新浦安の新規物件 その２

「さんばーい、さんばーい」と、どっかの布団の宣伝のように連発される方は、その３倍で
今後浦安のマンションの坪単価がどれくらいまで上昇すると思われているのですか？
今１５０万くらいとして（１２０平方Mで５５００万）４５０万ですか。ということは１億６５００万。

先にあげた二子玉川１００平方８０００万で坪２４２万。

（３６２　続き）
この２４２万でも１２０平方Mで９５８０万。先にいった８掛けで７６７０万こんなところでは。

マーケットはみずもの。取らぬ狸の皮算用にならないように。

まず中古は新品よりも何もなければ価格は下がる。車でも同様。
ただし希少価値など、多くの人が新しさ以上に求める価値があれば別のプレミアムが
中古である価格の減少分を埋めてあまりある場合に、価格は上昇する。
その際の価格決定要因の重要なひとつは、需給関係。
売りたい人が多くて買いたい人が少なければ、売買は低い価格でしか成立しない。
逆もまた然り。

現在千葉の新浦安や幕張のマンションを購入している層は、比較的に均一化している。
その意味で売ろうとする時期も似通ってくる可能性がある。
また、現在のマンション大量供給についても、モノが沢山生産されれば希少価値は少なくなる。
すなはち価格は下がり気味になる。

だから、仮に新浦安の中古物件が新品よりも高い値段がつく時代がくるとしたら、
タイミングを見極めて早めに売り抜けないと、永久にそういう時代が続くかは誰も断定できない。
甘い期待をこめれば別だけど・・・。土地は美人投票的な部分もあるし、ディベロッパーがしかけて
くる面もあるので。

362-364
同感です。このスレでも、市場原理や経済が理解できるグループと
アダムスミスさえ知らない経済オンチのグループに２極化してますね。
３倍３倍しか言えない方に、マーケット理論を語っても、そもそも経済
の基礎知識がどっかのスラブのようにボイドしているので、
理解しがたいようですね。ただ唯一理解できることが、
野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです。

グランデでは、野村の影響でこんな状態だそうなｗ

>今日のちらしに１２７平方Ｍの予定販売価格はは６３００万台までしたが６８００万と訂正します。
と小さいお詫びがありました。

>『高洲の土地が上がりましたから、こちらも上げざるを得なくなった』って言ってましたよ。

さすが密畏怖

３６５
馬化としかいいようがないね。あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
理論なんてものは後付けでしかないんだよ。それすらわからないんだから何をしてもうまくいかないんだろうな。
それがわからないと生き残れませんよ。
しかも『野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです』とこの野村が３倍で購入した意味すらわからない
頭の脳力の人間に何を説明しても無駄でしょう。
こんかいグランデが野村にあわせて値段が跳ね上がりましたね。これが始まりです。
現実をみてから考えましょう。

素人ですが・・・価格抜きでこのエリアのイメージが良く住んでみたいです。

>あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
学者大臣だった小泉首相のブレーン竹中により強引にも不良債権処理が完了し、
確実に日本経済は最悪だったデフレを脱却しつつありまますが？
グリーンスパンにしろバーナンキにしろ、頭が良くなくては、
経済をひっぱれません。ま、次元の違う話なのでご理解いただけないでしょうが。
新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
ご引越しされたら、話を合わせるのが大変そうですね。

>新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
高洲なら大丈夫。それなりな人たちがたくさんいる。

何だか薀蓄大会になってますね。
今、分かっているのはこれから販売される物件が、今までより値上がりすることだけ。
そして野村が高値で買ったのは「今回の物件が」高値でも売れると思ったから。
今後、既存の中古物件相場もつれて多少上がるでしょうが、未来永劫地価が上がるとは
あまり考えられないのですが。高島平や多摩ニュータウンのようにならないように頑張ってください。
あ、あと本当のサラリーマンの上層部はもっと都心や西部にいると思いますよ。
新浦安は、８００万〜１５００万円くらいの中層部だと思いますが。

３６７
よく現実をみているとのことですが、今後浦安のマンションの坪単価がどれくらいまで上昇する
と思われているのか具体的な数字をあげて教えてください。36１-362などを参考にされて。

３７１さん　役員クラスはそうでしょうけど、高給（高級かは知らない）サラリーマンの割合
は高いとは言えます。日の出の平均所得は１０００万超で、あの都内港区にもこんな町はないの
です（Attractors　Laboより）。住民全員の平均が１０００万超って、やっぱりすごくない？

サラリーマン一人当たりの平均年収はせいぜい７５０万円。
世帯年収としては、他の所得もあるだろうから、＋１００万円としても、
平均的には８５０万円が良いところだろう。
でもこれは賃金の高い５０歳台含めて。
マンション購入の多数を占める３０台前半にいたっては、５５０万円なので、
３０台前半に限ってみれば、世帯年収６５０万円というところが平均的だろう。

日の出の世帯年収の平均が１０００万円というのは、やはり突出している。
サラリーマンなら高給な会社の人、サラリーマン以外の職業の人が多いということになる。
高給な会社としては、広告会社、TV会社、超大手金融機関、パイロットなど、
サラリーマン以外なら、医者、弁護士、事業主というところ。
あとは、共働きで１０００万円オーバーというのも多く見かける。

新浦安のマンションの価格がどこまで上がるか？
それは、新浦安が他より、人気か否かに関わる問題。
では、人気の街の条件とは何か？
http://realestate.homes.co.jp/contents2/research/20060127.php
での調査結果での人気の街になる理由としては、
利便性、商業施設の充実姓、おしゃれな街、遊べる施設の充実または近い、
思い出の場所、親族友人が近くに住んでいる、活気がある、閑静な街、
高級感がある、飲食店が多い、公園が充実、自然が豊富、
最寄り駅が快速停車駅、終電が遅くまである、子育てしやすい、
治安が良い、資産性が高いなどとなっている。

新浦安が上記項目にどれほど適合するか、他所と比べて優位性があるかにより、
価値が決まるというところだろう。

もう一つの着眼点としては、千葉県ではダントツ人気の新浦安ではあるが、
他県では人気がないことである。他県でも名が売れてくれば、
人気に一役買う可能性がある。それには、上記の項目に適合し、
他所に対しても優位性が認められる必要がある。

４０歳越えたら上場企業のサラリーマンは１０００万円はもらってるのでは。
大手電話会社N○Tの人も４０くらいでそれくらいだと言っていた。

埼玉が横浜を上げる以外は、神奈川・埼玉・千葉とも東京以外の他県の街はあげていない。
（東京は勿論東京のみ）。今後も、神奈川・埼玉は距離の観点で、東京は千葉など想定外で、
県外でのランク入りは難しいでしょう。

でも、最近は県外の人からも「新浦安っていい街なんですってね」ということは時々言われる
ようになってきている。例の地価上昇ランキングのせいでＴＶに取り上げられたり、「奥マリ」
も効いてるかも。この間、あざみ野の友人を呼んであげたら「あんまりに素晴らしい街でびっく
りした。時々、うっとりと思い出してます」なんて年賀状がきたよ。この人も来るまでは「やっぱ
横浜でなきゃあ」とか「新浦安ちょっとねー」とか言ってたが。実際にくると住んでみたいと思
う人は多いのでは。

>>376

NTTでも出世している人だろうね。
メーカはさえませんよ。１０００万円なんてほんの一握り。
メーカ系は絶望的だろうね。

東京通勤圏という背景で考えると、
東京西部も神奈川も千葉も埼玉も変わらない。

新浦安が住みやすい街で有名になれば、他県でのランクインも有り得るのでは？
勿論、それには相応の実力が必要だが。

野村は大企業だから間違えないとか言ってる人って。。。。
よほど大企業にコンプレックスがあるのかな？
ここにレスしている人は、大企業勤務も多いでしょうが、
大企業に勤めている人間が、自ら間違えもあると言ってるのに。
ここに集っている人の階層は、２ｃｈと違うのだが。

379　住んでみたいという聞き方が「現実は別に」してかどうかによりますが、現実も考えてなら
いくらいい街になっても、埼玉・神奈川からそんなにたくさんの人がランクさせるとは思えませんが。
東京はどうなんでしょうね。でも他県でランクインすればこれはすごいことですよ。それ相応の実力
をつけるようがんばりましょう。

新浦安はグランデ含めホテルラッシュなので、今後は
全国的に有名になるのでしょう。
そうしたら他県でのランクインもあるかもしれません。

私も新浦安は地価が上がるような気がします。自分の友達２人引っ越して来ちゃいました。

380
考えが偏向しすぎてませんか？大企業＝ダメと考えることのほうがおかしいのでは？
あくまでも個人の思いつきの考えより新浦安周辺の情報を考えたとき
大企業が出した答えのほうが重みがあるという意見のように思いますがどうでしょう。

>384
大丈夫。購入検討者の方が、野村以上に大企業と認知されているところに
勤めているケースが多いから。貴方が心配するに及びません。

神奈川県出身で、東京西部と東京都心にも住んだことがある私ですが、
とうとう新浦安の魅力に取り付かれ、浦安市民になってしまいました。

西側出身者として言えることは、西側では新浦安の知名度が
皆無だということです。ハッキリ云って誰も知りません。
舞浜までは勿論知っていますが、新浦安ってどこ？何があんの？
という状況。また、千葉県の湾岸は工場地帯というイメージが残っており、
幕張でさえ？何？という始末。

しかし、一度足を踏み入れると、その南国リゾートチックに整然とした街並みに
非常なる感動を覚えるのは間違いありません。調べると浦安市が非常に住み易いことも
分かって来ると思います。
西側は、人気地区であるため、不動産が高いですが、
それに比べ新浦安は極めて良心的な価格ですね。
しかも120平米というマンションはそうそう手に入りません。

また、中央線や小田急線や東急線の電車は遅く、混んでます。特に中央線は
悪名高き自殺電車で、しょっちゅう止まりますし。
それに比べ、新浦安は２０分以下で東京駅につくことができるのは、
意外に利便性が高いと言えます。

利便性、住環境、不動産の価格どれをとっても、西側に対し
十分アドバンテージがあると思いますが、
埋め立て地というのが、欠点なのは確かですね。
そのことを気にする人は多いと思います。また、駅から遠いという点も。
そうであっても、今現在でも西側の誰も知らないから、
西側からは来ないですが、知れば、新浦安に来たい人は多いと思います。

今日もＴＶで紹介されていましたね。中古１０％上昇しているようです。

なんだかしっくりしない間取り集渡されましたが、みなさん欲しい部屋決まりましたか？

３８７
個人の見方より市場は確実に上がってるんですね。中古は安いのかと思いました。

３８７さん
　どんな内容だったか教えていただけませんか？番組名も。

３８６　でもちょっとづつは知られるようになってきたと思うけど。
昨年新しく出来た３つのホテルやウェディングコースト、今年の総合公園オープン、
あまりうれしくないけど温泉施設などで、徐々に実際に見た人が増えてきている。
「奥様はマリナーゼ」効果もあるでしょう。(この本も浦安イメージ向上に貢献大）。
いったん足を踏み入れれば３７７のようにとりこになる人は多い。
これまで、「浦安ぅ？なんでー？」みたいな反応が多く、なぜこの価値が知られないのか
悔しい思いをしてきたのが最近はやっとという感じです。

387
たしか奥様はマリナーぜも一緒に紹介されていましたね。中古も１０％の上昇とスマイル不動産？の方が
言っていました。
連日マスコミで紹介されているからかなりの認知度ですね。

>>393
ライブドアは全然、暴騰などしていない。
（事件後、暴落はしている）
今のところ新浦安は実需の買いなので投機的な加熱感はない。
押し目待ちに押し目なしが現実。

実際、豊洲、品川あたりに比べると、どうってことない上昇率だし。

ライブドアは、事件以前から、中身に対する懸念から、結構下がっていましたよね。

新浦安については、３３９さんのいうように、城南の高級住宅地の同様なマンションに比べれば
ディスカウントはされるでしょうが、今まで、実態以上にディスカウントされてきたのでその
是正分の上昇はありうる。

そして、完全に是正された後は、例えば城南地区のマンション価格が上昇すれば
ほぼ同様のスピードで上昇するでしょうし、そこのところが重要なポイント。

だって、郊外や、都心でも一部の地区は、人気の地区がどれだけ上昇しても
下落の一途ということも、これから多いにあるでしょうからね。

今後不動産バブルが起きる予感がしますが、新浦安もバブルになるだけの要件が揃っているように
おもいます。

３９８　世間がバブルになれば、新浦安は要件そりすぎです。
バブルは関係なしに（逆に起こって欲しく無い）、新浦安が正当に評価されるようになればいい。
どのへんかといえば３３９あたり。

そりすぎ→ありすぎ

400
個人の気持ちなどあまり意味がなく、お金は魅力あるところには押し押せてきますので、新浦安などは投機目的な対象に
なりやすいですね。

小早川さんの住むマンションはシーガーデンだと聞きました

モアナを購入したものですが今度モアナの斜め横のＢ地区がモアナの土地取得価格の３倍で取引されたそう
ですがすごいですね。例えばいまモアナを売却すると１戸（１１５㎡）あたり約２０００万円ほどの価格上昇になるのでしょうか？
単純に土地取得価格のみ着目すると上記のような結果がでるのですが。皆さんどのように思いますか？

モアナ、隣のレジアス、ラディアン、潮音の中古価格を見てみましょう。
あんまり悲観しないでね。お金だけが人生じゃない。

404
野村の物件が今後新浦安のマンション販売価格の基準になりそうな予感がしますね。
それにしてもいいときにモアさん購入できましたね。うらやましいですね。
私ならモアを売却するとしたら２０００万円プラスで売りますよ。

４０６私もこれから新浦安は現在の中古マンションの価格プラス地価が上昇する分だけ当然値上がりすると思います。
野村のＢ地区の落札価格は今後新浦安全体に影響を与えていくのではないでしょうか。

＞406
誰が買うんだよ。
買い手のいないものは売れんぞ。

408
さすがに私も今すぐに２０００万のＵＰはちょっと？と思いますが数年後は当然Ｂ地区に新浦安は
ならえでしょうから２０００万円アップは十分考えられるでしょう。
その証拠に３８街区のグランデはＢ街区につられて価格の訂正がありました。
野村がモアナビィラと同じ土地に３倍の価格をつけたという事実は重いですね。

４１０
４０９さんは当然などという単語はどこにも使ってないですよ。考えられるということですから
２０００万円アップという状況もありえると言う言い回しに見えますが、
そういった意味であなたはミスリードというかちょっとおかしい？というか頭？勘弁してください。