【芝浦の島】どうなるShibaura island-2【港南+1000万!?】

港南を見てみれば良くわかりますよ。
嫌悪施設云々言われているが、冷静に見れば悪くはない立地です。むしろ希少な立地と言っても良いぐらいと思います。
しかし、マスコミ等で供給過剰、売れ残り等、散々報道されたため対外的なイメージ的には、「供給過剰で売れ残っている買ってはいけない場所」という固定観念が出来上がってしまっています。
実際は、販売戸数の９０％以上売れているにも関わらずです。
一度、出来上がってしまったイメージを覆すのは大変です。
港南の一部の物件は、これで大変苦労しています。

これを知っているがために、島では周到なイメージ向上作戦をまず打って出たのでしょう。

島の悪評も突き詰めれば「高い」これだけですよね。
これは、３月暴落説など根拠ないデマに騙された可哀想な人達が、騒いでいるだけでしょう。
芝浦の立地を知っている人達は決して「高い」とは思いません。むしろ「安い」ぐらいでしょう。
港南に至っては、価格の付け間違えと個人的には思っています。

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>>351
不動産会社のカモか、不動産会社の回し者のようなコメントだね。
島は高いし、港南もあの環境の割には安くないから売れ残っている。割安感があれば不動産は
必ず売り切れる。それがマーケット。

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場所は横浜だから条件は異なるが、割安で人気だったコットンハーバーは、すごい人気で
高倍率抽選だった。みなとみらいやベイブリッジを一望できる抜群の景観の良さはあるが、
まわりは倉庫だらけ、そして高速道路の排気ガス、駅からは遠いという悪条件をはねのけて
の人気だった。やはり安いということは強いという証拠。

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島は「高い」これは不動産にとって致命的だろう。高さを凌駕する希少性が島にはないし、
プレミアムを実感させる構造上の工夫もあのタワーにはない。
つまり三井は宣伝ばかりに力をいれて、商品設計戦略や港南地区その他とのポジショニング戦略が
失敗している。

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>>353,353
の方がデベ的な見方ですね。
一度付いた「安い」というイメージは最後まで付いてくるのですよ。
みなとみらいのマンションは高級と呼ばれても、コットンは決して高級にはなれないのです。
デベ的には、成功プロジェクトですが、購入者にとっては良かったのかどうか。
安さに惹かれて購入してどうやって子育てをするのか心配です。
コットンもイメージ先行という意味では島と同じですね。価格は決定的に違いますが．．．

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>>355
あなたこそ島デベ的な見方でしょう？
客側から見ると、値段の魅力がすべてを勝るのだから、すべて同じ条件の二つの物件をみんなが買うのはCMにバンバン金をかけるほうじゃなく、
価格が割安のほう。
それに、高級のイメージはCMで作られるものじゃなく物件のつくりから生まれるもの。
いくらスマップのCMを流しても物件の内実はしっかりしてなければ高級のイメージがついてこない、ついてくるのは割高のイメージだけ。
それに、スマップは知名度こそあるけど、「高級」のイメージとは程遠い人達でしょう。

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>>356
同感ですね。
Price-物件価格は、プレミアムともいかなくても高価格帯。
Product−免震や高密度コンクリートなどプレミアム感を感じさせる仕様が決定的に不足。
Promotion-スマップに反応するのは、中低所得者、低学歴層だから、高所得者層には不一致。
（中井君の吉野家ＣＭや中央競馬会ＣＭなんかはずばり成功だ）
マーケティングミックスが破綻していますな。

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せめてキムタク１人だったら、プレミアム物件の広告になったけどね。

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スマップで、あの焼肉CMで、
どんなブランドイメージができるというのかね？
企画もターゲットも間違えてるよ。
お馬鹿さんなタレント広告に金をかけるのは、やめてくれ。

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焼肉ＣＭに反応する層で、民度の高いマンションコミュニティーが形成できると思えない
ので、359に同意します。
全くの無駄遣い

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【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

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【無責任な噂を流す投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

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東京都報道発表（６月２８日）
「水の都・東京」復活へ
〜「運河ルネッサンス推進地区」を指定しました〜

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/06/20f6s800.htm

指定されたのは、芝浦地区と天王洲地区。
港南地区は見事に指定から外れている。行政からもソッポを向かれたということかな。

芝浦運河はこれから整備されて水上レストランや水上バス等が出来て発展して行くでしょう。
島も益々価値が上がりますね。
この報道発表で地価も少し上がったでしょう。
買える人は買った方が絶対お得ですね。将来はとてもこの価格では手に入らないでしょう。

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つうかpdf見たら、芝浦地区でやることって、周囲歩道の整備だけじゃん。

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言い換えれば、港南地区は周囲歩道の整備もされないということです。

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>>368
単なる噂と前置きしながら、戯言、虚言を書き並べるていて、読んでいて不快。
＞「芝浦の設計費とＳＭＡＰの広告出演料が同額」という噂を聞きました。単なる噂です。
削除板に通報しておきました。
コテハンを使っているので、アクセス禁止処分にしてもらいます。

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広告販促費の内、タレント出演料が占めるのは一部分で、
媒体購入費や販促物印刷費やデザイン企画費用がかかるので別途かかる。
広告販促費用全体がマンションの設計費に相当するかもしれないが、タレントの出演費用が
広告販促費用の8割を大半を占めることなど絶対にない。
ビックタレントを使っても、それを乗せる媒体が購入しなければ宝の持ち腐れ。

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広告販促費の内、タレント出演料が占めるのは一部分で、
媒体購入費や販促物印刷費やデザイン企画費用などの大きなコストが別途かかる。
しかもそちらのコストの方が断然多い。
広告販促費用全体がマンションの設計費に相当するかもしれないが、
タレントの出演費だけで、広告販促費用の大半を占めることなど絶対にない。
ビックタレントを使っても、それを乗せる媒体が購入しなければ宝の持ち腐れ。
ビックタレントを使えば、それ相応の量のテレビ広告枠を購入するものである。

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>>368
368は広告販促費全体をタレント出演費と同定する悪意のあるミスリードをしている。
無知によるものか、悪意によるものか、単なるバカかその真偽は定かでないが、
このスレから退去していただくに十分な不届きな行いである。

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この島プロジェクトは全体で約2000戸分を販売するわけだが、
タレント費用は7000万円だとすると1戸あたりのタレント費用は3.5万円にしかすぎない。
もちろん広告販促費用全体はもっとかかるが、数千万円のものを販売するわけであるから
それなりの広告費がかかるのはしかたない（もちろん少ないほうがいいが）

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372ー375

必死なのはよくわかった。できれば発言は一度に、一つにまとめてくれ。な？
ここはチラシの裏じゃないんだからさ。

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アツクなってしまったが、あまりにバカな計算をされるとむかつく

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いずれにせよ、
このプロジェクトでSMAPを起用する意味がよくわからない。
島コンセプトも曖昧になってしまった。
SMAP出演が売りの企画に乗せられて、ミスったと思うね。

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販売価格が5000万円とすれば、広告販促費全体の負担が50万円（1割）かかるのは
しかたないかもしれない。もちろん1割は高額で大変な負担であるとは思うが、
多くの商品はそのくらいの広告費が含まれている。
従って、デベにはその貴重な広告費を有効に使って頂きたい。
個人的には、ＳＭＡＰの起用は、この地区のマンション居住希望者にマッチしている
とも思えないのだが、全く機能しないかというとそういうこともないと思う。
売れ残りが出るよりは、しっかり売れてもらったほうがいいと思うから。
それにしても368の
「50万円以上をSMAPに払ったことになる。
いまや芝浦は偉大なるＳＭＡＰのファンクラブとなったようです。」
は、我々購入検討者をバカにしている。嘘にもほどがある。
50万円は広告販促費全体、ＳＭＡＰ＝ジャニーズ事務所に行く出演費は7000万円程度＝1戸あたり3.5万円
家族全員でコンサート1回もいけないよ。

しかし、

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↑
まぁまぁ熱くならないで、落ち着いて下さい。

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天気が悪いのに（悪いから？）今日も、ＭＲは盛況でしたね。
建設もドンドン進んでいて楽しみです。
運河も綺麗になるのですね。
水上レストランって素敵ですね。
水上バスでお台場までいけるのも嬉しいですね。

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そうだよ。港南＋1,000万円の内訳は、SMAP代100万円とドッグラン900万円なんだから。

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＞運河も綺麗になるのですね。
＞水上レストランって素敵ですね。

そりゃ芝浦じゃねーよ。
芝浦に出来るのは基本的に周辺デッキ（ちなみに港南は整備済）と船着場だけ。
夢見すぎるとがっかりするよ？

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でも、港南じゃ夢さえ見られない。

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水上レストラン、水上バスできるんだ。それは楽しみ。

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うん、たぶん港南4丁目と天王洲の間じゃないかな。

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デマ流して他スレ荒らすの止めて下さい。＞＞芝浦島デベ。

258: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/02(土) 19:24
　　　水上レストランが出来るらしい。
　　　水上バスのバス停も、お台場まで一直線かもしれない。
　　　お馴染みの運河祭りもある。
　　　芝浦に乗り換えようかな．．．


259: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/02(土) 19:43
　　　>>258
　　　またおまえか、本当に悪質だな。
　　　船上レストランと水上バスは「て・ん・の・う・ず」

　　　芝浦に出来るのは、デッキと！防災用船着場のふたつ！分かった！？

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SMAPがどうとか焼肉だとか、くだらないネタにマジレス返してるかと思えば、
今度はデマ撒き散らしてるのか．．．ひでー連中（ｗ

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＞芝浦運河はこれから整備されて水上レストランや水上バス等が出来て発展して行くでしょう。
＞島も益々価値が上がりますね。この報道発表で地価も少し上がったでしょう。

この、一瞬期待させるレスから、わずか3時間。
本当は「芝浦運河」じゃなくて「天王洲運河」なのね。
どうせすぐばれるウソなんかつかなきゃ良いのに。ばかみたい。

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>369 港南地区は見事に指定から外れている。
まあ行政はそれなりに物事を言いますが、
運河ルネッサンス推進地区を簡単に説明すると護岸を作るということです。
港南は護岸が既に出来ているのであえて指定していないだけですよ。

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以前、新浦安の三井物件のスレでも、似たような周辺開発関連のデマを飛ばすだけ飛ばしまくってて、
物件が売れたら煙のように消えた人がいた。ここも三井物件だっけ？

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広告関係者です。
ＳＭＡＰ五人のＣＭ出演料は現在１億強です。
雑誌広告、パンフレットにも出演していますのでもう少しかかっているかもしれませんね。

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ルネッサンス計画はＷＣＴにとってはいいですよね？
ＷＣＴは港南だけど、天王洲といってもいい場所じゃないですか？
島やめてＷＣＴにしようかな？？なんていう意見がでてくるのかも、、、。
迷いますね。西側低層を考えていたのですが、共有施設はほとんど一緒だし、島にはないプールと
品川駅までのシャトルバスがありますよね？モノレールも東京駅まで伸びる可能性あるみたいだし、、。
なんで島にモノレールの新駅を誘致してくれなかったんだろう。
島の近くにバス停ってありましたっけ？？
スマップ使うくらいだったら、この辺にお金かけてくれればいいのに、、、。

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>>393
業界関係者のいうことならそうなのでしょう。
1億強なら1戸あたり5万円です。
368は1戸50万と書いていたが、大嘘だということ。

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モノレールの新駅を誘致を金でやったら問題だろう。捕まるぞ。

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>>396
ＣＭの場合、タレントの出演料、テレビの媒体料、ＣＭの製作費、広告代理店の営業経費がかかります。

ＳＭＡＰの費用もグローブタワーのみの出演なのか、ケープまで含めてまでなのか、ケースは色々です。

１億強というのはＣＭに単発で出演した時のギャランティです。

一戸幾ら？の問いには簡単に当てはめられないのでは？

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>>398

おっしゃることはその通り。
問題にしているのは、368が芝浦の設計費とＳＭＡＰの広告出演料が同額というデマを流していた
ことに端を発している。
ＣＭの場合、タレントの出演料、テレビの媒体料、ＣＭの製作費、広告代理店の営業経費→これは広告費全体の
話。あくまでジャニーズ事務所への支払い金額を問題にしています。
これを全戸数でわれば、何十万という金額にならない。
広告費全体なら数十万になるでしょう。

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マンション販売関係者の発言が多いですね。
あと、近隣マンション販売関係者の攻撃かな。
>>397
　支援してくれる政治家に献金するのは合法です。
　官民一体で開発するのも合法です。

個人的には、広告にお金かけているマンションや、港湾地帯は好きでないです。
港湾地帯は、危ないし、トラック多いし、想像を超えた危険・悪臭施設もある。

品川インターシティの海側にある施設は要注意だよ。

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