ガーデンズコート武蔵小杉

> 321さん

ありがとうございます。
GCも、重要事項説明会を開催してくれるといいのですが……（切望）

だいたい、こういう重要な事柄を
（重要事項説明、売買契約書、アフターサービス基準書、管理規約）、
駆け足で説明＆手続き完了に走りがちなところが、
不動産業界の悪しき慣習だと思います。

>>321

Pでは「重要事項説明書」を手交される前に「重要事項説明会」があったという
ことでしょうか？
GCでは「重要事項説明書」を渡されてから本契約（手付金の支払い）まで
ほんの数日しかなく、320さんの言われるように、読み込み・確認の時間が
ほとんどないようですが（当方、それがマンション販売の常識＝悪しき慣習
と思っていました）。

> 323さん
ネットでマンション購入経験者の書かれたものを読むと、デベによっては、
契約直前の個別の重要事項説明とは別に、
お客さんを集めての？説明会がもっと事前に行われるところもあるようです。
（GCの場合の「管理説明会」「構造説明会」のような形態のものと思われます。）

購入記の中に、
「契約とセットの重要事項説明では、仕事疲れもあって半分寝ていたようなものだった。
　事前に説明会があって、重要事項説明の内容をそちらで聞いていたので助かった。
　これからマンションを買う皆さんも、もしそういう説明会があったら、是非受けておくことをお勧めします」
というものがありました。

重説だの契約書は、我々一般人には馴染みのない用語や言い回しなどにあふれている上、
重説はボリュームも少ないものじゃないんだから、
そういう事前説明会を開いてくれるのが親切というものだろう〜！と、叫びたい。

重要事項「事前」説明会を行なう物件は少ないのでは？
プラウドのは、内容そのものだけでなく、
重要事項説明書の読み方の丁寧な説明があってよかったです。

ここを見てる方なら当然ご存知でしょうが、中原区ならではの地盤の問題とか、地震の際の液状化の問題、多摩川堤防決壊の際の水没の問題など
私はこの地域にそれらのことを納得の上で住んでいますが、ガーデンズコートの営業さんがどういうタイミングで購入者に説明するのか、興味があります。

重説にさらっと書いておくだけで契約前に説明なし、なんてことが仮にあったとすれば、非常にずるい売り方（都合の悪いことは隠す体質のデベ）だと思っておいたほうがよろしいかと思われます。

>323
そうです。
「重要事項説明書（案）」というものを契約前の「事前重要事項説明会」の前にもらいましたよ。
（案）なので、変更が生じる場合があります、と書かれていました。
家で熟読して納得してから登録してくださいと言われました。

契約時に正式な「重要事項説明書」が配られ、本番の「重要事項説明会」が行われる、という手順だったはずです。

＞３２６
＞多摩川堤防決壊の際の水没の問題
については、営業さんより説明を受けました。
自治体？作成のハザードマップが添付されているパンフをデベのようで作っていました。

>>328
私にはそんな説明はありませんでした。

> 326、329
重要説明とは、物件特有の事情を説明するものですよ。
貴殿の要求されている事項は地域の情報で、
重要事項説明書には記載されません。
「ずるい売り方」「都合の悪いことは隠すデベの体質」と批判する前に、
ご自身で調べられたらいかがでしょうか。
ちなみに、川崎市のHPを見れば防災情報の項に載ってます。

住むつもりの方が検討する場です。
地元自治体のHPは各自で確認したうえで、議論をしましょうよ。

>330

地域の情報は三井不動産から教える義務はありません、というのが三井不動産の売り方なんですか？

どこそこまで自転車で何分で行けるだとか、都合の良いことは親切に教えてくださいますが
都合の悪いことは、ご自身でお調べください、ですか。

ネットを使ったことがない人は、役所で調べてくるべきですか？
情報弱者に非常に不親切ですねえ〜。

>331さん

330です。
このようなご批判は折込済みで書き込みました。
購入者の自己責任をご注進申し上げたまで。
揚げ足取りされるなら、どうぞ存分に。
ついでに、こちらはデベの関係者ではありませんよ。

このスレは、情報交換に戻りかけると、すぐに横道にそれますね。
そろそろ、客観情報の交換に戻りましょう。

>>326
多摩川堤防決壊の際の水没の問題ですが、
説明パネルがMRにありましたよ。
それに、私もパンフをもらいました。
最初からつくってあったわけでなく、
尋ねられることが多いから、あとから作った、みたいなことを営業さんは言ってました。
パンフは１月の終わりにもらったかな？

自分が最後にMRに行ったのは、今月最初の週末でした。ざっと１週間余り前。
その時点では、各棟の“バラの花”は、
・サウス　→　９割方埋まっていた
・ガーデン　→　人気集中。複数の希望者がいる部屋もあちこちにあり。
・ウェスト　→　半分
・イースト　→　半分そこそこ
……と、南向き住戸への人気集中が如実に現れてましたが
（まぁ、もちろんダミーも何がしか含まれてはいるでしょうが）、
今の時点ではどんな具合でしょうか？
やっぱり、イースト、ウェストはそれほど希望は集まってはいないのかな？
（せめて８〜９割くらい埋まっていてくれると嬉しいのですが。
　> 318, > 319さんもおっしゃっているように、
　入居後も棟内MRオープン、なんて事態にはなってほしくないですからね。）

＞このスレは、情報交換に戻りかけると、すぐに横道にそれますね。
＞そろそろ、客観情報の交換に戻りましょう。

331さんではありませんが、
売り主の態度も客観情報だと思いますよ（他社との比較感）。
だって、そんなやりとりがないと、知識がない我が家なんて、
営業の人に善いように丸め込まれそう。
次行く時は、強く申し出てみようと思います（情報開示）。

>333
おととい初めてMRに行ったんですが水没するなんて話は聞かされませんでした。
もちろんパンフも頂いていませんし営業さんによって当たり外れがあるということでしょうか？

よろしければ説明パネルのあった場所を教えていただけませんか？
次に行く時に読んでみます。

336です。
337さんありがとうございました。

価格発表日＝登録初日

そんな無茶な！！！

私のところに届いたＤＭによると、第１期販売住居は、

ガーデンレジデンス…全３４戸
サウスレジデンス…４８／７５戸
ウエストレジデンス…１８／４７戸
イーストレジデンス…２８／５５戸

といった感じです。
全２１１戸中１２８戸ですから６割くらいですかねぇ。
でも見た感じ、南西、南東角部屋とか、良さげな部屋は
今回全部売り出して、イマイチのところが残ってる感じです。
やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。

全戸の価格も掲載されておりますが高い！！
重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。

ガーデンレジデンスが相対安いので良いかなと思っていましたが、
日当りから考え直してます。
意外にウエストが狙い目かな。

でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。
ウエスト狙いなら大丈夫ですが。

＞でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。

そうなんですが、

＞ガーデンレジデンスの１階は庭付きの南向きといえども日照時間が最長で１１時から１３時までの３時間ときいてガックリきました。（冬至）
＞東向きの１階の方がまだ日照時間が長いなんて・・・。

で゛すから全然、諦めもつきますね。

＞日照時間が最長で１１時から１３時までの３時間

日照２時間ですね。
サウス棟の共用廊下を見ながら。

正式価格決定しましたね。以前MRにいったとき控えた予定価格より価格あがっている！部屋もいくつかありびっくりです。
その部屋にはそうとう要望書集まってるんでしょうね。意外と強気ですね。
わたしなんかにはちょっと無理ポイです。。。。。

＞やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。

そのようです。

登録時間外に個別に呼び出しを受けた人はいるかな？

登録初日、２日目なのに意外に盛り上がっていない？
５時過ぎには、駐車場にも車は２台だけだった。。。
この週末行かれた方、様子教えてください！

初日の午前に行きましたが、ガラガラでした。
当日の新聞チラシで、「１１時より登録受付」 とあったため、
混雑しているかと思って行ったのですが、拍子抜けしました。

登録初日に、完全予約制はないと思います。
我が家にも、土曜、日曜と２回お誘いの電話が入ってきました（留守電）。

>>348
それでＭＲには入ったのでしょうか。
薔薇花の数はどうだったですか。
まさか、ＭＲ前の駐車台数だけで 「盛り上がっていない」 と判断なされた？？

>>351
ご自身は、登録締め切り日まで長考なさいますか。。。

登録初日に登録するメリットって何もないですよね。
まだ皆さん出方を窺っているだけだと思いますよ。

＞353さん

＞＞＞ご自身は、登録締め切り日まで長考なさいますか。。。
うーんそうですね、いましばらく長考ですね。

＞＞＞でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。
と書かれている方もいらっしゃるので、決断は早い方がよいんでしょうが。。
イマ一つ踏み切れない。
価格が思っていたよりも高かった。東南、南西の角。５０００万後半に押さえて
ほしかった。南西角のSigタイプでも６，１８０万はチト高いなぁ。Si、Hi（特にSi）
が本命だったので、プラウドと比べても高いなぁ。
価格以外では天井の高さが気になってます。２４０だから十分の高さなんだけど、
近隣の他の物件をたくさん見てきた感覚では、チト低いなぁ。
真剣に考えよう。

他人の出方を窺うための、うまい方法ってありますかね。単なる疑問です。
時々ＭＲへ行って、薔薇花を数える事ですか。

（土）、登録を済ませてきた者です。

＞356さん
バラの花は、今回販売分住戸すべてについています。
バラの花の下に、赤（もしくは黄、青）のピンが刺されている住戸が、登録済みのところです。
（土）に行った時点では…ガーデンは全体の半分弱くらい？だったかな？？＞ピンの刺さっている住戸
他の人の出方を窺うには、ピンが刺さっているかどうかを見るのが確かかと思います。

>重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。
そう、そんな状態で大事な倍率使うにはちょっとためらうなぁ。

＞バラの花は、今回販売分住戸すべてについています。

は、

＞やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。
＞そのようです。

なんだから当然か。


ただ「要望書出す（登録する）＝必ず買う」
では無いから、慌てる必要はない。
逆に、いかにも買いたそうな顔してると、上げた価格のままで、
最後迄いっちゃうからデベの思い通りになるよ。

絶対この物件売れ残って下がるから、慌てないほうが良い。

>重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。

そうかなぁ？
案を見せてもらったけど、あんなもんじゃない？分量としては。

もっと大規模なマンションになると、マンション全体とは別に棟ごとの重説も作られるようだけど、
そういうのとごっちゃにしてない？
（GCは棟ごとには作らないし）

>360
案を見せてもらったんですか？どんなことが書いてありましたか？
私は案は見せてもらってないです。気にしたほうがよいようなことは書かれていませんでしたか？

それとは別に近くに駐車場があったのでマンション内の駐車場に外れても安心だと思っていたのですが
どうやらその駐車場に賃貸マンションが建つことが決まっているそうで、外れたときのことを考えて迷っています。

＞３６１さん

最後の方の「特記事項」の項でしたか、周辺の環境で住民にとってデメリットをもたらす可能性のある事柄がいくつか挙げられていました。
凡その記憶ですが…
「南武線の騒音」
「今井中・小学校、法政高校の騒音やグラウンドの砂埃。法政グラウンドの夜間照明」
「西側約２〜３００ｍの場所に建築現場？があり、その機械類の騒音」
などといったところです。
　最後の１つについては、自分も初耳だったので、次回MRに行った帰りにでも、どんな具合か見て来ようかと思っています。

>362
ありがとうございます。それほど気にすることはなさそうですね。
たしか、西の方にコンクリート屋さんのような土砂の山があったような気がします。
騒音は聞こえないような気がしますが、聞こえてもウエストとサウスくらいではないでしょうか。

＞それほど気にすることはなさそうですね。

そうですね、そんな感じです。
とりあえず、ローン特約など、まずチェックすべき項目について一通りざっと見てみただけで全部を読んだわけではないので、
万全な確認とはとても言いがたいですが。

あ、それから、もう１つ思い出しましたが、
「竣工までに完売しない場合、棟内モデルルームオープンとなるため、見学希望者の立ち入り、広告用写真の撮影などが行われることになる」
旨も書かれていました。
“ノボリ”“看板”については明記されていませんでしたが。

＞西の方にコンクリート屋さんのような土砂の山があったような気がします。

ありがとうございます。気がつきませんでした。
自分はウエスト希望ですが、これまで平日に現地に行ったこともありますが、
その時は全然気がつかなかったので、まあ大丈夫だろうとのんきにかまえています。

>>362
>「西側約２〜３００ｍの場所に建築現場？があり、その機械類の騒音」

これは、

今井西町162番15 地上３階建 建築中の工事音
平成17年4月10日完了予定

の事ではないですか？

>>359
＞絶対この物件売れ残って下がるから、慌てないほうが良い。
値引きまで至る住戸は残りもの。
条件の良い住戸狙うなら慌てて買わざるを得ないと考える。

いや。。。。>>359氏は既に登録済みで、
人気住戸狙いなため、他人を油断させるような投稿をしたと。
穿ちすきか。。。。

>365
それは時期的に違うんじゃないかな。
入居後にも影響することが重説には書かれるんでしょ？

どうでしょうね、残念ながらたぶん誰も情報はもっていないと思いますよ。
本当に気に入っていて値段だけがネックなら入居まで節約に励んで買ってみるのもいいと思いますよ。

>366

穿ちすぎです。
（そういや上のほうにも似た投稿がありましたな）