【芝浦の島】どうなるShibaura island-2【港南+1000万!?】

そううちも1500万弱だけど、
ちょっと高いのでやめました。
実際に1000万以下の方じゃ、本当に苦しい生活に
なるでしょう。

これはふざけているのではなくて、
現実だと思います。

すげー、みんな高給取りだなぁ。
会社役員クラス？　自営業者？
自分は９００万で、世間一般よりは高いと思ってたが、まだまだだな。
やっぱりここは無理なんだろな。

げ。俺なんて800万だよ。
やっぱりCMTだな。

修繕積立金、管理費、固定資産税、車を持っている方は駐車場代を合わせると、ローン以外に８万円前後必要になってくる。
冷静に考えると、ＤＩＮＫＳで世帯年収８００万円、子持ち専業主婦家庭だと年収１、０００万円程度はやはり必要でしょう。
現金で購入可能な人は上記の限りではありませんが、それでも年収６００万円程度はないと結構キツイですよね。
うーん、うちもＣＭＴかな。

おっと。全て現金だったら６００万でも納得。
だが、７０００万もためられるくせに、年収６００万ってありえないと思うがな。

年収のはなしですが、資産と収入は必ずしも比例しない。ですから７０００万円持ってても収入６００万円も
あるのではないですか。不動産何億も持ってても現金足らなくて困ってるひといますよ。
はなしは飛びますが、固定資産税高すぎますよね。

>年収のはなしですが、資産と収入は必ずしも比例しない。
その通り。
かく言う自分も、年収は日本人の労働者の平均をかなり下まわっている恥ずかしいレベルだけど、1億円までのマンションなら現金で購入可能です。
理由は書かないけど、人さまざまですよ。

うちも年収1200万程度などであきらめました。とほほ

中身にお金を掛けて購入者を呼び込めれば良いが、必ずしもそうは行かないのがこの業界の悲しいところ。
賢い購入者はＣＭなんかに踊らされずＭＲを訪れ営業を泣かし情報を仕入れて行くが、ほとんどの人は、ＣＭのイメージや単にＭＲのイメージだけで購入してしまうのですよ。
こういう掲示板などを見ている賢い？購入者は、ＭＲでアンケートを取ると実は２割程度しかいません。
来訪者は６割近く居るのですがね。

知名度低くていいから、上品な３０台前半の男女タレントや、ファミリーを連想させるタレント、
（たとえば、仲村トオル＆鷲尾いさ子とか）
を使ったほうが価格相応なイメージだったような気がします。

SMAPくらい知名度があってアイドルなタレントであの価格は引いちゃうよね。
多少安っぽくて、新浦安や幕張ベイタウンな価格帯を連想しちゃう。

>213さん
島→島島→スマスマ→SMAP
私メーカーの企画担当してたから知ってるけど、広告代理店の皆様のお仕事って、
意外にこの程度の思いつきに、もっともらしい解釈を添えることが多いですよ。
あっ、ここがかならずしもそうだとは言ってないですからね。あくまで個人の主観よ。

イメージ的には、アイドルスマップ＝お値打ち大規模ファミリーマンションだわなぁ。。。

今日も相変わらず混雑していましたね。
ＣＭ効果かな？
高いという話もありますが、買える人は買えるんだなと妙に納得してしまいました。
私の所はちょと無理みたいです。
週末のボーナスを頭金の一部にと考えていたのですが、そんな考えも吹っ飛んでしまうような下がりようでした。
かなり、テンション落ちました。

みんないろんなこと言ってるけど、
今後この地区には、すぐに建つようなこのレベルの超高層マンションの計画はありませんからねぇ。
それに、土地の仕入れ値は確実に上がってるわけだし、
いまが買い時とも言えなくはないと思っているのは私だけ？

都心のマンションの買い時は「今」ですが、芝浦アイランドに関しては、ケープタワーの
動向を見てからでないとなんともいえないです。。。

ケープもこの価格帯なら間違いなくこけるでしょう。

ケープはほとんどの住戸がお見合いmyselfだからね。
内廊下だろうけど、高くも安くもないでしょ。
ただし、お見合いの無い三方角部屋はきっと8,000万を越えるでしょ。

夕方のニュースで都心のマンション価格は底を打って上昇に転じる(た？)と言っていたね。
アイランドの価格設定がその辺のコメントを後押ししているのかもね。

少なくとも湾岸地域は供給過剰なことは明らか。
値下がりすることはあっても値上がりすることは絶対にない。
ケープを待ってからだって遅くはない。
いざとなれば賃貸棟にするっていう手もある。

ケープ分譲のころにはほかに明らかになっている計画がほとんどなく、
グローヴの価格からケープも、という憶測は焦りの要因になりますね。
アイランド自体の取得時期は地価上昇とあまり関係ないわけですが。

えー、ケープがどう出たところで、グローブの資産価値に大幅な変化はないでしょう？
割高なもんは割高。

こういう物件に湯水のようにお金かけても大丈夫な人しか買いませんよ。

今日、要望書の取り下げをお願いしたところあっさりＯＫでした、、、。

先行したCMや広告で高級（というか上品）路線を打ち出しておいて、この価格なら「ええ？意外と値ごろなのね」
と飛びつく層は居たかもしれないが、庶民的イメージを植えつけておいて、この値段では落胆の方が大きい。
世の中意思決定に大きな影響を及ぼすのは、絶対的価値じゃなくて、相対的な「ふり幅」の大きさなのよね。

ケープの価格設定って凄く難しいよ。売り切るために下げるとグローブの資産価値も下げてしまう。
グローブとのバランスと原価を考えてそれなりの価格をつけてしまうと周辺物件との価格競争に負けてしまう。
どちらにしろ供給過剰なので、竣工時在庫を覚悟で売るんだろうね。
…となると、買い時は今じゃなくて３年後だと思うよ私は。

湾岸が供給過剰といっても、実際に供給過剰なのは品川港南地区ぐらい、後は足りないぐらい。
特に島は最初から計画が決まっているから、品川港南のように次から次にタワーマンションがニッョキリということは無い。
要するに希少価値が最初からあるということ。これは、値付けをみても伺える。
待っていたら直ぐに売れきれてしまうよ。
綺麗に島が整備されれば更に値上がりし、庶民には手が届かない物件になってしまう。
勝どきや豊洲も良いが、島の一番良いところは最寄駅が山手線ということと、後からタワーマンションがニッョキリということが無いこと。

賃貸もあるから、希少価値はないのでは？
単に島の整備費用がかかっているので、このくらいの値付けにしないと採算割れするでしょ。

あんなに大規模な賃貸棟がある事で、
将来何か(例えば転勤)があっても
賃貸に出し難いなんて事はないの？

>229
港南、芝浦地域は、供給過剰でただでさえ借り手探すのに苦労するでしょうね。
おまけに賃貸棟があって、更に駅近とも呼べないこの物件じゃ、まず借りては見つからないんじゃないですか？

>>229
いずれにせよ、賃貸棟の大量募集時期に、自分の部屋を貸すのはかなり苦労するでしょう。
賃料の影響も受けるでしょうし。

湾岸は供給過剰ではない。雑誌とかにはそう書かれている場合もあるが、
どこのデベもそれを相手にしないかのごとく、開発を継続している。
しかも、売り出し価格は全く下げてこない。
豊洲もＷコンフォート以来好調続き、港南もベイクレは苦戦気味らしいが
ここ２〜３年の供給数８０００戸のうち９５％以上は販売済み、先週販売
されたＷＣＴのＣ棟１期も既に９０％以上販売済み、勝鬨のＴＴＴも低価格、
低ランニングコストのため要望多数、そしてこの芝浦アイランドも今の
勢いでは売り切るでしょう。そして、それでも郊外から都心に移り住みたい
層は吸収できず、今後は晴海、豊海も加わって湾岸地域への供給はまだまだ
続きます。価格はＣＭＴと芝浦アイランドのようなコンセプト上の差別化の点で
開く場合はあるでしょうが、全体が下がることはないと思われます。
需給でいえばむしろ「需要過剰」です。

値段を20％も安くすれば、となりに大規模物件があるだけに逆にすぐみつかりますよ。
もともと投資目的じぁないのだからかまわないでしょ。。。

>>233
芝浦と違って港南は明らかに供給過剰。
表に出てこない空き部屋が一杯ありますよ。
完売と言われたブランファーレも実は完売していません。

本当ですか？建ってから魅力的に感じて（価格も含め）
鹿島に電話したけれど全て売れきれとのことでした。
何処で空き部屋の確認が出来るのですか？教えてください。

そんなに本気で追求したらかわいそうだよ。
>>235も早く謝っちゃいな。

>>236 さん
キャンセルが一戸でています。
台場やレインボーブリッジが見える東側でないのが残念ですが、ブランファーレ自体は良いマンションだと思いますよ。

http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST9sa1j23&...

あっ、ちなみに私は２３５ではありませぬ。

キャンセルが１戸でたからといって完売でないとするのはこじつけでしょうよ。

>>238 さん
聞くまでもないのでは?

耐震でも法律上問題ないのだから、鹿島がコストアップになることは押さないですよね。
ビジネスなので、売主にコストを含めたアドバイスを求められればするでしょうが。

あり得るかはさておき、ぶつかるほど揺れた時点で(ぶつからなくても)駄目でしょう。

ホームページ見ましたけど、ブランファーレ良いですね。
価格も坪２４０万円弱ですから、ここよりも割安な感じがしますね。
ちょっと悩みそう。

モデルルーム見てきました。
北東角とその隣の東の眺望は見合いはあまり気になりませんでした。
南東角はものすごい圧迫感があります。

北西角も東京タワーは殆ど見えないようです。
それにしてもメゾネットの部屋くらいもう少し金かけて作って欲しかったですね。

島全体で見るととても良い雰囲気だと思うんだけど、建物がなあ。

>>243
その肝心な建物がダメじゃ意味ないだろう・・・

悪いけど、湾岸マンションの失敗例（１）だと思う。

圧迫感って、どうやって確認したんですか？？
ＣＧか何かみたのですか？
その圧迫感による日照の影響ってどうなんでしょうか？

MRの眺望シミュレーションで、いかに目の前にあるか体感できます。
オバチャンがいかにたいしたことでないかをマニュアル通り?
アピールするのが痛い。

車が動かず、商業が集まらず、すっかり変わり果ててしまった
中央区佃の二の舞にならないことを願うよ。

営業マンが最悪でした。
アンケートの年収を見て「年収950万なんですね（ぷっ」と鼻で笑われました。。。
ひととおり話を聞いて帰ろうとしたら「資料本当にいりますか？（にやにや」と。
確かに私には買える値段ではないですが、もうちょっと客として接してほしかった。

>ここは、年収１０００万以上の人達が集う所ですよ。

たしかにそうなのかもしれんなぁ。。。

>>249
駐車場代 35,000〜40,000が苦にならない人たちですから・・・

>>250
CMTよりは高いけど、周辺価格から見ると相場ですよね。
苦になるかは別として、249さん自身でなければことさら取り上げるほどでも。

249さん、お気持ち判ります。
不良デベですよ。そんなのはホオッテおきましょう。
そのうちいくら売れ残るのか。

せっかくマンションを買ったのに、
周辺相場で駐車場代を払わなきゃいけないって
ちょっと寂しくない？

同じ鹿島ならブランのほうが眺望はかなりいい。
しかし、場所はアイランドのほうがいい。
これを相殺すると、アイランドはブランと同じくらいの価格でもおかしくないはず。
何が違うのでしょうね。

>>249
え〜！その営業最低ねっ。
ウチなんか「去年○○という物件を買って引渡しまでに時間があるので、
比較対象として拝見させてください」って最初にいってもすごく丁寧に説明してくれて、
パンフもフルセットもらったよ。収入だって、249さんと200万しか違わない
どこにでも居る世帯だっつうのに。。。。

年収950万だって平均世帯所得よりずっと上じゃないの？

そうですよ、２４９さん。
９５０万はかなり上のほうだと思いますよ。
その営業が、態度が悪すぎです。
もしこの物件をお考えならば、次にモデルルーム行く前に
担当者のチェンジを申し出てみたらいかがですか？
他のマンション営業マンに聞いたことがありますが、そういうチェンジを申し出る客も
多いそうですよ。
ちなみに家は主人の年収のみしか記入しませんでしたが、８５０万でしたが、
それは丁寧な営業の方で、山ほどのパンフレット（かなり重かった）を
下さいましたよ。
９５０万は自信を持っていいと思いますよ。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

どなたか目の前の芝浦へリポートの詳細情報教えていただけませんでしょうか。
先週末　現地のカフェに行ったところ目の前の川の上空が進入経路になっているらしく
ピーコック予定地からケープタワーに向けて２０Ｆ前後の部分(建物からの直線距離で２０Ｍぐらいのところ）
を飛んでいました。

報道用のヘリが駐機している様ですが朝晩関係なく発着するのでしょうか？
騒音・振動・安全性などに関して教えていただけないでしょうか。

>>259
情報は持っておらず、googleで見ました。非公共用なんですね。
港区海岸に住んでいますが、しょっちゅうヘリが飛んでくるので近所に朝日新聞
があるにしても多いなと思っていました。同じ海岸(と芝浦の境)にあったとは。

>>259
これのことですか？
http://www.aeroasahi.co.jp/aviation/heliport/map_shibaura.html
ここは都心唯一の民用ヘリポートで、まあ隣にヘリコプター用の空港があると思えば正解です。
http://www.tohun.com/helicopter.htm
運河上をホバリングしながら着陸しますので、グローブの南東側ですと
パイロットの顔を一日何度も拝めます。

>>258
販社のくせに、中途半端にプライド持ってるからね！
三井不動産に入れなかった＊＊＊なりの遠吠です。

朝日航洋はトヨタ系列でしたよね。

モノレールは山手線駅発で
地下鉄に乗り入れてない私鉄と条件は同じでしょ。
「田町はどこ？」って言われたら、
「浜松町と品川の間」って説明すれば良いじゃない。

なら、はじめから品川にすれば良いじゃない。

それを言ったら終わりでしょう。
最寄り駅がウィークポイントだからここは。
同じ田町でも三田側なら全然違うけどね。

>同じ田町でも三田側なら全然違うけどね。
なにが芝浦側と三田側で全然違うの？

地名から受ける印象。

しかしスマップのCM、しょっちゅうやってるね。
これで芝浦にミーハーな人気が少しでも生まれて、
これまでの殺伐とした印象が少しでも拭えれば、
山手線東側の湾岸地域全体が恩恵を受けるのでは？

＞なにが芝浦側と三田側で全然違うの？
田町・白金・高輪のトライアングルと、芝浦・台場・港南のトライアングルは、
同じ港区で隣接地同士だけど、イメージは真逆に近いから。
どっちが上とか、どっちが下じゃなくてね。

>265
そうか・・・、モノレールは乗り入れのない私鉄と同程度の便利さはありますよね。
空港に行く以外使い道ないなんて思ってたけど、浜松町乗り入れだもんな〜
新駅できるといいんですけどね。
というか、ＷＣＴの天王洲駅４分がすごいメリットなんじゃないかという気がしてきた。

今日日帰り出張で夕方４時頃にモノレールに乗って帰ってきました。
空港から、天王洲アイルまでノンストップがあるのですね。なんと１０分
位で着いてしまいました。これはめちゃくちゃ便利ですね。出張が多いので、
島にも新駅ができたら良かったんだけどなー。
私はＷＣＴにすべきなのでしょうか。。。

羽田に住んだら良いよ。
産業道路から稲荷に向かうところに住宅（？）あるから。

確かにモノレールを使いたいなら、未知数の島よりも天王洲アイルまで4分のWCTのほうがいいでしょう。

>249さん
見方を変えられたほうがよろしいのではないかと思いますよ。
だって、
>>ここは、年収１０００万以上の人達が集う所ですよ。
と書かれている方がいらっしゃいますが、年収１０００万以上もある人が
本当に価値を感じられる物件だろうか、と。
いくらがんばっても、所詮マンションは耐久消費財だと思うんだけどなぁ。
住み始めて、あるいは売却するときに何が残るんだろうって思います。
ならば「供給過剰」とけなされ地代も底を打っている港南あたりで
コストパフォーマンスを追求するか、あるいは地べたを求めて中古でもいいから
戸建てを探すか、ってとこかな、私なら。
なんてこと書くと、「そもそも論」になるので、この板からは出て行ってくれ、
というご指摘を受けるこのになるのでしょうが。

>>276
同感です。
マンションに資産価値を求めることもありますけど、島の場合は無理です。
すぐ隣に１０００戸の大規模賃貸棟を建ててるのですから、分譲を買ったらずっと住み続けるしかありません。
それなら供給過剰の港南か、資産価値が望めそうな物件にするほうが無難です。
ただ、島という環境にこだわってどうしてもここがいいという人もいるでしょう。
事情に納得して買うなら別にいいじゃない？

どうでもいいけど、お隣さんの港南供給過剰を信じてる人いるの？
ほとんど売れちゃってまともなところは残ってないんだけど。。。
マスゴミに踊らされると最悪の結果になるよ。

ここスポット広告だけでなく、番組スポンサーまでやってるのね。
しかし、高いお金かけて広告しても、この時間ＴＶ見ている層と
年収１０００万超の層とは大幅にずれていると思うが。

SMAPを広告に起用するってことは、早期完売が狙いでなくて、
芝浦の知名度向上のためにボディブローのようにじわじわと効かせたいんだろうね。
（竣工してからも「ここってSMAPが宣伝してたマンション？」みたいな感じで言われれば広告主としては御の字）

ようするに、デベが芝浦アイランドを買ってもらいたい人、と、CMで芝浦アイランドって名前を覚えて欲しい人(層)
はまったく別なわけですよ。
そうそう、東京のローカルな歴史や土地の成り立ちを知らない＆気にしない外国人にはウケが良いらしいねここ。

確かにWCTの天王洲4分は凄いメリットだと思うよ。

モノレールは頭上を走るので忌み嫌う人は多いけど、
天王洲と浜松町の地下鉄3駅分の距離を
ノンストップ5分で繋ぐ便利な交通手段だよね。
近所に開かずの踏切が出来る訳でもないし。
タイヤ走行だから一般の私鉄より騒音レベルも低いし。

目的地にもよるけど、晴れて暖かい/涼しい日は
品川まで自転車で行って(駐輪場確保は必要だけど)、
暑かったり、寒かったり、雨や雪の日は
シャトルに頼らずともモノレールで浜松町へなんて
使い方も出来る。

島の脇には既にモノレールが走っている訳だから、
駅が出来たら選択の余地が増えて島には有益だよね。
モノレール側も天王洲と浜松町の間に新駅を作るって
計画はあるようだし、それが島ならちょうど中間点では？

ただ何らかの技術的な問題で駅が作れないって
書き込みをどこかで見たような気がしたけど．．．

「ここってSMAPが宣伝してたマンション」ってのはメリットかデメリットか未知数。
少なくとも現在のところ「無駄金使ってSMAPに宣伝してもらってる割高マンション」というイメージが強い。
歴史や成り立ちを知らない外国人にウケがいいというけど、外国人なら賃貸でしょう。
資産価値の望めない、投資に向いてない島分譲棟を外国人が買うとは思えないし、購入しそうな日本人にウケが悪い。
CMもそうだけど、全体的に見てイマイチターゲットが絞れてない気がする。

盛　り　上　が　っ　て　ま　い　り　ま　し　た　！

今までの経験でいくと、掲示板が活発でないほど売れ行きは良い。
掲示板が活発なほど売れ残る。

よって、ここは完売間違いないでしょう。
ＭＲ行って見なさい。連日、超満員ですよ。
他のデベは指噛んで悔しがっていますね。
購入者の方は皆さん満足されています。

売れ行きの良し悪しは別として、この手のHPを読んで住宅検討をするような所得層
には買えない物件と判明したので掲示板のレスが止まってしまっただけでしょう。

掲示板が閑散としてるのは、普通の人じゃ買えないか、あまりにマイナーすぎたり小規模すぎたり
して話題が集まらないかのどちらかで、売れ行きはあまり関係がないです。

その通り。庶民でもなんとか手の届きそうで関心の高い物件にレスが集中する。
また、あと少しなのに手が届かない輩がネタミ、ヒガミで板を荒らす。
ライバルデベの営業さんの嫌がらせもかなりある。

＞280
＞（竣工してからも「ここってSMAPが宣伝してたマンション？」みたいな感じで言われれば広告主としては御の字）

なんで御の字なの？売り切った後では広告主（＝デベ）は関係ないと思うのですが？

＞そうそう、東京のローカルな歴史や土地の成り立ちを知らない＆気にしない外国人にはウケが良いらしいねここ。
おお、そうなんですか！インターナショナルなマンションになるかもしれないですね。ところで、どこからの情報ですか？

>今までの経験でいくと、掲示板が活発でないほど売れ行きは良い。
>掲示板が活発なほど売れ残る。

誰の、何に対する経験則だよ（ｗ
まさか購入者がそんなものチェックしてるわけもなし、
デベはお仕事として、こんなところも定点観測してるの？

SMAP代＋掲示板統計部隊代も乗ってるんじゃ高いわけだよ。

>292
＞なんで御の字なの？売り切った後では広告主（＝デベ）は関係ないと思うのですが？
竣工後も話題になるようなマンションを作れれば、デベにとっては大きな実績になるからね。
特に、閑散とした倉庫街のブロックリノベーション（笑）に成功すれば、
地上げしようと交渉中だけどなかなか首を振らない地主たちを説得するにも有効でしょ。

…芝浦アイランドがそのようなフラッグシップマンションになるかどうかは置いといて、ですよ。あくまでも。

受付の左側のおねえさんがキレイだった。。

思ってたより安いという人多いみたいですよ。
今日のＭＲも非常に賑わっていました。
完売が見えてきましたね。

豊洲がそろそろ動き出すね。
ブロックリノベーションに惹かれて島を検討してる人はここと比べてからのほうがよろし。
ここも三井だけど、坪３０万位は安いはず。
http://www.toyosu-mirai.jp/

以下は個人的意見。
上記豊洲のHP見ました。
悪くはないのですが、海が見えるメインの方向で水平線の見える
ところはあるのでしょうか。
海は水平線が見えないと閉鎖感があり、水溜りのように感じる場合がある。
それと、逆光ではなかなか海の青さが見えにくい。
アクアラインを天気のよい日にわたれば、順光と逆光の大きな違いがよくわかる。
海は、順光で見たほうがやはりきれい。
汐留方面と同じで、どちらかというと夜景がきれいに見えるところだろう。

>>304
また「待ち損」になるかもよ。
＞ここも三井だけど、坪３０万位は安いはず
こんなこと言って、何年も待って．．．芝浦島の二の舞だったらど〜すんの！？
このスレの前スレ見てみ。ほんの数ヶ月前まで「他を買っちゃった人カワイソウ」ぐらい言ってたんだよ。
今考えると信じられないほどのデマ（ｗ

確かにHPの写真の場合、眼下の「海」は広い運河に見えなくもない。
水平線まで広がる海が見たい場合、有明の向こうかレインボーブリッジ向こうかだな。
どっちも「眼下に広がる海」ではなく、港南、芝浦よりちょっとだけ開放感がある程度だろう。
それでも海側の眺望は芝浦より期待できそう。

>>307
いやいや大丈夫、供給過剰で暴落するって。
ＣＭＴや島も価格下げてきています。

単純に広告に金かけてるだけあって割高マンションです。

目の前のヘリポートからヘリがぶんぶん飛んでます。
騒音とプライバシーが心配です。

早速、今週末に見学に行ってきます。
あのモデルルームの部屋はいつ頃登録開始するんでしょうか？
会社名義で事務所として使用することはいけないんでしょうか〜？
どなたかご存じの方情報ください！

島の悪口を言ってのは、港南を買ってしまった可哀想ちゃん達だから気にしないで行こう！
賢い人は、キャンセルしてここを買ってるよ。もう一度よーく考えてみたら。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

この掲示板を見ると、なかなか購入に踏み切れないのですが、
そんなにやめた方が良い物件でしょうか？

購入しても良いかな？という理由は、

１．芝浦というと、倉庫というイメージでしたが、田町駅が以前に比べて整備されていて、
ちょっとした商店街になっていて生活感はあるかな。
思っていたより良かった。
２．内廊下（低層部を検討してるため）
３．三井ブランド
４．東京都等、島全体で考えると一部未開発であるが、あの敷地にマンションが建つとは思いにくい。
理由は、北側にグローブタワー、南側にケープタワーと挟まれるところに敢えて。。。
高層マンションだと、グローブタワーへの日影もあるので、多少規制されるはず。

とあるのですが、、、、
今週末から登録が始まりますが、悩みます。。

掲示板に左右されるべきでない、と思います。
ただ、低層が少し高いですね。
あれは、眺望が決していいとは言えない高層が高くできないので、
その分、駅近を理由に低層の価格を上げていると見てしまいます。
その辺をどう考えるか。
建物、設備は品川ベイワードと同じクラスと、ベイワードも担当したベテラン営業マンが言っていました。

免震構造じゃないのが残念。

>>321
営業に左右すべきではないと思います。それに、あなたはその営業にだまされています。
まず、建物の仕様で言うと、品川ベイワードは制震仕様で芝浦島は耐震だけ。
最近あっちこっちで「埋立地だから地震になると液状化するから制震も免震も意味がない」という論理を展開して
島を弁護してる人がいるらしいが、液状化対策のない建物は最初から論外でしょう。
確かに内装仕様は芝浦島と同じクラスですが、ベイワードの値段は島より1000万も安い。
あの「ベテラン営業」はどうしてベイワードを比較例に出しかのか知りませんが、そういう比較は芝浦の割高感を
強調するだけです。

芝浦ベイワードとの比較はできないのでしょうか？同じ芝浦エリアだし。
「あの」ベテラン営業って、特定されていらっしゃるの？
やり手なの？

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

液状化の対策として島の護岸を補強するようなことを聴いたような気がする。
耐震護岸だっけ？

>>326それも液状化対策のひとつ。
建物の基礎を作る前に、固結工法などの地盤改良を更に行うことが一般的。

>>329
簡単に泳ぎ渡れてしまうけど、運河に波はないし。あんた馬鹿？

日本版アルカトラズ？
レインボーブリッジをゴールデンブリッジに見立ててもちょっと無理あり過ぎ。
むしろ第六台場の方がそれっぽい。

本格的にやるなら、鳴門大橋　＆　小豆島　かな？
小豆島の皆さん、ゴメンナサイ。悪気はありません。

正式価格は、以前の予定表から変更はないのでしょうか？
例えば、東42F、83平米で約6800万位だと思ったのですが。

三井不動産系の販売手法は、かなりインチキだとおもいます。
先日モデルルームに行ったら、7/2から友の会住戸の登録がはじまるので、
今日友の会に入会したから買えますといわれました。
でも広告には、販売開始前だから、受付できないと書いてありました。
これだと、みんな友の会に入るから、結局普通の抽選と同じことだということです。
危うくだまされそうになりました。

>>336よ
いまいち言っている意味がわからないから教えてくれよ。
友の会に入ると抽選なしの先着順なのか、友の会の中での抽選なのか？
一般発売開始と違うのか

要は優先順位として友の会＞一般客ってことだけだろ。
それはインチキでもなんでもない、どこもやってるでしょう。会員優先販売とか、会員限定先行案内会とか。
というか、それ位やらないと会員になるメリットはないじゃん。

>335
東42Ｆ，85Ｂ83.80平米で6630万円ですね。
価格表見ると85タイプ3LDKはほとんど6000万円だいで
2Fから47Fまでほんとに価格差があまりありませんね。

パンフレット見てて思ったんだけど、グローヴタワーの杭って地下２０ｍという
埋立地にしては浅いところにある強固（Ｎ値６０）な「東京砂礫」という地盤に
打ち込んであるんですよね。
それで耐震構造でいいんだと理解していたんだけど、ＷＣＴのパンフレットを見ると
やはり２０ｍくらいでＮ値６０の砂礫層に達して、さらにそのままＮ値６０の層を
１０ｍ近く深く打ち込んで「砂質泥岩」にまで達している。
本数もグローヴ８１本で、ＷＣＴは３棟で４０５本。ついでにＷＣＴは制震構造。
パンフレットの図が両方よく似ているので比較しやすいけど、グローヴは本当Ｎ値
６０にちょっと達しただけで杭が終わっているのが良く分かる。これでいいのか？

↑それでいいんです。

耐震だけなんだからコンクリートも硬いのかと思えば７０Ｎ止まりか・・・
ＷＣＴは１００Ｎ。グローヴは４８階だから基礎や柱にかかる単位面積当たり
の重量は４２階のＷＣＴより大きいような気がしますが、軽量化でもしてるの
でしょうか。やっぱり何か説明を受けたいところですね。構造説明会に参加
しようかな。

島の魅力は、構造だけではありませんから。
構造が心配な人は買わなければ良いだけ。
その方が倍率が下がって私は嬉しいです。

供給過剰で売れ残りマンションの卒塔婆地区はコンクリートの硬さとかをＰＲしないと人も集まらないようですね。

島の魅力とはなにか？
運河に浮かぶ中州の魅力とは？
昨日は運河が臭っていたな

コンクリの強度は品質、島はイメージの話。どっちが本質でどっちが客寄せかなんて、子供でもわかる。

埋立地の中洲に建つコンクリ強度の足りない耐震タワーマンションか・・・
スマップのCMを流すムダ金があったら品質向上に使ってくれよ。
そっちのほうが重要だろうが。

イメージやブランドを重要視する検討者もいるのですよ。
そういう人達にとっては、ＳＭＡＰのＣＭは非常に評判いいです。
みんなが、コンクリの強度や耐震性に興味を持っているわけではないです。
高い買い物ですから、周りにどこまで自慢できるかも重要なわけです。
４７階建ての超高層、港区芝浦、ＳＭＡＰこれだけでも買いという人は大勢います。

港南では自慢できませんからね。

SMAPのCMが入居した後にどれだけ関係するのか疑問ですね。
ブランドは購入前のブランドよりも購入後のブランドのほうが重要だと思いますよ。
348さんの言われているように、CMに無駄に金をかけるよりは、品質向上だったり、価格の低減だったり
もっと金を有効活用できる方法はあるように思いますけど。

港南を見てみれば良くわかりますよ。
嫌悪施設云々言われているが、冷静に見れば悪くはない立地です。むしろ希少な立地と言っても良いぐらいと思います。
しかし、マスコミ等で供給過剰、売れ残り等、散々報道されたため対外的なイメージ的には、「供給過剰で売れ残っている買ってはいけない場所」という固定観念が出来上がってしまっています。
実際は、販売戸数の９０％以上売れているにも関わらずです。
一度、出来上がってしまったイメージを覆すのは大変です。
港南の一部の物件は、これで大変苦労しています。

これを知っているがために、島では周到なイメージ向上作戦をまず打って出たのでしょう。

島の悪評も突き詰めれば「高い」これだけですよね。
これは、３月暴落説など根拠ないデマに騙された可哀想な人達が、騒いでいるだけでしょう。
芝浦の立地を知っている人達は決して「高い」とは思いません。むしろ「安い」ぐらいでしょう。
港南に至っては、価格の付け間違えと個人的には思っています。

>>351
不動産会社のカモか、不動産会社の回し者のようなコメントだね。
島は高いし、港南もあの環境の割には安くないから売れ残っている。割安感があれば不動産は
必ず売り切れる。それがマーケット。

場所は横浜だから条件は異なるが、割安で人気だったコットンハーバーは、すごい人気で
高倍率抽選だった。みなとみらいやベイブリッジを一望できる抜群の景観の良さはあるが、
まわりは倉庫だらけ、そして高速道路の排気ガス、駅からは遠いという悪条件をはねのけて
の人気だった。やはり安いということは強いという証拠。

島は「高い」これは不動産にとって致命的だろう。高さを凌駕する希少性が島にはないし、
プレミアムを実感させる構造上の工夫もあのタワーにはない。
つまり三井は宣伝ばかりに力をいれて、商品設計戦略や港南地区その他とのポジショニング戦略が
失敗している。

>>353,353
の方がデベ的な見方ですね。
一度付いた「安い」というイメージは最後まで付いてくるのですよ。
みなとみらいのマンションは高級と呼ばれても、コットンは決して高級にはなれないのです。
デベ的には、成功プロジェクトですが、購入者にとっては良かったのかどうか。
安さに惹かれて購入してどうやって子育てをするのか心配です。
コットンもイメージ先行という意味では島と同じですね。価格は決定的に違いますが．．．

>>355
あなたこそ島デベ的な見方でしょう？
客側から見ると、値段の魅力がすべてを勝るのだから、すべて同じ条件の二つの物件をみんなが買うのはCMにバンバン金をかけるほうじゃなく、
価格が割安のほう。
それに、高級のイメージはCMで作られるものじゃなく物件のつくりから生まれるもの。
いくらスマップのCMを流しても物件の内実はしっかりしてなければ高級のイメージがついてこない、ついてくるのは割高のイメージだけ。
それに、スマップは知名度こそあるけど、「高級」のイメージとは程遠い人達でしょう。

>>356
同感ですね。
Price-物件価格は、プレミアムともいかなくても高価格帯。
Product−免震や高密度コンクリートなどプレミアム感を感じさせる仕様が決定的に不足。
Promotion-スマップに反応するのは、中低所得者、低学歴層だから、高所得者層には不一致。
（中井君の吉野家ＣＭや中央競馬会ＣＭなんかはずばり成功だ）
マーケティングミックスが破綻していますな。

せめてキムタク１人だったら、プレミアム物件の広告になったけどね。

スマップで、あの焼肉CMで、
どんなブランドイメージができるというのかね？
企画もターゲットも間違えてるよ。
お馬鹿さんなタレント広告に金をかけるのは、やめてくれ。

焼肉ＣＭに反応する層で、民度の高いマンションコミュニティーが形成できると思えない
ので、359に同意します。
全くの無駄遣い

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

【無責任な噂を流す投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

東京都報道発表（６月２８日）
「水の都・東京」復活へ
〜「運河ルネッサンス推進地区」を指定しました〜

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/06/20f6s800.htm

指定されたのは、芝浦地区と天王洲地区。
港南地区は見事に指定から外れている。行政からもソッポを向かれたということかな。

芝浦運河はこれから整備されて水上レストランや水上バス等が出来て発展して行くでしょう。
島も益々価値が上がりますね。
この報道発表で地価も少し上がったでしょう。
買える人は買った方が絶対お得ですね。将来はとてもこの価格では手に入らないでしょう。

つうかpdf見たら、芝浦地区でやることって、周囲歩道の整備だけじゃん。

言い換えれば、港南地区は周囲歩道の整備もされないということです。

>>368
単なる噂と前置きしながら、戯言、虚言を書き並べるていて、読んでいて不快。
＞「芝浦の設計費とＳＭＡＰの広告出演料が同額」という噂を聞きました。単なる噂です。
削除板に通報しておきました。
コテハンを使っているので、アクセス禁止処分にしてもらいます。

広告販促費の内、タレント出演料が占めるのは一部分で、
媒体購入費や販促物印刷費やデザイン企画費用がかかるので別途かかる。
広告販促費用全体がマンションの設計費に相当するかもしれないが、タレントの出演費用が
広告販促費用の8割を大半を占めることなど絶対にない。
ビックタレントを使っても、それを乗せる媒体が購入しなければ宝の持ち腐れ。

広告販促費の内、タレント出演料が占めるのは一部分で、
媒体購入費や販促物印刷費やデザイン企画費用などの大きなコストが別途かかる。
しかもそちらのコストの方が断然多い。
広告販促費用全体がマンションの設計費に相当するかもしれないが、
タレントの出演費だけで、広告販促費用の大半を占めることなど絶対にない。
ビックタレントを使っても、それを乗せる媒体が購入しなければ宝の持ち腐れ。
ビックタレントを使えば、それ相応の量のテレビ広告枠を購入するものである。

>>368
368は広告販促費全体をタレント出演費と同定する悪意のあるミスリードをしている。
無知によるものか、悪意によるものか、単なるバカかその真偽は定かでないが、
このスレから退去していただくに十分な不届きな行いである。

この島プロジェクトは全体で約2000戸分を販売するわけだが、
タレント費用は7000万円だとすると1戸あたりのタレント費用は3.5万円にしかすぎない。
もちろん広告販促費用全体はもっとかかるが、数千万円のものを販売するわけであるから
それなりの広告費がかかるのはしかたない（もちろん少ないほうがいいが）

372ー375

必死なのはよくわかった。できれば発言は一度に、一つにまとめてくれ。な？
ここはチラシの裏じゃないんだからさ。

アツクなってしまったが、あまりにバカな計算をされるとむかつく

いずれにせよ、
このプロジェクトでSMAPを起用する意味がよくわからない。
島コンセプトも曖昧になってしまった。
SMAP出演が売りの企画に乗せられて、ミスったと思うね。

販売価格が5000万円とすれば、広告販促費全体の負担が50万円（1割）かかるのは
しかたないかもしれない。もちろん1割は高額で大変な負担であるとは思うが、
多くの商品はそのくらいの広告費が含まれている。
従って、デベにはその貴重な広告費を有効に使って頂きたい。
個人的には、ＳＭＡＰの起用は、この地区のマンション居住希望者にマッチしている
とも思えないのだが、全く機能しないかというとそういうこともないと思う。
売れ残りが出るよりは、しっかり売れてもらったほうがいいと思うから。
それにしても368の
「50万円以上をSMAPに払ったことになる。
いまや芝浦は偉大なるＳＭＡＰのファンクラブとなったようです。」
は、我々購入検討者をバカにしている。嘘にもほどがある。
50万円は広告販促費全体、ＳＭＡＰ＝ジャニーズ事務所に行く出演費は7000万円程度＝1戸あたり3.5万円
家族全員でコンサート1回もいけないよ。

しかし、

↑
まぁまぁ熱くならないで、落ち着いて下さい。

天気が悪いのに（悪いから？）今日も、ＭＲは盛況でしたね。
建設もドンドン進んでいて楽しみです。
運河も綺麗になるのですね。
水上レストランって素敵ですね。
水上バスでお台場までいけるのも嬉しいですね。

そうだよ。港南＋1,000万円の内訳は、SMAP代100万円とドッグラン900万円なんだから。

＞運河も綺麗になるのですね。
＞水上レストランって素敵ですね。

そりゃ芝浦じゃねーよ。
芝浦に出来るのは基本的に周辺デッキ（ちなみに港南は整備済）と船着場だけ。
夢見すぎるとがっかりするよ？

でも、港南じゃ夢さえ見られない。

水上レストラン、水上バスできるんだ。それは楽しみ。

うん、たぶん港南4丁目と天王洲の間じゃないかな。

デマ流して他スレ荒らすの止めて下さい。＞＞芝浦島デベ。

258: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/02(土) 19:24
　　　水上レストランが出来るらしい。
　　　水上バスのバス停も、お台場まで一直線かもしれない。
　　　お馴染みの運河祭りもある。
　　　芝浦に乗り換えようかな．．．


259: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/02(土) 19:43
　　　>>258
　　　またおまえか、本当に悪質だな。
　　　船上レストランと水上バスは「て・ん・の・う・ず」

　　　芝浦に出来るのは、デッキと！防災用船着場のふたつ！分かった！？

SMAPがどうとか焼肉だとか、くだらないネタにマジレス返してるかと思えば、
今度はデマ撒き散らしてるのか．．．ひでー連中（ｗ

＞芝浦運河はこれから整備されて水上レストランや水上バス等が出来て発展して行くでしょう。
＞島も益々価値が上がりますね。この報道発表で地価も少し上がったでしょう。

この、一瞬期待させるレスから、わずか3時間。
本当は「芝浦運河」じゃなくて「天王洲運河」なのね。
どうせすぐばれるウソなんかつかなきゃ良いのに。ばかみたい。

>369 港南地区は見事に指定から外れている。
まあ行政はそれなりに物事を言いますが、
運河ルネッサンス推進地区を簡単に説明すると護岸を作るということです。
港南は護岸が既に出来ているのであえて指定していないだけですよ。

以前、新浦安の三井物件のスレでも、似たような周辺開発関連のデマを飛ばすだけ飛ばしまくってて、
物件が売れたら煙のように消えた人がいた。ここも三井物件だっけ？

広告関係者です。
ＳＭＡＰ五人のＣＭ出演料は現在１億強です。
雑誌広告、パンフレットにも出演していますのでもう少しかかっているかもしれませんね。

ルネッサンス計画はＷＣＴにとってはいいですよね？
ＷＣＴは港南だけど、天王洲といってもいい場所じゃないですか？
島やめてＷＣＴにしようかな？？なんていう意見がでてくるのかも、、、。
迷いますね。西側低層を考えていたのですが、共有施設はほとんど一緒だし、島にはないプールと
品川駅までのシャトルバスがありますよね？モノレールも東京駅まで伸びる可能性あるみたいだし、、。
なんで島にモノレールの新駅を誘致してくれなかったんだろう。
島の近くにバス停ってありましたっけ？？
スマップ使うくらいだったら、この辺にお金かけてくれればいいのに、、、。

>>393
業界関係者のいうことならそうなのでしょう。
1億強なら1戸あたり5万円です。
368は1戸50万と書いていたが、大嘘だということ。

モノレールの新駅を誘致を金でやったら問題だろう。捕まるぞ。

>>396
ＣＭの場合、タレントの出演料、テレビの媒体料、ＣＭの製作費、広告代理店の営業経費がかかります。

ＳＭＡＰの費用もグローブタワーのみの出演なのか、ケープまで含めてまでなのか、ケースは色々です。

１億強というのはＣＭに単発で出演した時のギャランティです。

一戸幾ら？の問いには簡単に当てはめられないのでは？

>>398

おっしゃることはその通り。
問題にしているのは、368が芝浦の設計費とＳＭＡＰの広告出演料が同額というデマを流していた
ことに端を発している。
ＣＭの場合、タレントの出演料、テレビの媒体料、ＣＭの製作費、広告代理店の営業経費→これは広告費全体の
話。あくまでジャニーズ事務所への支払い金額を問題にしています。
これを全戸数でわれば、何十万という金額にならない。
広告費全体なら数十万になるでしょう。

マンション販売関係者の発言が多いですね。
あと、近隣マンション販売関係者の攻撃かな。
>>397
　支援してくれる政治家に献金するのは合法です。
　官民一体で開発するのも合法です。

個人的には、広告にお金かけているマンションや、港湾地帯は好きでないです。
港湾地帯は、危ないし、トラック多いし、想像を超えた危険・悪臭施設もある。

品川インターシティの海側にある施設は要注意だよ。