パークシティMoanaVilla新浦安について　パート６

＞39　”１”が足りないですね。銀座から９００円は築地で、豊洲は多分１９００円。浦安は７０００円で幕張は１３０００円って感じです。

新浦安でこんなに次々新築マンションが販売されて、中古は値下がりするんじゃないかと思い地元の不動産屋さんに聞いてみたことがありますが、新浦安の駅近の中古は築２０年近くでも価格が高く、新築とあまり価格差がないため、リフォームだなんだかんだで余計にお金がかかってしまうことを考慮すると「だったら駅に遠くても新築にしよう。」と購入する人が多いということでした。
新築の分譲がすべて終われば駅から遠い中古は値下がりするかもしれませんね。

今度できる大学は大学というより専門学校に近い気がしますね。どうも市長が替わってから、
この辺の開発についても首を傾げるようなことが多いです。

浦安市も、デベロッパーに徒歩２５分のマンションと書かせないで、舞浜と新浦安を舞浜-千鳥-高洲公園-総合公園-明海大学-新浦安で
結ぶモノレールとか作らないとだめでしょう。

市営モノレールなんてそう簡単に事業化できるような甘いものじゃありませんよ。

TDL直営のホテル以外にも、近々オープンのホテル＋今度の３８街区　三井不動産土地のホテルもすべてTDLの客が目的なので
官民でがんばって浦安の価値を継続的に上げてもらいたいものです。税収も増えますし

>> 37、38、43 全然理由になっていない。

もっとも、豊洲や他の地域との競争に負けて安くなる可能性はあるが、
それは“新築の供給停止が原因”とは別の話だ。
考えられる要因としては、新築の供給停止に伴い、デベロッパーの販売
活動が無くなり、チラシや雑誌等で取り上げられる頻度が減り、注目さ
れなくなる可能性は有る。もっとも、その分供給も減っているので、こ
れだけ見て需給バランスが供給過剰に傾くと結論するのは難しい。新浦
安地区のマンションは広い物件が多く、永住志向が強いと聞く。つまり
中古の供給も限られる。供給、需要共に減る訳で、どちらが多いかで価
格は振れる。これを予測するのは非常に難しい。

新浦安に有利なのは、ディズニー以外にも浦安市財務のバランスが良い
事が挙げられる。今は俺は新浦安の賃貸に住んでいるが、浦安を選んだ
理由は日経でそれが取り上げられていたからだ。浦安はそういう意味で
も知名度が有るので、新築物件が無くなって不人気になるとは、個人的
には思えない。

また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。そもそも15分程度遠くに有るし、京葉線の本数が少ない。
湾岸地域は新浦安と同程度に子育てし易いのだろうか？学校や歩道の整
備等は同じ程度か？同じ値段で同じ広さのマンションが買えるのだろう
か？

通勤が程々便利で、値段の割りに広いマンションが買える、と云うのが
新浦安の魅力だと個人的には思う。と言う訳で購入検討中。

ここの　２の所感ですね。
http://www.urayasu-kanri.com/main.htm

>また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。
うーん、これは同意しないな。乗り換えのロスタイム等を考えても、より遠い駅でバスに乗らない方がまだ便利。

>>50

通勤時間が短いって事だろう。海浜幕張駅徒歩3分と、新浦安駅バス10分のモアナが同じ位
じゃないかな。海浜幕張の場合は大半の物件が駅から徒歩10分弱だし、京葉線／総武線の
本数を考えればモアナの方がベター。
あとは酔っ払ってタクシーで帰るときの金額かな。

幕張の今度の丸紅物件は徒歩１２分。　浦安はバスに乗れば１０分でしょうが、バス停までの徒歩時間（モアナ２−３）、
バスの待ち時間を考えると　ゆうに１２分は超えます　その分、新浦安ー幕張１５分のアドバンテージが減る。
問題は、新浦安はバス最終が早いことかな〜。　１２−１時　タクシーってすぐに乗れるもんですか？

幕張には新宿や数寄屋橋から深夜バスがあるから、それが使えるとお得だな。たしか2500円くらい。
浦安にもあってもよさそうなもんだが、聞いたこと無いな。

それと、深夜、新浦からバスの待ち時間が2,3分なんてあり得ない。22時台以降はそんなに本数ないって。

新浦安は通勤は自転車もあり得るからな〜。電車の時間は短縮できないけど、
自転車利用だと新浦安駅まで結構早い。まあ、夜は暗そうだけど。

あと、広い間取りは新浦安の特徴ね。幕張には無いよ。

三井はモアナが成功したので似たような売り方。
１４０平米とかはないかも知れないけど、平均１００㎡超だといいんじゃない？　砂浜もあるし・・・
だんだん広くなりますね。　ベイは０：４５分までタウンバスあるけど、高洲は１１時３０分　がんばれ
シティ交通

幕張ビーチフロント計画
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST7dwd9rp&...
ブエナテラーサ（丸紅）
http://www.makuhari10.jp/

>54
新浦安にも有楽町発と新宿発の深夜バスがあります。

幕張は借地だから毎月地代なるものを負担しなければなりません。
そのかわり、分譲価格は安くなりますが・・・。
借地ということに抵抗がないのならば、
幕張もいいかもしれません。

>>55

幕張にも、自転車通勤も広い間取りもあるんだけどね。幕張の夜も暗いし（笑

有楽町発の乗り場はどこですか？

60＞
乗り場は有楽町マリオン前です。

有楽町1:00発→新浦安1:31着
料金は1500円

因みに新宿→新浦安の深夜バスは1700円です。

48>>また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。そもそも15分程度遠くに有るし、京葉線の本数が少ない。
湾岸地域は新浦安と同程度に子育てし易いのだろうか？学校や歩道の整
備等は同じ程度か？同じ値段で同じ広さのマンションが買えるのだろう
か？

豊洲はかなり考えらてるらしい。歩道も広く、ベビーカーや車椅子仕様になるという。
学校も新しい学校で、ほぼ再開発地域が学区となるのだろう。
海沿いに公園もできる。
海側は空も広いが、基本的には、空は狭いと思う。周囲は超高層が立ち並ぶ。
超高層にどこまで抵抗があるかも、分かれ目。
商業施設がどの程度のものかも問題である。お台場の様に人が多く押し寄せるなら考え物。
晴海トリトンの様だとマターリで良いのだが。
ちなみに、豊洲、晴海、東雲等の空気は汚い。

48>>通勤が程々便利で、値段の割りに広いマンションが買える、と云うのが
新浦安の魅力だと個人的には思う。と言う訳で購入検討中。

豊洲は、周囲の物件実績から、平均坪単価は200万位だろう。豊洲No1物件であり、
海眺望永久確保＋周囲の開発効果で更にアップもあり得るかもしれない。
それに対し、新浦安は140万位だから、同じ値段で買える広さはかなり違うと思う。

何度もいいますが新浦安はこらから昇り竜です。その兆しとしてモアナビラが雑誌などでランキングに載るんです。
新浦安の中古がさがるとかさがらないとかはそんなことはナンセンスです。新浦安地域の価値が下がる前に
その他の地域がさがるほうが先でこれから三井不動産は新浦安地域をスーパーリゾート地にしようとしています。
ますます魅力のある街になります。これだけ魅力がありまだ比較的未開発の土地があり、市の財政がしっかり
している地域は全国をさがしてもすくないですし、ディズニーとその魅力ある関連施設があるかぎり新浦安地域の
人気は下がりようがないです。
今が一番の買い時でしょう。いまこの物件を購入した人は勝ち組。逃した人は・・・・

>>63

豊洲は小学校問題が本当に決着したのかよくわからないのがマイナスポイントだ。
新しい小学校ができるころには新しいマンションも出来てる。結局学校が足りない、
ということになりそうな悪寒。

>>64には皆さん触れないで。荒れるから。

６５
豊洲が気になるなら豊洲の物件板にいきなさい。

>56　購入者ですが、帰りが遅いため　バスが１１：３０が最終ですし、駅まで車でいくことを
考えています。日能研の裏あたりに駐車場借りる予定。会社からバス代でますし（笑）
ダイエーも貸してくれると聞きましたが、０：００までと聞いたので。
新浦安は便利なところなんですが、土日の渋滞は温泉が出来たらさらに混雑するでしょうね？
ここは高洲だから、まだいいかなと思います。ららぽーとのマンションもさらに　一苦労しそうですね。

>>53
>> 幕張の今度の丸紅物件は徒歩１２分。　浦安はバスに乗れば１０分でしょうが、
>> バス停までの徒歩時間（モアナ２−３）、バスの待ち時間を考えると　ゆうに１２分は超えます

徒歩１２分と言っても物件の入り口から駅の入り口迄の時間なので、
モアナ２、３からバス停迄の時間をカウントするのはアンフェア。
同じ条件なら入り口すぐ横のバス停まで０分だ。
バスはほぼ時間通りなので、待ち時間はせいぜい１、２分だろう。
比較するなら駅迄はほぼ同じ時間と言える。
もっともバスを使うと電車への接続待ちが有るので、そこは幕張の方
が有利だね。電車の本数が少なくても、徒歩ならそれに合わせて家を
出れば良いし。新浦の場合、電車は朝１０分に一本はあるから、平均
５分が待ち時間として引かれるとして１０分程度幕張より有利かな。

帰りは駅でのバスの待ち時間 VS 電車の本数、と云うことになるが、
これはイーブンと見ていいんじゃないかな。幕張は１５分のハンディ
が有るから新浦の方が有利。

>帰りは駅でのバスの待ち時間 VS 電車の本数、と云うことになるが、
>これはイーブンと見ていいんじゃないかな。

そうは思えないな。バスの待ち時間とバスに乗ってる時間が、幕張までの時間と幕張から歩く時間と
比較してトントン、と思う。新浦が優位なのは電車の本数。

新浦：バスの待ち時間平均５分、バス時間１０分で計１５分
幕張：電車の待ち時間平均２分追加＋電車遠い分１５分＋徒歩１２分で計２９分
（電車の待ち時間は、新浦行きに比べて本数が少ないので、待ち時間が長い分。）

帰りも１５分位違うなあ。電車からバスへの乗換えに数分かかるとしても
１０分程度は違うぞ。
自分としては、それよりも宴会帰りのタクシー代だな。新浦なら日本橋から
でも乗る気になる。酔っ払いに深夜バスは勘弁してくれ。

購入者です。この物件は、コンセプトと販売方法がうまかったため、人気になりましたが、今後徒歩２５−３０分
のマンションが同じ路線で高値で売れるとは限らないと思います。
浦安も、人気を継続するため、高洲地区も電柱がない街に＋バス便の増加から初め、財政は良い市なので
新たな交通方法を官民で前向きに検討して欲しいですね（土地はあるので）。
環境は別としても、通勤だけという意味では、サザン＋サザン後方の予定地の方が都心に早く出られますし。
１６Kmも遠いですが、通勤時間は同じですが、街並みはベイタウンの方が美しいのは事実。

70>　ベイには遅くまで快速電車の到着に合わせたタウンバスがあるので歩きたくない時は乗れば良いですからね。
帰りの時間は、５分差くらいでしょうか？　タクシー代は、京葉道路経由で銀座から１３０００円位かかります。
これは確かに辛い。　但しモアナは深夜バスで新浦安についても、そこからあとが大変なので多分最初からタクシーで帰ります。

三井はここが完売すると、３８街区でホテル併設マンションの販売ですね。奥には高級老人ホームを用意
して資産持ち中高年顧客がＴａｒｇｅｔですね。平均１２０㎡、割安、３ｍのラナイの次のコンセプトでしょう。商売うまい。
共同温泉は衛生面＋管理費高騰予想で不要論がある中、めったに行くもんじゃないし　併設のホテルの中に
作れば安心だし。

地域的なライバルの同じ新規三井プラン

http://ecg-man.com/architects/work_h2coordinate.html

三井はこの地区をマンションのショーウィンドウにしようとしています。商売はその時売れればいいというものでは
ないんです。三井のマンションを購入したいと思わせるために知恵をしぼり努力しています。
ですのでこの地区の三井のマンションは次なる宣伝のためにすばらしい地区にしようとしています。
難しい話であまり理解されないとおもいますので・・・・

むずかしいところは判りませんが、次のこの地区も　駅からの遠さを感じさせない意外性、ホスピタリティを重視した
マンションを販売して利益を上げてください。くれぐれも、補償金払う三菱地所みたいにならないでください。　三井さん・・・

>>72
バス通勤同士の比較になると、快速が１時間に４本の幕張は不利だよ。
新浦は快速が７本、さらに普通を使っても５分程度しか変わらないから
実質１０本以上。

ただ、狂風で京葉線が止まったとき、リカバリしやすいのは幕張かな。バスの輸送力が違う。

新浦の場合は東西線で浦安、そこからバスかタクシーかな。

浦安駅からのバス便は悪いんだよね。渋滞酷いから時間もルーズだし。

新浦行きは大丈夫なんじゃない？道広いし。
もっとも新浦安で別のバスに乗り換えて、なんてのはかなり悲惨。

朝夕のやなぎ通りは道広くても渋滞すごいよ。

この地区が駅から遠くても魅力あるのは、駅から遠い分　海に近くなるから　です。

いまここを購入した人はかなり割安での購入。３年後に３８街区のマンション購入する人は
かなりの割高。一般人は購入できないか、購入できてもかなり狭い部屋でしょうね。
３年後
１２０㎡は夢でしょう。

同じコンセプト、同じ品質で値段だけが高い、なんて商売はないので、38街区と値段の比較をしてもしょうがないでしょう。

要するに、ここを買う人と３８を買う人は条件が違う、って事でしょう。
ホテル併設のようだし、海に面した方はホテルになっちゃうのかな？
３年は長いですね。モアナ完成まであと１年でもながーく感じるのに。
早く完成しないかなあ。京葉線から見る度に思います。

なかなか、あと４戸売れないですね。　ここの１２６㎡買いましたが、普通の家族には１４０㎡以上は広すぎる。
１０９㎡は　この中では最小でですし、狭く見えてしまうのが原因の一部かも知れません。間取り的には
１３３㎡は良いと思います。　まあ、後１０ヶ月ありますが・・・

確かに。１２０クラス　４LDKで別の間取りを増やした方が　良かったかも知れない。
リビング３０畳あると、エアコンの電気代いくらくらい掛かるのだろう（大笑）。
ここは同じ１４０平米でも、港区みたいに２億とかする訳ではなく本当に普通の人が買っているし（笑）。
http://www.31sumai.com/yahoo/A3038

実際の残りはあと２戸。

エアコンの電気代気にする人は、リビング３０畳は選ばないでしょう。もっともここはエアコン無しでも大丈夫かもしれません。去年新浦安駅前の中古に引越してきましたが、リビングにクーラーは有りませんでした。寝室には有るのに。不動産屋さんは前の住人は使っていなかったのでいらないかもしれませんよ、と言っていましたが、本当に要りませんでした。風が通るので、涼しいのです。そちらは大部分が南東向きで西日が入らない事、３Ｍバルコニー、うちよりさらに海に近い事を考えると、リビングには要らないような気がします。寝室は必須ですが。