新浦安の新規物件 その２

>149
サイトの説明としては概ねあっていますが、こと新浦安地区に限って言えばバブルが崩壊してからの分譲でした。
公団物件って安心感はあるけど高かったのです。

おいおい何言ってんのよ。新浦が一番プレミアムついてたのは、まさにバブル真っ盛りの
ころなんだけど。夢海の訴訟あたりからガックリと格が落ちたんだよ。

>152
そういえば、あの頃はディスコがあったね

>152

夢海の街が売り出されたのが平成５、６年。
潮音の街もほぼ同時期だが、一部の棟は少し後。

バブル崩壊は平成２年。
だから崩壊後の分譲です。
海風の街だけはうんと古く昭和の終わり頃。マリナイーストのプレミアム基礎を作ったのはこの物件。
価格も当時からするとものすごく高かった。

公団は平成７年の阪神大震災の復興に全力を入れることとなり、分譲を中断した。
その後、１０００から１５００万ほど値を下げて再度分譲した。これが問題になったわけ。新浦安ではね。

>>154

夢海の分譲のころには、既に新浦プレミアムは下降し始めてるんだよ。
日の出の初期物件が全てだった。あとはその遺産を食いつぶしてるだけ。

スターツの物件って、どうなのでしょうか？
知名度があまり高くないので、心配です。
どんな情報でも結構ですので教えて下さい。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？

http://starts-development.co.jp/Completion/comp_2.asp
江戸川と千葉が多いですね。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？
建築確認番号　eHo.05.A-01317000-01号平成17年11月11日
http://www.starts-development.co.jp/information.asp?Page_ID=150

38街区のスレで、高洲に大規模マンションができると書いてありました。
これについて、ご存知の方はいらっしゃいますか？

興味があるなら、浦安市のマスタープランと、千葉県企業庁の分譲地くらいは
調べてみてもいいんじゃないかな。

>>161

ここの事ね。
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan0511/index.html

前スレにも書いてあるが、この数年間で最低入札価格がかなり上がっている。

どこが落札するんでしょうね？
３８街区は高くて手が出ないので、これに賭けようと思いましたが
ここも高いのでしょうね。
入居できるのは、３年先・・・？あー、待ち遠しいです。

http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_toukei/17kokuchou/sokuhou/sokuhouda...
浦安市の人口増加率は他を圧倒しています。この傾向もそろそろ落ち着くかな？

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005122716.html
人口激増って記事もあったよ

なんでＭＥ２１、高洲はこうも大手は長谷工、三井ばっかりなんかね。談合じゃないの？
千葉やＴＤＲに三井は関連してるし新浦駅前開発は長谷工だけど、野村とか地所とかは
あきらめてるのか？野村のプラウド東京ベイとかも見てみたい。

>>167
三井や長谷工ばかりじゃないよ。日本勤労者住宅協会とか伊藤忠都市開発も強いです。
あとリクルートコスモス、ダイニチ、洋伸不動産、相模鉄道、スターツとかさまざまです。
野村とか三菱地所はあきらめたんだろう。
野村も三菱地所も大規模開発は得意じゃないじゃないか？

たしかに単発が多く、地域開発的なのは少ないね。都内も芝浦アイランド、豊洲も三井だからなぁ。

高洲４丁目の土地は、どこが落札したかご存知ですか？

>>172
野村不動産
http://www.chibanippo.co.jp/t-news/seikei/seikei.html

落札価格が210億円で最大戸数が734戸と決まっているわけだから
単純に計算しても一戸あたりの土地価格は2860万くらいになるわけですよね。
かなり高いマンションになりそうですね。。。

１７２です。教えてくださりありがとうございます。
いつ頃販売開始なんだろう？
ほんと、高いマンションになりそうですよね。
といっても高洲だから三井のよりは、安いことを
期待しつつ、販売を待とうと思います。

まさにバブルですね。びっくりです。
これで、割高だと言われているグランデも逆に割安にみえてしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか？
グランデの価格はこのことを織りこみ済みで設定されたのではないかと疑ってしまいます。

モアナ買った人は喜んでるでしょうね。

野村の入札額はびっくりですね。土地代だけで、坪157万円ですか・・・。
土地代だけで、モアナの坪単価を抜いてます。一体どうしちゃったんでしょうか。
グランデは、これをみるまで、販売を待っていた感じがします。
価格を値上げの方向で調整してくるかも知れません。嫌な予感がします。
落胆です...。

178です。

坪単価は関係なかったですね。上の方も書かれていますが、
一戸あたりの土地代が、2861万円ということなんですね。
建物代はいくらくらいになるんだろうか。

そんな高くして買う人がいるんでしょうか？

モアナ土地は１平米あたり158,000円でした。
ここは１平米あたり472,000円！約３倍です。
３割位高くなっても不思議じゃないとは思っていたけど、
３倍というのは信じられない。
証券会社のグループ会社だから、最近流行の誤発注じゃないの？

グランデの一平米あたりの土地の金額も教えていただけますか？

181 です。残念ながらグランデの土地金額は知りません。
グランデの場合は公表されていないのでは？入札ではなく相対だし。
モアナも相対だけど、Ｂ街区入札失効がらみの知事会見で価格が明らかになったのです。

もっともある程度推測は出来ますね。グランデはＵＲ公団からかもしれないけど、
Ｂ街区の最低落札価格決めの際には企業庁は知っていた筈だから、明海プレミアム
を考えてもせいぜい最低落札価格の２、３割増じゃないかな。

モアナ購入者の私としては、固定資産税が気になります。
いきなり３倍は無いですよね？

ファミリー向けじゃなくて、高級志向になるんですかね？
どんなのができるのか野村に期待しようかな！

この落札価格じゃ、販売価格はいったいいくら？
土地代（2861万円）＋建物代 ＋ 販売経費 ＋ デベの儲け > 6,000万円
かな？

我が家には無理だな。
野村に期待はできん。好奇心のみ。

そうですね、モアナは115平米で平均4400万円から4500万円でしから、単純に土地代が３倍となると、
モアナの建物代＋販売経費＋デベの儲けは約3500万円となります。
そうなると、野村の場合の115平米の平均価格は、ざっと
2861万円＋3500万円＝6300万円〜6400万円となりますね。
少しづつケチっても、6000万円切るのは難しいのでは？

新浦安バブルが今年から始まる。１０年後は３倍になる。
その要素は十分ありますよ。
最後のマンション争奪戦が始まりますね。

またか（失笑

一夜明け、ちょっと冷静に考えて
近くの築浅中古マンションの流通価格から新築マンションの価格を設定すると、
販売価格　　6,000万円から
最多価格帯　7,000万円から8,000万円代
という新築マンションが売り出されても、新浦安の地域ではおかしくないですね。
今までの新築マンションが安すぎたのかもしれません。

でも、高洲で、この値段じゃ、買う人がいるでしょうか？

189
あなたわらってるけど新浦安確かにバブッてるよ。３倍はないと思うけど、２倍近くはいくとみてますがどうでしょう。

１８７
今度できるマンションは単純にモアナビラと同じ内容の物件だとしても４０％も
高いということですか？逆に安すぎても手抜き物件になるだろうし。
それにしても高い。

>>192さん

187です。

まあ、単純に計算した結果ということです。
物件の内容については、デベにより違うと思いますし、
デベにより販売戦略も違うでしょうから、値付は変わってくることも考えられます。

193
さんありがとうございます。４０％どころか約５０％土地代分だけでもアップする計算になりますね。
まだいい物件が出るものと思いモアナを見送りましたが大失敗した感じです。
モアナ購入者は笑いが止まらないでしょうね。なんとしてもグランデものにせねば。

高洲にできるスターツの物件は、ほとんど話題に出てきませんが
それは、何故でしょうか？

>195さん
スターツ物件は、規模が小さいし
あのあたりって、同じ高洲でもちょっと違うって言うか
マンションゾーンを離れた（といっても、最近ミニ開発がさかんですが）戸建地区ですから。

はっきり言って一般にいう新浦安のイメージと異なるからじゃないでしょうかね。

>>195

場所と規模と間取りの広さじゃないでしょうか？

その前に販売された、ライオンズマンション新浦安ベイマークス もあまり話題になりませんでしたね。
それでも販売は順調だったのではないでしょうか。特に不人気ということはなかったと思います。

場所に関しては、駅徒歩距離より、マンション集積地帯にあるかどうか、が問われているようですね。
連続した街並みというのが、ひとつのテーマということでしょうか。

間取りに関しては、やはり平均120平米台というのは、衝撃的でしょう。
都心近郊ではあまり見ないですよね。

規模、これは掲示板で取り上げられる件数が多くなる要因のひとつですね。

あと、デベロッパの人気度合いも関係あると思います。

三井不動産とか、野村不動産とかは、ブランドイメージがありますからね。
三菱地所や東京建物あたりも面白かったかも知れませんね。

197です。

196さんと一部内容がかぶってしまいました。

１９５です。みなさんのおかげで疑問が解消されました。
ありがとうございます。
新浦安人気に踊らされているような気がしつつも、グランデや
野村の物件はどんなだろう？と期待してしまっている
自分がいます。しかし現実は高くて・・・。

1戸あたり土地代（2861万円）、１戸あたり平均専有面積120㎡（36.3坪）、一戸当りの建築費（造成・外溝等の共用部含む）60万／坪と仮定
野村不の1戸当り原価＝2861万＋60万×36.3＝5039万
販売費3%、一般管理費2%、野村不の粗利10％と仮定して
5039万×1.15＝5795万（159万／坪）が１戸あたり平均分譲価格

適当に計算してみたけど、こんな感じ？込み込みの建築費の設定が安すぎる？マンションデベの方、教えて！

>>200

建築費には外溝代と入っているところまではいいですが、建物共用部は含めないのですか？
計算上の面積にも専有部の面積のみとなっております。また、消費税が含まれておりません。

120平米の物件を共用部まで含めて計算すると、
建物費用の坪単価を平均的な建築費の坪57万円として、専有部33.36坪
共用部を25平米＝7.57坪とすると、合計43.94坪となります。
以上から、建築費は、43.94坪×57万円/坪＝2504万円。
よって、土地費用2861万円＋建物費用2504万円＝5365万円となり
粗利10%、販売費3%、管理費2%、消費税5%とすると、販売価格は6438万円となります。

モアナの土地代と販売価格から、上の方で予測されていた価格と
ほぼ近い値が算出できると思います。

ちなみに、共用部面積はあくまでも予測です。物件によっては安くできるかも知れません。

土地には消費税はかからないから203さんの計算だと販売価格は6295万円に
なるけどね。でもあまり変わらないね。

駅前マンションの土地価格がすごいことになってくるね。

特に中央エステート、500戸あるが、一戸の持分がなんと50坪。
（野村で18坪くらい）駅30分の野村が坪156万なら、200万は
おろか商業施設併設ともなれば250万から300万になるのでは。
一戸あたり1億円から1.5億円！いまから買っておいたほうが
いいかも（笑）。ここも築30年近いからね。

中央エステートは
第一種低層地域だから。
容積率の限界がああり建替えても低層になるね。
駅前シンボルロード沿いの
中高層の美浜東エステートは一戸辺りの土地持分は２３坪くらいだね。
これも買い得かな？

新規物件ではないが、ＰＣＴＢ裏、温泉横の土地が１２月に売りに出されもう締め切られているね。
事務所、研究所などのオフィスになる。

そういえば、うららめーる奥の商業施設はどこが申し込んだのだろうか。こっちが気になる。

グランデが新浦安の盛り上がりを示す象徴的な物権かと思ってます。
野村不動産も別のゴージャスでオーシャン＆ディズニー・ビューなどで登場する気がするのですが、
振り返れば、グランデが一番良かったと思うのではないかと、妄想してます。
ところで、ちょっと気になっているのですが、埋立地の地盤は大丈夫なんでしょうか。
例えば震度６とかではどうなるのでしょうか。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/P12_urayasu.htm

地震が来れば、浦安は全土で、液状化は必至でしょう。浦安の地盤は全土で弱いです。
マンションは、建物基礎周囲の地盤を固める液状化対策をします。
R357やシンボルロード等大きな道路も液状化対策が施されているそうです。
実際には、地震が来ないとなんともいえませんね。

液状化って以外に簡単に起きるので避けられないでしょう。問題は規模の大小。

それよりマンション建設時のボーリングが地価２０，３０ｍまでされれば、この地盤の弱さは影響しないんでしょうか？

たしかに将来「振り返れば、グランデが一番良かった」と思う可能性はありますね。

まだ土地はＭＥ内ではシーガーデン南に残っていますが、ここまでフラッグ的なものには
ならない気がします。野村も建物は豪華にするかもしれませんが立地としてはここに劣るし。

門扉や門番、海が見える、公園に隣接、ホテルも敷地内になど新浦安の中でも一番リゾート性が
高そう。老人ホームもリッチ層が入りそうだし。

上層階で夏の日に部屋から東京湾をながめれば、青い空、白い入道雲、広がる海。。リゾート地の
ペントハウウスにでもいるような気分になれるでしょう。それが１．２億円の部屋かぁ。

駅前のエアレジか海側のグランデかといわれるような予感が。。。

>210

賛成です。
グランデは後に語り継がれる、最高のリゾートマンション風永住型の成功事例になるでしょう。
間取りがいいですよ！あと離れのアトリエ。５ＬＤＫ以上がほとんどないのは不満だけど、
間取りは本当に工夫して練られたアイデアというか、これまでの三井のマンションの良いとこどりに
なってますね。絶賛！今のマンション売って、買おうか検討中です。
買うなら、1.2億円物件か１４７平米が良いですね。

２１１
私も億物件ねらいにいきます。競争が激しくなりそうで怖いです。
モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益になっていますので
ここも投資用にぜひ購入したいです。
野村も是非購入したいがグランデよりうまみはないな。

＞モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益

意味不明？
5千万が7千万？
それとも8千万が11200万？

http://www.tokyo-np.co.jp/00/thatu/20051201/mng_____thatu___000.shtml

213
同じ高洲の物件がモアナの３倍の値段がつけられてしまったから、自動的にモアナも
土地の値上がり分あがってしまうんですよ。ただ４０％といってるんだからだいたい土地代２０００万円の値上がりとしたら
５０００万の物件を購入したということなんじゃないの？

シンボルロードが液状化対策？ないない。昔、鉄鋼団地に向かうトレーラーがシンボルロード
使ってたころ、信号の停止線のところがトレーラーの加減速時の荷重と振動に耐えられずに
ベッコリ陥没したことがある。その時に補修したのはその陥没した部分だけで、今もロード
の古い部分は弱いままだよ。

5000マンのモアナを、今7000マンで売れるとか妄想してんのか。こりゃ可笑しい（笑

217
私もそう思うのですが、Ｂ街区の土地はモアナの３倍の値段で取引されたは現実です。
２１７さんがそんなことがあって欲しくないという願望は私も理解できますが普通に算数ができるひとなら
すぐに計算できます。
現実はモアナの新古も２５％の高値で売られたようですしそれもＢ街区の落札価格発表の前です。
そのうち２１７さんと私などもあとで笑われてしまいそうですね（笑）

土曜もお仕事ご苦労様です（苦笑

Ｂ地区の３倍はたまたま今その値段で投資した会社が一社あっただけで、
それが土地の資産価値の計算根拠となる時価という判断はあり得ない！
もしそうならば、モアナの５千万を７千万で買う人が普通にいるいうことになる。
それならグランデを買ったほうが全然良い！
だいたい中古物件は、駅から遠いと一般的に下がる。
駅近物件でなければ実際の売却の時は、あまり期待しないほうが良い。

２２０
グランデもずいぶんおとくということで、グランデも購入したとたんにＢ街区を基準に値段があがるということに
なるのではないでしょうか。ですのでモアナが２０００万円？の上昇はグランデ、野村の物件が完売したときに達成
されるのでしょう。

220
その判断はちとあまくないかい。ミスリード？
あきらかに新浦はバブッてるよん。

MEと比べて高洲は今のところさびしい雰囲気がするのですが、
これから素敵な街並をつくっていく予定はあるのでしょうか？

たまたま２１０億出して企業が新浦の高洲の土地を購入するのかい？
普通はそれだけの価値があると判断して購入するので２２０さんの意見は乱暴で話にならないな。

野村の物件は土地取得価格を考えると6000万が最低、7000万以上ごろごの734戸ということに
なりますが、さすがにこれは売れないでしょう。はっきりいって野村は土地を高掴みしてしまった。
入札の最低が130億っていってましたからそれより60%も高い。
野村も世間の新浦の評判になにか勘違いしてしまったとしか思えないですね。これ以上こんなのが
続くとかえってどんでん返しがあるよ。やめて欲しいね。

一方グランデは安くはないですが、それでもなお適切な価格だと思います。これくらいが限度では？
やっぱり家は自分が永住志向で住みたいと思うことが大事。それに耐えられる立地、物件です。
モアナはお得でしたが、野村の件では舞い上がらない方がいいと思いますよ。

>>221

モアナの価格がそこまであがるかは微妙でしょう。
野村不動産が、どういうつもりでアノ価格で土地を買ったのかは不明ですが、
ふつーに考えると、現在の中古流通価格が限界では？

225の人はモアナ購入者に嫉妬しているのでしょうか？
グランデを狙うのだったら、ご近所へ喧嘩売るような発言はすべきではないでしょう。
グランデを狙っている他の人が迷惑ですね。

２２３　それなりの街並みにはなると思いますが、やはりＭＥ２１は電柱埋設による高級感と
緑地分離帯や広い歩道の開放感であの街並みを作っており、高洲はその予定は今後もないので
ＭＥ２１並にはいかないでしょう。

高洲は海浜公園が優位性を持っていたんだけど、これもＭＥ２１に総合公園がオープンすると、
数年のうちにＭＥ２１を囲む遊歩道もできるのでこっちの方がいいくらい。

でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

現状では、ME21の方が不動産の売れ行きが良いでしょう。
高洲はやはり、やや下になるというのが、正直なところではないでしょうか。
それは、皆が認めるところなので、もうその議論は終わりにしませんか？

不動産の価格は時価です。上がる時もあれば、下がる時もある。
売り買いのタイミングにより、運不運があるのはしかたが無いことでしょう。
そのことで、妬んだりしてもしょうがないことだと思います。
需給関係が、不動産価格を決める以上、受け入れないといけない事実ですね。
新浦安といえども、今後の不動産価格がどうなるかは分からないですよ。
ただ、あまりの乱高下は、規制すべきでしょうね。

>227さん
でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

同感です。静かに暮らすのに高洲は良さそう。必要な時だけME21の商業施設などを利用すればよいし
これも来年にマルエツがオープンするとぐっと頻度も下がりそう。

土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。
と考えるのが妥当でしょう。

都心の上昇率と比較しても、そこまで時価が上昇するのは理由が乏しい。

>221

グランデがモアナより価格が高くなったのは、幕張ビーチテラスの海側の棟の異常な人気が影響している可能性がある。
他の棟と違って１０倍近い入札や、キャンセル待ちを熱望する声が届いたので、オーシャンビューを前面に出せば高値でも購入を熱望する人がいることに気付いたのでは。
毎日海が見える生活は、これは５００万か１０００万くらい高いお金を出しても欲しいって思わせる、魔法がありますよね。

モアナのときは駅から遠いことで三井も弱気だった。グランデではオーシャンビューの魅力が原因で強気である。
これが値段にも反映していると思う。

>>231
同感。
確かに幕張ＢＴのベイは凄い人気だが、あそこの売りはベイだけ。
他棟はあのスペックなのにベイ人気で高値付けられて可哀想。
吹き付けで安っぽい外装の上、内装に相当手を掛けないと
ベイ以外はリセールも厳しい。

その点グランデに関しては、棟毎のバランスが良いと思う。
確かにモアナよりは高値だがＭＥであるアドバンテージで納得の価格。
高洲の野村に手をつけるより確実に資産価値は見込めると思う。

＞２３２
・・・ということは、モアナのオーシャンビューの部屋を買った人はかなりお得な買い物だったことになりますね。
なるほど。

グランデは、オーシャンビュー狙いでいきます。リセールの際に、物件の経年劣化を織り込んだ価格以上にプレミアムがつくことになりそうですな。
ふむふむ。

そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？
可能性１．そこまで頭がまわらない。Afo。
可能性２．実は買う気が無い。
可能性３．営業ご苦労様です。

まあ三井物件のスレはいつもこうだからね。適当に流しとき。

＞２３４
＞そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？

発想がせこすぎて、言葉にならない。事実は事実でしょう。
海向き物件の高層階！これが売る時高いのは当たり前だのクラッカー。

今ごろ、三井のさんすけ君（BLOGの人ね）も、これなんか読んでて「ふむふむ、なるほどなるほど、
オーシャン高層はどんどん強気で、下層はＸＸ高といわれないよう抑え気味に、リバービューはどう
するかいな。それにしても野村君ありがとう。おかげで平均２−３００万は高くつけられるな。」と
ＥＸＣＥＬ使った（笑）値付けシミュレーションに忙しいでしょうのでしょうね。

ほんとですねー、あんまり調子に乗らないで欲しいよ。

まあ買う気が無い事だけは本当のようだ。

売る気は満々。

いや数百万円あがっても関係ない金持ちがライバル減ったらこれ幸い、というやつじゃないですか。
利回りで買う人多いから、湾岸物件は。

高洲の物件が高いと皆さんおっしゃりますが、いままでが不当に安く民間業者に土地を提供されていたことが
問題なのです。Ｂ地区などは入札がやり直しになった経緯は知っておる人は知っている。
今後新浦安のマンションは供給量が少ないかわりにどうしても欲しいという人が後をたたないため
マンションの中古価格はまだまだ伸びるでしょう。
だからいまお金持ち連中は新浦のマンションを買いあさっているんでしょ。
そして妄想的なミスリードのおかげで買いそびれた人があとで愚痴をこぼす。

242
そうだろうね。野村のことを＊＊にしている人のほうがどうかしていると思いますね。
現状では高洲のＢ地区に関しては２１０億出しても問題ないと考える野村のほうが正しい認識。
自分が思うに今回のＢ地区の価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが
現実でしょう。

事実として他に１社、200億以上の札を出したからなあ。
三井だったのかな？数％の差で負けたのだから、担当者は辛いやね。

230
の言っていることは？頭が乏しい。あまりにも現実を見ていない人の意見ですね。
こういう人のミスリードを信用した人が愚痴を溢している。

新浦安はバブル前夜ってか。ちょっとしたことからバブルは始まるんだよな。
でもはじけるときもそうだけどさ。

>価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが現実でしょう。

ごもっとも。年収2千万円から１億超の人限定。都内と同じだな。

244　その出典はどこですか？

野村物件が坪１５６万なら今１２０万の美浜は２００万超でしょう。もうその兆しはあるのか？
坪２００万といえば田園都市線ならたまぷらを抜いて、ニコタマに近い（すこし駅から遠くなる
けど）。新浦安がそこまで追いつくのか、その時は他もあがっているのか？

もう持ってる人はいいけど、新浦が好きでこれから住みたいと思っている人は悲劇だね。
持っている人だって、売らない限り儲からないし税金高くなるだけ。変なマネーゲームにならない
ように祈るばかりです。

>249

美浜はそんなにいかないよ。
ここ（新浦）については駅から遠くても坪単価が下がらないだけで、
一般的な常識では一概に判断できないと思うよ。
駅から近いけど、もう街並みが出来てしまっていて、今住んでる人の家も
古いイメージない？
道も狭いし、特に魅力は感じないけどな。

ここ（新浦）に住むんならやっぱりマンションでしょ。