格は４０００万〜５０００万位ですが、
もう５００万前後下がらないと、ちょっと魅力感じないかな。
オーシャンフロンテージもいつまでのことかわからないし、
１２０㎡も今やめずらしくないし．．．
担当さんもここ見てるんでしょ！よく動向考えてね♪

>>１２２
そうか！気づかなかったけど、車雨ざらしなんですね！
海のそばで雨ざらしって、そんなによくないのですか？

>>１２５
購入者はいっさい三井にはオプション注文しなければいいよ。
三井もかえって手間が省けてよろこぶにちがいない。
ミストサウナやポーチ関係は厳しいかもしれないが、IHや浄水器や高機能
便器なんか引っ越し後でも取付カンタンなものは購入者同士でメーカーに
共同で注文したらどうだろう？

高洲の治安ってどうですか？
浦安市防犯協会のＨＰに、高洲橋上、高洲県営住宅〜順天堂医療短期大学近辺
での変質者情報があるんですが・・・
http://www.u-cp.jp/hp/16-11-11.html

>>127
十分に安いと思います。今の予定価格だとしたら、即完売でしょうね。

>>131

安く無いでしょう。高洲地区で尚且つ新浦安では一番駅から遠い物件なのにあの価格は高いと思いますよ。
更にベーシックではもの足りないので、オプションつけるとすぐに100万、200万upします。
良く考えた方が良いと思いますが。

131は、最近あっちこっちの掲示板で、完売即売を煽っている人かな？

私も高いと思います。
私は、３５００万前後なら検討してもいいかなと思っていますが、
皆さんはいくらくらいなら購入検討しても良いとお考えですか？

いくら遠いとは言え、この広さですよ。新浦安ブランドを加味すると、４０００万以下にはならないでしょう。
坪単価１３０万が相場でしょう。

３５００万円前後なら、検討する必要もなく、購入を決断します。

>>135

マリナイーストの物件でさえ、低層階は坪120万円台でしたよ。
この物件の場合、低層階の価格は許せたとしても、高層階が異常に高い。
1Fあがるごとに50〜60万円（予）上がります。海眺望が確保されていればまだしも、
前に何が建つか分からないのに、こんな価格設定あり得ますかね。

>>132>>137
どうして高いの？
３５００万の１２０㎡なんてありえないな。レジアスの中古価格とか知ってる？
あと、フロアー上がる毎に５０〜６０万ＵＰなんて当たり前でしょ。

倍率が上がっても困るね。

高い高いってどこのスレでも書く方いるけれど、相場や建物のグレードに
対して高いか低いかで議論しましょうよ！！

単に予算が３，５００万円しかなくて、この場所で１２０㎡を求められても。

>>138

最近販売された、SGやラフィネスならフロアー上がるごとに
せいぜい20万円くらいのUP。50〜60万upは当たり前ではないでしょ。


>>139

駅から徒歩30分ですよ。建物グレード？SGよりはマシかもしれないけど、
他の物件（ラフィネスやPCBTやセレナやアールフォーラムなど）と
それほどグレードに違いあるのでしょうか？
低層階は価格的には納得いきますが、高層階は間違いなく高いですね。

ＰＣＭＶの３ｍのバルコニーは、やっぱりすごい”って思います。
そして、ハイサッシが、あたりまえについているのがうれしいです。

でも、両方ついていると、３ｍの庇があるようなものですから、ハイサッシの
上部から外光はほとんど入ってこないのではないだろうか？という気が
してきました。

ハイサッシ＝ガラスであるがゆえ、断熱性も壁よりは低いでしょうから、
エネルギーのロスも大きいのではないかという気もします。

３ｍバルコニー＋ハイサッシ＝過剰設備で無駄

と、ならないでしょうか？　　　どなたか教えてください。

過剰にはならないでしょう。バルコも生活専有部分ですから
広いに越したことはありません。私は５ｍあっても大歓迎ですが、
３ｍの広々感はいままでのマンションではルーフ以外見たことないです。
三井ブランドは崩してほしくないですし、これだけ広め物件ですから、
できたら４５００万以上の価格設定にして欲しいです。

きわめて当たり前の話ですが、バルコニー幅が長ければ長いほど、
建物内への日差しの障害となります。
個人的には２ｍでも長過ぎかと・・・・
まぁ、バルコニーで生活したい人には、余計なお世話ですが。

それと、海側の目の前の空き地（現在、公団が保有）には、
遅かれ早かれ同じ程度の高さのマンションが建ちます。
そのとき、このマンションの３ｍもあるバルコニー（ラナイ！？）って
ただの無用の長物となります。
その辺、よ〜く考えて高い買い物をして下さい。

＞１３８　同感
３５００万円ならだって！？
千葉ＮＴあたりでも検討したらいかがですか？
（別に三井関係者ではありません。）

海側の目の前の空き地の万損がベスト

>>140
階数での値段の格差がどうしてなのか分析した方がいいよ。
三井は２０万もあれば６０万以上の格差はザラにある。
最上階は確実に１００万以上の開きになるよ。

あと、比べるデベが違いすぎだね。

>>134
>>137
>>140
高い高いと言っても、恐らく価格は決まってるので安くなりませんから
、ざんね〜ん！！
無駄な値斬り（値切り）！！！

>>146

階数での価格差がある場合は、日当たり、または眺望の違いしかない。
この物件では日当たりに差はない。
では、眺望にそれ程の違いがあるか？例えば6ｆと7fで違いが大きいか？
前に建物が建てば、その辺りの階層の眺望は危うい。
どう分析する？

ちなみに、最上階に開きがあるのはどの物件も同じで常識。
今はそこを議論しているのではない。

>>148
要するに、前に建物が建つのは間違いない、ということが
階数での価格差に現れている、という意味でしょうか。

>>148
そう思えばあなたは６Ｆにすれば良いだけの事でしょ？
５０万ＵＰでも更に上階が良い人はいるでしょ。
ここは「海が見える３ｍの広いラナイバルコニー」が最大の売りなんだから普通でしょ？
他の物件とは基本的に違うんだよ。何かの事情で売りに出すときもメリット大きいと思う。
それに意味を見出せなければ２〜３Ｆの安い部屋にすれば良いんじゃない？

真剣に検討しています。
管理費問題についてＳＧでは、三井を攻撃していましたが
三井では管理費がどうやって決定するのか？丁寧におしえてくれました。
私も知らなかったのですが、管理費ってまったく売主の懐に入る部分はなく、
いかにきちんと清掃費や植栽のメンテナンス費用を計算するか？によるとのこと
三井だから高いということは、ありえないそうです。計算をあいまいにして
安くみせることはできるがそれは企業姿勢としてやらないという話をしておりました。
まぁ敷地の面積に対する戸数がすくなくあれだけの植栽があれば多少の管理費は
しょうがないのかなぁという感想をもちました。むしろ安くみせられて実は
翌年から大幅にあがったという事にだけはなってほしくないなぁという気がしました。

ＳＧさんの方が総合的に魅力を感じているので
きちっと説明してほしかったのですが質問をしたら三井だから高いというような話をされて
がっかりでした。

価格についても
SGとＰＣＭＶの坪単価の価格差は１0万円程度ついており
高洲地区とマリナの中古価格の価格差については
十分についているとおもいます。実際に
高洲とマリナの土地代の差はそれほどないとのことだったので
ブランド代で高い気はしませんでした。
（最近のレジアスやラディアンの中古価格もまだまだ高いですしね）

それでもまだ悩んでいますが、、、