パークシティMoanaVilla新浦安について　パート６

21さん

総合公園ができれば、空くでしょう。

19さん

お詳しいですね。３年後ですか。となると売り出しは、１年半後でしょうか？
希少なME21という立地と、土地価格上昇、そして三井物件で超人気ということを見越し、
確かに価格は高めに設定されてもおかしくないですね。周囲にライバルがいない場合は、
高めになることは確定でしょう。
今のところ、その時期は、幕張にも新浦安にもライバルは無さそうです。
敢えてライバルと考えるなら、勝どきや晴海や豊洲の都内湾岸のタワー系の
ラッシュとかち合いますね。その影響が無いとは言い切れず、価格を抑える可能性はあります。
が、購入者層に違いがあればライバルにはならない訳ですが・・・。

ここを買い住みますが、当面賃貸にし投資という意味でオートレースがあるために　かなり割安な価格をつけている
南船橋駅前ののサザンを購入しようかと思います。このご時世、オートレース閉鎖も時間の問題ではないかと予想。
賃貸であれば、買物への便利性・通勤のDtoDでは、新浦安の最近のマンションより近いので借り手はあるでしょうし

パークシティに住んでいますが、今日ららぽーと行ったので冷やかしに見てきましたが、
サザンは８０平米で３０００万で買えますね。各種装備を考えると安いことは安い。
でもGWもありすごい渋滞　疲れた・・・

モアナキャンセルしてサザンにする人は居ないと思うけど
サザンの安さは驚きだよね
どうせ暇だし私も冷やかしに行ってみようかな〜

モアナ購入者ですが、インテリアの参考となればと思い、風呂＆買物ついでに南船橋まで見に行きました。
１２１㎡のモデルームは良かったです。
100㎡以上は少なく且　最上階が多く普通の価格でしたが、確かに80㎡は安いです（85㎡１Fは2478万//)。今販売しているのはオートレースから遠い
ところでこの価格であれば、近いところ、すぐ南にマンションが建つところは今後販売されますが、今のより
多分２００万は安いでしょうから驚きです。すでに販売済みが多くて驚きました。でも人と車が多いので、モアナ
買う人は多分買わないな〜。
IH、ディスポーザ、ミストサウナ、ICKeyは標準でした・・そこはうらやましい（笑）。
でも、三井不動産はザウスで大損したんでしょうね〜

１９
やはりモアナビラはかなりのお買い得でした。
３８街区はモアナと同程度の仕様でも相当高くなりそうだ。
いくらで購入できるかが心配。

３８街区よりシーガーデンの方が駅に近いですよね？　シーガーデンの南もマンション予定地ですか？
また、パークシティ新浦安の方が近いので　そんなに高くなるとも思えないですが・・・

冷やかしで、、とか言わないほうが良いんじゃないですか。
真剣に購入している方もいらっしゃるのに。。

新浦安の新築は駅が徒歩圏でなく遠いので、駅に近い中古が高めの設定していますが、ほぼもう土地が無いので
新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。今後の街の街の作り方がキーですね。今後は、
都心に近い、豊洲等がライバルになるのかも知れませんね。街並みの統一感や周りのお店は、明らかに幕張ベイの方が
魅力的ですから・・・　

浦安とベイは１８Kありますから、あの街並みが新浦安にあればもっと価値はあがったとは思います。
ここの１２F購入者ですが、あの電柱なんとかなりませんかね〜。

> 新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます

供給が少なくなると、価格は上がる筈だが？

確かに、豊洲と幕張に挟まれて、ディズニーという要素を除くと（まあディズニーは舞浜だと言われればその通りですが）
新浦安の価値というものは微妙なところになるのかな、とも思いますね。逆に中庸、とも言えるとも思いますが。

>デベロッパーとしては、売り切ったから御の字って感じでしょうか。今のブームは、
一昨年からのマスコミ対策の成果ですからね。
幕張と違ってポテンシャルが高いので、中古市場も大丈夫だと思いますが、東京湾
岸地区（豊洲、晴海、有明、勝どき）がどのような環境、価格帯になるかで影響が
あるかもしれませんね。公団（UR)と三井が関与している街が多いようですし。

>新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。

このメカニズムを知りたいです。常識的には33さんの意見だと思いますが、私が無知なんでしょうか？
31さん、大変お手数ですが、教えてくださいませんか。

街の話題が継続することが大事であり、新浦安に新築のマンションが建たないことは　モアナみたいな売り方等の
マンションコンセプトとしての意外性もなくなる可能性があります。新浦安の街自体は　コンセプトに統一性もなく
お店も普通のダイエーとヨーカドーそして塾中心の街であり、幕張に比べてもめずらしいコストコ・アウトレットモールもないし
海が近いとは言え、砂浜がない、さらに高等学校のレベルも異常に低いです。
新築の浦安のマンションなかなかいいね→いい街と思う→駅に遠いから敬遠・外れる→中古が新築並みの価格で売れるの図式
です。豊洲等が官民協力で学校も整い、住みやすい町になれな都心に近いので、逆転される可能性があとは思います。（銀座
から９００円でタクシーで帰れます）

（続）別のWEBに下記があったので貼り付けます。
（新築物件の減少）新浦安は、これまで新築人気に乗じて立地に優れる中古物件の価格も堅調でした、新築と中古の価格差がない、最近では珍しい地域でした。しかし、新築マンション用地も少なくなり、今後は新築物件の供給は減少していくと思われます。
湾岸戦争の影響　さらに、湾岸戦争の影響も心配されます。昨年までの中心だった品川地区は生活環境におとることもあり、あまり影響はありませんでしたが、今後は中心が芝浦、晴海、勝どき、豊洲地区に移ります。とりわけ豊洲地区は新浦安の入り口でもあり、
また生活環境の整備も行なわれます。新浦安とマーケットを同じくすると考えられます。この影響が新浦安の価格にどう現れるか。
（千葉物件の影響）　都心のマンション用地の枯渇は、これまで敬遠されていた、新浦安以遠部の大型物件の供給が復活することが考えられます。これらは低価格で湾岸部に対抗すると予想されます。この影響のほうが新浦安には大きいかもしれません。
（「中古価格」がこれからの主戦場）
　新浦安で新築が少なくなってくると、「中古価格」が失速するようでは大変です。中古が地価をひっぱていく必要が生まれます。「新浦安の中古マンション」が人気を呼ぶためには、街の魅力、浦安生活の快適さ、マンションの安心さを高め、かつ、広くアピールしていくことが、ますます重要になってきたというべきでしょう。

>。（銀座から９００円でタクシーで帰れます）
これは、無理では。。

中古市場の鈍化、多摩ニュータウン化をしない為には、何かしらの施策を講じないと駄目だろうね。
街をテーマパーク化するとか、老人福祉に力を入れるとか。。
あとは、10年後くらいだろうが、駅前の公団の再開発でまた脚光を得られるかもね。

豊洲は石川島播磨重工業の東京造船所の大規模再開発で物凄いことになりそうですね。
大学を誘致したりしていますし、三井不動産が威信を掛けた一大プロジェクトです。
石川島播磨重工業と三井不動産との再開発は佃島の「大川端リバーサイドシティー」で
大成功をおさめ「タワーの三井」「ウォーターフロント再開発」の先駆けのような存在。
今回の豊洲は遥かに上回るリバーサイドシティー大計画ですよね。
超高層マンションを軸にした住宅も周辺マンションとの競争から価格も思ったほど
高価格帯ばかりではないようです。
行政と大企業が手を組む再開発はやはり魅力的かもしれませんね。

確かに浦安は、文教地区というイメージはないですね。渋幕も昔はあんなにレベルは高くなかったけど
今は、開成落ちて渋幕って感じですから・・・・今度できる大学も聞いたことないし。