パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？

分譲賃貸の相場は同じ伏見桃山エリアの3LDKで約12万～15万前後になっていますが、
このマンションの場合だと賃貸に出す場合にはどれぐらいの価格で出せるのでしょうか？
購入して5年から10年程住んだ後に、賃貸に出したいと思っています。

5年後、10年後なんてわからないけど、、
あえて高い家賃出して、分譲賃貸を借りる層がどうなるかわからない。今も大企業の社宅借り上げがほとんどじゃないですか？人口も減り、空き家も増えてくと思いますよ。わからないですね。

ここは売れてるのでしょうか？

先週モデルルーム見に行って話を聞いてきましたが、82戸のうち半分は決まっているそうですよ。
エスリードとどちらにしようか悩みますね。

仕事の事情で関東から今後京都で暮らす事になり、
子供の保育園や学校等の教育施設の豊富さと、
大阪にも奈良にも出やすい伏見桃山エリアを選び、このマンションを検討しています。

もし契約された方いらっしゃいましたら、このマンションの決め手となったポイントを
ご教授いただけませんでしょうか。

地元の人が読む京都新聞に。
なんだかな〜、複雑な気分。

カラーセレクト申し込みしてきました。
売れ行きも順調らしく、もう8割以上は
売れていて安心しました。
日当たり等で人気があるはずの南側の
低層階は意外に残ってました。南側の
官舎が売却されたら、次に建つものに
よって景観が変わりますから、抜け感が
ある東側と西側が先に売れたのかな？
と思います。

どんどん工事が進んでいってますね〜＼(^o^)／
近道を使ったら、伏見桃山駅構内まで4分、
桃山駅改札口にも7分くらいで歩けました。
広告の時間より近い印象です！
通勤も帰りの買物も楽になるので楽しみです。
早く引っ越したい（笑）

59さんgood newsありがとうございます。
広告表示よりも早く着くなんて普通にすごいですね
４分だとかなり早いと思います

もう最終期分譲になっていますが
あと６戸との事
間取りはまだいくつかあるみたいなのでかろうじて選ぶことが出来る状態なのかしら

>>60
お役に立てて嬉しいです。
私は決めるまでに、周りを歩き回って歩数や時間を測りまくりました（笑）
地下の駅など、入口から乗り場まで実はかなり時間がかかる駅もありますが、ここの京阪駅とJR駅は入口から乗り場までが近いので、余分な時間がかかりません。
近鉄は高架駅なので、少しだけかかります。
また、雨の日は近鉄の高架線路下を歩けばマンションまで濡れる距離も少なくて済みます。

毎日の通勤や利便性、適度な風情や歴史ある地域、(伏見区内では良い方である)教育環境など、この立地は総合的に買いだと思いました(^^)
中古の売買でお世話になって来た親しい不動産屋さんにも相談し、伏見桃山駅近にはお墨付きをいただきました。

あまり土地勘がない者ですが、こちらのマンションが建てられる
地域区分と言うんですか？山ろく型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地区に
指定されているみたいです。
これってどのような意味があり、どのような恩恵、あるいはリスクが
あるのでしょう？ご存知の方がいましたら教えて下さい。

それほど詳しくありませんが…
山ろく型建造物修景地区→京都の景観条例により、デザイン(屋根の形、ひさしの長さ、外壁の色等)に規制がある。
歴史都市京都に相応しい街並…ということで、スタイリッシュで近代的なデザインでは許可が下りない。
メリットとしては、周辺の風情は守られる。

埋蔵文化財包蔵地区→歴史都市京都市内は、ほとんどこれに当てはまってしまう。建築時に埋蔵文化財の調査が必要な土地。費用負担や調査レベルは、場所や建築時の土地面積などにより様々なパターンがあるようです。京都では時々聞く話ですが、すごいモノが出てしまうと工事も長期間止まるし、何も出ませんようにと祈るくらいなのでメリットは無いですね。見なかったことにして埋めてしまう業者も居ると聞いたことがあります。この地区にかからないに越したことはないですね。

マンション工事が進んでしまえばまあ大丈夫だし住む側としてはあまり関係なさそうですが、
業者的には「出るのかでないのか」というのはあるでしょうね。
歴史的価値があるのだから、きちんと調査しないといけないというのはもっともだし、でもその間にかかる費用ってどうなの？ともありますし。

パラドールの南側の官舎に入れないように柵？がされてますが、取り壊しされるのでしょうか？
跡地にはマンションの計画でもあるのでしょうか？
南向きを購入したので、今後がとても気になります。

>>65
国有財産の売却 桃山合同宿舎（３・４）（京都市伏見区奉行前町３ほか）＝①２９６９平方㍍②１４年度。

今から売却されるようなので、誰が何の目的で購入するかで全てが変わります。
先にこちらのパラドールが完成していて、幸い住居地域ですし、北側斜線とか日影規制に守られて南側はそうひどい事にはならないのでは？と楽観はしていますが…
営業さんはプロのはずですから、建てられるものの可能性を聞かれてはいかがでしょうか。
私は南側ではないですが、マンションの今後の価値にも売れ行きにも影響することですので、関心があります。
今、建築現場のプレハブが建つ元駐車場も、売却される官舎と同じ土地なのか、違う地権者のものなのか、知りたいですね…また駐車場に戻してくれたら、マンションの機械式駐車場よりそちらを借りたいぐらいです。

66さんありがとうございます。
やはり売却されるのですね・・・
今後が気になります。
一度営業さんに確認してみます。

売却は半年以上前から決まっていたことです。
営業は販売に不利なことは言わないか、ごまかします。

南向きが最終期まで売れ残ってる理由ですね。
経験上、多少眺望や日当たりが悪くても「駅近、南向き」は結局将来的には売りやすい物件ではあるので、値下げされるなら買いかなとは思います。
営業は不利なことは「聞かれたら答える」けれど、聞かれなければ触れません。不動産は買う側も必死の勉強が必要です。

ここまで線路に近いと西向きは、線路の鉄粉などが気になりますね。
他の向きでも電車の音はかなり聞こえそうですけど。
金額が安いのは、立地の関係ですね。
生活利便施設などは、近くに商店街などがあり良いと思うのですが。
他の施設も近いですし。

ここって、意外と丹波橋駅も教育大附属小中も徒歩圏内ですね。大通りの24号線も渡らずに北上して1km程度なら、これも売りにすればいいのに、と思いました。

今日、今週のスーモ新築マンションを見ました！あと3戸なんですね。順調な売れ行きですね！最後の成約者でモデルルームの家具が貰い放題なんて羨ましい限りです(^-^)いいなあ〜

キッチンのシンクが広々としていますし、ミドルシンクもなかなか考えられていて魅力的ですね。
ガスコンロも広いのがいいです。ガスコンロって狭いと案外使いにくいんですね。
キッチンに床暖房があるのは寒い冬の足元にはいいですね

複路線利用できていい。
管理費、安いですね。機械式の駐車場があるので将来は、どうなるかわかりませんが。
本当に線路沿いなので、ここは立地的にはイマイチ。
電車の音と西向きは窓を開けたら電車が見える状態ですね。
電車好きの人にはおススメかも。

食洗機があるから、シンクはここまで大きくなくていいかなと思う。
ミドルシンクも掃除が面倒だし、ホームページの写真のように、この上にまな板を置いて切ると
前かがみになり、腰を痛めそう。
普通に、天板のスペースを広くした方が使いやすい。

コンロの75cmは、築7年の中流マンションの我が家のコンロと同じ大きさだから
標準だと思う。

キッチンの床暖房はなくてもよい。キッチンに長くいるわけでないので。
床マットとスリッパで、暖房の恩恵があまり感じられない。

75の続き。
キッチンにそれほどお金をかけなくてよいから、もう少し安くして欲しかった。
生活する上で、ここの立地はとても良いと思う。
西側はちょっと大変と思うけれど、防音効果のあるサッシが十分機能するなら
よいかな。

12月中に完成予定、1月内覧のようですね。楽しみです。
同時期の桃山周辺新築のファインフラッツ、エスリードと比較し、ここは価格も設備も管理修繕費も無駄がないと思って決めました。マンション全体が見えるという開放的な感じも土地の狭い混み入った桃山地区では珍しく気に入りました。
広い前面道路から車の出入りもしやすいです。何より桃山御陵前・大手筋近くは本当に便利で風情もあり、伏見区では別格の地域で、あれほどの数のマンションがあるのに駅近中古の売りはなかなか出ません。手放さないか、賃貸に出しても借り手がつくのでしょう。
駐車場代は安くはないですが、機械式駐車場の維持費になると思えば、車を持たない人の不公平感や負担感も軽減されると思います。
線路沿いという不利な点はマンション全体価格に反映されているでしょうし、電車騒音の西側は低価格の設定、線路から遠い南東角部屋など羨ましい部屋は高価格、よく考えられた値付けだと思います。
あとは住人皆で協力しあって、管理の行き届いた価値あるマンションにしていきたいですね！

残り３邸となりましたね。
思っている以上に早い売れ方だった気がします。
販売価格自体はそんなに安くなかったけれど、人気物件ですね。

方向が3点あるので、どのコートがいいか迷いますね
本当は南が一番日当たり的にはベストでしょうけど、東や西もメリットがありそうですね
バルコニーに水洗があるので、バルコニーの清掃やプランターのみずやりに役立ちそうです

>>79
あと3邸残っているのは、南向きのみ低層階のようです。
前面が開けている東向きと、線路側だからお買得な西側の売れ行きは早かったです！
早く売り切れたらいいなあ、と願っています。

南棟だけ覆いが取れて見えてきましたね。
タイルが渋めの色で、桃山地区らしい重厚な存在感もあって良かったです。
作業現場の方々も最後の追い込み、一生懸命頑張ってくださってる様子でした。
完成が楽しみです。

画像UP感謝です！！ありがとうございます♪
デザインも地味と言われるかもしれないですがこれなら周囲からは浮かないですし
良いのではないかしら、と思われる方も多いでしょうね

南の方が早めに出るのかしら？と思っていましたが以外にも西側からだったのですね
ここでその価格なら線路が近くてもいいという判断をされた方が殆どだったとのことかしら？？

いろんな路線が利用できますね。
やはり駐車場は、結構、金額しますね。
ここなら、車がなくても問題ないので手放すのも方法かも。
管理費と修繕費用が安い。
いずれ値上がりするのは、わかっていますけど。
駐車車場は、機械式だしね。

入居説明会、長時間の説明と書類をどっさりいただき、ちょっと疲れましたね^^;
内覧会と駐車場抽選会は来月…結局希望者全員分は駐車場がないようですね。希望エリア選びに迷いましたが、あとは運次第です。とりあえず来月の内覧会が楽しみです！

駐車場は抽選ですか。
もしも外れた場合は敷地外に探しに行かないといけないっていう事で...それもそれで大変そうだけれど、
機械式が嫌だなぁという人的には最初からそちらにされている方もおられる？
でも抽選になるくらいだから、多くの人は敷地内を希望しているんでしょうネ

近隣の駐車場、問い合わせたら空きはありました。
2〜3分歩くけど金額もマンションとそう変わらず…むしろ安めで、平地で出し入れが楽、機械式の故障に巻き込まれる事も待ち時間もない。かなり心が動きましたが、これまでに車上荒らし、イタズラがあったそうです(^^;;
マンション敷地内で機械式というのは、セキュリティ的なメリットがありますね。今は古い車でも、また新車に買い換えた時、敷地外駐車場でイタズラでもされたら悲し過ぎますし…
抽選に当たることを祈ります^^;

ホームページに書いてある残り3邸はどうなったのでしょうか？
誰か聞かれた方いらっしゃいますか？
本日聞いてくるのを忘れてしまいました・・・
もし残ってたら賃貸に出すのかな？

まだ完売はしてないようです。
８７さんのおっしゃっているように３邸残っています。
間取りはⅢＬＤＫ・４ＬＤＫのようです。
総戸数から考えたら、残り３邸ですからすぐに売れると思いますよ。

どっちなんでしょうねー？
でも、先日の内覧会、マンション自体もお部屋も大満足でした！申し訳ないくらい細かく指摘しちゃいましたが^^;
淺沼組の方も親切で礼儀正しくて、好感を持ちました。今週の再内覧会でまた中に入れるのが楽しみです。
一番危惧していた近鉄の音も、サッシを閉めたら全然大丈夫で安心しました。揺れもないし、耐震等級2の安定感ですかね。
現地モデルルームになってもすぐ売れると思います。

今井建設のＨＰ、昨日付けで完売となっています。
完売すると嬉しいものですね。新生活が楽しみです。

一階の玄関に向かって左側のベランダ２つのうち、南側のものなのですが、外側からみると、塗装前から下部に欠けがあり、いつ直すのかと思っていたのですが、そのまま塗装していて、今も、数カ所欠けた状態のままですね。
確か１月３１日に、内覧会に来ていらした社員の方にそのことを伝え、購入したかたが気の毒なので、直したらどうかと伝えたのですが、いまの段階でも対処される様子がないですね。
余計なお世話かもしれませんが、個々に書き込みをすることによって、補修されることを期待して書き込みました。

>>92
そうなんですね、内覧会は占有部分を見るのに必死で気づきませんでした…
外観や共有部分の瑕疵は、買主への引き渡しまでに今井建設さんが責任もって浅沼組に直すよう申し入れるべきですよね！せっかく92さんが気付いて伝えて下さってるのに。
マンションの価値にも、今井建設さんの信用にも関わることです。2/26が淺沼組さんのマンション引き渡し日だと聞いています。それまでに直してほしいです！

みなさん内覧会どうでしたか？91さんの聞いてると不安です。

>>92さん
気づきませんでした。気づいた人が指摘しないとスルーされると聞いたことがあります。注意したのになおしてくれないのはよくないですよね。

なおしたらどうか、じゃなくてなおしてくださいと指示にしなくちゃいけなかったとか？

かきこみを見て、なおしてくれることを期待しましょう！！

中古物件出てますね。とても気になってますが皆さん住み心地はいかがですか？近鉄の音、どのくらい気になりますか？

>>96 匿名さん
居住者です。近鉄の音はすっかり慣れましたよ(^｡^)閉めていれば防音性はしっかりしてると思いました。
とにかく便利なのに、時々の近鉄以外は非常に静かな場所なので満足です。住人も上質で、揉めごともありません。

>>96 匿名さん
ただ住み心地はとても良いのですが、南側官舎跡を落札したプレサンスが今後どんなマンションを建てるかですね^_^;
せっかくの日当たりがどうなるか、今は分かりませんし…

お返事ありがとうございます！窓の防音性しっかりしているんですね〜あんなに近いのに、煩わしく思わないとはすごいですね。
場所も便利ですし、外から拝見しても雰囲気も良さそうなので、ずっと気になってました。
たしかに南官舎跡地のプレサンスも気になりますね！もう少し近辺で比較しつつ、検討したいと思います。ありがとうございます！

南側に建設中のマンションのスレッド立ちました

プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613216/

プレサンスロジェ伏見桃山のスレッドで話題になっています
このマンションの管理組合、または一部の部屋の所有者と
ここのお隣のマンションで販売中のプレサンスロジェ伏見桃山の建築工事で事業主と揉めてるんですか？
どういう経緯があったのでしょうか？

『プレサンスコーポレーション　建設反対』
『プレサンス　建築紛争』

とかで検索すると色々と出てきました
他のプレサンスのマンションでも似たようなことがあったのだと思います

財閥系とか一流の大手マンションデベロッパーでも検索すると似たようなことがたくさんあるようです
合法か違法かでいえば合法なのでどうにもならないのかもしれませんね

プレサンスコーポレーションのマンション建設問題ではあちこちの計画で近隣住民ともめてるみたいね
こういう問題は大手財閥系マンションデベロッパでも起きてるとは思うけどプレサンスは周辺住民と問題になる割合が高いのかな？

プレサンス側と近隣住民との話し合いで計画修正とかしたのかな？
最終的にはどうういう形で解決したのかな？


http://livedoor.blogimg.jp/ichonan-investment/imgs/0/d/0de7a468.jpg
http://livedoor.blogimg.jp/ichonan-investment/imgs/b/4/b488baba.jpg
https://farm8.static.flickr.com/7687/17281016165_66706d5647_o.jpg
https://farm7.static.flickr.com/6080/6208975277_af3c43cecc_o.jpg
http://farm6.static.flickr.com/5106/5685165572_106b66c80d_o.jpg
http://file.rokkakuzaka.edoblog.net/nagoya-kawasumi-1065.jpg

>>103 匿名さん
解決しないまま強引に完了したと思いますよ、結局。伏見桃山も普通に工事が始まりました…
隣を落札したのがプレサンスでさえなければ、今井建設が落札してパラドール2にでもしてくれたら、もう少し近隣との関係に配慮できるデベロッパーだったら、、、とタラレバ考えてしまいます。
境界線ギリギリにそびえ立つ機械式駐車場と、嫌がらせのようにパラドールに近接するごみ捨て場。それさえ無ければ文句は言いませんよ。

管理組合で反対の垂れ幕とかは作らないんですか？
機械式駐車場に面した住戸だけで対応しろって方向になりそうですか？

チラシの部屋でてますね
この部屋って新築価格からかなり上げてきてますよね
単純にアベノミクス凄いな


https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshifushimi/nc_87511133/

物件名 ■□パラドール伏見桃山グランプレイス□■
価格　2980万円
間取り　2LDK
販売戸数　1戸
総戸数　82戸
専有面積　57.03m2（登記） その他面積
バルコニー面積：10.67m2
所在階/構造・階建　4階/RC5階建
完成時期（築年月）　2015年1月
住所　京都府京都市伏見区奉行前町
交通
京阪本線「伏見桃山」歩3分
近鉄京都線「桃山御陵前」歩3分
ＪＲ奈良線「桃山」歩8分

>>105 名無しさん
まだ住民も団結してないでしょうから、実際に迷惑こうむる南側1〜2階の数戸しか熱心に動かないでしょうね。その中でももう面倒だって諦める人もいるでしょう。そんなに激しい反対運動は無いと思われます。

お隣りに建設するプレサンス ロジェ 伏見桃山の反対運動って結局は一部の住民しかしなかったみたいね

パラドール伏見桃山グランプレイスの住民内部でも直接迷惑を受ける住戸以外は見てみぬふりってことですかね？

影響を受けた部屋は中古で売却する時に少しは資産価値に影響が出たりするのかな？

同じマンション内に82世帯がいてもしょせんは赤の他人だからしょうがないんでしょうけどね

チラシに入ってた南側の1階の中古です
南側ってことはプレサンス ロジェ 伏見桃山が建つ側ですよね
購入検討者は来年春にプレサンスが完成して眺望、日照、居住音とかを確認してから判断した方がいいかもね


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1342360000125/
中古マンションパラドール伏見桃山グランプレイス 1階/-
価格3,780万円
管理費等5,900円
修繕積立金6,400円
交通
京阪本線 伏見桃山駅 徒歩3分
近鉄京都線 桃山御陵前駅 徒歩4分
所在地　京都府京都市伏見区奉行前町
築年月（築年数）2015年1月 ( 築3年 )
主要採光面南
専有面積73.41m² (壁心)
バルコニー面積12.47m²
間取り3LDK ( 洋室 5.5帖(1階) 洋室 7帖(1階) 和室 4.5畳(1階) リビングダイニングキッチン 15.5帖(1階) )

>>109 匿名さん
日照も問題ですけど、機械式駐車場がリビング真ん前にできることも、もちろん売主は説明するんですよね…？
あわよくば、その計画を知らせずに売ることはないですよねえ？
そんな部屋でも、立地重視でここを買いたい人がいたら、値引き交渉のチャンスですね。

入居者です。
インターネット契約がNTT　DoCanvasがJ:COMしかなく絶望的です。ひどいときは速度が500Kbps程度です。共有部分の工事も不可、個人回線ひくことも不可と言われてしまっている状況。インターネット速度が気になる人は要注意。youtubeもろくに見れないときもある。