【芝浦の島】どうなるShibaura island-2【港南+1000万!?】

モデルルームに行ってきました。
土曜日ということもあり、凄い混雑でした。
いろいろなモデルルームに行っていますが、こんなに賑わっていたのは初めてです。
花も一杯ついていましたね、人気の凄さが判りました。

仕様も凄い高級というわけではありませんが、良かったと思います。
中層階の８５㎡前後を検討しようと思います。

私も、ＭＲ行ってきました。
田町駅前も綺麗になったのですね。
品川の港南口と違ってこじんまりしているのも点数高いです。
歩道も広く歩き易く島まで真っ直ぐなのでＧｏｏｄです。
周りの雰囲気も学校に囲まれ寂しい感じがする港南地区よりも賑やかで良いですね。
夜遅いことが多いので安心感があります。
ＭＲの仕様は正直言ってあまり感ずるところがありませんでした。
オプションに期待したいですね。
要望書の提出には閉口しましたが、価格も手頃だし駅からのアプローチが気に入ったので、前向きに検討しようと思います。

０２さんが賑わっていたと書いていますが、ＷＣＴも最初のころはこのぐらい混んでいましたよ。

MRいってきましたが、無駄が多かったというのが正直な感想。
すごくお金をかけていろいろ作ってる気がするのだけど、やりすぎでしょう。
コンパニオンの女性も多すぎ。余ってるし。
これが価格に跳ね返ってくるのだから、購入検討者はやりきれません。

私はもうＣＭＴに決めましたが、島にもエールを送りたいですね。
芝浦商店街ももっと活気づいて欲しいし・・・新住民が何千人も増える訳ですから
最終的には運河回りももっと綺麗にしたいですよね。住民パワーで。
やっぱり眺望では島の方が何倍も上で、気持ちはいいでしょうね。
町並みもきっと綺麗になるし。
ただ個人的には「免震」「高速道の騒音なし」という質実剛健にひかれて
ＣＭＴにしました・・・地震はやっぱり私は怖いので。

高いですね。マーケティングコストかけるくらいなら、
共用ロビーのクオリティを上げる等ひとつでも物件その
ものの価値を高めてほしいものです。
某大手広告代理店と組んだそうです。マンションに高額なコストかけた
派手なマーケティングは必要ありません。
物件そのものの価値に妥協する一方で高価格帯で値付けしてきた
三井不動産はこれはひとつの転機になるかもよ。
マンション分譲ビジネスは縮小、これからはフィービジネスに
舵をきるかも、三井のマンションも残念。斬。

＞05さん
私はもうＣＭＴに決めましたが、

とのことですが、どちら向きにしたのですか？
差し支えなければ、その決め手がなんだったのか、参考までにお聞きできれば…

>05です。
うちの場合は通常のタワー購買層と違って「ファミリー」ですので、あまり参考になりませんが、
モノも人も多いので、まず間取り、次に価格でした。
西日は暑いということなので南東側の低層にしました。眺望・日照シミュレーションをMRで見たのですが、
まず眺望はうわ〜、というくらい旧海岸通りの沖電気の建物が迫り、駄目でした。
日照は現状ではそこそこでしたが、今のMRのあるところに何か建つと、朝方は日が入ってこいと思います。
まあでもそれらはこの際は覚悟。
価格・立地・環境などの諸条件が、本来の理想の１００％という形で買うのはなかなか無理と思っています。
島の方はみなさん書いていますが、この内容にしては高いですよね。この価格で免震や制震なら、まだ検討に
残りましたが、本体に影響ないからといっても壁を壊して地震エネルギーを吸収するのは、気持ちが悪くなり
ます。もっとも、眺望が悪い方が精神衛生上問題になるのかもしれませんし、結局は自分の価値観の問題ですね。

眺望でいったらＴＴＴをお薦めしますよ。
お値段もこちらより安いし、銀座も近い。
東京湾の花火大会も目の前で見られます。
芝浦島は賃貸棟のため見えにくいんですよね。東京タワーも。
眺望選ぶならここは無しだなあ。

共有施設もＴＴＴのほうが優れてるし。
両方見たけど自分はＴＴＴをえらびました。

ここぞとばかりにＣＭＴとＴＴＴの刈り取り場になってるな、このスレ。

モデルルームから今帰っていました。
いやー、疲れました。凄い人でした。
第一印象としては良い物件ですね。
官公民の開発ということで安心感もあります。
運河も思ったより綺麗で、また将来、水をテーマにした公園になるとのことで期待が持てます。
仕様も良いものを使っているという印象を受けました。
肝心の価格ですが、この価格なら十分ターゲット内です。
むしろ、都心しかも東京駅から１０分以内でこの価格なら安いぐらいですね。
後は、スーパーなどの買い物施設ですが、棟内コンビニやスーパーも設置されるそうなので、これに期待します。
幼稚園や病院等もできるそうです。
これだけ施設が充実したマンションは他には、なかなか無いのではないでしょうか。
資産価値も落ちづらいでしょうね。

＞運河も思ったより綺麗で、また将来、水をテーマにした公園になる

ホント！？

そんなもの決まってないよ。
営業が勝手に説明しちゃってるんじゃないの？

ホント言葉の解釈次第でどうとでも取れる。
芝浦島自体に植栽を沢山して水をテーマにした公園のようなマンションになる。とでも言ったのでは？
運河を公園にするということは埋め立てるって事？
そうなるとココは島では無くなって、島付マンションの広告が嘘になるのでは？

まだ販売開始から間もないというのに、
ついにウソまでつかないとダメになってきたか。
ますます、ベイクレ臭が濃くなってきたね。

すみません、舌足らずでした。
島の周りの運河沿いを整備し遊歩道にして水と親しめるよう島全体を公園にするということです。
この遊歩道には都電のメモリアル的なデザインを取り入れるともおしゃっていました。

>>肝心の価格ですが、この価格なら十分ターゲット内です

現金で買うんですか？ローンですか？
ローンであれば、MRで出す数字は嘘ですよ。１％位で３５年払いで計算してますから。
その辺が大丈夫であれば勿論、結構ですが。
あの試算、頼んでも居ないのにするんですよ。金利の罠にかかる低所得者もいるような気がするな。

>>17
嘘を書かないで下さい。
幾らなんでも１％でローン計算する売主はいません。
通常は余裕をみて、３％ないし４％で計算します。

１７は悪質な営業妨害ですね。無視しましょう。
今度、嘘を書いたら訴えられますよ。

>>18
正確に言えば、１．２５％で頼んでもいないのに計算して「お得です」って言っていました。
嘘じゃないですよ、藪から棒に失敬な方だな。本当に行かれたんですか？
私としては、２．５％でとりあえず期間も２５年にして再計算をお願いしました。

>>19
三井系の方ですか？ご苦労様

人が多かったからといって、熱くなると火傷しますよ。
冷静に議論しましょう。
ローン計算、MRの担当者は、何％で組んでいました？
頼まれずに、してきませんでしたか？
悪質な営業妨害？どうぞ現場に行って体験してくださいな。

18ではないが、幾ら何でも天下の三井不動産が35年ローンを1%で計算するわけないでしょ。
したとしても3年固定で最初は1%、4年以降は2.3%になります．．．とかでしょ普通。

もし、本当の話だとしたら。まぁハズレの営業を引いたんだね。
人手が足りないから営業もあちこちから掻き集めてきたのかな。

大抵、どこのデペでも何も言わずに計算書作ってもらうと1%台で出して来ますけどね。
別に芝浦に限った事じゃないので、営業妨害にもならないなぁ。

11も16も19も、全て営業でしょ。
必死です。最初から戦略失敗してますから・・・残念。

＞18さん
普通売主はモデルルームで販売活動しませんよ。販売会社の人でしょ。
いまどき４％てなんの金利ですか？
高くても公庫の3.06かフラットあたりで資金計算しません？ふつう。

自分が行ったときは資金計画までやらなかったから以下は想像で書くけど、
提携ローン（三井住友銀行、全期間0.7%優遇)を使う、という条件下で、現在は「2年固定で1.3%」
だから、それで計算しちゃってるのかなぁ？
それなら「当初二年は」そういう値段なので、「うわぁ意外と安いのね」となっちゃうかもだ。
ただ、この物件の引渡し時期の金利は不透明なので、購入に本気で、かつローン使う人は
2.5%とか今のフラット金利くらいで再計算しておくのが賢いかと。

一番の諸悪の根源は、３月になったら暴落するとか嘘を大胆的に流したやつだよね。
結構だまされて、待った挙句にこの価格じゃ、暴徒化するわな。
きっと、港南の２割安ぐらいを期待していたんじゃない。
後３年待てば暴落するかも？

＞後３年待てば暴落するかも？

またーｗ

島に限らずどのデベも資金計算のとき１%で出してくるのでしょう。こちらが聞けば説明してくれるけど、
そうでなければ「ほら、月々たったのこれだけですよ」と言う。
もちろん客を追い出したい場合は元金均等の審査金利でシミュレーションしたりすることもあるらしい。

>>30

609 ：名無し不動さん ：2005/06/03(金) 22:22:25 ID:???
　　　結局さ、まだもっと良いものが出るかもって欲かいたところ、
　　　残ってるのは大きいツヅラだけだったってオチだよね。

＞32さん
デベというのは売主のことですよね。
三菱や三井は基本的に販売会社が営業をするので１％で出してくるのはデベじゃないですよ。
ご存知ならば余計な話ですが、本当はよく分かってないのかなって思われますよ。
販売を売主が直接やっているような物件であれば、当たり前に１％で出すかもしれませんけど。
売主直の準大手の物件ばかり見にいっているせいか、ローンについてわかっていない人と思われているか…。
その前にローンの件は他でやってという感じですけど。

>>34
何を言わんとしているのか良く判らない。
ここの売主は三井不動産が主体で他に何社か付いている。
販売代理は、三井不動産販売。
何か？

>34
書いてから気づいたのだが、別にいいかと思ってそのままにしただけ。
売主直接だろうと販売会社だろうと売る気があれば１％で出してくるのがほとんどだが、某S社の物件で
「お客さんの年収ならこれ位しか貸せない」と、元金均等の銀行審査金利で跳ね返されたこともあった。
他人の話じゃなく自分でいろいろ回ってみるといいですよ。もっとわかるから。

34のほうがあんまりわかってないでしょう？
三井の物件を野村が担当してるなら売主と販売は違うけど、島の場合、売主は三井で販売も三井だから一緒。
そもそも不動産屋がローンの審査なんかやってないし、シミュレーションもあくまでも参考だけだから、客
が契約してくれれば後は銀行の問題。
販売と売主が同じだろうと違うだろうと関係ありません。

どうでもいいけど売主が見てたら立場違うんだけどって思うんじゃない？
それとも販売会社と一緒にするな！かな？
デベの人間はプライド高い人が多いからね。
買うほうには関係ないけどね。

そうだね、買うほうには関係ないね。
どうも、このスレはデベ＆販社が多すぎるね。

＞38
特に三井不動産と三菱地所。
簡単に入社できませんから、一緒にされたらたまりません。

私んとこの担当も、たしかにローン計算のとき金利１．２５％で出してきましたよ。
ありえないから、２．５％で計算しなおしてもらいましたけど。

あり得ない、とか、営業妨害、とかのたまった人はきちんと謝罪してください。

うるせーなー。軽くながしとけよー

軽くながせよー

ローンの件、私も金利１.25％で計算されましたよ。5000万円のローンもこれなら楽勝ですって。
ついでに今住んでいるマンションを三井のリハウスに出しましょうって、望んでもいないのに簡単な査定をされました。
今のマンション売って、ローンを組めば、芝浦に住めますよって勧められました。
まだ検討中だからっていったのに、要望書も書かせられましたし。
今日も三井から電話があり、今のマンション売るための査定しましょう、今度家を実地検分するので時間を取ってくださいと粘られました。
三井にしては、ずいぶん強引な営業だなと思いますが、やはり戸数が多いので早く販売済み戸数を増やしたいのでは・・・。

あのぉ、ローンの話が白熱してるのに、とろい質問で何ですが、
アイランドの周りの小中学校がどうかとか聞いていいですか？

ＭＲ見に行ったら、「ペット大型犬はダメ」と言われ、
大型犬のパンフのイメージＣＭ（シルエットはラブラドール？）は嘘だったのと
ちょっとショックでした。
ケープのドッグランもグローブの人が使えるかどうか微妙とのこと。
犬連れで住むにはいい環境だと思ったんだけどな。

小学校→芝浦小
中学校→港南中
正直、港南スレと事情は一緒です。
もちろん、選択制なので小学校は隣接学区、中学校は港区全域から選べます。港区の小学校、人気校は
抽選も発生しますので、必ずしも希望の学校には入れないようです。詳しくは港区のポータルサイトを
ググッてみてください。

>>48

マンションは小型犬のみ、常識。

ケープのドッグランはケープ専用だと聞いた。
逆に、テニスコートやプライベートガーデン、ゲストハウスはグローブ専用だと聞いた。

…双方の付属施設を共用できないなんて、なんかあまり「島」って感じがないなー。
と思ったのはワタシだけでしょうか。

この人工的で空虚な島に住みたい人って？

>>53

人工的でなにが悪い。
がけ崩れする傾斜地や川が氾濫する低地よりずっとまし。
自然があると住みやすいというのは幻想だ。

今は何も無くても２年後は、人口５０００人以上の緑の島になります。
その時、悔やんでも遅いですよ。
きっと、手も出ないほど値上がりしているでしょう。

考えてみれば、港南４丁目３丁目も島だよなー。
港南だって、今後、マルエツ２店できるし、小学校、中学校、図書館、公園おまけに大学もあります。
それに都営の定借にもカルチャーセンターできるしね。

港南の方が道が広い。しかもなんといってもターミナル駅。
新幹線も、東海道線で鎌倉へＧＯ！　総武快速線で千葉へＧｏ！、京急始発で海へＧＯ！
クイーンス伊勢丹に品プリの映画館、港南口のオッフィスには大規模書店が２つもあります。

>>57
港南や芝浦ごときで映画館などの施設を語っちゃダメだよ。
港南、芝浦は港区の住所を安く買いたかった人が入るところ。
その分周りの施設は燦燦たる状態。
街ごと再開発？町ごと団地化の間違いでしょう。
そうそう。多摩センターも出来た当初は素晴らしい設備と町ごと再開発の幻想に。。。

多摩センターは都心から離れすぎてもともと無理な計画だった。
それを踏まえて湾岸の再開発を始めたし、もともと山手線の徒歩圏内だから
多摩みたいなコケ方はしないと思う。

芝浦は山手線徒歩圏（8分以内）＋モノレール新駅の可能性があるから大丈夫だよ。
それより港南が問題。モノレール徒歩圏のみだからね。

中古で見ても、眺望欲しけりゃ港南買うより台場買うでしょ。
賃貸なら利便性で品川駅近マンション、定借やCMT、島で吸収される気がする。
資産価値は駅徒歩10分超えると急速に低下するからね。

でも永住希望でWCT欲しかったりする自分がいる・・・安いからなぁ・・・

りんかい線使って台場に行く者にとってはＷＣＴって最高ですよ。
台場のマンションも検討しましたが、職場と住まいが目と鼻の先じゃあ、休んだ気がしませんからね。
休日出勤してるメンバーと近所で顔合わたりしたら、一気に気分が滅入ってしまいそう。

芝浦島で徒歩８分の物件はグローブタワー。ケープタワーは徒歩１３分。
同じ徒歩１３分で考えるなら港南マンションの方がいい。
ターミナル駅品川は徒歩圏内にあるし、モノレール、りんかい線も利用できるから。
環境面はともかく芝浦島は港南より便利だと主張するならもっと根拠を出さないと。

一言で港南とまとめてるけど、Vタワーからはじまり、フェイス、コスポリ、フェイバ、PT、ラクシア、
ゴクレ、WCT,スカクレ・・・と品川駅からの徒歩所要時間が5分から20分とあるから、あまり一まとめに
話してもどうかなぁ。芝浦だって、かりにアイランドだけみてもその差は大きいし、汚泥施設跡に
橋架かっったり。、まだまだわからないことが多いJR新駅再開発＋水上交通開発ができあがること考えると、
エリアをたたくのではなく、冷静にマンションひとつひとつの特性を見ていったほうが賢明かと思います。

おっしゃる通り。
ましてや同じマンション内でも低層と高層、方角、あるいは棟によって
かなりの差がある。

>63
ブランちゃんも忘れないであげてね。

>>58
＞その分周りの施設は燦燦たる状態
燦燦　[ト・タル][形動タリ]太陽などが明るく光り輝くさま。彩りなどの鮮やかで美しいさま。「陽(ひ)が—とふりそそぐ」

良いじゃん（ｗ

＞今は何も無くても２年後は、人口５０００人以上の緑の島になります

売れたらね。

不毛

超高層マンション「将来住み替え」５割超す・首都圏白書
http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20050607AT1G0701A07062005.html

　東京都心の超高層マンションには住みたい、でも将来は郊外へ——。
国土交通省がまとめた2005年版首都圏白書で、
20階建て以上の超高層マンションが都心回帰の原動力になる一方、
将来は住み替えたいと考えている人が半数以上に上ることが分かった。
アンケート調査はこの数年で都内の湾岸部などに急増した超高層マンションのうち、
68物件の住人計1万7536戸を対象に国交省が実施。4573戸から回答を得た。

誰かが書いていたとおり、1,000万あればポルシェ買えるもんね。
ＷＣＴ買って、休日はポルシェでドライブして、時には海を見ながら読書する。
絶対その方がいい。
だいたい、島のデベが「駅から近い」みたいなこと言ってたけど、もはや駅近物件とは呼べないでしょ、これじゃ。

↑ちなみに、港南の関係者ではないので悪しからず。
島のデベの身の程知らずに憤慨している小市民です。

田町駅の改札口から大人の足で正味７分で着きました。
品川駅の改札口からフェイバリッチまで同条件で正味１４分かかりました。
倍違います、改札口で定期を忘れたのに気づいて戻っても品川と同じです。
あなたならどちらを取りますか？

私なら、川崎をとります。

港南のマンションはフェイバリッチだけじゃないですよ。
そもそも田町から徒歩８分（ケープは１３分）の物件にして値段が高すぎるでしょう、島は。
フェイバリッチ選ばなくてもぼったくり島を選びません。

僕なら２００円払ってバスで取りに行きます。
アイランドには停留所あったけ？

そうそう車庫はあったね。

75さんと76さんに座布団とバス共通カード１枚あげて下さい。

>72
改札口で定期忘れたのに気付いて取りに戻った場合、7分×3=21分です。
指摘したわりに計算ミスです。

駅から近いので１時間多く残業できたとして、残業代１５００円ｘ20日x12ヶ月x20年＝７２０万円

よーし、パパ駅から近いほうを選んでバリバリ働くぞ！時は金なりタイム伊豆マネー！

そこまで残業してその金額じゃ。。。
720万円安い駅近中古かって、1時間早く帰ります。

品川駅＞田町駅
駅と駅周辺の魅力度
方程式
品川駅÷１４分＝田町駅÷７分　　⇒　　田町駅＝品川駅×（１／２）

駅は電車に乗るだけの存在ではない。

品川駅の港南口への通路、かっこいい建築になったよね。田町も芝浦口はきれいになったけど、
品川駅港南口は、ニューヨークのグランドセントラル駅みたいで好きだな。

芝浦アイランドのMRが会社のそばなので寄ってみた。すげー張りぼてプレハブで、クルマが
通るたびにミシミシゆれて地震かと思った。
営業の女の子はフレンドリーで好感持てたけど、説明能力不足。
あとこのマンション固定資産税が高いね。港区価格なんだろうけど、75平米クラスで
初年度１８万というのはびびった。５年経つと税金の軽減処置が終わるの、たぶん３０万円程度になる。
すると月にして2.5万円。75平方のちっぽけなマンション所有するだけで月に2.5万円も税金払い、
しかも住んでいる限りはずっと続くというのは、ものすごく馬鹿らしいと思った。

都内なんだから高いのあたりまえじゃん。敷地がある程度あるんだから普通これぐらいでしょ。
気になるならもっと安い郊外に行けばいいんじゃない。
結局買えない客ってことでしょ？

モデルルームが張りぼてなのはどこでも一緒でしょう。
なるべくコストを掛けずに売るのが腕の見せ所です。
その点、ここは良く考えられていますね。
固定資産税が高いということは地価も高いということです、資産価値が見込まれますね。
総合的にみて、湾岸地域の中では後から開発される物件だけあって価格をはじめ仕様等良く練られていると思います。

既に要望書もかなりの数が出ているようですし、１期て売り切れれば芝浦のコットンハーバーとなるのではないでしょうか。

モデルルームでいぬもらった。

コットンハーバーは低価格が魅力のマンションですぜ。
アイランドを芝浦のコットンハーバーと呼ぶのは無理があるかと。

>>85
何をイキガッテイルノカわからんが、都内でも、港区、渋谷区あたりは固定資産税高いなあ。
買える、買えないで言うと、ローンなしで買える価格だけど（６０００万円未満なら）
あえて、所得税控除がきく１０年間はローンを組んで、税務効果を出して、１０年後には売却か賃貸。
税金は中古購入者か借家人に払ってもらう戦略が妥当。

>モデルルームが張りぼてなのはどこでも一緒でしょう。
>なるべくコストを掛けずに売るのが腕の見せ所です。

それはそうなんだけど、あれはゆれ過ぎ。恐かったよ。

91さん、舌足らずでした。
早期完売という意味で芝浦のコットンハーバーという意味です。
価格で言えば雲泥の差ですね。
そういう意味では、芝浦の二子玉かもしれません。
抽選の倍率がなるべく低くなることを祈るしかありません。

ここが抽選ですか、すこし驚いてますが、
港南の売れ行きも順調なようですし、湾岸地区は皆が言うほど悪くないということでしょう、
山手線に直接アクセスできて、大穴かもしれませんよね、

>港南の売れ行きも順調なようですし、湾岸地区は皆が言うほど悪くないということでしょう、
？
湾岸地域で売れているのは、こことコットンハーバーとTheTokyoTowersとM.M.Towers foresisぐらい
後は、軒並み苦戦中。
特に港南地区はお話になりません。あえて言えばブランファーレぐらいですかね。売れたのは。

確かに、港南は完売した物件が一つも無いというのも異常だね。
供給過剰で資産価値は全く望めないし、売るに売れないという悪循環、芝浦に流れてくるのも何となく判るな。

ここって抽選はないでしょう。びっくり！広告戦略にのせられすぎ。

売れてるかどうかはまだわからないよ。優先販売住戸がいくつでてくるかだ

港南に完売はないけど、発売戸数を考えると驚くほど売れてる。
逆に、芝浦が発表されてから一部の人が港南に流れたと聞いた。
宣伝の甲斐もあって発表前はかなりの評判だが、MRに行ってみたら予想以上の高値に驚いて、
港南の手ごろのマンションか品川借地物件を待つかの人が結構いる。

94と97は同一人物ですね。