パークシティグランデ新浦安−その２

この物件、魅力的なんだけど、ホテルと老人ホームとの抱き合わせというのが
どうも引っかかってます。何でそうなっちゃったんだろう。

>>
ここの土地には業務と住居が共にできる建物を建てるように用途指定がされています。
数々のデベロッパーが開発内容を提示し、競争入札していると思いますが、
三井の提案が、認められたということになると思います。

まあ、極端に言えば、新浦安は三井とハセコの街なんで、どちらかが入札に勝つという
見方もあるとは思いますが・・・。

なるほど、そうでしたか。ありがとうございます。
老人…の方はともかくとして、ホテルの方は色々な面で
不安に感じますが、まあ仕方ないということですね。

>>04

ホテルの件は、確かにどうなるのか不安はありますね。特にココの目の前は駐車場になるのは
やや気になります。

ただ、考え方を変えれば、海眺望が永久的に確保できている、ということになりますね。
周囲の環境も確定しているので、やや高めの価格設定ながら、買いやすいのではないでしょうか？

老人ホームの方も戸数からみて多分高級版になるのではないでしょうか？

ホテルもそうちゃちなものを作るとは思えず、マンション自体も億を超えている部屋もあり、
ＭＥ２１の中でも高級物件になりそう。駅前のエアレジか海側のグランデか、とか。
（エアレジは６千万アップも多数あるが）

ホテル一体開発も駅前エルシティをみてもそんなに心配不要でしょう。
（客層が違うという意見もあったが、ブライトンなども大半はＴＤＲ客）

タイル貼りは高価で、分譲らしい豪華な雰囲気です。
吹きつけは安価で、昔の公団とかと同じで
賃貸のようで安っぽい外観になりますね。

吹きつけだと、すぐにうす汚くなり、
清掃が必要で、管理費が高くなります。
また、耐久性も劣るので、再吹きつけが
必要となり、修繕積立金が高くなります。

モアナも吹きつけで、管理費・修繕積立金が高いですが、
価格は安かったので、売れてしまった。
共用施設のほとんどないモアナでも吹きつけにより
管理費・修繕積立金が高かったのに、
グランデでは豪華な共用施設があるので
管理費修繕積立金は相当高くなるでしょう。

これだけ価格が高騰してるのに吹き付け？決定なのでしょうか？公団も吹付けが多いけど、汚くてみすぼらしいよね。
今からでもタイルに変更してして欲しい。

え？タイルじゃないの？
ＣＧみてタイルだと思ったんだけど。

最近の三井の湾岸系の物件、品川ベイワードとか、モアナとか、幕張とか、全部吹き付けなんですよね。
塩害が気になる地域ゆえに、気になるところなのですが、建築費けちってるのでしょうか。

けちっても、値段高くしても、十分売れるとの三井さんの認識でしょう。

118平米の価格がネットに出てたけど
４千万円後半からだいたい５千万円代ってところです
まあ、ここ数年で少しはＵＰしたけど、資材の高騰からすればしょうがないかな、
すぐ売れると思うよ。

土地代、共用設備等を考慮すれば、むしろ幕張より割安じゃない。誰が高いとか言ってるの？

坪単価は安いんだけど絶対額がねぇ。最低でも５０００万弱というのが。
これも区画あたりの戸数制限にため広めの部屋しかつくれないため。
確かに、この政策で新浦安が良質な住宅地になっているんだけどさ。
市も、わりかし余裕ある人が集まって税収も増えるという好？循環。

まじかよ
徒歩３０分だよ？みんなまじめにマンション考えてんの？
品川徒歩１５分のマンションだってもっと安いぞ

新浦安は徒歩何分とか気にする人が買う場所じゃないよ。
駅近でなくても、中古マンション価格は信じられない位に上昇してるし、
何より、住環境が素晴らしいところが、魅力的な場所だから。
海が近く、リゾート風の美しい街並みと椰子の木、電線の地中化、
公園の充実、広い道路と歩道、しかも歩道は石張り。
小学校を増設するほど、子供も多く、子育て環境は抜群だからね。
ＤＩＮＫＳには向かない場所だけどね。

来年、申し込む予定です。大手町勤務　＋　SUV所持。家族４人＋犬２匹となると１２０平米以上は必要なので、
必然的にここが第一候補になります。モアナは駐車場代/Internet代が２４０００円程度の管理費用に含まれていま
すが、ここはどうなるんでしょうね（管理費が高いと言う人がいますが、個人的には駐車場付であれば充分納得です）。
グランデは一部　部屋根付があるので別かAdditonal　chaegeかも知れませんね。　
来年モデルルーム見学が楽しみです。

浦安はいいとこだけど、リゾート風なんていう勘違いはちょっと恥ずかしいな。

たしかにリゾート風は恥ずかしいけど
勘違いではなさそう
うちのマンションにくるお客さんは必ず「リゾートマンションみたいだね」
って感想を言うよ。ここもそうなるんじゃない？

リゾート風は恥ずかしいけど勘違いではない、ということは、確信的に恥ずかしいということか。

キャッチコピーが恥ずかしいだけだよ

新浦のマンション群を見てリゾートとか連想しちゃう人は、多分、団地みたいなのが普通のマンションだと
思ってるんだろうね。コンド、リゾート双方についての知識と想像力が貧困だ。

最近思うようになってきたのですが、新浦安の駅遠マンション群は完全に「ブランド」になりつつ
ありますね。品川徒歩１５分と別に比較する必要がないというか、全く別の価値をもっている。
普通の常識では考えられないことが続いている（値下がりどころか、プレミアがつく）。

カテゴリーが全然違いますが、鎌倉が東京から５０分でも高い評価を得ているように。
結局、新浦安が持っている独自のＶａｌｕｅは東京でも得られないもののような気がします。

朝早くＭＥ２１のホテル近辺を散歩していると、アーバンリゾートっていうのがそんなに的
はずれでないと言うのが実感できます。アメリカに駐在していた友人もここには感心して
いましたから。そしてその価値はＭＥ２１の全容が見えるにつれもっとすごくなる。

三井は、その価値を安売りしないでしょう。タイルであるかどうかとか、ディスポーザーが
あるかないかを問題にする人より、この環境の価値がわかってくれる人だけ買ってくれれば
いいとばかりに。

でも目の前境川、その先は高洲の荒野と鉄鋼団地だよ？目も鼻も耳も節穴の人じゃないとリゾート感は得られないだろうなあ。

もちろんけちをつけ出せばいくらでもつけられるのですが、やはり相対的にみてリゾート感が
あることは否めないと思います。海がすぐ側なこと、広い道路と椰子の木（なんで浦安で椰子の木
なの？ということはあるのですが、笑）、外観が印象的な二つのホテルなどがそう思わせる
のでしょう。人気はマンションというよりも街全体なのです（三井ブランドもありますが）。

総合公園が来年オープンし、三井のホテル（これがどのようなコンセプトを持つか楽しみ）が
再来年オープンすればその雰囲気はさらに高まってくると思います。

ついでに言えば、リゾート感だしてるのは、あのアメリカンノスタルジックスタイルのＴＤＲシャトルと
エアポートリムジンかもね。初夏の朝、広い道路にこんなこんなバス達が交差してゆくシーンがみられる
街なんてやっぱりなかなか無いと思いますよ。

>>22
>キャッチコピーが恥ずかしいだけだよ

ＭＥ２１ではない所には、
マンション名にハワイ語を用いているくらい、
新浦安では、リゾート風について、
そんなに違和感はないが。
他の地域から見たら、ビックリするマンション名ではあるが。

２８さん　わかりにくいのですが、こう言いたい？

他の地域から見たらビックリするようなマンション名(キャッチコピーをふくめ）かも知れませんが、
ＭＥ２１でない所でも(高洲など？）、マンション名にハワイ語(モアナビラ？）を用いている
くらいなので、新浦安ではリゾート風の名称やコピーにそんなに違和感はないのです。

ここは埋立地ですが何m杭を打っているのでしょうか？ある高層マンション購入に参考になる本では、できれば杭は１０ｍ、長くても２０ｍ以内のものを
買ったほうがいいとのことです。長い杭はそれ自体が大地震等で振動しやすく不安定になりやすいとのこと。パークシティ豊洲は
杭が70mとかありえない深さまで打ち込んでるそうなので気になって・・・

http://www.kajima.co.jp/tech/seismic/higai/030601b2.html
東京湾北部断層のほぼ真上？

東京湾北部断層は活断層ではありません。悪しからず。

http://www.tokyo-jma.go.jp/sub_index/tokyo/jishin/zu3.htm
浦安市沖の地震は多い。

http://www.eri.u-tokyo.ac.jp/daidai/exabs_koketsu.htm
>>32さんご指摘のとおり、東京湾北部断層は、30年発生確率が高いとは位置づけられてはいない。
しかしながら、阪神淡路大地震も、それ以前はあの地域は地震がこないと言われていた地域なのに、大地震がおこった。
中央防災会議（2004）は，その首都直下地震対策専門調査会において活断層による地震だけでなく，フィリピン海プレート上面の地震も検討対象とした。種々の条件により東京湾北部・多摩地区・茨城県南部の7断層面が地震を発生させる可能性が高いと認定され、さらに「首都直下地震対策大綱」（中央防災会議, 2005）では，その中でも東京湾北部の2断層によるマ＊＊チュード7.3の地震が，ある程度切迫性が高いなどの理由から，首都直下地震対策の中心となる地震とされた。

>そしてその価値はＭＥ２１の全容が見えるにつれもっとすごくなる。

全容が見えれば見えるほど価値が下がりそう。
中途半端な開発にきりかえちゃったから、温泉はできるは変な大学はできるは・・・・
そのうちパチンコやドンキもできちゃうだろうな。

ほんと、次はどんなろくでもない物が出来るかとビクビクしてるよ。温泉と変な大学で一気に転落したね。

３４さん　３５さん

そんなに心配されなくてもいいですよ。、セレブなニコタマにも和風温泉はあるし、高級住宅地の
深沢とかには同じようなよくわからない大学は存在するし、残念だけどどこも完璧には行かないって。
でも、海側商業地区にはＭＥ２１らしい施設が入って欲しいけどね。

全容が見えるともっとすごくなるという意味は建物というより、整備された道路が広がっていって街全体
の開放感がさらにスケールを増すという意味ね。

現在子供が中学生なので、学校環境と都心にはない広さ（１３０平米希望）、借りられる銀行融資枠で考えるとここを検討しています。
子供が大きくなると引越すかも知れませんが他の地域よりはリセールは悪くないと予想されるので候補に入れています（こればっかりはどうなるかは判りませんが、現在の浦安人気を考えると他の地域よりは確率的には値落ち率は低いのでないかと・・・）

>借りられる銀行融資枠
ここは仮換地なので（早めに）銀行に確認しておいた方がいいよ
たまに駄目って言う銀行あるみたい。もちろん提携ローンなら問題ないが・・・

>>38さんの忠告の補足。
駄目っていう銀行、特に低利を宣伝している銀行は、たまでなく、けっこう駄目な場合があるみたい。

ふつうは、借りられる融資枠でなくて、無理しなくても返済できる金額を考えるから、
どこの金融機関（銀行に限らず、勤務先の会社融資、ノンバンクなどいろいろ）が
金利の安いかを考えるんだけれど・・・。
融資枠を優先するゆとりのある人には、あまり関係ない話かもしれないね。

高さが高層マンションに分類されるのか良く解りませんが、この近辺のマンションはたいてい
５０メートル程度の杭を打っているようです。

やっぱ液状化？
って心配しなくても、そんな地震がくれば全てオジャンですから。
耐震構造・・・って誤解してる人が多いけど、一定の規模の地震なら『倒壊しない』ってだけで、その先住み続けられるかどうかは別。
その規模の地震を一回経験したら、まずその後も住み続けられる強度は無くなってるね。
つまりその地震の瞬間に『安全か』どうか、ってだけ。大地震がくれば家が無くなるのはみな同じ。。。ちがうか？

>41
ちがうと思う。

大地震がきて、家がなくなるだけですむか、家と一緒に命もなくなるか、違いは大きいと思う。

阪神大震災の時は、埋立地の新しいマンションはしっかり建っていて、今も建っていると
聞きましたが。地面は液状化したので、ライフラインはしばらく駄目だったようです。

どうして杉並やその近辺が関東大震災の大被害が予想されているかご存知ですか?
地震よりも二次災害で火災の海になりマンション住民も含めて生命が失われると予想されて
いるからです。
大きな震災には杭の長短とか液状化が云々とかはまったく問題の一部でしかありません。

＞44
まさにそんな状態を想像するね。道路はグジュグジュ。。。でも上物は本当に大丈夫か？？
揺れで柱の強度とか、極端に下がるんじゃないのか？？
＞43
残るのは命だけじゃないぞ！！
ローンも残るぞ。それが心配。。。

この辺のマンションは、埋立地なので、売り手が必ず構造について触れる。
一般的に普通の土地に建てているマンションは、構造にはあんまり触れない。
安心をとるなら埋立地だろう。（建設会社は選んだほうがいいと思うが...）
ME21は道路も液状化対策しているみたいだし。ライフラインも大丈夫だろう。
スカスカだから、火事で延焼することもないし。

“カーサ・デ・かんぽ浦安”に足場がかかっています。
おそらく外壁補修が始まるのではないかと思います。
でも足場がかかっているのは建物の一部で、足場がないところもあり、そこはタイル貼りです。
足場がかかっているところは、吹きつけなのかタイル貼りかどうか、はっきりとは見えなかった
ものの、吹き付けのような感じがしました。
同じ建物でも、吹きつけとタイルとでは、きっと大規模修繕の頻度も変えるほどのものなんですね。
大規模修繕の期間は、シートに覆われて鬱陶しいです。
吹きつけかもしれないという噂が、うそであってほしいと思います。

一番修繕に手間も金もかかるのが、ALCに吹き付け。これ最強。
水に弱いALCを防水塗装の吹きつけで保護してるから、メンテで
手を抜くとALCの外壁ボロボロでとんでもないことになる。