ワンダーベイシティ「サザン」その６

>370
いや単純に繰り上げ手数料が無料だし
預金があれば金利免除だったりするから
そう思ったんだけど。
利率だって悪くないし。
ららぽやビビットに支店もあるし。

>>380 >>382
返信どうもです。
千葉銀行(提携)だと保証人なしでも保証料70万が不要だそうです。
金利も悪くないので惹かれています。

>>385
自分の時(12月前後)は、三井住友と京葉銀行と千葉銀行の３つでした。
その中で無条件で初期費用分(保証料)がお得な千葉銀行を勧められました。
京葉銀行も保証料無料だったんですが、こちらはヨメが保証人として登録が必要でした。
三井住友などの大手だと保証料無料は無い、と言われました。

>>387
金利は高く無かったですよ。変動で2.375%。全期間-1%優遇措置で当初から1.375%でした。
金利はほぼ同じで、他よりも長い優遇期間だったので、とりあえずこれでローン申請しました。
12月の話なので、5月頃には無かったのかもしれません。

1年後に再度比較検討するときには、もっといい商品があるといいな。
ホンとは銀行口座を増やしたくないので、今使っている都市銀行がいいんだけど。

>>387
>保証料無料って大きいですけど、その分金利が高いとかですかね？
388さんの言う通り、変動で2.375%。全期間-1%優遇措置で当初から1.375%だが
ここで考えるに、
あくまでそれは変動金利であって、２０年後、３０年後の金利がこのままということはありません。
仮に２％とか３％とか金利が上がったとしたら、保証料（５、６０万円位）無料なんて
微々たるもので大した金額ではありません。それ以上に返済負担額が増えるのです。
これが銀行ローン変動金利のある意味まやかしです。
その昔は７％とか８％とか金利があった時もありました。
もしそう言う時代が今後きたら…
私みたいなものに将来どれだけ金利が上がるかなんぞ勿論わからないですが、
今後、金利が上がるだろうとは世間では確かに言われています。

確かにこのままの金利が２、３０年続いたら、それは絶対銀行ローンの変動金利が低金利がお得です。
また、たとえ将来金利が上がったてもそのリスクを補えるだけの収入があれば、
また頭金が多くある人は、銀行ローンの変動金利でも良いと思います。
その上、短期・中期で借りられ尚且つ繰り上げ返済ができれば言うことありませんね。

そんな私は公庫（申込時金利確定）とフラット（借入時金利確定）を天びんにかけ検討しています。
もちろん全額借り入れできないので残りは銀行ローンになりますが…
家は共働きではなく収入も言う程高くない一般庶民です。
将来金利が上昇するリスクを抱えながら生活するのはちょっときついです。
なので現時点では確かに銀行ローンの変動金利より金利は高いですが
金利上昇リスクを抱えずに一定の返済額の公庫やフラットの方が私の性に合ってるのかと判断しました。
サザンの入居は１年先なので取りあえず公庫（２月３.２８％）も申込み
１年後のフラットの金利次第でどちらかに決めようかと思います。
フラットが現在の金利（２.８％）くらいのままであってくれたらベストですが。

入居が１年先の物件ってこう言うところの判断が難しいですよね。

>389
公庫も当初10年固定金利で、それ以降の固定金利は1%強UPですよ。

>390
いえいえ、平成１７年６月適用金利から１１年目以降も同一金利ですよ。
しっかり勉強しましょう！
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html#b

付け加えると
本当は財形も使いたかったんですがね〜。
なにせ自信の財形貯蓄が微々たるもんで…
若いうちからこの辺のところしっかり勉強して貯蓄しておけばよかったでした。
現在の財形貯蓄残高じゃ大した額借りれません。
残念です。

どなたか知ってる人がいたら何ですが・・・
公庫の「つみたて君」を現金化した場合って確定申告って必要なんでしょうか？？？
いらないような気もするんですが？？？

「つみたてくん」の利息相当分については、雑所得となり確定申告が必要となりますが、
次のすべての条件を満たす方は確定申告が不要となります。
また、所得税の住宅借入金等特別控除等などを受けるため確定申告をする場合は、利息相当分について必ず申告しなければなりません。

①年間給与収入が2,000万円以下の方
②給与所得の方で雑所得以外に申告する所得のない方
③住宅債券の利息相当額を含み、雑所得が年間（１〜12月）20万円以下の方

>>394さん
ありがとうございいます。問題は、ここですね・・・
「住宅債券の利息相当額を含み、雑所得が年間（１〜12月）20万円以下の方」
利子分で20万円って事ではなく住宅債券の分も合わせて20万円って事ですよね・・・
やっぱりしないといけないような（汗）　重ね重ねありがとうございます。

急な出張で2/13の構造説明会に行けなかったのですが、出席
された方居ますか？
どのような雰囲気で、どのような内容で行われたのでしょうか。
出席された方が居ましたら、説明内容、進行内容等、教えて
下さい。

未だ話題にも上がらない「構造説明会」の結果ですから、
『心配する事は何も無い！』という事でしょうね。

395さん：

雑所得20万というのは、つみたて君の場合だと
償還金額−債権購入金額＞20万
ということです。

私の場合、10年前に始めた５年積み立てのやつが昨年満期になり、100万近くの雑所得が発生したまま償還になってしまいました。
おかげで、税金で10万以上持っていかれます。
もっと早くにマンション購入考えるんだった〜

構造説明会に本日１４日に参加した者です。簡単に説明入れさせてもらいます。

ゼファー、長谷工から頂いた資料（確認審査の方法や基礎工事の内容）を読みあげ説明があり
その後質疑応答で約２時間で終わりました。
施工者側の話した内容は今まで頂いた資料でほとんど確認の出来る事であり、またＭＲ見学時に
ある程度は営業の方から説明を頂いた事だと思います。
契約者として何を一番心配していて何を開示して欲しいかと言う事が全く理解していないと言うのが
参加した感想です。

質疑応答の内容を全ては書ききれないので少しですが掲載します。
・構造計算書通り施工がされているのか？
　≪写真などを撮っていて今どのような開示方法にするか検討中≫
・現場見学会の予定はあるのか？
　≪安全上の理由で危険な物もあるので予定はない≫
・鉄筋量などの開示は
　≪床面積の計り方により分母が違ってくるので誤解を招かない為にも数値は出せない≫
・パンフレットと違いがあった場合契約解除が出来るのか？
　≪今回問題となっている様な隠れた瑕疵担保責任の場合は契約解除になり全額返金
　　些細な場合は施工誤差という事で了承してもらいたい≫
・柱のループが上層階で変わっているんですが、強度は大丈夫なのか？
　≪非免震と違い免震工法なので地震力の違いがある為≫
・今回の物件は住宅性能評価を取っていませんが、取った場合耐震等級はどれくらいなのか？
　≪建物の構造が免震と非免震とは違うので一概には等級では言えない≫　　　　など・・・・・

　　
今問題となっている事は、構造計算書に間違いがなく、構造上問題のない物件なのか
設計書通りに建物がきちんと建てられているのかが最大の感心だと思います。
問題があがってから既に１ヶ月以上たったにも関わらず未だに開示方法すら決まっていない
事について皆さんはどう考えますか？
別の物件も検討していたので、その物件から未だに手紙が来ますが、免震層の見学会や
写真の公開と共に説明会などを毎週のように開催されているので、期待していたんですが。

今回の内容をＱ＆Ａ形式にして皆さんに送るとの話もありました。
まだまだ問題や疑問はありますが、一緒に参加された方にはかなり構造に詳しい方もいましたので
購入者が疑問を声にして開示お願いし不安なく契約を出来るように互いに努力出来ればと思います。

現場見学会が危険な物があるから出来ないってのは
納得いかないですねぇ。

他の物件（Brilliaとかさ）では開催しているところもあるのに。。。
こんな感じです。
http://sumai.tatemono.com/brillia/value/preview/index.html

>400
こんなもんだよ。ゼファーだもん。
免震の建物だって、性能評価取っているものがあるのだから評価できるのにね。

>402
意味わかんないんですけど？
性能評価においては、まだ免震構造の評価する基準ってできていないと思うけど。

> 403
> 「ル・サンク大崎シティタワー」は、国土交通大臣指定の第三者機関による住宅性能評価書を
> 取得（設計評価書：取得済、建設評価書：取得予定）しています

免震構造を採用しても評価書は取れる様ですが…

そもそも評価してる機関が信用できないんだよ。
書類仕事で施工現場をチェックしている訳じゃないんだから。

しつこく毎日の現場写真を見せろと言えば
少なくとも抑止力にはなると思うのですが。

性能評価はだせるんだよ。
それを、だせないといっているのが、このデベの姿勢。

住宅性能評価について、参考までに。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=2375

＞４００
構造説明会の内容説明有難うございます。
このゼファー、長谷工の対応を聞いて正直ガッカリです。
契約者を＊＊にしている様な説明会の日程と内容でしたね。
開催時間からして、説明会の延長を避ける為云々が見え隠れ
していましたが、内容もお粗末だったとは。。。

ここでの営業姿勢が会社評価に繋がること、理解して
いないのでは？

ホントに契約者が一丸となって、デベさんに一度
ガツンと言ってやらんといかんのでは？？？
何か良い方法無いでしょうか。
これから30年程度のローンを抱える訳ですから、安心
して入居したいですよね。

今月28日の構造説明会も同じ内容で進行するのだろうか・・・

構造設計偽装事件をきっかけに皆さんと同様私も不安に
なっていますが、ゼファーの対応はそんなに悪いものな
のでしょうか？
ゼファーの方を持つわけではないですが、想定外の事件
の対応のために、時間と手間を割いているわけですし、
ある程度対応が悪いのは仕方がないということはないで
しょうか？
他のデベの対応はどんな感じなのでしょうか？
情報をお持ちの方いませんか？
現場見学会を今回の偽装事件をきっかけにはじめたデベ
はあるのでしょうか？
>400
別の物件から説明会の連絡があるということですがどこ
のデベですか？

＞４１１
＞ゼファーの方を持つわけではないですが、想定外の事件
＞の対応のために、時間と手間を割いているわけですし、
＞ある程度対応が悪いのは仕方がないということはないで
＞しょうか？

↑↑↑↑↑
まさにコレと同じ考え方で開催した様な構造説明会だと
言っているのです。
仕方ない。。。で済む訳ないじゃないですか。
他の会社の現場説明会云々については４０１さんが紹介
していますので、参考にして下さい。

「他のデベがしないから現場見学会を開催しない」という
事であれば、契約者は皆怒り出しますよ。
他がどうだのという事ではなく、自分が契約した物件、自分
の資産となる物件がどうなのか、という事なのです。

ゼファーの対応は、特に悪いというわけではないと思いますよ。
ただ世間で今問題になっているのは、万が一法律違反などで耐震強度が不足しマンションに住めなくなった場合、確認を行った国も売主も誰も責任を取らないということです。
そのため、全く責任のない住民のみが、ローンの返済やこれからの生活で困っていますよね。
そして今回の構造説明会で分かった事は、ゼファーもヒューザーも対応は変わらないということです。
つまり契約書に、例え構造の不備が見つかっても2年以上経っていた場合にはゼファーは責任を負わないということに、みなさんがサインをしたため責任はゼファーにないということです。
こう言った対応は、全くヒューザーと変わりありません。本当に自信があるのなら永続的に責任を取るという契約書を結びたいものです。

>412
他のデベがしないから開催しないということではなく、今回の偽装
事件の前から開催しないデベということはわかっていたはずですよね。
偽装事件が発生したから現場見学をさせろというのも契約者の都合
ですよね。それに応じないデベが一方的に悪いとは思えません。
今回の事件自体が後から発生したことですからね。
確かに自分の契約した物件の資産価値が下がらないような施工を
お願いしたいし、それを私も期待しています。ただ、素人が見学
したところで施工のレベルが上がるとは思えないのです。

413>
すでに契約したものに関して、追加で契約を交わしてくれるので
あれば一番ですが、それを実現させるには、多くの契約者が追加
契約を交わさない限り契約を破棄するくらいの心意気が必要でし
ょうね。その場合契約者は、手付金は捨てるくらいの覚悟が必要
ではないでしょうか？
ですので、入居後に、管理組合を結成した後で構造検査を再度行
い、不備がないか確認するというのが一番の対応に思えます。
当然不備があれば、ゼファーに対応を求めていくことになります。
ゼファーが対応できるだけの体力を持っていることが必要ですが、
少なくともヒューザより体力はあるのではないでしょうか？
この辺企業の体力評価的にはどうなのでしょうね。

≫４１１さん　４００です。
ご質問のデベのお話は住○不動産です。
確かに今回の件があったので現場見学をやりますとは記載がありませんでしたので
前から当たり前だったのか、予定があったのかも知れませんね。

確かにこのような想定外の出来事が起きてしまい売主はどこも大変な事と私も思います。
でも引渡しが来年の３月なので時間があるでは済まない状況と私は考えていたので。
売主側も引渡しが近い順に対応をされているのかも知れませんしね。

今回の説明会に参加され自分の疑問だった事が明確にお答え頂き安心された方も
中にはいらっしゃるかも知れません。
私の個人的判断でがっかりと書いてしまい読まれた方々に不安又は反感をあおって
しまった事には反省の余地があると思います。

今後も開催があるようなので、是非みなさんも時間を取って参加して頂き、ご意見
ご感想を載せて頂き意見交換が出来たらと思います。

>400さん
住○ですか？当初から見学させてくれそうなデベですね。
今回の説明会には私も参加しましたが、みんなの全ての
疑問に明確に答えていたとは思えませんでした。
高層マンションでは構造設計において偽装を行うことが
難しいので姉葉同様の事件は起こらないと考えています。
この点は皆さんどのような認識でしょうか？

私も偽装が行われてるとは考えていないのですが、
要はデベの”姿勢”の問題ですよね。
確かに私の様な素人が現場見学したって構造や施工に問題があったとしても
見抜ける訳はないのですが、現場が危険だから開催しないではなく、
開催する方向で環境を整えるなどして欲しいですよね。

あれもダメこれもダメじゃ印象が悪くなってもしょうがないと思う今日この頃。

私も住まいに一番重要なのは、安全、安心、快適性だと思います。

>418
414です。
安全で安心な物件でないと資産価値はないですよね。
そういう意味で資産価値と書きました。

たぶん構造計算書に偽造はないでしょう。ただし私の見る限りコンクリートの断面積に対して、計算外で入れなくてはならない幅留め筋が図面に記載されていませんでした。
ざっと構造図を見ただけなのですが、特記事項にも記入されてなったかので、少し不安になりました。どなたか図面上に記載されているの見た人はいませんか？
かぶり厚さ4cm以上と書いていますが、施工誤差からして普通は4cm以上としますし、鉄筋コンクリート構造の場合は、かぶり厚さの確保がとても重要と思います。
何十年やってきている職人さんも意外と配筋間違えますしね。事件があったから現場見学会を開催できる方向に進まないかなと思ったけどなかなか難しいですね。
やっぱり自分の家は自分で見てみたいなぁと思う今日この頃です。

>421
構造図は、マンションスクエアにおいてあるもののことでしょうか？

>422
建築図や、構造図など見開き新聞と同じ大きさのもとです。
マンションスクエアに置いてあるのを拝見しましたが、最新版が何処かにあったら教えてください。

構造説明会に出席した者です。

私個人としては、こちらが理解できるかどうかは別として、購入した物件についての構造、施工の状況、チェック体制等を確認することとともに、これまでに得ていない情報について積極的な開示を受けることにより、販売する側の企業の姿勢＝透明性について、心証を得たいと思っていました。

その意味では、最初にどれだけ自ら開示するのかが、極めて重要であった訳です。
結果として最初の説明の中には、これまで自分の知りえた情報以上の内容が、ほとんど無いという展開で心底驚きました。

幸い住民の方たちは的確な質問をされており、その場で初めて知る情報もありましたが、これらの質問が無ければ「質問されないことは自ら進んで開示しない」状況であったかと思います。

今後は、今回の説明会の議事録の作成と配布、現場見学会の開催の検討、写真の配布等といった多くの課題が会社側に残り、最初にきちんと情報開示する説明会を実施した場合に比べ、恐らくそれ以上の労力を使わなければならなくなったという点で、最低限の内容で質疑応答中心の説明会を実施する方針を決定されたことは、会社にとっても非常に割に合わない判断であったのではないかと思います。

少し厳しいかもしれませんが、率直な感想です。

構造説明会に出席した感想です。
僕も424さんと同じ気持ちです。

これから自分が住むマンションに気持ち良く住みたいものです。

構造フォルムの方を、ゼファーの方は「先生」って言ってましたが？はぁ？って感じです。
何が先生ですか？分かりやすく説明もできなければ、構造説明会の前に計算書の確認もしてきていない。
多分、若い人に仕事をやらしているだけなので、実際は中の数字を知らないのでしょう。
普通、自分が計算したものは、どのくらい余裕があるかとか建物の性格が分かるものです。それが分からなきゃど素人です。
先生、先生って言われているから態度がでかい！あまりにもふざけた回答しかしてなかったなぁ。
技術者が、大きい小さい多い少ないで話すのは、中を知らない証拠。普通は何％余裕があるとか、定量的に話すことが設計者としての信頼を得られるのに。
日建設計とかに再チェックしてもらえないものだろうか？

>416 高層マンションでは構造設計において偽装を行うことが難しいので姉葉同様の事件は起こらないと考えています。

誰もがこんな事件が起こるなんて思ってなかったわけですよ。
でも起きたわけでしょ。
だから今どこも大変なんでしょ。
今回の構造説明会では構造説明会になってないですよね。
開示できない理由があるわけだよね、
開示したら都合がわるい理由がさ。
開示したほうがいいに決まってるじゃない、できるならね。
デベ側だって損は無いでしょ。
それをしないわけだから、契約者は怒るよね。

>426
同感です。

>>426,427
購入者なので気持ちはわからんでもないけど
ちょと論理が飛躍しすぎではないかと思う。

落ち着いて、感情的にならずに、必要なことを要求するように
していった方が有益じゃありませんか？

426さん、ちっとも感情的になっているは思いません。
これだけ購入者が知りたがっているのだから、公表すればいいじゃないですか？
見たところで、よく分からない人がほとんどだとは思いますが、
少なくとも、「公表した」ことだけで満足いく人がほとんどなのではないかしら？
見せられない理由があるのかな？って思っちゃいますよね？

友人が買ったマンションの電鉄系デベは「現地見学は是非行いたいが、やはり危険が伴うので
万が一のことを考え、障害保険（もちろんデベ持ち）に入っていただきます」と万全の
体制で見学会を開催したそうな。やはり姿勢が違うのね。
今回みたいな事件があるとデベの姿勢が浮き彫りになる。
ここらへんの姿勢の差が大きな違いを生むんだよな〜。
ここいら辺に、一流物件との価格差があるのか？

素朴な疑問・・・429、430は購入者なんですか？
なんだか微妙に文章が破綻してるんだけど？？
勘違いだったら申し訳ないけど・・・
なんか書き方が少し変。