♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪ 【3】棟目

駅近の新築物件のラゾーナの価格が思いのほか
安かったので、今後、周辺中古マンションの値段はどうなるのか？
最近、そんな興味も湧いています。
新築物件の方が望ましいとは思いますが、ラゾーナの
おかげで周辺の中古マンションが下落するのなら、値段によっては
中古も検討してみようかと思っています。
別にオール電化の必要はないし、商業地域は別にラゾーナの住人じゃなくても
利用できるわけですし。

34さん。本当に欲しいのなら自分からも買いたい気持ちを伝えなきゃムリですよ。小さい会社の物件ならともかく、どうせ売れるんだから、買いたい気持ちの強い人に売りたいのは当然かと・・・。

現時点で第１期の５３３戸のうち２戸しか残ってないのが本当なら、
やはり人気物件であることは間違いないと思えます。
契約や決定事項でいろいろ急がせてる傾向にあることや、
細かい仕様変更が出来ないことは、この規模の販売戸数を考慮すると
まあ仕方ないことなのかもしれません。
それによる、建材等の一括大量受注によるコストダウンの恩恵は、
販売価格にも反映されてるのはないでしょうか。

＞それによる、建材等の一括大量受注によるコストダウンの恩恵は、
＞販売価格にも反映されてるのはないでしょうか。

コストダウンの恩恵は売主，施工会社にあるんじゃないでしょうか？

37です。今度本契約するのはタワー南の１ＬＤＫです。
具体的にいくらで賃貸出すとかはまだわかりません。
地元の相場を調べてみたり、知人が横浜で不動産いろいろ手がけているので相談して見ます。
ちなみに購入もその知人の強い勧めです。川崎駅周辺で不動産考えているのなら、ここは別格だろうと。
ただどちらかというと、永住向きというよりは投資向きの物件ですね。
将来的な物件価値の変動は、商業施設の成否による部分が大きいと思います。
あと市がどれだけ本気になって駅周辺の浄化とイメージアップを実現してくれるか。
まあ万が一商業施設こけても駅近高層というウリは残りますから。

ちなみに知人は抽選はずれてしまったようです。
どうしても欲しいみたいなことを言っていましたから、キャンセル出たら彼に残らず押さえられてしまうかも（笑）

45さんへ。
一期が終わった翌日にこの物件を知りました。
二期でチャンスがあれば申し込みたいのですが
1LDKの南で一期の部屋は価格はどれぐらいでしたか？
もちろん階で違うことはわかってますが目安のため
教えていただけるとうれしいです。

＞４６さん
タワー南の１ＬＤＫは階と広さにより３１７０万〜３８１０万です。
ただ１期でかなりを売ってしまったようなので、２期に売り出されるのは２２階〜２９階の１０戸ほど、
価格にして大体３３００〜３７００万ほどだと思われます。
もし前向きに考えているのであれば、２期を待つより、
まずはキャンセル待ちに関して問い合わせてみてはどうでしょう？
上のやりとりでキャンセル考えてらっしゃる方も何人かいるようですから。

45＝47さん
さっそくの情報とアドバイスありがとうございました。

すみません訂正です

タワー南の１ＬＤＫ３１７０万〜３８１０万（Ｘ）→３０１０万〜３８１０万でした。

契約躊躇している地元民です。
不安点は他の方も書いていらっしいましたが、売主の説明不足で契約急がせている点。
何かあるのではと勘ぐってます。今いろいろ質問している所です。
ここ賃貸考えている方は良いのではないですか、川崎駅周辺は単身者の需要結構ありますよ。
何か瑕疵あっても、借りる人は着実にいると思いますしね。
ファミリー向けでは、ここ環境考えると決してよくはないですね。
３LDKから４LDKはなかなか借りていないと思いますし、
１LDK、２LDKは賃貸用には良いかもね。まあ投資用が増えることもファミリー層敬遠する理由に
なるかもね。MRいつ行っても、他の物件にくらべ子供づれが極端に少ないことも購入層反映して
ますね。

急がせている気はそんなにしないな。

他のマンションで契約寸前までいったけど、同じくらいのスピードだったよ。
LAZONAも某マンションも会員優先から参加して、約3ヶ月で契約って感じだった。
ここも4月からやってたから同じくらいじゃない？

でも最近の青田買い風潮はあまり賛同できませんね。

ファミリーにもいいと思ってたけど、違うのかな？
特に右翼・左翼はファミリー向けの物件かと思ってた。
あそこに単身、DINKSは想像つかないよ。
主塔はDINKS、シニアが多そう。
内廊下を自転車で汚されるのは嫌だし、
その可能性がある両翼は外廊下ってのも理屈が通ってて良い感じ。

3LDK、4LDKの人は永住するつもりでしょ。
子供がいる人でも良い物件だと思うよ。
幼稚園は沢山あるし（抽選が怖いけど）
西口の小中は出来が良い（荒れていない）と聞きます。

それに子供の為って、周りが公園だったりする事が全てとは思わないよ。
お父さんが遠い家に遅く帰ってきて、疲れ切って子供の相手をしないよりは、
ターミナル駅から数分で家に着き、子供と十分な会話の時間を作れる事のほうが重要な気がする。

これは人それぞれなので、決め付けるわけじゃないけどね。

>>39さん
私は永住派なので貸すつもりは無いですが、相場感だけ。^^;

1LDK南向きを基準にすると階層にもよりますが、
普通の利益を狙う人なら次の価格で出してくるはずです。（左が低層、右が高層）
13.1万円〜16.6万円
駅前＋商業施設＋一番物件で強気に出てきた場合は、
15.2万円〜19.1万円
ぐらいでしょう。

後は管理費はあなた持ちなので、＋1万円程度です。
駐車場必要なら＋2.4万円ですね。
月々18万円〜20万円程度を見込んでおけば問題ないと思います。

>あと市がどれだけ本気になって駅周辺の浄化とイメージアップを実現してくれるか。
これ、本当に気になりますね。
既に歩きタバコについてはもう少しで罰金条例が施行されますので、ポイ捨ては激減するでしょうね。
東芝の工場が、キヤノンの先端技術開発部門のビルに変わるのも好材料です。
東芝さんには悪いですが、彼らは民度低すぎますから。
品の良いサラリーマンが増えてくれそうで、うれしいです。

>コストダウンの恩恵は売主，施工会社にあるんじゃないでしょうか？
そのまま全て利益に回せばそうでしょうね。

>三井が今年一番力入れてる芝浦アイランド
これはどうだろう？
力を入れてるのは、川崎、豊洲、柏の葉、ららぽーとの4つじゃない？
三井も4大プロジェクトって言ってるし。
http://www.mitsui-lsc.com/kawasaki/index.html

川崎の場合は、LAZONA川崎（商業施設）に力を入れすぎて、レジデンスが中途半端になってる気が。。。

>0
三井不動産 物件HP
http://www.31sumai.com/yahoo/A4029/

のURLが正しい。先着順2戸は正しいみたいだ。

HPを信じるなら、その他のキャンセル物件（上のほうの人たち分？）は
キャンセル待ちの人たちに行ったっぽいね。

HPの内容って変わりました？プラン検索システムなんてありましたっけ？
購入する家は決まってるのですが、ためしにプラン検索してみたら
購入予定の家がヒットしてくれてうれしかったです！
さらに家具配置がシュミレーションできてなかなかこれは便利ですよ。
ただいちいちアンケートに答えないといけないのが面倒。。
購入前の方を対象にしてるんでしょうけど、アンケートなしで家具レイアウト
の画面に行けたらいいのになぁ。

＞さすがにそれは、ニュアンスの伝え方が悪いだけだと思いたいな。
＞グレードといっても、「高級感を売りにしたマンションではない」（ファミリー向けで比較的お求め安いですよ）
＞程度のつもりで言ってるだけかもしれんし。
＞芝浦あたりと比べりゃ共有部の設備の充実度は低いけど（これをグレードが低い、とも言うかも）
＞そういう設備が特に必要じゃなければ関係ないことだし。
共用部の施設・設備よりも、例えばフローリングの床材でだいたいそのマンションのグレードがわかりますよね。
同じ三井だったら一度「パークコート」の名前を冠したマンションのＭＲに行ってみたらどうでしょうか。
違いは歴然だと思います。
ただ値段も全然違うし、ラゾーナにはラゾーナの良さがあるわけで・・・

プラン検索システム
会員登録をしていた方には従前から利用可能でしたよ。
あんまり使い勝手は良くなかったですが・・・。
うちは、本日本契約に行ってきます。
レジデンスの住民となる皆様、入居までに色々なドラマが待っている
と思いますが、これからもよろしく！

59の発言のページはこれかな？

http://wtc.kawasaki-west.com/index_catalog.php

手付金保留中です。ちゃんと皆さん重要事項説明書読みました？特に土壌汚染、まだ終わってないんですよ？
もし、時効の浄化処理後２０年以降になにか汚染がわかったら、資産価値が 下がるのみならず、購入者が浄化の義務を負う事になります。
もうほとんどの１期の方々は契約してしまったのかも知れませんが、
これ今日見つけたんですがどう思います？
http://www.fdk.or.jp/related-data/environment/assess2.htm
不動産協会の土壌汚染対策についてのガイドラインなのですが、
ラゾーナの場合はどうですかね？守られていると思いますか？
３．浄化処理・汚染拡散防止措置等 の
■上記「１.土地利用の履歴等調査」、「２.汚染状況の調査」において発見されなかった土壌汚染が引渡し後に発見されることを想定して、売買契約には土壌汚染に関する瑕疵担保責任の条項や浄化措置の実施等に関する特約を必ず記載する。
■なお、とくに汚染が認められないとして引渡しを受けた後、買主の調査により土壌汚染が発見され、買主が浄化等の措置を行った場合についても、調査および措置に要した費用ならびに損害の賠償を売主に対し請求することができる旨を明確に約定する。
は、契約事項にありますか？
また、
・ 土壌汚染処理会社等による専門的かつ詳細な説明を行う機会を設けることが望ましい。
・ 購入者に浄化処理・汚染拡散防止措置等の処理会社等の報告書（写）を交付し、併せて管理組合に原本を引き渡す。
となってますが、やってくれるんでしょうか？

>>64さん
自分の気になっていて聞いたのですが
後者のほうの浄化処理の報告書については
管理組合に引き渡す予定になっているようですよ。
それにしても気になるようなことが多いですよね。
こちらが聞くより先に説明してくれるくらいの事をしてくれれば
皆さん安心するのですが、言われてから回答する彼らのやり方、ビジネスマンとして同意できません。

入居後に管理組合の方々と話し合って、
土壌汚染処理についての状況確認を実施したほうがいいかもしれないですね。
（書類だけではなく、実際に調査を含めて）
そういう確認をした場合に、もしも不備があったら、費用は請求できるんですかね？
不備がなかったら当然管理組合側が負担しないといけないとは思いますが・・・

今の契約書だと、64さんの紹介している不動産協会のガイドラインに従っていないようなので、
そのような費用を請求できないのでは？

根本的なことですが、土壌汚染がある場合、
実際の生活に関してどのような心配があるでしょうか？
この土地の井戸水を飲むわけでなく、野菜を栽培するわけでも無いので、
個人的にはさしあたり問題ないのかなぁ？と思っています。（無知なので）
もちろん、土壌は汚染されてないことが一番良いと思いますが。

土壌汚染の場合は、地下水のみならず、土壌の風などによる飛散による吸入、土遊びなどで皮膚からの吸収などの可能性があります。
また、６４さんが書いてますが、土壌が汚染されていることがわかると、行政からの命令で所有者（つまり我々購入者ですね）が莫大な費用をかけて浄化しなければならない場合もあります。

とすると、契約しちゃった人は確認できるタイミングはもう無いってことですかね？
それとも、引き渡し前に有志で集まり自費で調査するとか？

少なくとも、まだ建物はできてないんだから、再測定とか、土壌汚染の対策説明会を開いてもらったり、
契約書に上の人たちが書いている不動産協会のガイドラインに沿った契約事項を追加で入れてもらうように（契約は書類の追加ができるはず）
三井不動産販売と交渉はできるのでは？
引き渡し後も何年に一度かは売り主に調査してもらうとか。
有志集まってで交渉します？

土壌汚染の話、私は以下のように聞いています。
住宅等は、土壌を入れ替えている。よって、問題ない。
商業等は、入れ替えていないが、コンクリートで固めた。
これで、問題ないと行政側と話をつけて、了解をた。
これで、よい悪いは別としてこういう説明でした。

その説明で納得できる人はそれでいいのでは？たぶん投資目的の方でしょうから。
汚染物質と同居する可能性を避けたい人、
将来莫大な浄化処理費用を負う可能性を避けたい人は、追加で契約の書類を入れてもらえばよいのでは。

キャンセル待ちはいくらでもいるから、重説や契約の条項の追加は、無理だと思います。
言っても「じゃあ辞めますか？」といわれるのがオチでしょう。
まして大手なら個別でそのような条項を入れるはずないです。

設計住宅性能評価書で、８番が削除されていること気がついた人いますか？

その評価書の８番ってなにか知ってる人います？教えて！

＞＞７４さん
なるほど、では、不利になるかもしれない契約のまま、あなたは納得されたので？
あるいは対抗策でも？

>76さん
８番は遮音性能です。

>>76さん
HPで調べたところ
「音環境（選択項目）」　騒音の低減など
が8番にあたるみたいですよ。
言われるまで削除されていることに気づかなかった。。。

http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/house/estimate/low.html

教えてgooで調べました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?qid=211296
「音環境」は、選択科目かつ評価方法が確立されて無いそうで・・・なら、そう表示してほしい・・・

>>74さん
確かに大手でしかも売り手有利の商いかもですが、自分たちの業界が作ったガイドラインに
従ってない（契約条項に土壌汚染の瑕疵担保を入れてない）、というのはどうでしょうかね。

交渉しましょう！
と言ってもどうやればいいのかわからないですが。。（無知ですみません）

でも、三井のような大手が土壌汚染適当にしてマンション売ったりするもの
なのでしょうか？
何か出たら三井の評判落ちるのは目に見えてると思うのですが。
三井のような大手だったら安心して買えるわ〜、と考えてしまうのは甘いん
ですかね？

８番は騒音問題ですか、
騒音問題　私が確かに一番気にしてるところです。

確かに線路に極端に近く、どのくらいの距離がありますかと聞いてたら線路の向こう側のビルまでの距離が
７８ｍとかかれたものを見せてもらいました。
実際は、２０ｍ程度のようですね。

西側も騒音の影響は大きいのでしょうか。（つまり回りこんでくるのでしょうか）

交渉しましょう！に賛成！
というか、土壌汚染してる土地なのに説明不足でしょ。重要事項説明会ったって、特記事項棒読みで
これでどう判断しろっつーの。
説明会開け！

土壌汚染対策防止法には以下の記述があります
環境省のサイトから引用します
ご参考まで

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
４　土壌汚染による健康被害の防止措置

（１）汚染の除去等の措置命令

[1]　都道府県知事は、指定区域内の土地の土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがあると認めるときは、当該土地の所有者等に対し、汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ずることができる。

[2]　汚染原因者が明らかな場合であって、汚染原因者に措置を講じさせることにつき土地の所有者等に異議がないときは、[1]によらず、都道府県知事は、汚染原因者に対し、汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ずることができる。

（２）汚染の除去等の措置に要した費用の請求

（１）[1]の命令を受けて土地の所有者等が汚染の除去等の措置を講じたときは、汚染原因者に対し、これに要した費用を請求することができる

詳しくは…
http://www.env.go.jp/water/dojo/law.html

ところで土壌汚染を対策した結果って、三井や東芝が計測するのでしょうか？
それとも第３者が測定するのでしょうか？
なんか貰った資料だと、三井・東芝が調査して川崎市に報告するだけのように
読み取れるのですが。
第三者が測定しないと正確な判断できないのでは？
残っている汚染物質が無味無臭で極めて有害のヒ素だけに怖すぎる。

>>85さん
汚染原因者の特定って、どうしたらできますか？ラゾーナの場合は前の持ち主の東芝ってこと？

今更土壌汚染云々で騒ぎ出すんなら、最初からもっとよく調べて登録申し込みしろよな。
本当に欲しかったのに、抽選外れた者の身にもなってくれい。

キャンセル待ちも多いし、仮登録までこぎつけたあなたたちは幸運だということをお忘れなく。

>>88さん
それは違うよ。抽選はずれたなら重要事項説明書もってないでしょ。
その説明が不十分なので、皆さん騒いでるんですよ。

すみません　法律名は正しくは「土壌汚染対策法」です　訂正します

>87さん
現状明らかになっている範囲では汚染の発生原因であることを東芝側は否定しておりませんのでそのように考えられるのではないでしょうか
注！以下ご了承ください
・今後の東芝側の動きを予想したものではありません。
・汚染原因者の特定に関しての法律上の知識を有しておりません。